房地产估价技术报告评审问题分析及探讨
近日，我省房地产（中介）专家委员会对《房地产估价报告评审表》评审细则进行了规范，以更利于各估价机构完善房地产估价报告，也方便了各评审人员具体操作。《房地产估价报告评审表》仍采用中国房地产估价与房地产经纪学会的统一格式，但对房地产技术报告的评审仅只有在“数据来源与确定、参数选取与运用及计算过程”中提出了要求，也就是依据“数据来源依据充分或理由充足，参数选取客观、合理，理论和现实上有说服力，有必要的分析和过程，计算过程完整、严谨、正确”进行评审。根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第二十三条规定：估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见。所以对房地产估价报告进行专业技术鉴定，也主要是对其估价技术报告进行技术鉴定，估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告；估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误，重新出具估价报告。其实，作为一份完整的房地产估价报告，估价技术报告应是其最核心的部分，如果没有比较明确的评审要求，对估价机构和评审人员都不利于具体操作，报告评审会有失公允，也会使估价机构难以发现自身技术报告的缺陷而不求改进。
本人经过多次参加全省范围内的房地产估价报告的专家评审和司法技术鉴定工作，阅历过一些估价机构所完成估价报告，结合自身工作经验和相关资料，对房地产估价技术报告存在一些常见问题进行综述，以供同行参考。
一、估价技术路线和估价方法常见问题及分析
《房地产估价规范》中对估价技术报告的要求是应详细说明估价技术思路，采用的方法及其理由、估价方法的定义。估价人员应熟知、理解并正确运用市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法以及这些估价方法的综合运用。但通过调查各估价机构所完成的报告，常见缺陷有：
（1）报告的技术思路、估价方法描述不清，估价方法也无定义。从估价报告的全局看，从价方法的选用是否正确，此问题很关键。选用方法应全面、恰当，是否有合理的说明和理由。不选用的，充分说明理由，选用的，简述了道理。
（2）只使用了一种估价方法。尽管《房地产估价规范》中有规定对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价，但实际中我们大多数估价机构所出具的估价报告只采用了一种评估方法。当然，这其中也受到估价对象特殊性和当地估价条件的限制。但现在很多银行和拆迁管理部门都已明确提出，估价方法还是应选择两种以上评估方法，不得随意取舍；若必须取舍，应在估价报告中予以说明并陈述理由。
（3）能用市场比较法的没有用。市场比较法适用于同类房地产交易案例较多的估价，有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。《城市房屋拆迁估价指导意见》第十六条规定：拆迁估价一般应当采用市场比较法。
（4）有收益或有潜在收益的房地产的估价没有选用收益法作为其中的一种估价方法。有些估价机构对宾馆、酒店的评估，特别是在拆迁估价报告中对商铺或门面的评估不采用收益法而采用其它评估方法，致使委托方或有关当事人也会提出疑议。
（5）已明确的估价目的，适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定。我们评审报告就应就估价方法是否与估价目的、估价对象适用，以确定估价技术路线是否正确。
（6）具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。一些拆迁户在质询估价机构时经常会问到为什么没有采用假设开发法？这其实原因很简单，无论采用何种评估方法的估算结果，都必须是“拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日”的房地产市场价格。
（7）简单的采用成本法对任何物业进行进行估价。在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。而一些估价人员为了操作方便，一直沿用成本法或重置成本法直接估价，这已不适应市场的需要。
