房地产估价技术报告
一、个别因素分析
本次估价对象为广州市越秀区（原东山区）二沙岛大通路金亚南街23号7C房、沿江中路298号A幢7楼A-G房、海珠区东晓路193号（牡丹阁）307、308房房地产，建筑面积共计1,283.19㎡。
1、权属状况
根据委托方提供的《房地产权证》（粤房地证字第C4026051号）复印件可知：东山区（现越秀区）二沙岛大通路金亚南街23号7C房权属人为范桂贤，房屋所有权来源为购买，房屋用途为居住用房，建筑结构为钢筋混凝土结构，总层数为7层，建筑面积为191.24㎡，土地使用权性质为国有土地使用权，地号75，图幅号：图1323幅5，土地用途为住宅用地，共用地面积为558.87㎡，已征收国有土地使用权出让金，使用年限70年，从1993年08月26日起，未见共有权和他项权利记载。
根据委托方提供的《房地产证》（穗房地证字第0451892、0451893号）复印件可知：海珠区东晓路193号（牡丹阁）307、308房权属人均为范桂贤，房屋所有权来源均为1999年1月经交易监证向广州大明房地产开发有限公司购买，房屋使用性质均为住宅，建筑结构均为钢筋混凝土结构，总层数均为35层，建筑面积分别为100.22㎡、100.10㎡，土地使用权性质均为国家所有，地号25，图幅号：图1220幅3，土地用途均为住宅，共用面积均为7,703.16㎡，均已征收国有土地使用权出让金，使用年限均为70年，均从1995年07月07日起，均未见共有权和他项权利记载。
根据委托方提供的《房地产权证》（粤房地证字第C3358422、C3358417、C3358418、C3358420、C3358415、C3358419、C3358416号）复印件可知：东山区（现越秀区）沿江中路298号A幢7楼A-G房权属人均为范桂贤，房屋所有权来源均为购买，房屋用途均为办公，建筑结构均为钢筋混凝土结构，总层数均为23层，建筑面积分别为110.70㎡、100.78㎡、144.91㎡、130.92㎡、153.52㎡、134.15㎡、116.65㎡，土地使用权性质均为国有土地使用权，地号2，图幅号：图1224幅16，土地用途均为办公，共用地面积均为8,285.92㎡，均已征收国有土地使用权出让金，使用年限均为50年，均从1992年08月01日起，均未见共有权和他项权利记载。
2、建筑物状况
估价对象之越秀区二沙岛大通路金亚南街23号7C房即位于金亚花园。金亚花园是广州首家国际级大型服务式公寓，座落在广州市中心区环境静谧而舒适时尚的二沙岛上，占地面积约6万平方米，容积率约0.28。估价对象所在物业为7层钢筋混凝土结构电梯洋房，估价对象位于第7层，东向，带有100多平方米天台花园。该楼外墙为条形瓷砖，公共通道地面铺地砖，墙面及天花刷乳胶漆，配有一部电梯，设有消防报警器、自动喷淋系统，小区24小时保安巡逻。物业内部装修情况为：客厅地面铺地砖，墙面及天花刷乳胶漆，进户门为包门套高级实木门；房间地面铺高级木地板，墙面及天花刷乳胶漆，高级实木门包门套，铝合金窗；厨房地面铺地砖，墙面瓷片到顶，天花乳胶漆，木门包门套，铝合金窗，装有组合橱柜；卫生间地面铺防滑地砖，墙面瓷片到顶，天花刷乳胶漆，卫生三洁具。估价对象至估价时点自用。
估价对象之海珠区东晓路193号（牡丹阁）307、308房所处小区为海印明珠花园。海印明珠花园现建有两栋高层住宅楼，估价对象位于其中的牡丹阁，为一栋35层住宅楼，估价对象位于3层，西北向。该楼外墙为马赛克，公共通道地面为地砖，墙面部分瓷片、部分乳胶漆，天花石膏板吊平顶，配有消防栓、灭火器，24小时保安巡逻。估价对象内部格局已进行改动，两套住宅现半办公半居住使用，内部装修情况为：地面铺地砖，墙面刷乳胶漆，天花刷乳胶漆，木门包门套、铝合金窗；厨房地面为地砖，墙面瓷片到顶，天花铝塑扣板；卫生间地面为地砖，墙面瓷片到顶，天花铝塑扣板，卫生二洁具。估价对象至估价时点自用。
