估价技术报告中的估价分析

            估价技术报告中的估价分析

                     

一、估价报告实例点评

实例一

目前正常的封面做法主要有二种：

(1)估价报告题目＋六项内容

 (2)分二部分

     封 面－－企业自选纸类型和自行设计

      扉 页－－估价报告题目＋六项内容

封面（或扉页）六项内容

举例1：

                房地产抵押估价报告

估价项目名称：A2市XXXX酒店房地产抵押价值评估

估价委托人：   A2市XXXX酒店投资管理有限公司

估 价 机 构：XXXX 房地产估价有限公司

注册房地产估价师：XXX   XXX   XXX

估价作业日期：20##年3月10日至 20## 年3月18日

 估价报告编号：XXX 估（200X）第 XXXXX 号                

 举例2：

估价报告目录形式

致估价委托人函 ........................... ..... ..... ..... ..... ..... ...2

注册房地产估价师声明 ................................................ ... ..3

估价的假设和限制条件 ........... ...... ..... ..... ..... ..... ..... ......4 

房地产估价结果报告  .......................... ..... ..... ..... ..... .....6

w  一、估价委托人 ............................................................6

二、估价机构...............................................................6

三、估价目的...............................................................6

四、估价对象及其范围.......................................................7

五、价值类型及其定义.......................................................7

六、估价时点及其确定理由...................................................7

七、估价依据 ................................. ............................7

八、估价原则 ................................. ............................8

九、估价方法 ............................. ... ............................9

十、估价结果 ............................. ... ............................9

十一、其他需要说明的事项..................... .............................9

十二、估价人员 ............................... ............................9

房地产抵押估价技术报告 ................. .. ............................ ...29

 一、估价对象描述与分析 ....................... ............................29

二、市场背景描述与分析 ........................... ........................32

五、估价对象最高最佳利用分析 ..............................................35

六、估计方法适用性分析 ............................ .......................43

七、估价测算过程 .................................. .......................43

八、估价结果确定................................... .......................45

    附件：

    1、估价委托书；2、估价对象位置示意图；3、估价对象内外部状况以及周围环境和景观的照片；4、估价对象权属证明复印件； 5、估价机构资质证书复印件；6、估价机构营业执照复印件；7、注册房地产估价师证书复印件；8、估价中引用的其他专用文件资料。   

致估价委托人函的形式

例3（略）

例4（略）

二、技术报告估价描述与估价分析存在的常见问题

1、实物状况、权益状况、区位状况描述与分析与结果报告重复；

2、实物状况、权益状况、区位状况描述不全面、不翔实、不具体；

3、估价对象状况专业分析空缺

(1)缺少维护、使用状况描述与分析；

(2)缺少估价对象功能状分析。如平面布置、空间利用、功能效果、主要楼层用途、面积、交通与便捷情况；

(3)区位状况：一般状况介绍多，分析少、不具体；

(4)没有权益状况分析。

  (5)缺少外部性分析。如周边景观环境与设施等；

4、市场背景描述与分析不得要领

(1)没有按三方面要求去分析；

(2)描述内容扯得太远；

(3)与本次估价的估价对象房地产市场类型结合不紧密。

5、最高最佳利用分析不得要领

多数报告没有按三方面的基本要求去分析。  

6、估价方法适用性分析存在的问题

(1)与结果报告中的“估价方法”内容相同；

 (2)没有进行估价技术路线表述；

 (3)因没有进行估价方法排查，故宜选用多种估价方法的而只选用一种方法；

 (4)未对已选用的估价方法阐明充分理由；

 (5)未对未选用的估价方法的说明具体理由。

三、估价对象实物状况估价描述与估价分析

  （一）土地实物状况描述与分析(1) (2) (3) (4) (5) (6) (7)

1、土地实物状况描述，要求全面、翔实、针对性强，内容包括：

估价对象土地的名称、用途、面积、四至、形状、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况、规划限制条件等，不能缺项；