近日，笔着评审过某估价机构完成的对一宾馆的拆迁估价报告，该报告技术路线是对土地和建筑物价值分别进行评估，其中地价采用比较法和成本逼近法评估，建筑物价值采用成本法和收益法评估。看似采用了多种评估方法，其实质是只有一种评估方法，且没有坚持房地合一的评估原则，对一份有技术含量的拆迁估价报告而言是不妥的。
二、市场比较法常见问题及分析
市场比较法是估价机构应用得比较多的一种评估方法，基本上大多数的估价人员都能够熟练运用。但并不是说，每个人都能将该评估方法做得天衣无逢而无纰漏或瑕疵。尽管各估价机构所使用的市场比较法的格式都不会一致，但其要求或内涵应完全一样的，所以估价人员应严格按照要求进行操作，在能使估价结果真正符合市场价值。
（1）可比实例选择不当或可比实例不符合条件（用途相同、结构相同、所处地段相同）。如：比较实例的价格过高或者过低，交易日期与估价时点相隔过长（不能超过1年的时间，《房地产估价规范》和《城市房屋拆迁估价指导意见》对此已有明确规定），房屋用途内涵不一致（如门面与商场铺面比较），非同一区域内案例比较。
（2）修正系数的确定没有充足的理由，修正系数的取值不统一、不规范或比较物与参照物相互颠倒。不同性质的房地产（如：居住、工业等），其因素修正时选取的侧重点和权重应不同。
（3）单项修正对可比实例成交价格的调整幅度超过了20%，或者各项修正对可比实例成交价格的综合调整幅度超过了30%。这种可能性主要是因为估价人员在选择比较案例的不恰当，或者有无意识让估价结果偏离正常值，手段并不高明而容易让人产生误解。
（4）比较修正的方向错误。因素修正时，将修正方向搞反，分子分母颠倒，土地未作年期修正；在比较情况说明时判断有差异应予修正，但在实际计算中未修正。
（5）区域因素比较修正的内涵理解错误或区域因素与个别因素混淆不请。区域因素与各别因素具体比较修正项目的选择没有结合估价对象与可比实例的差异。可比实例的状况必须是取其在成交日期时的状况，应与评估对象的特点结合起来。区域因素与个别因素具体修正因素可参照《房地产估价规范》。
（7）比较修正项目有漏项。可比实例的交易情况未说明，非正常交易情况的要进行交易情况修正而未进行修正；交易日期未能修正，日期修正应采用类似房地产的价格变动率或指数进行调整，也可根据当地房地产价格的变动情况和趋势作出判断，给予调整；建立价格可比基础时，价格内涵不一致，如报价与成交价格、楼盘均价与案例单价、含有房屋装修的成交价值等明显不一致时也未作任何修正；付款方式的不同也未作修正；对交易税费非正常负担的情况也未能修正等。
（8）间接比较与直接比较混淆不清。这个问题比较隐蔽，一般非专业水准也很难看出来，所以估价人员避免采用与之相关的比较因素进行修正，而导致结果偏差。
二、收益法常见问题及分析
收益法应该是估价人员比较好使用操作的一种评估方法，一般来说，只要采用资本化率、收益年限等参数取值合理、净收益计算无错误，评估过程是难以过多挑剔的。当然，收益法也有的银行明确提出尽量不要估价人员使用的估价方法。所以我们估价人员更应该慎重在使用收益法评估。
（1）收益期限确定错误。收益年限的确定未说明来源，一般是因为前面缺少权利描述造成的。收益年限的确定是我们估价人员争议比较多的一个参数，在拆迁评估过程经常会遇到这个问题。其实在《房地产估价规范》也有明确规定：当建筑物耐用年限长于或等于土地使用权年限时，一般直接根据土地使用权年限确定；当建筑物耐用年限短于使用权年限时，可先根据建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，然后再加上土地使用权年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限价值的折现值，另一种方法是将未来可获收益的年限设想为无限年，选用无限年的收益法计算公式（净收益中扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销）。
（2）没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。出租收益是否稳定，对于客观收益没有考虑到未来的变化，要分析未来收益变化的趋势，不能只看当前收益情况。客观收益是与类似房地产的正常情况下的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益进行比较，若与正常客观的情况不符，应进行适当的调整修正，使其成为正常客观的，不能仅依据某一个案例的收入情况确定。