估价对象之越秀区沿江中路298号A幢7楼A-G房所在物业为江湾大酒店A栋写字楼。江湾大酒店是一座集高级酒店、写字楼、公寓于一体的国际四星级豪华酒店，1-4层为群楼，4层以上为两座塔楼，估价对象位于A栋写字楼，总层数23层，估价对象位于7层。该楼外墙为瓷片，大堂地面为大理石，墙面刷乳胶漆，天花立体吊顶；电梯间地面铺大理石，墙面花岗岩镶玻璃，天花吊平顶，设有3部电梯，消防栓、自动喷淋系统、烟感报警系统。估价对象内部装修为：A房地面铺花岗岩，B-G房地面均铺地毯；A-G房墙面均贴墙纸；A-C房天花均为立体石膏吊顶，D-G房天花均为PVC吊顶，内外玻璃门，铝合金玻璃窗。估价对象至估价时点自用。
二、区域因素分析
（一）越秀区分析
估价对象位于广州市越秀区地段，越秀区因名胜越秀山而得名，是广州城建之始的所在地。现辖区内面积9.1平方公里，人口46万，是广州市的政治、文化、商贸、金融、通讯中心和对外交往的窗口，每年两届的中国出口商品交易会在此举行。广东省政府、广州市委、广州市人大、广州市政府等都座落在区内。受国家宏观调控影响，近期广州住宅市场观望气氛浓郁，投资低迷，商务式写字楼重新成为投资市场新宠。广州作为中国的南大门，是对外贸易的重要港口城市，20##年奥运会、20##年广州亚运会等国际盛会，为广州商务写字楼发展提供广阔契机，不仅可为广州直接吸引更多的海内外企业进驻，为运动会准备的交通等基建配套建设以及其他软件配套建设，更成为广州写字楼发展的刺激因素。随着广州国际商务往来的更加频繁，广州商务写字楼近三年内必将迎来更广阔发展前景，进入繁荣的黄金周期。
越秀区是广州传统政商中心，环市路、东风路、中山路等商圈聚集着大量第二代写字楼。仅东风路板块，专业写字楼数量就有40栋以上，云集各类企业多达数万家。除大量旧式写字楼外，近年越秀区新式写字楼脱颖而出，如越秀城市广场、达信大厦、创举商务大厦、丰川国际大厦等，正打造出传统商务中心的新写字楼形象，这些新项目尤以面积间隔灵活的商务写字楼居多。坐享北京路、上下九及皮革贸易商圈繁华，以及东风路、环市路、中山路、沿江路等商务新规划建设的推进，越秀区写字楼正老树出嫩芽，吸引更多企业入驻。从租价看，近几年越秀新写字楼项目也升幅明显，如达信大厦刚刚推市场时月租金是50多元/平方米，目前已上升到85元/平方米；广卫路附近的金科大厦，推出市场后短期内就销罄；北京路附近越秀南路的创举商务大厦主要针对半层全层客户，目前也已售出约七成，客户基本是知名的品牌企业，如光明饮料等，其成交销售均价接近15000元/平方米。
（二）海珠区分析
广州市海珠区古称“江南洲”，位于广州市的中部，是四面环水的天然良壤，由珠江水系广州河段前后航道所环绕，是一个素有广州“南肺”之称的绿色岛区，风景秀丽，气候宜人。全区面积90.45平方公里，总人口123.73万，辖内有18条行政街。
海珠区有着得天独厚的地理和人文环境。海珠区是广州市唯一的岛区，四面环水，与荔湾、越秀、东山、天河、黄埔、芳村、番禺各区隔江相邻，江岸线长达47.35公里，地理位置优越，有丰富的土地资源，有大面积的水网果林风景区，呈现出“山水城市”的格局。海珠区历史悠久、人杰地灵，有文物可考而比较确切的历史，可追溯到距今2000多年前的东汉时期，区内遗迹旧址、名人故居和纪念建筑众多，有民族英雄邓世昌的故居，有民主革命时期孙中山先生两次设立的大元帅府旧址，有岭南画派祖师居廉的居所十香园，有建于明代的云桂桥、琶洲塔、赤岗塔，有见证海珠岛地貌形成历史的古海岸遗址等，颇具人文历史底蕴。
海珠区是广州市通往珠江三角洲各市、县和深圳、珠海经济特区的重要通道。区内河涌密布，水上交通方便，不但是广州市区内的重要水路航道，还可直通珠江三角洲各内河港口及沿海港口，区内有客运货运码头，船舶可直达汕头、海口、三亚、厦门等沿海城市。陆路有主干道、次干道、支路三级路网遍布全区，12座跨江大桥与市内各区相连，内环路、环城高速公路和华南大道横贯全区，地铁二、三号线通过区的最繁华地段。路桥网络四通八达。