2、土地实物状况分析：要求客观、透彻。

(1)形状不同对土地的利用及价值的影响分析：较规则形状的情形、不规则形状的情形；

(2)临街状况不同对土地的利用及价值的影响分析；

(3)地质情况不同对土地的利用及价值的影响分析；

(4)土地可分割或合并对土地的利用及价值的影响分析；

(5)不同用途估价对象对土地实物状况利用的一般要求。

(二)建筑物实物状况描述与分析

1、建筑物实物状况描述，要求全面、翔实、具体、针对性强，内容包括：

估价对象建筑物的名称、用途、建筑面积、建筑结构、总高、层数与层高、建成年月、平面布置、装修装饰、设备设施(水、电、气等)、室外公共配套设施完备程度等，不能缺项；

2、建筑物实物状况分析：要求要求客观、透彻。

(1)结构类型不同对建筑物的利用及价值影响分析：如耐久性、可改造性、估价对象不同用途对建筑物建筑结构的要求等；

(2)平面形式与交通对建筑物的利用及价值影响分析；

(3)不同装饰装修建筑物的利用及价值影响分析；

(4)维护使用状况（建筑结构、装修装修、设施设备）现状描述与使用分析，要全面、翔实、具体；

(5)折旧分析要与建筑结构、装修装修、设施设备实际状况较紧密的结合；

(7)外部状况描述与分析要进行酌情分析。

3、民用、工业用途建筑物实物状况描述与分析举例

（三）估价对象权益状况描述与分析

1、估价对象权益状况描述，要求依据可全面、翔实、明晰，内容包括：

(1)土地的所有权、使用权、使用管制、目前使用状况、租约限制、其他权利设立及其他特殊情况描述；

(2)建筑物的所有权、使用权、他项权利设立及其他特殊情况描述；

2、估价对象权益状况分析，要求要求客观、透彻。

(1)结合法律与法规，分析估价对象使用的合法性；

(2)结合估价对权益状况分析在已确定用途、年限条件下对价值的影响；

(3)权益状况不同与估价方法运用分析；

(4)估价目的不同，权益状况对估价结果的影响分析；

（四）估价对象区位状况描述与分析

1、估价对象区位状况描述，要求要求全面、翔实、针对性强，内容包括：

(1)位置状况包括：坐落、方位、距离、朝向、楼层等，不缺项、描述清楚、准确；

(2)交通状况包括：道路状况、出入可利用交通工具、交通管制、停车方便程度等，不能缺项；

(3)周围环境包括自然环境、人文环境、景观等，不缺项、描述清楚、准确；

(4)外部配套设施状况包括基础设施、公共服务设施, 不缺项、描述清楚、准确；

2、区位状况分析，要求客观、透彻、与估价对象类型针对性要强。

(1)区位四个方面的分析均应有针对性；

(2)区位分析要为估价方法中的测算做出必要的数据判断；

(3)要进行区位未来变化趋势的分析；

(4)区位状况分析要与估价对象外部性分析加以区别。

三、市场背景的描述与分析

（一）市场背景的描述与分析的要求

1、宏观房地产市场、当地估价对象细分房地产市场及相关影响因素的描述与分析要简明、准确、透彻，针对性强。本地整体房地产市场状况分析不能笼统；

2、本地本类房地产细分房地产市场的过去、现在和未来状况描述与分析针对性要强、具体、透彻；

3、国家及本地宏观经济政策因素描述与分析与当地情况结合紧密；

4、估价分析结论及估价参数取值要有市场数据支持。.

进一步讲，房地产市场分析中要从宏观、细分二个房地产市场层面分析。第一层面宏观市场要以当地房地产市场总体分析为主，如房地产市场的现状、存在问题、原因与走势。 第二层面是当地本类细分的房地产市场情况。

（二）国家、本地房地产市场的宏观分析

分析中宜以供需规模是否基本均衡、市场供给结构是否基本合理、价格是否基本稳定为主线进行。以住宅为例：

1、全国1年来住房价格的变化状况：包括新建商品住宅市场价格、二手房住宅价格、经济适用房价格的同比变化、环比变化；

2、影响全国住房价格变化的相关因素：全国GDP增长、房地产投资状况、住宅投资状况、全国城镇人均住宅建筑面积；住宅面积总供给与总需求、宏观政策影响、全国人均可支配收入水平、住房竣工量、住房销售量、保障房建设情况、住房空置率等；