（3）收益的测算错误。如果有已出租情况，要根据租赁合同的约定，分租赁期内（采用约定租金）和租赁期外（采用市场租金）两种情况分别计算；采用比较法求客观收入时，几个比较实例应与估价对象有可比性；计算毛收入时套用的天数错误、面积错误（应扣减的未扣减）；计算毛收入时未考虑空置率或入住率、出租率（空置也要考虑客观租金），酒店还要考虑上座率。租赁收入没有包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入。收益法中宾馆的自用办公用房、技术层、设备层、公共大堂等在计算时不能重复计算其收益；不是房产收入的也不能计入房产中，如宾馆中床、空调、桌椅、电视等其它设备设施，不能再单独计算价值。
（4）正常费用的测算错误。费用的测算遗漏了项目或增加了不合理的项目，如直接经营型房地产漏扣商业利润，以及正常费用中税金的计算只计算了房产税而没有计算营业税及其附加和土地使用税；如将折旧费、土地摊提费、抵押贷款利息、所得税等也计入扣除项目。对于带租约的房地产转让的评估，租约期内总费用的扣除项目没有按租赁合同的约定。根据租赁契约规定的租金涵义，若保证合法、安全、正常使用所需的费用都由出租方承担，应将四项费用全部扣除；若维修、管理等费用全部或部分由承租方负担，应对四项费用中的部分项目作相应调整。
（5）资本化率确定错误。资本化率的选取未说明求取方法和来源，确定方法简单；安全利率选取不当，缺少必要的说明（应选用同一时期的一年期国债年利率或一年定期存款年利率）；用途不同的估价对象采用了相同的资本化率；把物价上涨率和经济增长率作为资本化率；未能区分综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率之间的关系。
三、成本法常见问题及分析
一般来说，由于成本法对旧房的估价更难一些，所以用它来对新房评估更合适。但实际中估价机构在对工业厂房、在建工程及非收益类公共建筑物常用成本法评估比较适用。也有的在拆迁评估对旧房地产评估时也多采用成本法，这样计算过程更容易让人理解和接受，当然其估价结果是否即为市场价值还值得商榷。虽然成本法技术思路比较简单，但实际中成本法存在有许多问题。
（1）成本应为社会平均成本,即客观成本。我们评估过程中取费时采用的是项目实际发生额，应说明是否符合当地现时社会一般成本（即要区分实际成本和客观成本，采用重置成本，不能用重建成本）；还要根据市场供求分析来最终确定评估值（体现在经济折旧确定上）。
（2）费用构成不完整，漏项或计算公式有错。成本法应计算的项目包括土地取得成本、开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、折旧。如：有的报告用成本法估算时缺管理费或正常利税等。
（3）注意各种物业的价格构成有无说明。评估抵押价值时的土地价值考虑是否正确（是否包含土地出让金），建筑物成本采用的重置成本或重置价格及其内涵（采用当地公布的重置价格还须进行期日修正）。
（4）成本法计算贷款利息时计息期有错。因为在一般情况下地价是开始一次性投入的，也就是从一开始投入到工程完工都要计息，而建筑物的投入是在建造期内均匀投入的，故计算期应计建造期的一半。计算基数应为土地取得成本、开发成本和管理费用之和。
（5）开发利润计算时，不同的利润率要对应不同的计算基数。开发利润应以上地取得费用与开发成本之和为基础，根据开发、建造类似房地产相应的平均利润率水平来求取。销售利润率对应的基数为开发完成后的房地产价值求取。
（6）销售税费的依据是销售收入不是成本，税费的构成是否正确。注意计税方式是否正确，要结合当地政府有关规定，交易双方负担各自应负担的税费进行计算，如房产税、营业税、交易契税、印花税等。
（7）折旧计算是否正确。建筑物经济寿命晚于土地使用年限，按建筑物实际经过年数加上土地使用权剩余年限计算折旧。成本法估价中的建筑物折旧，应是各种原因造成的建筑物价值的损失，包括物质上的、功能上的和经济上的折旧，而我们多仅只采用直线法求取拆旧额，其实质只是建筑物理值减损。无论采用上述哪种折旧方法求取建筑物现值，估价人员都应亲临估价对象现场，观察、鉴定建筑物的实际新旧程度，根据建筑物的建成时间，维护、保养、使用情况，以及地基的稳定性等，最后确定应扣除的折旧额或成新率。
四、假设开发法常见问题及分析
