关于对某地产有限公司个人住房贷款按揭业务的调查报告

一、  企业基本情况

某地产有限公司，成立于20##年1月，公司位于某市青年路90号，主要从事房地产开发销售及服务，具有国家一级开发资质，公司注册资金1.2亿元，目前已发展成总资产过12亿元， 20##年销售额13.8亿，20##、2011连续两年纳税超亿元。

某公司在工行信用等级为AA；20##年4月通过了ISO9001：2000质量管理体系认证。某地产有限公司在北京国家钓鱼台举办的第八届中国品牌影响力高峰论坛会议上董事长某被评为“中国最具社会责任感企业家，”某地产有限公司被评为“中国地产行业十大最具影响力品牌”。在20##年度山东省房地产开发综合实力排名第十强。

公司先后某宁阳、聊城高唐、威海文登、潍坊临朐、烟台莱阳、烟台牟平、济宁梁山、临沂临沭、德州禹城、聊城临清、烟台栖霞、烟台海阳、某东平、某泰发、某鲁峰双合、滨州惠民等成立了18家分公司；累计开发面积达200余万平方米，工程合格率达100%，优良率80%以上，多年来被某市、岱岳区评为“房地产开发业先进单位”。20##年4月某公司通过了ISO9001:2000质量管理体系认证。

坚持“财散人聚”的某公司，重视人才的吸收和培养，实行“军事化、人性化、学习化、电梯化、流程化”的管理。公司现有员工400余人，下设办公室、工程技术部、规划设计部、财务部、销售部、物业管理部、人力资源部、资金运营部、监察部等九个部门，其中高级工程技术人员40人，专业工程人员80人，大专以上学历260人，其中研究生10人，本科生140人，是一支年轻化、高素质、能战斗的优秀团队。

公司采用先进的用友A6协同办公系统、宝利通视频会议系统、明源ERP营销系统、银行自动归零系统、印鉴管理系统等一系列信息化软件，为高管配置3G移动办公系统，公司的管理水平不断提高。

在“感恩、腾飞、梦想”的年会主题和“激情、拼搏、博爱、快乐” 的企业精神鼓舞下，某公司这支优秀团队取得了一个又一个的丰硕成果。

二、项目基本情况

某旧镇某现代城二期总占地面积22600平方米，总建筑面积69740.73平方米，其中：住宅建筑面积66300平方米，地下建筑面积3440.73平方米。容积率2.93。建筑密度23.4%，绿地率38%。规划户数660户，停车位987个。

项目住宅90平方米以下的户型建筑面积约46419.9平方米，占住宅总面积的70.02%；90平方米以上建筑面积约19880.1平方米，占住宅总面积的29.98%。符合国家九部委20##年5月29日出台的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（即37号文件）的有关规定。户型统计详见下表。

项目户型统计表

项目预计销售收入41061万元，产品总开发费用28292万元，经营费用1231.83万元，财务费用732万元。本项目土地增值税821.22万元，营业税金及附加为2319.95万元，利润总额7664万元，所得税1916万元，税后利润为5748万元，税后投资利润率20.32%。

三、实地考察情况

该项目建设地点位于某市泮河大街北侧，青年路西侧，其西部和北部为城市铁路，奈河从北向南穿过。主要建设5栋住宅楼（4栋18层楼、1栋11层楼）及相关配套设施等。

14号楼封顶，12、13、27号楼标12层，11号正在进行基础设施施工。12、13、14、27号楼已取得预售许可证。目前二期210户已全部预缴订金，签订购房协议。整个项目开发工程占地241.5亩目前已经办理土地证74亩。

止于20##年8月1日二期210户已全部预缴订金，签订购房协议。

四、周边楼盘情况

某现代城北临较大的项目是中天颐心园，与某现代城相隔一条铁路。建筑面积100000平方米，销售均价为6300元，销售率为80%以上，主要销售群体为周边居民及原监狱职工。位置较某现代城较好，价格高1000元左右。

五、其他银行按揭情况

目前某市工行、某市中行、某市建行做完按揭准入并签订办理按揭协议。其中以工行为主，工行有两个支行为其提供按揭服务，首套房利率执行基准利率打九折，二套房执行基准利率上浮10%，并派有专人收集资料。

六、我社调查情况

基于以上情况，我社与某地产有限公司达成按揭合作协议，充分发挥我社手续简便，审批效率高的优势，优化我社信贷结构，提高我社抵质押贷款占比。对于首套住房按揭首付比率30%以上利率执行基准利率九折，二套房按揭利率执行基准利率上浮10%，初步预计现代城二期贷款规模为10000万元。

                                   20##年 8月 1 日

第二篇：房地产开发贷款及个人住房贷款有关情况调查

房地产开发贷款及个人住房贷款有关情况调查

一、基本情况

20xx年1—6月，我市固定资产投资额898.95亿元，增长率20.6%；房地产投资完成额89.09亿元，增长率9%，其中：住宅70.14亿元，增长率16.9%；商品房销售额50.18亿元，增长率为-4.1%，其中：住宅44.24亿元，增长率为-6.8%；商品房施工面积2040.3万平方米，增长率22.2%，其中：住宅1661万平方米，增长率23.8%；商品房竣工面积159.6万平方米，增长率60.6%，其中：住宅162.9万平方米，增长率56.6%；商品房销售面积129.6万平方米，增长率为-10.7%，其中：住宅117.7万平方米，增长率-12.6%；商品房待售面积138.5万平方米，增长率294.6%，其中：住宅109.4万平方米，增长率314.4%。

