土地资源管理 1021630223 曹志军 估价
南昌市新建县兴国路实习项目
估价技术报告
项目名称：估价实习
委托估价单位（人）：曹志军
受托估价单位：东华理工大学测绘工程学院
估价人员：姓名：曹志军；学号：1021630223
估价作业日期：20xx年6月1日－20xx年6月22日 估价时点：20xx年6月20日
房地产估价技术报告编号：15组26区
1021630223
土地资源管理 1021630223 曹志军 估价
目录
第一部分 总述 .......................................................................................................................... - 2 -
一、 估价对象： ................................................................................................................ - 2 -
二、委托方： ...................................................................................................................... - 2 -
三、估价方： ...................................................................................................................... - 2 -
三、估价目的 ...................................................................................................................... - 2 -
四、估价依据 ...................................................................................................................... - 2 -
五、估价时点 ...................................................................................................................... - 2 -
六、 估价作业日期 ............................................................................................................ - 2 - 20xx年6月1日至20xx年6月22日 ............................................................................. - 2 -
七、 价格价值定义 ............................................................................................................ - 2 -
八、估价结果 ...................................................................................................................... - 3 -
九、需要特殊说明的事项 .................................................................................................. - 3 -
十、估价报告应用的有效期： .......................................................................................... - 3 - 十一、评估人员签章 .......................................................................................................... - 3 - 第二部分 估价对象描述 .......................................................................................................... - 4 -
一、估价对象个别因素描述 .............................................................................................. - 4 -
1、估价对象概况： .................................................................................................... - 4 -
2、估价对象权利状况： ............................................................................................ - 4 -
3、估价对象的利用状况 ............................................................................................ - 4 -
二、 区域因素分析 ............................................................................................................ - 4 -
三、市场背景分析 .............................................................................................................. - 5 - 第三部分 房地产估价 .............................................................................................................. - 5 -
一、 估价原则 .................................................................................................................... - 5 -
二、估价技术思路方法与估价过程 .................................................................................. - 5 -
（一）估价技术思路与方法 ...................................................................................... - 5 -
（二）估价测算过程 .................................................................................................. - 6 -
(一) 市场比较法 ................................................................................................ - 6 -
(二) 收益还原法 ................................................................................................ - 8 -
三、估价结果确定 .............................................................................................................. - 8 -