3、当地1年来住房价格的变化状况：包括新建住宅市场价格、二手房价格、经济适用房价格变化、同比变化、环比变化；

5、影响当地住房价格变化的相关因素：当地GDP增长、房地产投资完成状况、住宅完成投资状况、当地人均住宅建筑面积；当地经济政策影响、当地人均可支配收入水平、全年住宅竣工量、住房销售量、住宅在建规模、保障房建设情况，外地人购房数量、均价、占当地住宅销售比例，住房空置率等；  

（三）本地本类房地产状况描述与分析(过去、现在和未来)

1、本地本类房地产的细分市场状况，是市场分析的重点，应当利用权威性数据和准确的文字进行描述。以普通商品住宅为例：

2、本地本类房地产市场价格：新建普通住宅不同月、季、年均价，价格同比变化、环比变化，不同行政区域普通住宅价格情况与变化状况，估价对象所在区片普通住宅价格变化状况、热点楼盘住宅价格变化状况，其他类型住宅价格变化等；

二手房价格变化、租赁住房价格变化、租售价格之间关系等；

本地本类住宅市场供给分析：本地本类房地产近期住宅用地土地供应情况，本地本类房屋本年度施工面积、本年度开工面积、本年度竣工面积、空置面积，应有图表与具体数据。   

3、本类房地产市场需求分析：所在城市人均居住水平的提高增加的需求；住房投资增加的需求；收入水平的提高增加的需求；城市化水平快速发展增加的需求；拆迁房屋增加的被动需求；旧危房淘汰增加的需求；年轻结婚增加的需求；外地人购房增加的需求；存量住宅转换其他用途房屋增加的需求；住宅成套率的提高等。

4、住房空置情况

住宅空置率的几种类型；

住宅空置率分析。

（四）国家及本地社会、经济发展、政策因素描述与分析

1、重大发展战略实施，经济结构调整对房价的影响

2、金融政策对房价的影响

3、税收政策对房价的影响

4、土地政策对房价的影响

5、住房保障政策变化对房价的影响。

（五）未来趋势变化分析

1、市场供给与需求分析

2、居民收入变化分析

3、投资与消费理念变化趋势分析

4、房地产市场结构变化分析

5、未来社会、经济发展分析。

四、估价对象最高最佳利用分析

（一）合法性分析

1、合法性分析的内容；估价对象的最高最佳利用在法律法规、产权、城市规划、合同约定等方面的合法性；

2、 合法性分析方法与思路。合法性要求下用途、年限、规模的正常使用方式；合法性前提下最高最佳利用的潜力与可能性；合法性范围内可争取的最高最佳利用。

（二）估价对象利用前提分析。一般为四种利用前提的分析。

    1、保持现状前提

    该利用前提基本判断：指估价中经分析认为估价对象仍保持现状、继续按目前状况利用的情形。即：不改变用途、不扩大规模、不装修、不改造，按现有状况继续使用。

    该前提价值量判断：房地产现状价值≥推倒重建时新建房地产价值－现有建筑物拆除费用－建造新建筑物费用－建造期间经济损失

    按保持现状利用为前提和房地产的基本类型：

   （1）新投入使用的房地产。由于是新方案、新设计、新施工、新装修，往往功能齐全、室内外环境好，而应按保持现状使用为前提；

   （2）虽已使用多年但在近期又重新装修的房地产。装修后能达到甚至超过原设计的效果。

   （3）虽已使用多年，但实践证明现状用途与使用方式为最有利使用，因此，应按估介对象保持现状使用为前提。如老字号店、品牌店等。

保持现状利用前提的技术可行性分析

(1)规划设计方案的合理性：如：1)用途与总平面布置的合理性；2)红线区域内道路交通与绿化安排除；3)建筑群与公用设施合理组合；4)整体风格：人文、生态、景观等。

    (2)房屋结构体系的安全性：1)根据用途、安全、耐久性选择结构型式；2)根据重要程度选择结构型式；3)结合层数、高度、跨度、空间尺寸选择结构型式；4)按抗震性能要求选择结构类型；

    (3)建筑平面设计的适用性：1)建筑物功能与平面布置的关系（如平面交通、各类房间安排、洁污分区；2）不同用途、档次、面积、层数的房屋的平面布置；3)商业零售项目在很大程度上取决于业态分布位置、规模和人流的安排；4）工业项目在很大程度上取决于工艺流程、原材料与产品的专业运输、企业间协作等；5)各类房屋室内平面的交通合理性，如人流组织、物流安排，要按最不利状况考虑等;

