关于《榆林市直客式住房贷款》调研报告
一、 调研背景及方法概述
1. 调研背景
房地产业是资金密集型产业，具有高投入、高风险、高产出的特性。房地产开发的每一个阶段都需要庞大的资金支持。
一般来说，房地产融资可以分为内部融资和外部融资两种。
内部融资主要是指房地产企业的自有资金，包括一些抵押贴现的票据，债券，可出售的经营性和存量物业，以及近期内可回收的各种款项等，包括向消费者预收购房定金等。但随着企业投资规模的不断扩大以及考虑企业的可持续发展，单纯依靠内源融资已很难满足企业的发展需求。
外部融资又可以分为直接融资和间接融资。直接融资主要是从资本市场获得的资金，主要满足长期投资的资金需求，包括上市融资、债券融资、房地产投资基金、房地产信托等多种融资方式。间接融资主要是从金融机构获得的资金，主要是房地产项目贷款，解决房地产开发中短期的资金需求。
现在，我国主要依靠银行贷款满足整个房地产行业的金融需求，据统计，在我国房地产企业资金来源中，银行贷款占到70％以上，贷款余额也占到了商业银行贷款余额的7．8％。资金来源的单一和过度集中，是我国房地产业融资渠道的特点。
2. 方法概述
1) 从网上查阅资料，查阅“直客式住房贷款”的近年发展及办理情况，
2) 通过各银行全国客服电话咨询“直客式住房贷款”业务的办理并电话咨
询榆林当地网点确定此项业务是否办理、适用条件等。
3) 向榆林房地产从业者了解“直客式住房贷款”的在榆林当地的实际运用。
二、直客式住房贷款
1. 概念
直客式住房贷款是指借款人未通过房地产开发企业或房地产经纪公司推
介，直接向银行申请办理的个人住房贷款。
2. 适用对象
直客式住房贷款的借款人应是具有完全民事行为能力的自然人，年龄在18（含）--65周岁（含）之间，借款人具有良好的信用记录和还款意愿，并且能够提供有效的阶段性担保。
3. 具备特点
直客式住房贷款除具备一手个人住房贷款的所有特色服务外，还具备以下特点：
1) 楼盘灵活选择——可以不受与开发商签署按揭合作协议的限制，购买任意楼盘均可向银行申请贷款。
2) 享受一次性付款优惠——可以在获得贷款审批后与开发商签署一次性付款的购房合同，从而享受一次性付款的优惠。
3) 担保方式多样灵活——无须落实本笔房产抵押，在提供其他房产抵押、质押、自然人担保、专业担保公司或其他法人阶段性担保的情况下可先获得贷款。
4. 近年发展
20xx年起间中国银行、建设银行及浦发银行、中信银行、民生银行等商业银行纷纷推出直客式个人住房贷款服务，加快实现个人住房贷款营销服务模式由以“间客式”为主向以“直客式”为主的转变。从20xx年开始，我国政府加强了对房地产业的宏观调控，国土资源部、建设部、央行等部门分别从土地、开发、资金等层面相继出台了一系列调控政策，“直客式住房贷款”近年来发展较为缓慢。
5. 调研情况
通过各银行全国客服电话以及电话咨询榆林网点，调研情况如下：
1) 中国银行——咨询全国客服在天津、山东、江苏等地可办理，陕西没有
此项业务
2) 建设银行——咨询全国客服在陕西有此项业务，咨询榆林网点没有此项
业务。
3) 农业银行——咨询榆林网点没有此业务
4) 工商银行——咨询全国客服显示没有直客式住房贷款的资料
5) 交通银行——咨询全国客服没有直客式住房贷款的具体规定
6) 邮政储蓄银行——咨询全国客服没有直客式住房贷款业务
7) 上海浦东发展银行——咨询全国客服没有显示直客式贷款业务
8) 兴业银行——咨询榆林网点无直客式住房贷款业务
9) 中信银行——全国客服有直客式贷款业务，要求通过银行申请的优质客
户，且是确定通过审核的楼盘。咨询榆林网点无此项业务。
10) 招商银行——全国客服资料显示全国范围停止受理直客式住房的款业
务
11) 长安银行——全国客服显示没有直客式住房贷款业务
12) 西安银行——电话咨询榆林网点没有此项业务
13) 陕西信合——网站查阅没有此项业务
14) 榆林榆阳民生村镇银行——客服咨询没有此项业务
15) 榆林榆阳农村商业银行——网站查阅没有此项业务
三、调研结果
1) 通过网上查阅资料，了解到各银行推出“直客式住房贷款”均在
2005-20xx年间，正值中国房地产行业高速发展阶段，而近几年由于我国政府加强了对房地产业的宏观调控，银行贷款对于房地产行业门槛逐步提高，“直客式住房贷款”发展较为缓慢；
2) 通过咨询各银行全国客服及榆林网点电话调研，了解榆林市各银行均不
受理“直客式住房贷款”，而且此项业务目前在其他地区也办理较少；
3) 通过咨询房地产行业从业人员，了解到由于近几年国家对房地产进行宏
观调控且此方式对项目本身及贷款人要求较高，榆林各银行并没有开展此项业务，此种方法在榆林房地产实际融资中较为少见。
第二篇：西安招商银行直客式住房贷款产品介绍
招商银行直客式住房贷款产品介绍
直客式住房贷款是指对于优质客户申请贷款购房时，采取房屋产权办妥前的阶段性保证加房屋正式产权办妥后的住房抵押相结合的担保方式办理的住房贷款业务。
? 申请条件
? 国家机关单位工作人员及参照公务员管理人员，教育、医疗、科研、新闻出版、广电等事业单位正式干部或职员。
? 我行优质对公企业的中高级管理人员和专业岗位人员。（以下简称优质企业员工） ? 优质企业是指规模实力强大，经营效益优良，处于行业领先地位，信誉卓著，员工收入高、流动性小，与我行有非常密切合作关系的实业型企业，或者是具有一定垄断性质的公用事业型企业。优质企业员工指上述优质企业中的中层干部以上的管理人员或专业技术性非常高的岗位骨干。
? 金融行业的正式职员。
? 办理流程
? 申请：借款人持以下证明文件到贷款经办网点填写申请表：
? 有效身份证件；
? 婚姻状况证明；
? 质押、抵押证明文件，以保证人提供担保的，须有担保证明文件。
? 审贷：银行对借款人担保、信用等情况进行调查，按程序进行审批，并将审批结果通知借款人。
? 签约：借款人的申请获得批准后，办理以下手续：
? * 与银行签订借款合同和相应的担保合同；
? * 办理公证、保险、抵（质）押登记等手续。
? 贷款发放：招行在借款人办妥相关手续后，将贷款发放至借款人个人账户并根据借款人的委托将贷款划付相关的收款方账户。