对在建工程评估采用假设开发法是我们估价机构最常用的一种方法，运用此方法应把握待开发房地产在投资开发前后的状态，以及投资开发后的房地产的经营方式，如售租或和自营等，估算结果应为开发完成后的房地产价值扣除开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润和投资者购买待开发房地产应负担的税费，而我们经常发现有的估价报告对上述项目进行计算时有的就混淆不清。
（1）注意项目必须是有投资开发和在开发潜力的房地产。不同类型的房地产还应根据市场情况分别估算未来市价，其未来的用途应该合法和符合最高最佳使用原则。
（2）察看项目是否齐全是否项目有具体表述和利用计算如风险损失。假设开发法应计算的项目包括开发完成后房地产价值、开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润和投资者购买待开发房地产应交税费，不能遗漏应扣除项，如：不要漏掉买方购买土地、在建工程时应上交的锐金，开发利润估算时要注意计算基数与利润率的对应，评估毛地时还应扣除拆迁安置费。
（3）看静态方法和动态方法的注意事项。利息计算时，计算基数中漏项或多项。如：销售税费一般不计息）；动态方法计算时楼价的求取中折现率的确定以及折现系数的确定要合理，不应考虑投资利息的估算和开发利润的估算，静态方法不折现。
五、结论
房地产估价报告是估价机构提供中介服务的产品，和其他行业提供的产品会出现质量问题一样，任何估价机构都不能保证自己的估价报告不会存在质量问题，这很正常。
我们审核在各种评估方法计算中，报告关键看的还是市场调查是否充分、掌握资料是否充足、理论支持是否有力、技术含量有多少。至于报告中估价技术思路和估价方法是否正确，估价测算过程中采用的可比案例、各种原始数据，以及选择的各种参数和系数是否确有依据，计算是否正确，估价结果是否合理，应该看报告撰写过程的需要，严格的按照《房地产估价规范》和《房地产抵押估价指导意见》、《城市房屋拆迁估价指导意见》等要求进行操作。
如何保证估价报告的质量？最根本的一点，就是正确把握市场，以市场信息为依据进行评估。在市场经济条件下，绝大多数的评估都要给出市场价格，所以估价报告所用的案例必须是来自市场的真实案例，不能凭空捏造；各项参数的确定要依据市场行情，尽量避免主观决定；估价结果要贴近市场行情，不能偏差太大。
当然，在保证报告质量的前提下，如果资料充分、论据有理、方法得当、计算精确，应该是一份很好的估价报告。要做到这点，就需要估价师平时下功夫去收集、整理市场信息，并将其应用于评估实践中，这也是防范风险的实质性措施。
作为专家评审之需要也好，还是估价机构自我完善也好，房地产估价报告的规范及审核最终目的是为了进一步提高估价报告质量和品牌竞争力，规避可能出现的风险。各估价机构均应努力加强内部管理，特别是通过加强估价报告内部审核，实行对估价报告质量的有效控制，提升估价人员的专业技术水平，在估价技术创新进一步加强，在激烈的竞争中求生存和发展。
</P< p>
第二篇：阳江市房地产评估报告
房 地 产 估 价 报 告
估价项目名称：阳江市阳东县湖滨西路碧桂园12号普通住宅转让价值评估
委 托 方：冯明
估 价 方：阳江市万联房地产评估有限公司
估 价 人 员：胡品新
估价作业日期：20##年12月1日至20##年12月7日
估价报告编号：阳江市万联房估字[2013]第35号
目 录
致委托方函 3
估价师声明 4
估价的假设和限制条件 5
房地产估价结果报告 7
一、委托方 7
二、估价方 7
三、估价对象 7
四、估价目的 10
五、估价时点 10
六、价值定义 10
七、估价依据 10
八、估价原则 10
九．估价方法适用性分析 12
十．估价测算过程 13
（一）市场比较法... 13
（二）收益还原法... 16
十一、估价结果 17
附 件 18
致委托方函
冯明:
我们接受您的委托，对阳江市阳东县湖滨西路碧桂园12号普通住宅在估价时点的市场价值进行评估。
我们根据中华人民共和国有关法律、法规和制度的规定，本着独立、公正、客观、科学的原则，遵循房地产估价的程序，对您提供的与估价对象有关资料进行了必要的核查审验，并派出工作人员到现场进行了详细的勘察、核实，采用科学的方法进行计算，现将估价结果报告如下：
估价目的
为委托方了解为委托人转让估价对象提供市场价值参考。
估价结果
估价对象建筑面积：143.00平方米