海珠区致力建设的滨江路具有岭南特色和异国情调的旅游休闲、观光中心，江南大道、江南西路、宝岗大道的大型零售购物、商业服务中心，广州大道南地区以专业市场为主体的物流商品集散中心，琶洲赤岗地区的会展、信息、商贸服务中心，以中山大学为龙头，建设新港路沿线的科技中心，围绕万亩果树保护区，建设现代都市型的生态农业旅游中心等六大中心的建设，且已初具规模。
海珠区既有都市的繁华热闹，又有乡村的田园景色。以"江、涌、林、园"为特色的江岛生态系统，使海珠区成为最适宜创业发展和生活居住的现代化"生态城区"。
随着广州国际会展中心、国际生物岛等重点项目落户海珠，海珠区的区位优势日益突现。辉煌的前景，无限的商机，已成为有识之士投资发展的理想之地。
海珠区一贯坚持“经济强区，科教兴区，环境建区，文化立区，依法治区”的发展思路，实施“优先发展服务业，优化提高工业，积极发展都市型生态农业”的产业发展战略，以房地产业为龙头，大力发展商业服务业、金融业、旅游业、仓储运输业和高新技术无污染工业，促进全区经济健康发展。海珠区已成为广州市新的中心区域，在今后较长一段时间内将得到优先重点发展，蕴藏着巨大的发展潜力和广阔的发展前景。
估价对象之越秀区二沙岛大通路金亚南街23号7C房所处小区为金亚花园。金亚花园东临灵洲街、南临大通路、西临琪林街，北临晴澜街，二沙岛是珠江的一个江心岛，为广州迄今为止最著名的豪宅区。自上世纪80年代中后期开发以来，陆续建成了宏城花园别墅、新世界棕榈园、花城苑、金亚花园等独立、联排别墅和低密度洋房，居住氛围浓郁。社区配有大型游泳池、星级会所、网球场、桑拿室、健身室、餐厅，和酒店式服务等，市政及生活配套设施齐全；小区配有穿梭巴士为业主或租客出行提供方便， 交通便捷度较高。
估价对象之海珠区东晓路193号（牡丹阁）307、308房所处小区为海印桥南明珠花园。明珠花园东临民房，南临海联路，西临东晓路，北临悦龙会，周边有海印南苑、银珠苑等，居住氛围一般，附近有广州市南武实验学校、滨江东路第二小学、黄金海岸水上乐园等，市政及生活配套设施一般，小区旁边即为海印桥南车站，有272、548等多路公交车停靠，交通便捷度较高。
估价对象之越秀区沿江中路298号A幢7楼A-G房所在物业为江湾大酒店A栋写字楼，江湾大酒店东临东濠涌高架，南临珠江，西临江湾商业中心，北临沿江路，所在地段东为海印电器市场，西为北京路，周边有江湾商业中心，航运大厦等，办公氛围一般，该地段为广州老城区，位于海印电器专业市场，市政配套设施齐全，估价对象附近有大沙头公交车站，有12、18、35等多路公交车停靠，交通条件较好。
三、市场背景分析
1、土地一级市场分析
20##年广州市土地一级市场（不含工业）成功出让了78宗土地，是近几年来出让土地宗数最多的一年，比20##年出让的38宗，增加了1倍以上。公开出让的土地用地面积也超过了390万平方米，与20##年相比有67.4%的增幅;规划总建筑面积778.62万平方米，总成交金额325.32亿元。折合楼面地价4178元/平方米，同比上涨了55.0%。其中，商住用地总用地面积293.67万平方米，楼面地价4393元/平方米，比20##年大幅飙升了68.5%，大大高于同期商品住宅成交均价涨幅。
进入20##年后广州市的楼面地价一路狂飙，不断的刷新地王记录，位于白云区的云祥路地块也以最高楼面地价18729元/平方米成为广东省的地王。天河区的珠江新城B1-3地块也以过万的楼面地价11912元/平方米成功出让。从用地性质来看，主要以居住用地为主。
“9·27信贷新政”以后，市场对楼市的预期逐渐回归理性，土地出让市场的楼面地价也逐渐回调。9月27日央行及银监会公布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，12月5日，又公布了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，新政的不断出台，使得年底的两次土地拍卖会冷清了不少，开发商拍地热情与新政前相比明显降低。金沙洲、番禺区和花都区三幅地块的楼面地价年底都有所回落，新政前金沙洲的楼面地价为8769元/平方米，新政后为4241元/平方米，下降了50%以上，而老城区的价格也在底价的基础上浮不多，和新政前相比，价格回归理性。
