房地产估价报告

估价项目名称

委托人 程女士

估价机构

（注册证书编号：）（注册证书编号：）

估价人员 （注册证书编号：）（注册证书编号：）

（注册证书编号：）

估价作业期

估价报告编号

目录

致委托方函………………………………………………………………3 房地产估价师声明………………………………………………………4 估价的假设和限制条件…………………………………………………5 房地产估价结果报告……………………………………………………6

房地产估价技术报告…………………………………………………..10

附件……………………………………………………………………..17

致委托方函

程女士：

受贵女士的委托，我估价小组成员对位于的住宅房地产进行了评估。

估价目的：为抵押贷款提供依据

估价时点：

估价结果：评估人员在现场查勘的基础上，根据国家与地方的有关政策法规、国家标准《房地产估价规范》和我小组成员掌握的房地产市场资料，结合贵女士提供的资料和本次评估的估计目的，遵循公正、客观、独立的原则，按照估价程序，选用了市场比较法进行分析、测算和判断，确定估价对象的公开市场价值总价为人民币360485（大写：人民币叁拾陆万肆佰捌拾伍元整），评估单价为4241元/平方米。

特此函告！

法定代表人：

房地产估价师声明

对本次估价报告我们作如下声明：

1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。

2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们在本报告中的估价与估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，但仅限于对评估标的物外观和使用状况。估价人员不承认对评估标的物建筑结构、质量进行调查的责任和其他被遮物、未暴露及难于接触到部分进行检视的责任。

6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。

7、本估价报告需经所有估价人员签名和盖章，作为一个整体时有效，复印件无效。

8、本估价报告所依据的有关材料由委托方提供，委托方对资料的真实性负责。因资料失实造成评估结果有误差的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。

本宗房地产估价人员签字、盖章：

估价的假设和限制条件

一、本估价报告的假设前提：

1、委托方提供资料属实。

2、估价对象在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。

3、本估价报告估价结果是在公开市场前提下求取的房地产市场价值，未考虑快速变现等处分方式带来的影响。

4、假定估价对象在估价时点状况与在完成实地查勘之日的状况一致。

二、本估价报告的限制条件：

1、估价结论为满足全部假设与限制条件下的价值。

2、本估价报告按照既定目的提供给委托方使用，若改变估价目的及使用条件，需向本小组咨询后作必要修正甚至从新估价。

3、本估价报告的有效期限为一年。若超过有效期，或估价时点之后、有效期之内估价对象或国家经济形势、城市规划、房地产税费政策等发生变化，对估价结果产生明显影响时，委托方应及时聘请房地产评估机构对估价结果作相应调整或重新估价。

4、未经估价小组书面同意，本估价报告的全部或部分及任何参考资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，亦不得以其他任何方式公开发表。

5、如发现本估价报告文字或数字因校对或其他类似原因出现差错时，请通知本小组进行更正。

6、本估价报告的最终解释权由本小组估价成员所有。

房地产估价结果报告

一、委托估价方

委托人：程女士

地址：

电话：1879802####

二、受理估价方

估价方名称：

估价人员：

资格等级：贰级

三、估价对象

（一）估价对象区位状况

估价对象位，东临贵州科辉制药有限公司，西接狮子路，北靠巫峰路，南临相宝新村，周边有万家福超市、本金大药房、南江泉、诊所和邮政代办所等基础设施，海拔较高，环境较好。估价对象周边基础设施、公共配套设施较完善，离离近，仅几分钟的步行路程。

（二）估价对象实物状况

估价对象建成于20xx年，平层结构，总楼层8层位于第8层，建筑面积为85m2,使用面积为68 m2，3室2厅1厨1卫，楼下小2室2厅，楼上1室1厅1花园。南北朝向，采光通风条件良好，精装修，配有车库、花园和露台。装修状况为：市内铺设木地板，有窗帘，厨房设施齐全且较新，照明设备完备良好，市内楼梯间铺贴踏步楼板，楼梯栏杆为木栏杆。有车库，可停车。估价对象的装修保养状况较好。

（三）估价对象权益状况

本次评估的住宅房地产产权属程女士所有。设计用途为住宅，实第 6 页 共 17 页

际用途为住宅，建筑面积为85平方米，土地使用权类型为出让，终止日期为20xx年5月30日。

四、估价目的

本次评估目的是确实估价对象完整权利状态下的房地产市场价值，为委托方向银行抵押贷款提供价格参考依据。

五、估价时点

20xx年4月30日

六、价值定义

本报告所确定的价值为估价对象房地产在估价时点完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产公开市场价值。

七、估价依据

1、《中国人民共和国城市房地产管理法》；

2、《房地产估价规范》；

3、《房地产抵押估价指导意见》；

4、房地产评估委托书和委托方提供的相关资料；

5、评估人员现场查勘和收集的相关资料。

八、估价原则

1、合法原则。即以估价对象的合法权益、合法使用、合法处分为前提估价；

2、最高最佳利用原则。即以估价对象的最高最佳利用为前提估价；

3、替代原则。即要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等第 7 页 共 17 页

条件下的正常价格；

4、估价时点原则。即要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值；

5、公平原则。即要求房地产估价应站在中立第三者的立场上，求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价格；

6、供求原则。即进行房地产估价，必须充分考虑当地同类房地产的市场供求实际情况和可能导致供求关系变化的诸因素而推断其价格；

7、预期原则。即房地产现时价值由该房地产在未来能给所有人带来的预期效用和收益所决定的。

九、估价方法

由于委估对象为住宅用房，在市场上与待估房地产可比的交易案例较多，故采用市场比较法对其价值进行评估，市场比较法是通过市场上可比的交易实例根据替代原理对委估对象的市场价格进行调整，而确定其比准价格的一种方法。采用公式：