房地产单价：4241元/平方米
房地产总价：￥606418万元
（大写：人民币陆拾万陆仟肆佰壹拾扒元整）
特此函复！
阳江市万联房地产评估有限公司
法定代表人签字：林瑞伟
20##年12月7日
估价师声明
本公司估价师郑重声明：
1、在本估价报告中陈述的事实，是真实的和准确的。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是估价师自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、估价师与本估价报告中的估价对象及有关当事人无利害关系和偏见。
4、估价师依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T520##-1999）进行评估分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、在参加本次估价的人员中，胡品新等人参与了对估价对象的实地查勘。我们对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。
6、没有第三方公司和个人对本次估价提供了专业帮助。
7、本报告的技术测算过程详见《房地产估价技术报告》，该报告仅供有关主管部门验查所用。
估价师签名：
姓 名 注册证号码 签 名
估价的假设和限制条件
一、估价的假设条件
1、本估价报告的估价结果采用公开市场价值标准。
2、估价对象的权利人合法取得土地使用权和房屋所有权，并已按规定支付完有关税费。
3、估价对象能够按照设定用途持续使用，并产生相应的收益。任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家和地方的有关法律、法规。
4、委托方和当事人提供的资料属实。
二、估价的限制条件
1、本估价报告结果仅为委托方了解估价对象的市场价格提供了参考，不作其它用途。
2、在房地产市场没有重大变化的前提下，估价报告使用的有效期为壹年，即自20##年12月7日20##年12月7日止，若房地产市场有较大波动或超过一年需重新进行评估。
3、委托方及当事人对其所提供的相关资料、各种数据的合法性、真实性和可靠性负责，并承担相应的法律责任。若由于委托方或当事人提供虚假的情况和失效的资料致使估价结果失实，应由资料提供方负完全责任。
4、本报告中有关估价对象的权属状况、建筑面积等内容以委托方提供的《阳江市房地产权属证明书》及其图纸等资料为准，估价人员并没有对建筑面积进行测量，也没有到当地相关部门调查核实估价对象的房屋权属状况，如有差异应以当地国土房管等相关部门确认为准。
5、未经本估价机构书面同意，本估价报告不得向委托方和按规定报送的有关部门以外的单位和个人提供；本估价报告的全部或任一部分内容不得用于公开的文书中，也不得以任何方式公开发表。因报告使用者使用不当而造成的责任和纠纷与本估价机构无关。
三、其它需要说明的事项
1、本估价报告未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有不可抗力的因素对估价结论的影响。
2、本估价报告采用的币种为人民币,估价结果包含土地和建筑物的价值，但未包含估价对象未来发生转让时应缴纳的税费等款项。
3、本估价报告不对房地产权属负责，亦未考虑其权属状况对估价对象价值的影响。
4、本次估价不考虑租赁权和抵押权等他项权利对估价结果的影响。
5、委托人以及相关部门在使用本估价报告时，对因忽视本估价报告揭示的相关事项所引起的相关法律责任，本估价机构以及估价人员不承担任何责任。
6、本报告由广东正元土地房地产评估咨询有限公司负责解释。
房地产估价结果报告
一、委托方
委托单位：阳江市阳东县湖滨西路碧桂园12号普通住宅
地址：阳江市阳东县湖滨西路碧桂园12号
法人代表：冯明
联 系 人：冯明
邮政编码：529500
二、估价方
受托估价机构：阳江市万联房地产评估公司
机构地址：阳江市江城区漠江路739号
证书编号：建房估证字[14008]号
房地产评估资质级别：一级
法人代表：林瑞伟
联 系 人：林瑞伟
联系电话：0662）3623636
邮政编码：529500
三、估价对象
估价对象为阳江市阳东县湖滨西路碧桂园12号房地产，建筑面积为143平方米， 有3室2厅2卫，共一层，朝南 ，全修装修，个人完全产权。
1、估价对象位置