    (4)建筑立面设计效果

    (5)建材与设备的选用

   (6)施工适用技术

    房地产现状价值分析方法：通过市场法、收益法或成本法等测算分析证明，估价对象的现状价值最高，即为最高最佳利用。

公式：房地产现状价值≥新建房地产价值－现有建筑物拆除费用－建造新建筑物费用－ 拆除旧建筑物、建造新年建筑物期间的经营损失   

    当上述条件成立时，才能以房地产现状为前提进行估价。否则，按其他情况考虑。

2、装饰装修改造前提

    该前提基本判断：是指将估价对象建筑物装饰装修改造，但再不转换用途利用最为有利的情形。

    按装饰装修改造为前提的房地产基本类型：

   （1）房屋原装修折旧年限已到且再维修无意义

   （2）虽使用年限不长，但近期明显感觉原装修难以使原房屋充分使用的房地产；

   （3）已使用多年，由于施工质量不好、功能存在一定缺陷的房地产；

   （4）规模需要适当扩大但不改变用途的房屋；

   （5）档次需要提升，风格需要转换的房地产；

   （6）已使用多年，认为未来若能取得更大效益，只有进行适当改造和装修改变环境的房地产。

    该前提价值量判断：

估价对象装饰装修改造后价值增加额≥估价对象装饰装修改造所需费用进一步展开讲。

该前提的价值量判断公式：

[估价对象装修改造后实现的价值－现状条件下的价值] ≥[(1)装修改造设计费用＋(2)现有建筑物装修及设备部分拆除费用＋ (3)改造(包括扩建)工程费用＋(4)装饰装修工程费用＋(5)新设备购置安装费用＋(6)扩建补地价＋(7)工程监理费 ＋(8)工程造价询咨费用＋(9)招投标费用＋(10)质检费＋(11)环保监测测评费＋(12)业主管理费用＋（13）财务费用＋(14)装修改造期间经营损失]

   装饰装修改造使用分析举例：

实例基本情况：某单位需一办公楼，建筑面积24 000 m²。一种方案是对一幢闲置多年的房地产建筑物适当改造并进行装饰装修后使用，二是直接购买相类似房地产。

据了解，在当地市场上清水房状况的下新开发房地产为4 000元/m²，故需支付总房价9 600万元。而当地有一幢未使用办公楼，占地4600平方米，地下二层，地上21层，房屋原建筑面积23069m²，取得该房地产的投资总额为2 000万元。内部因结构安全需植筋、粘钢板加固，地上塔楼每层需通过植筋扩建，装修改造后建筑面积为24 026 m²，外墙为干挂安溪红623^#理石，镂艺中空玻璃幕、中空热断铝窗、中空大玻固定窗等。后者用用一年半时间改造完成，共发生费用内容为：

房屋工程加固设计、改造设计费，砼梁等拆除与建筑垃圾运费，土建改造扩建费用，普通装修费，外墙干挂理石、玻璃幕、热断铝中空窗、大型固定窗等装修费，水暖电工程费，零星工程费，其它费用（监理费用、质检费用、工程保险费、工程造价咨询费用、招投标代理费等），计发生费用2701万元。因此，此改造项目费用4701元，比买新办公楼节省：

4 000元/m²×24 026 m²－4701万元＝4 909.4万元

另外，该办公楼室内装饰装修及部分室外工程费2500万元。这部分费用新买或改造是都需要,如果将改造办公楼节省的费用于室内装饰装修还节省许多资金。

3、转换用途前提(既改用途又重新装修改造 此类较多)

    该前提价值量判断：估价对象转换用途后价值增加额≥估价对象转换用途所需费用

    需要转换用途的可能情形

    （1）原（设计）用途本来不合理，须改变用途；

    （2）城市经济地理位置已发生变化，应改变用途；

    （3）经济地理位置正在发生变化，经分析应改变用途；

    （4）通过分析比较，认为取消现用途改为其它用途更有利的情形。

价值量判断进一步展开分析公式：

[估价对象转换用途后实现的价值－现状条件下的价值] ≥[(1)转换用途设计费用＋(2)转换用建造工程费用＋(3）转换用途补地价＋(4)转换用途设备家具购置费用＋(5)业主管理费用＋(6)转换用途期间经营损失等]。