从新政后的土地成交情况来看，12月6日拍卖的12幅地块，除2块为商业用地流拍以外，其它10幅住宅用地全部成交，12月20日的6幅土地也全部成交，表明开发商对于后市还是乐观的。随着市场的不断变化，预计20##年的土地市场将以理性、谨慎向好为主基调，广州的土地价格也将回归平稳的发展态势，部分区域不排除出现回落的现象。
2、商品住宅市场分析
在商品住宅供应方面，20##-20##年间逐年下滑，直至20##年进入一个小高潮后，20##年又开始出现小幅下滑。20##年1-11月广州商品住宅预售面积为607.47万平方米，同比06年1-11月的638.48万平方米下降了约5%。
在商品住宅成交方面，20##年1-11月成交量为758.69万平方米，约6.6万宗。由于供应量的减少以及楼价的上涨，其同比20##年1-11月的851.1万平方米降幅约为11%，预计全年的成交仅为800多万平方米左右，同比下降近100万平方米。1-11月市场吸纳率为1.25，同比其前三年有所下降，表明20##年的房地产商品住宅市场供不应求局面开始逐渐缓解。
20##年“金九”（见10月数据57.74万平方米）、“银十”（见10月数据56.78万平方米）市场低迷，“金九”同比06年的成交量接近，“银十”同比06年的成交量下跌约41%。20##年的“五一”以及“十一”各受到06年政策和07年9.27政策冲击，其中20##年房价升幅大亦对成交量造成很大的影响。
商品住宅价格自20##年开始反弹之后，价格一路飙升，20##年价格同比增幅为18.8%。20##年，其增幅回落到10.8%，而20##、20##年1-11月价格飙升的加速度变快，同比增幅分别为23.4%、34.4%。20##年1-11月约高出20##年价格2100元/㎡，高价的记录逐年不断被刷新，20##年1-11月广州十区成交均价达到新高8487元/㎡。
“十一”及以后楼市迅速转入低靡。一是，成交量下滑明显，9月、10月商品住宅成交量均约为58万平方米，比8月的70万平方米减少了12万平方米;二是价格下跌幅度大，11月成交均价，比1月的7140元/㎡约高出4400元/㎡，增幅达到62%，但是环比10月下跌1000元/平方米以上;三是营销费用增加，10月广告费用同比逆势增加，黄金周过后的广告费用投入也并未减少，10-12月份的广告费用逐月增加;四是发展商趋于谨慎，国庆期间的价格折扣增多，期限延长;五是单价走高之下总价的承受力备受考验，细积单位、性价比高的项目（特别是品牌项目）受追捧，楼市重回“价格敏感期”;六是同区域楼盘竞争加剧、价格杠杆威力明显，由板块内“共赢”转向“此消彼长”。
3、写字楼市场分析
在经历了20##年三、四季度的租赁高峰期之后，广州甲级写字楼市场无论租赁还是买卖成交量在第四季度明显回落。
另据广州市国土资源和房屋管理局数据显示，20##年9～11月，广州市新建写字楼成交面积约为16.74万平方米，同比减少4.53万平方米，降幅达21.3%。
租赁成交回落与租赁的季节性规律有关，此外，前两个季度经过高速吸纳期后，吸纳量自然亦回复到原来的水平。至于成交量的下降原因，黎庆文表示，11月初国家发改委联同商务部再次发文，重申限制外商在土地连片开发等六个领域的投资行为，使得海外资金投资广州房地产业行为受到明显束缚。
数据显示，第四季度广州甲级写字楼整体租金继续保持上扬趋势。20##年甲级写字楼的租金水平增幅达22%，创下了历年来的最高水平。值得关注的是，除了租金自然增长、人民币升值等因素外，优质甲级写字楼相继投放市场，也是拉高租金的另一主要原因。
四、最高最佳使用分析
房地产估价中的最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。本次估价设定估价对象的规划用途为估价对象的最高最佳使用方式。
五、估价方法选用