估价对象位于阳江市阳东县湖滨西路碧桂园12号
2、估价对象权利状况
个人完全产权
3、估价对象建筑物及使用状况
估价对象是阳江市阳东县湖滨西路碧桂园12号房地产，房屋建筑面积为143平方米。
⑴ 房屋用途：住宅
⑵ 建筑结构：框架结构；
（3） 外观：朝南，全修装修，带花园
（4）房屋楼层： 1层
（5） 平面布局：现房屋平面布局呈三室、两厅、两卫的格局；
（6） 配套设施：给水、排水、供电、有线电视和通讯等配套设施完备；
（7） 装修情况： 全修装修。
4、估价对象区位描述与分析
阳东碧桂园位于325国道旁，紧邻阳东县汽车站、地处阳东县中心地块，属于阳东县政府行政区域；离市区只需3分钟的车程，享有市区繁华和交通便利的优势，总占地面积为1492亩，住宅占地面积799亩，更坐拥427亩燕山湖的天然景观，总体建筑容积率0.99，绿化率达40％，是碧桂园又一倾心之作。
阳东碧桂园由三大片区组成：分别是住宅区、酒店和商业街组成的商业区和燕山湖城市广场组成的休闲娱乐区。
估价对象所处住宅区，建筑面积由76㎡至138㎡不等，有二房二厅至四房二厅的单位可供选择，首层单位附带私家花园。室内布局合理，厅与房方正实用，装修设计时尚新颖，汇集了其他碧桂园最受欢迎、最经典的户型。另外，在湖中央及湖边的是“尚邻”别墅蓝天半岛和映翠湾，位置得天独厚,户内设有专用车位或车库，精致园艺的大花园，给我们一个享受自然、赏心的空间。
周边商业区包括以五星级标准建造的三面环湖阳江凤凰酒店，建筑高6层，共有客房340间，大堂宏伟的西斯廷拱廊设计，堂皇而艺术的装修尽显其气派。酒店内有商务客房、豪华套房和总统套房，另外还设有商务会议室，中、西餐厅，康体娱乐设施，室外泳池、网球场等等。当酒店投入使用后将成为阳江地区首席商务酒店项目。与酒店相邻的是具有地中海风情的湖滨商业街，总占地63亩，共规划有105间商铺，其中地铺78间，商铺类型分配合理，两旁的商铺更有空中走廊相连，为您提供多姿多彩的购物环境，日后将成为阳江地区又一购物休闲热点。
周边还有休闲娱乐区，依湖而建的是燕山湖城市广场，总占地180亩。整个广场设有老人活动区和绿化区。广场内不仅有休闲长堤、花之广场等供业主、老人活动区，还设有滨水平台、儿童乐园，休闲活动平台和延伸至湖心的赏景亭，让人们更加亲近水岸，享受自然。
阳东碧桂园周边渐渐形成师资优秀的教育体系，东城一小、阳东一中及阳东广雅中学将成为这一体系的代表。东城区两大农贸市场丰富了社区业主的菜篮子需求。当阳东碧桂园开发日趋成熟，届时，不仅仅是引领阳江地产市场的代表作，而且成为阳江地区引领生活潮流的城市新名片。
四、估价目的
为委托方了解为委托人转让估价对象提供市场价值参考
五、估价时点
20##年12月1日至20##年12月7日
六、价值定义
本估价报告的估价结果，是指估价对象在估价时点、法定用途和符合本报告设定条件下的房地产公开市场价格。
七、估价依据
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
2、《中华人民共和国土地管理法》；
3、《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》(GB/T50291-1999)；
4、国务院、地方政府及有关部门颁布的法律、法规；
5、委托方以及当事人提供的估价对象的相关资料；
6、估价人员实地勘察、调查获取的资料。
八、估价原则
1、合法原则
估价时遵循国家和地方政府颁布的相关法令、法规、条例和政策。
2、最高最佳使用原则
由于房地产具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益，且房地产权利人都期望从其所占用的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定房地产利用方式的依据。所以，房地产价格是以该房地产的效用作最有效发挥为前提的。
3、客观、公正原则
本次估价在充分调查、了解分析估价对象的实际条件的基础上，严格按照国家、地方政府有关部门的政策规定，遵循科学的估价程序，选用合理、适宜的估价方法，经过准确的测算来确定房地产价格。
4、综合分析原则
在房地产市场中，房地产价格受一般因素（自然、社会、经济、政策等）、区域因素（商业服务繁华程度、基础设施配套完善程度、交通条件、环境状况等）、个别因素（位置、地势、临街状况、形状等）诸多因素的影响，因而进行房地产估价时，必须从综合的角度出发，全面分析作用于房地产价格的各种因素。