4、重新利用前提（属推倒重来类型，是对土地的重新使用）

    该前提基本判断：估价对象重新开发再予以使用为最高最佳时，或按现有状况利用价值较低。

    价值量判断公式

估价对象现有价值≤[重新利用完成后实现的价值－拆除现有建筑物费用－重新建造扩大建筑面积补地价－重新建造建安费用－重新建造管理费用－重新建造前期费用－重新建造财务费用－税费与利润－重新建造期间经营损失等]

此类型前提在旧城市改造的地块中广泛应用

（三）最高最佳利用结合估价方法的运用分析

1、市场法中的应用

(1)最高最佳利用是市场价值形成的基础

    在所有的房地产估价业务中，房地产的价值确定都以特定的用途为基础。估价对象的最高最佳利用分析可以使我们对某宗房地产在市场参与者们心理中的竞争地位作出判断和专业分析的思路。

    最高最佳利用分析的重点是将土地设想为空地时的潜在用途。但对于土地的最高最佳分析应结合估价对象现实状况，看当前是否能成为空地或者是已经具有改良物房地产的最高最佳利用。

(2)最高最佳利用分析在市场法中的具体应用

①在技术报告的市场因素分析中，应结合当地市场情况并通过必要的经济技术指标及数据，对估价对象进行最高最佳利用分析；

②对于选取的可比实例，不仅要符合估价规范中选取的条件要求，而且应分别说明各可比实例成交价格是否是在最高最佳利用状况下的交易价格；

③在交易时间因素调整中，应说明各可比实例经调整后的比准价格，仍是估价对象最高最佳利用状况下的价格；

④在区位因素、个别因素、权益状况等因素调整中，应说明各可比实例经调整后的比准价格，仍是估价对象在最高最佳利用状况下的价格。

2、成本法中的应用

(1)一般认识：物质构成是决定估价对象功能效果的基本条件，也是估价对象实现最高最佳利用的物质保障和基础。无论是建设规模，还是内外部条件，均与估价对象的用途和使用效果直接相关。同时，不同的开发建造方式和使用状况，都与估价对象的建造成本与运营费用密不可分。因此，估价中成本法的运用与最高最佳利用分析有着多方面的广泛联系。

(2)最高最佳利用分析在成本法中的具体应用

①按收益递增递减原理，结合建筑物的层数、面积，进行成本与效益的分析，可以体现费用与收益的关系；

②按均衡原理，可结合建筑物不同组合方式，进行成本与效益的分析。如利用建筑物内部各部分功能、面积比例的均衡，是根据物质构成体现的，建筑物使用的材料、设备形成了相应的功能以满足各种使用要求。其物质构成要受到费用的制约。所以利用该原理通过成本法展开分析很有意义；

③根据保持现状前提的价值判断标准，进行估价对象最高最佳利用分析；

④根据装饰装修改造前提的价值判断标准，进行估价对象最高最佳利用分析；

⑤根据改变用途前提的价值判断标准，进行估价对象最高最佳利用分析；

⑥根据重新开发前提的价值判断标准，进行估价对象最高最佳利用分析；

⑦据全寿命周期费用理论，进行估价对象最高最佳利用分析利用成本法中分析。即不仅考虑它的一次性投入，还要充分考虑投入使用期间运营费用的多少。

3、收益法中的应用

（1）一般认识

预期原理是收益法和最高最佳利用经济上的可行性分析的共同理论基础。经济上的可行性不仅是最高最佳利用分析的必要条件，而且通过收益法的分析与测算也能够得到很好的验证。估价对象价值的最大化也是两者在估价中试图追求的目标。两者的原理有许多相同之处。如：

    ①与收益法共同遵循预期原理；

    ②通过不同生产、经营方案从中选择最优；

    ③分析资金投入时间、经营状况都按最佳效益去考虑；

④通过最高最佳利用分析，选择确定更好的用途和经营方式。

(2)收益法中的应用

①根据收益递增递减原理，结合不同经营规模对估价对象进行最高最佳利用分析；

②根据不同生产经营方式选择相应基本数据、参数和数学模型，利用收益法测算最高净现值，以此确定估价对象的最高最佳利用方案；

（3）分析不同的投入时间和经营状况，寻求估价对象的最高最佳利用方式。

4、假设开发法中的应用

(1)一般认识

预期原理不仅是收益法的理论基础，也是假设开发法的理论基础。假设开发法的本质是以房地产的未来收益为导向或未来市场的价格为目标求取估价对象的价值，而最高最佳利用也是以估价对象每一种潜在用途的未来收益现值或开发完成后价值为目标，所以尽管在估价中两者的分析方法不同，但分析目的具有一致性。