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第一部分 总述
一、估价对象：
南昌市新建县兴国路702社区4号101
二、委托方：
东华理工大学
地址：兴国路702号
法定代表人：陈荣清
联系电话：
三、估价方：
测绘工程学院
地址：广兰大道418号
法定代表人：曹志军
联系电话：
估价机构资质：B级
估价机构证书编号：南昌市房地资估（2010）第23号）
三、估价目的
为银行抵押贷款提供价值参考依据。
四、估价依据
1. 《中华人民共和国城市房地产管理法》
2. 《中华人民共和国土地管理法》
3. 《房地产估价规范》
4. 《南昌市房屋估价暂行标准》补充说明
5. 委托方提供的有关土地、建筑物权证及技术资料
6. 市场资料及评估人员实地勘查、调查资料
五、估价时点
20xx年6月20日
六、估价作业日期
20xx年6月1日至20xx年6月22日
七、价格价值定义
本估价报告提供的房地产价格是客观现状限制条件下的公开市场价格，所谓公开市场价格，指估价期日在市场上出售并根据以下条件可取得的合理价格：
1.本报告中采用的土地面积、建筑面积以及建筑结构等均以《国有土地使用证》和《房屋所有权证》所记载为准，并以上述权证合法取得和真实反映为前提。
2.本报告结论未考虑因抵押、担保、租赁、债务或其他项权利对估价对象价格的影响。
3.本报告采用的收益还原法中，收益作为市场客观收益，不以实际收益进行计算。
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八、估价结果
根据市场比较法和收益还原法估价结果及估价师的经验：市场比较法权重为0.7，收益还原法权重为0.3，则：
497700×0.7＋436503×0.3＝479340.9元
九、需要特殊说明的事项
本估价报告提供的房地产价格是客观现状限制条件下的公开市场价格，所谓公开市场价格，指估价期日在市场上出售并根据以下条件可取得的合理价格：
(1) 买卖双方不因任何特殊利益抬高或降低房地产真实价值；
(2) 有一段合理的交易时间；
(3) 在此期间房地产市场保持稳定；
(4) 房地产买卖程序符合国家法律规定。
十、估价报告应用的有效期：
20xx年6月1日至20xx年6月1日
十一、评估人员签章
曹志军 注册号：1021630223
东华理工大学测绘工程学院 二零一三年六月二十日
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第二部分 估价对象描述
一、估价对象个别因素描述
1、估价对象概况：
区 域：新建县
户 型：3室2厅1厨1卫1阳台
面 积：105 平米
所在楼层：第1层/共6层
朝 向：南
装修程度：简装
类 型：房改房 其他
详细地址：新建县兴国路720社区
配套设施：有线电视 / 宽带网 / 管道煤气
其他介绍：停车方便，有学校，菜场，公交，配套完善，小区环境好，产证快下了，太阳光线结构都很好
2、估价对象权利状况：
估价对象为个人所有。
于20xx年4月26日取得《房屋所有权证》，证号为自房权证市交字第00035671号，并于20xx年4月26日取得《国有土地使用证》，证号为自国用（2002）第021481号，使用权类型为出让土地，用途为商住用地，使用权面积8.859m2，终止日期20xx年11月29日。
3、估价对象的利用状况
二手房，简装 3室2厅1厨1卫1阳台
二、区域因素分析
小区内部：会所、室内外游泳池、沙滩排球场、羽毛球场、篮球场、门球场、、小学（莱卡小镇二期内）、双语幼儿园（莱卡小镇二期内/六班制双语教学） 中小学：新建二中、一中、六中、五中、新建三小、县二幼、竞秀学校 购物：嘉宝超市、新惠隆购物广场、新时代购物广场、北郊集贸市场、礼步湖集贸市场
医院：新建县人民医院、县中医院、长堎医院、长征医院
邮局：新建县邮政总局
银行：中国银行、农行、工行、建行
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其他：百吉星大酒店、新都宾馆、新华书店、礼部湖公园、心怡广场
三、市场背景分析
地产市场保持稳定；房地产买卖程序符合国家法律规定。
第三部分 房地产估价
一、估价原则
1. 本报告中采用的土地面积、建筑面积以及建筑结构等均以调研结果估算为准。
2. 本报告结论未考虑因抵押、担保、债务或其他项权利对估价对象价格的影响。
3. 本报告采用的收益还原法中，收益作为市场客观收益，不以实际收益进行计算。
二、估价技术思路方法与估价过程
（一）估价技术思路与方法
根据估价目的和估价对象实际状况及本地区房地产交易市场情况，由于在同一供求圈内可收集到类似房地产的交易实例，故采用市场比较法从替代的途径进行估价。
市场比较法是指在近期房地产市场中选择与估价对象处于同一供求范围内，具有较强相关性、替代性的房地产交易实例，根据估价对象和可比实例的状况，对区域因素、个别因素、时间因素和交易情况等影响房地产市场价格的因素进行分析比较和修正，评估出估价对象的市场价格。
市场比较法在房地产市场较发育、交易实例较多的地区比较实用，其估价结果与市场相近，最具现实性，其准确性较高，是目前普遍采用的估价方法，所以我们认为，通过市场比较法评估出的比准价格其准确度、可信度高。 成本法是根据成本积算原理，求取估价对象在估价时点的重置价值或重建价值后，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
成本法可操作性较强，但其评估结果的准确度、可信度低，房地产特别的营业类房地产的价格往往不是由它的建造成本决定，所以，其估价结果的准确度、可信度相对市场比较法要低。
综上所述，由于此次评估目的为抵押价格评估，根据估价目的和估价对象的特点，结合本市房地产市场的状况，本次估价结果的确定以市场比较法的估价结果作为此次房地产的估价结果。
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（二）估价测算过程
(一) 市场比较法
1. 比较实例选择
选取同一供需圈内商品住宅楼的价格进行比较。根据对该类物业市场的了解，选取该栋401、602作为可比实例。 2. 因素选择
(1) 交易情况修正
由于房地产具有不可移动等特性，其价格往往容易受当时一些特殊行为所影响，所以比较时，应对个别的特殊交易情况加以修正。以上选择的可比实例，均为目前竞争市场上的正常售价，故不予修正。 (2) 交易日期修正
可比实例的交易日期与估价期日有时间差异，必须进行交易日期修正。根据银行贷款利率选择每年6.55%进行修正。 (3) 区域因素
可比实例中，有些与估价对象不处于同一地区，故根据繁华程度、基础设施、交通状况和环境条件四项因素进行修正。 (4) 个别因素修正
主要根据建筑结构、所处楼层等因素进行修正。
因素条件描述
元/㎡
注：以最佳状况为标准（100分），将区域因素和个别因素分成四档，每档级差2分。
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编制比较因素条件指数表
实例修正后的房地产价格分析计算
经过比较分析，求算各比较实例经因素修正后达到估价对象条件时的价格，列表如下：
所以，由上表推算可得单价p=5925元/ ㎡
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3. 成新率――K
勘察成新率K＝80％
4. 估价结果
评估单价×面积×成新率＝4975×105×0.8＝497700元
市场比较法估价结果：497700元
(二) 收益还原法
1. 土地年纯收益――A
总 收 益：3500×12＝42000元
维修费：重置价×0.2%=1150×0.2%×115=35元
年房产税:4200×12%=5040元
年折旧费：1230×105/61=2012.51元
建筑物现值：1150×105-2012.51×9=103840.61元
建筑物年净收益：103840.61×8%/[1-1/(1+0.08)61]=8135.5元
土地纯收益：A＝42000—35—5040—8135.5=28789.5元
2. 还原利率――R
土地还原率为7%
3. 估价结果
V=28789.5/7%×[1-1/(1+7%)66]=436503元
收益还原法评估结果：436503元
三、估价结果确定
根据市场比较法和收益还原法估价结果及估价师的经验：市场比较法权重为0.7，收益还原法权重为0.3，则：
497700×0.7＋436503×0.3＝479340.9元
东华理工大学测绘工程学院
二零一三年六月二十日
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