5、替代原则
房地产价格遵循替代原则。某宗房地产价格，受与其用途相同、区位相近、具有可替代性的其它房地产价格的影响和牵制。在市场竞争机制作用下，其价格趋同或趋于一致。
6、供需原则
在特定区域和用途的条件下，房地产价格受供求规律支配，即供求均衡时形成均衡价格，当供大于求时价格下降，反之供小于求时价格上升。
九．估价方法适用性分析
根据估价对象的具体状况，在对其进行实地勘察和类似房地产调查后，估价人员认真分析了影响估价对象价值的相关因素，考虑到目前与估价对象类似的房地产交易市场比较活跃，且类似交易案例较多，故确定采用市场比较法和收益法作为本次评估的方法。
遵循市场比较法可比实例的的选取原则，根据估价人员掌握的房地产交易市场资料，在估价对象同一供求圈内选择三个与估价对象用途、规模、档次、建筑结构相同或相近的近期交易实例作为可比实例，对影响价格的各项因素及其影响程度进行分析，建立估价对象与可比实例的价格可比基础，并分别进行交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正、个别因素修正，求取估价对象房地产比准价格。
收益法是预测估价对象未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。
十．估价测算过程
（一）市场比较法
1．选择可比案例
根据替代原则，选取近期同一供需圈内邻近区域的三个住宅交易案例进行比较。具体条件见表一：
可比案例情况表（表一）
2．比较因素的选择
根据可比案例与估价对象实际状况，选用影响房地产价格的比较因素，主要包括：交易情况、交易方式、交易日期、区域因素和个别因素。详见表二：
（转下页）
可比案例比准价格系数修正表（表二）
3．比较因素修正
将可比案例与估价对象进行比较，从交易情况、交易方式、交易日期、区域因素和个别因素等方面进行系数修正，得出估价对象的比准价格，详见表三：
（转下页）
可比案例比准价格修正表（表三）
采用简单算术平均综合得出比准价格为：
(5846+3510+4017)/3＝4457.67元/m2
估价对象评估总值=4457.67元/m2×143m2=637446元
509956.8
阳江市万联房地产评估公司
20##年 12月7日
（二）收益还原法
1、确定房地产年总收益
根据调查，按出租房屋每月26元/平方米计算，估价对象房地年总收益为44616元。
2、确定房地产年总费用
经了解，当地房地出租年总费用主要包括：管理费、维修费、房屋年折旧费、保险费、税金、空房损失费等。
（1）管理费＝143平方米×1.5元/平方米×12=2574元
（2）维修费＝房屋面积×房屋重置价格×2%=143平方米×1000元/平方米×2%=2860元
（3）房屋年折旧费=房屋重置总价/房屋可使用年限=（143平方米×1000元/平方米）/65年=2200元
（4）保险费＝房屋现值×2‰=（重置总价－年折旧费×已使用年限）×2‰=（143000-2200×5）×2‰=264元
（5）税金=房地年总收益×17.55%=44616×17.55%=7830元
（6）空损费=房地年总收益÷12=44616÷12=3718元
综上：
房地产总费用＝管理费＋维修费＋年折旧费＋年保险费＋年税金+空损费=19446元
3、房地年纯收益
房地年纯收益＝房地年总收益－房地年总费用=44616-19446=25170元
4、根据计算公式，可求得：
房地产价格＝房地产年纯收益÷r×[1－1/（1＋r）n]
=25170÷5%×[1－1/（1＋5%）^65]
=482308元
其中：r——还原率
n——估价对象使用年限
十一、估价结果
经过估价人员现场查勘和对当地市场分析，按照房地产估价的基本原则和估价程序，选取合适的估价方法进行测算，得出估价对象在本报告的价值定义设定的条件下，根据市场比较法价格占80%权重，收益还原法价格占20%权重，于估价时点的房地产市场价格为：
估价对象建筑面积：143平方米
房地产单价：4241元/平方米
房地产总价：￥606418元
（大写：人民币陆拾万陆仟肆佰壹拾扒元整）
附 件
1、《委托评估函》复印件
2、估价对象位置示意图；
3、估价对象图片资料；
4、估价对象产权资料复印件；
5、估价机构营业执照复印件；
6、估价机构资质证明复印件；
7、估价师注册证书复印件。
（本页以下为空白）