(2)最高最佳利用分析在假设开发法中的具体应用

①根据法律上允许、经济上可行，结合估价对象用途确定估价对象最佳开发利用方案；

②根据技术上可能，结合估价对象规模、内部组合方式分析估价对象是否达到最高最佳；

③在估价结果的可靠性上，按估价对象的用途、档次与规模，在合法基础上分析是否能够达到最高最佳利用；

④对于开发完成后的价值，分析估价对象能否在经营收益或售价上，实现最高的现值。

（四）不同估价目的最高最佳利用分析应用

 1、建设用地使用权出让估价

建设用地使用权出让，无论采取何种方式出让，价值类型均为市场价值。

①利用建设用地出让的规划条件进行分析。规划条件是对估价对象最高最佳利用深入分析的法律依据，包括：地块位置、四至、用途、面积、年限、土地使用条件、建设时间等，当是综合用地时，要求明确各类具体用途、所占面积及各自出让年期。一般以当前规划条件为准。

②结合估价对象周边状况进行分析。如现状下的经济地理位置、未来可能发生的变化、整个城市建发展规划较大变动可能产生的影响。    

(2)房地产转让估价

①单纯的建设用地转让。其最高最佳利用分析深度、完整性，应等同于建设用地使用权出让估价；

②在建工程转让。

为在建工程中续建项目时，其分析深度不仅同建设用地使用权出让估价，完整性应结合既定设计方案和图纸进行再深入账分析，因为一般项目续建须尊重原设计方案与图纸。

在建工程若为停建项目，要分析停建的原因。如分析停建是资金问题使项目搁浅，还是建设手续不完备停建，也还是违规行为以及项目设计不合理等。对于第四种情况，有必要修改设计再开发建设，否则将无法达到最高最佳使用；

③已形成某种使用的房地产的，其最高最佳利用分析的完整性一般只限于对现有房地产状况下进行最高最佳利用分析。当规划允许拆除重建时，其分析应包括假设为空地的土地最高最佳利用分析。

(3)房地产抵押估价

在抵押设立时，无论估价对象房地产是否处于最高最佳利用状况，从谨慎原则出发，抵押价值的确定应以目前使用状况为基础确定，不需要以最高最佳利用为前提。

根据谨慎原则，抵押价值一般是以当前使用价值为基础确定，当使用价值高于最高最佳利用为前提的市场价值时，也应以市场价值为基础确定。

(4)城市房屋拆迁补偿估价

在城市房屋拆迁估价中，求取的是按被拆迁房屋在当前用途下的市场价格。所以，估价中只能假设估价对象在不被拆迁的条件下，保持原有用途持续使用为前提，显然这种用途已经不需要按估价对象的最高最佳利用去分析。

在拆迁补偿中，当被拆除房屋占用的土地已经被规划为新用途的开发用地时，无论是从合法的角度，还是从技术与经济的角度分析，都应该按规划确定的新用途和容积率作为最高最佳利用，故应进行最高最佳利用分析。在抵押价值估价中，最高最佳利用分析的完整性以及分析深度要根据房地产实物特征等因素确定。

（五）最高最佳利用分析举例－－方案比选

    某宗商服用地为拟出让的熟地面积10000 M² ，根据规划适宜建造商务公寓或宾馆，容积率为5，出让合同规定出让年限为40年，约定不可续期。预计取得土地后建成清水房需2年时间，市场上类似建筑物的建筑安装工程费（包括外装修)为1500元/M² ，专业费用为建筑安装工程费的6%，管理费为建筑安装工程费和专业费用之和的3%。上述三项费用第一年投入60%，第二年投入40%，在各年内均匀投入；清水房建成时的销售价格为12000元/M² 。由清水房装修成精装修需半年时间，装修及其专业费用、管理费用等为1000元/M²；精装修公寓的售价为15000元/M² 。