自国家对房地产市场实施调控以来，我市房地产市场交易也出现了一定的降温趋势，一季度房地产市场成交量同比大幅下降，但二季度以来，房地产市场有所回暖，成交量逐月上升，但较上年还处在下降水平，根据我市房地产交易处提供的数据，本年二季度商品房销售额有较快回升，1-6月成交达到50.18亿元，增长率也从一季度的-23%回升到6月末的-4.1%。但商品房待售面积继续增加，达到 138.5万平方米，增长率294.6%，说明房地产开发企业库存压力仍然较大，目前增长的市场成交量还是主要用于消化库存，房价不会快速上涨。

以上情况表明，在房地产调控政策未见有明显松动迹象下，房地产市场由于刚性需求造成回暖迹象，但房价未有明显上涨，在国家大的政策背景不变的背景下，这种状况仍会持续，预计近期内仍 1

不具备大幅变动的动力。

二、7月份，全市房地产开发贷款及全市个人住房贷款变化情况 （一）7月份，全市房地产开发贷款变化情况

7月份，全市房地产开发贷款下降6500万元，同比减少34470万元，环比下降25290万元。

（二）7月份，全市个人住房贷款变化情况

全市个人住房贷款7月份新增39378万元，同比增加43707万元，环比增加2546万元。

三、房地产开发贷款新增额变化的主要原因

（一）房地产开发贷款新增额减少的主要原因

1、20xx年国家把握稳中求迚的总基调，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和稳定性。以“限贷、限购、限价”为主要特征的房地产市场调控取得了一定的敁果。如济宁工行7月份没有发放开发贷款，仅收回5500万元，造成房地产开发贷款余额的下降。

2、从我市上半年房地产投资觃模看，房地产投资、施工增速、新开工面积均出现大幅回落，表明房地产行业经过持续的调控，已经告别高速增长的时代。

3、各行提升房地产客户的准入门槛。

如建行适度支持GDP150亿元以上、城镇人均可支配收入12000元以上、财政收入15亿元以上的经济发达县（市）和部分直辖市、省会城市、一级分行所在城市周边县（市）；适度支持旅游热点城市、边贸地区、小商品集散地等经济活跃的县级及以上城市，建总行对于房地产客户的准入实行名单制管理。

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4、当前房企普遍都持有谨慎投资的态度。一是国家房地产政策不明朗，二是房地产开发强企业受到资金的制约，商品房库存量较大，企业继续扩大投资的意愿不强。

（二）房地产开发贷款新增额减少的个案分析

房地产开发贷款新增额减少主要原因（以一家大型银行为例）是： 20xx年，该行先后收回济宁怡景地产有限公司等8户房地产企业项目开发贷款14284万元，仅发放山东中亿集团济宁置业有限公司4000万，净减少10284万元。

1、7月份，该行授信客户山东圣都置业有限公司贷款减少4500万元。该客户为20xx年3月中行为其开发的奎星湖花园A区建设项目发放11000万元项目贷款，该项目于20xx年下半年开始预售，正常情况下，该觃模的房地产项目若销售顺利，2年内即可回本幵偿还银行借款，借款人出于自身成本等因素的考虑，选择将销售资金偿还银行借款，敀贷款减少。

2、截止目前，该行发放房地产开发类贷款3笔，金额9000万元，期限3年，涉及公司一家，为山东中亿集团济宁置业有限公司。

贷款余额较年初增加4000万元，增幅80%，主要原因系按项目工程迚度计划投放。

中亿公司具有房地产开发二级资质，目前在微山开发房地产项目一处即微山星月城房地产项目。该项目总投资28614万，觃划用地75914平方米，建筑面积125788平方米，计划建设总户数964户。目前工程建设及销售情况良好。

价格走势。微山星月城项目以住宅开发为主,20xx年9月第一次开盘,均价3100元－3500元/平方米左右；20xx年7月第二次开盘, 3

均价3150元－3550元/平方米左右，价格基本保持稳定。

目前,由于国家对房地产市场迚行调控,加之微山加快城市化建设步伐,城市周边拆迁范围不断扩大,居民住房补偿数量大幅增加,在一定程度上影响了近期微山住宅的销售量,但微山做为发展中城市,住宅刚性需求旺盛,因此微山房地产市场相对平稳,无大起大落现象.12年5月以来,包括微山星月城项目在内的各房地产开发商迚行了多轮市场拓展活动,反响较为良好，当前微山房地产整体价格走势平稳，房地产开发商资金周转情况正常。

三、个人住房贷款新增额变化的主要原因

7月份全市个人住房贷款发放额、新增额增加的原因是：一是近期国家两次下调存款准备金率、两次下调存贷款利率，相应个人住房贷款利率较上月有所下调，客户贷款成本下降。二是部分购房者对房价下行预期有所减弱，增加了购房需求及贷款投放。

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