估价人员经深入细致地分析评估项目的特点和实际状况，并研究了委托方提供的及所掌握的资料，在实地勘察和调研的基础上认为，在委估房地产同一供求圈内，同类住宅、办公的房地产成交案例较多，交易市场较发达，同时，广州房地产市场住宅、办公物业用于出租较为普遍，估价对象具有潜在收益，为使估价结果具有科学性、准确性、客观性，我们采用市场比较法和收益法进行评估。
市场比较法是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
收益法是预计估价对象未来的正常收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
六、估价测算过程
以东山区二沙岛大通路金亚南街23号7C房为例
（一）收益还原法
运用收益法评估时，其客观纯收益和资本化率的确定十分关键。在确定客观纯收益时，我们既考虑标的物实际收益，更考虑其客观收益，即排除了实际收益中属于特殊的、偶然的要素后得到的一般正常收益；在确定资本化率时，我们主要考虑安全利率、风险调整值等因素。
相关参数确定如下：
1、收益的确定：经调查，委估标的物周边同类型物业的客观市场租金水平为100-150元/㎡.月，根据估价对象所处的位置及估价对象状况，本次评估取120元/㎡.月作为其平均收益，同时根据周边同类型物业的供求状况及委估标的物实际利用情况，设定5%的租金损失率；
2、资本化率的确定：资本化率为无风险利率+风险调整值。无风险利率取一年期银行定期存款利率即4.14%，风险利率考虑当地同类型物业市场供求关系，取2.46%，即r取6.5%。
3、收益年限的确定：
根据委托方提供的《房地产权证》（粤房地证字第C4026051号）复印件可知：土地用途为住宅，土地使用权类型为出让，土地使用权从1995年07月07日起，土地使用年限70年，故至估价时点，土地剩余使用年限为57.48年（从估价时点起），估价对象房屋建筑物为钢筋混凝土结构，该类建筑物的平均经济寿命为60年，经评估人员现场查勘，估价对象所处物业维修保养状况良好，根据评估人员经验，确定建筑物经济使用年限大于土地使用权使用年限，根据估价规范的规定，本次评估取土地使用权剩余使用年限57.48年作为估价对象剩余收益年限，具体计算过程见下表：
（二）市场比较法
根据委托方提供的《房地产权证》（粤房地证字第C4026051号）复印件可知，广州市东山区二沙岛大通路金亚南街23号7C房用途为住宅。该估价对象周边同类房地产交易案例较多,成交案例较易取得，选取与估价对象同一供求圈内的三个可比实例为参照物对其价值进行测算，可比实例情况如下：
案例一：金亚花园，楼层5,东向,建筑面积185.6㎡，成交价格31,000元/㎡，成交时间为20##年6月；
案例二：金亚花园，楼层6,东南向,建筑面积201.4㎡，成交价格30,400元/㎡，成交时间为20##年10月；
案例三：金亚，楼层4,东向,建筑面积190.3㎡，成交价格31,500元/㎡，成交时间为20##年12月；
具体计算过程如下表所示：
（1）编制因素比较表
比 较 因 素 情 况 说 明 表
（2）根据因素比较表进行价格修正
比 较 因 素 修 正 系 数 表
（3）评估价值计算
评估价值估算表
（三）评估价值的确定:
通过对估价对象估价过程中两种估价方法测算的估价结果进行比较分析，结合估价人员的估价经验以及该区域的房地产供需状况，认为两种方法测算的结果差异较大，通过估价人员对当地房地产市场的调查了解，分析该区域房地产价格水平及估价方法的适宜性，宜采用市场比较法的估价结果作为估价对象的最终估价结果。
本次评估取34,000元/㎡作为其评估单价。
同理可得其他房地产的评估价值，详见《房地产评估结果明细表》
七、估价结果确定
估价对象广州市越秀区（原东山区）二沙岛大通路金亚南街23号7C房、沿江中路298号A幢7楼A-G房、海珠区东晓路193号（牡丹阁）307、308房房地产（建筑面积1,283.19㎡），在符合本次估价假设和限制条件下，于估价时点20##年01月14日的市场价值为￥16,742,534元，大写人民币壹仟陆佰柒拾肆万贰仟伍佰叁拾肆元整。详见《房地产评估结果明细表》。