    若该公寓装修完成时，一次性购置相关设施设备，可作为宾馆投入正常经营，购置设施设备费用为300元/M² ；假设宾馆正常经营的年净收入为6600万元，报酬率为10%。同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的3%和6%，销售费用在清水房、精装修公寓或宾馆建成前半年内均匀投入，销售于建成时即售完，购买土地的契税为地价的4%，折现率为18%。      

 要求：（1）根据上述资料比较不同开发方式下的土地价值大小；（2）判断该宗土地的合理价值，确定最佳使用方式。(计算过程与结果保留二位小数)

分析方法一：

估价对象总建筑面积：10000 × 5=5（万M² ）

部分基本成本确定：

土地购买税费：0.04V

建安费用：1500×5=7500（万元）

专业费用：7500×6%=450（万元）

管理费用:(7500+450)×3%=238.50（万元）

建安费用＋专业费用＋管理费用

=（7500＋450＋238.50）=8188.50（万元）

建安费用+专业费用+管理费用的折现值

 

1、设清水房状况下的土地价值为V₁

开发完成后价值：12000×5=60000（万元）

销售费用：60000×3%=1800（万元）

销售税费：60000×6%=3600（万元）

 

2、设精装修公寓状况下的土地价值为V₂

开发完成后价值：15000×5=75000（万元）

装修及相关费用：1000×5=5000（万元）

销售费用：75000×3%=2250（万元）

销售税费：75000×6%=4500（万元）

 

3、设宾馆状况下的土地价值为V₃

 

 

 

 

因宾馆开发完成后价值小于精装修公寓开发完成后价值，而且宾馆的成本投入大，所以由按钮求出的土地价值V₃必然小于由精装修公寓求出的土地价值V₂

或V₃=25986.34（万元）

    4、估价结论

    (1)根据最高最佳利用分析中的价值最大化，估价对象评估的土地合理价值为33208.25万元；

    (2)估价对象的最佳用途为精装修状况下的公寓。

分析方法二：

总建筑面积：10000 × 5=5(万M² )

建安费用+专业费用+管理费用

=(1500×5×(1+6%)×(1+3%)=8188.50(万元)

1、设清水房状况下的土地价值为V₁

开发完成后价值：12000×5=60000（万元）

销售费用：60000×3%=1800（万元）

销售税费：60000×6%=3600（万元）

V₁×(1+4%) ×(1+18%)²+8188.50×60%×(1+18%)^1.5+8188.50×40%×(1+18%)^0.5

+1800×(1+18%)^0.25

=60000－3600

V₁ =30846.24(万元)

2、设精装修公寓状况下的土地价值为V₂

开发完成后价值：15000×5=75000（万元）

装修及相关费用：1000×5=5000（万元）

销售费用：75000×3%=2250（万元）

销售税费：75000×6%=4500（万元）

V₂×(1+4%) ×(1+18%)^2.5+8188.50×60%×(1+18%)²+8188.50×40%×(1+18%)

+(2250+5000)×(1+12%)^0.25

=75000－4500

V₂ =33208.25(万元)

3、设宾馆状况下的土地价值为V₃

一次性设备购置费：300×5=1500(万元)

销售费用：64149.38×3%=1924.48(万元)

销售费用：64149.38×6%=3848.96 (万元)

V₃×(1+4%) ×(1+18%)^2.5+8188.50×60%×(1+18%)²+8188.50×40%×(1+18%)

+(1924.48+4000)×(1+18%)^0.25

=64149.38－3848.96－1500

V₃ =25986.35(万元)

    4、估价结论：同第一种估价方法

二种方法，估价结果与结论相同；但是，若改变题干中的基本数据或相关参数，将会有其他的结论或结果。该类分析在估价实务中具有推广意义。

五、估价方法的适用性分析

（一）估价方法的适用性分析要求：

1、技术路线表述清晰、明确

2、通过估价方法排查，选取估价方法，排查过程要完整、合理；

3、已选用估价方法理由充分

4、未选用估价方法理由充分。

（二）估价方法的适用性分析方法

1、结合估价目的、估价对象用途与市场条件描述估价技术路线；

2、已选用的各估价方法的理由描述要充分；

3、说明已选用各估价方法的主要步骤及主要计算公式；

4、未选用估价方法的理由未表述或表述不充分的，扣0.5～1分。