比准价格＝可比实例价格×交易情况修正×交易日期修正×区

域因素修正×个别因素修正

或： 比准价格＝可比实例价格×

十、估价结果

经过我组成员科学的分析和测算，在以为确定房地产抵押贷款额第 8 页 共 17 页 100100100(........)××× (........)(........)(........)100

度提供参考依据而评估房地产抵押价值为评估目的的前提下，根据国家对房地产估价的规范要求等，选用科学的评估思路及方法，委估对象与20xx年4月30日公开的市场评估总价为人民币360485（大写：人民币叁拾陆万肆佰捌拾伍元整），评估单价为4241元/平方米。 十一、估价人员

中国注册房地产估价师：

十二、估价作业日期

十三、估价报告应用的有效期

本估价报告应用的有效期为壹年，自估价报告完成之日起计。

房地产估价技术报告

一、个别因素分析

本次估价对象位于，建筑面积85m2，使用面积68m2。房屋产权第 9 页 共 17 页

属程女士所有，土地使用权类型为出让，使用性质为住宅，使用年限70年，使用权所有人为程女士，终止日期为20xx年5月30日。房屋装修状况良好，采光通风好，维护情况好，配有车库、花园和露台。

至估价时点，其权利状况明确，未发现他项权利登记及法定优先受偿权利。

二、区域因素分析

委估对象位于，周围有：万家福超市、本金大药房、南江泉、诊所和邮政代办所等，该区域交通较为方便，区内基础设施、公共服务设备齐全，自然环境状况、人文环境状况好，但海拔稍高。

三、市场背景分析

由于国家宏观经济的调控，随着房改政策的逐步实施和完善。生活服务设施齐全的住宅进入市场后，已成为满足住房需求者的首选，同时也成为市民投资置业的主要方向。故在近期内的发展势头较良好，价格走势比较平稳。

四、最高最佳使用分析

最高最佳使用原则是要说明，房地产评估要以房地产的最高最佳使用为前提。所谓最高最佳使用，是委估对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、经济上可行、价值最大化，经过充分合理的论证，并能给委估对象带来最高价值的使用。

根据委估对象地理位置、周边自然与人文经济环境及充分利用土地资源的原则，该委估对象作为住宅用房为最高最佳用途。

五、估价方法选用

根据《房地产估价规范》，“有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法作为主要估价方法。”由于估价对象周边类似房地产交易活跃，市场依据充分，故可选用市场比较法。

市场比较法：将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。采用公式：

比准价格＝可比实例价格×交易情况修正×交易日期修正×区

域因素修正×个别因素修正

或：比准价格＝可比实例价格×

六、估价测算过程

1、选取可比实例

选取三个与估价对象区位相近、用途相同、规模相当的类似房地产Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ作为可比实例。

（1）可比实例Ⅰ——，四室两厅两卫，位于2楼，南北朝向，采光通风良好，平层结构，房子六成新，配套设施完备，建于20xx年，建筑面积110m2。交通可乘公交有4、9、10、17路。

100100100(........)××× (........)(........)(........)100

（2）可比实例Ⅱ——，3室1厅1厨1卫，位于5楼，建于19xx年，建筑面积85m2，精装修，房子九成新，交通可乘公交有4、9、10、17路。

（3）可比实例Ⅲ——，4室2厅1厨2卫，精装修，结构平层，南北朝向，采光通风良好，位于楼层的2楼，房子七成新。建成时间20xx年，建筑面积110m2。房内配套设施完备，周边配套设施齐全，有天然气、车库、花园等。生活交通都很方便，出去公交有4、9、10、17路等，房子户型正规好用，距离的距离仅十分钟左右的步行路程。

表一 可比实例资料

2、交易情况修正

主要考虑排除交易行为中的某些特殊因素所造成的可比实例的成交价格偏差，将其成交价格修正为正常价格。由于评估人员所选实例均为正常交易价格，不需要作交易情况修正，故不作修正。 3、交易日期修正

委估对象与可比实例的交易日期有时间差异时，随着时间的推移，房地产价格有较明显的变化趋势时，必须进行交易日期修正。由

于选取的均为近期发生的交易案例，且目前的房地产市场价格较为平稳，故不作修正。价格变化附图如下：

4、区域因素修正

前面所选取的三个比较案例中，均属于同一区域，为排除由于外部环境差异所造成的价格差异，使修正后的可比实例价格能够与委估对象房地产所处地段的实际情况相符。本评估报告拟采用直接比较法进行区域修正，即以委估对象房地产的各项区域因素状况为基准，与可比实例相对应的区域因素逐项比较，然后确定修正比率。通过对比分析得出，三宗可比实例的区位因素和估价房地产差别不大，因此不用作修正。

5、个别因素修正

主要考虑新旧程度、装修情况、平面布局、房屋维护水平、附属配套服务设施及物业管理等影响房地产价格的因素。故综合进行个别因素修正，确定个别因素修正系数如下表：

注：好+6% 较好+4% 稍好+2% 相同0% 稍差-2% 较差-4% 差-6%

6、计算如下表：

取平均值，估价对象比准单价为：

（4443.6+4010.8+4267.3）/3=4241(元/m2)

估价对象房地产的比准价格为：

4241×85=360485（元）

七、估价结果确定

经过我组成员的分析和测算，根据国家对房地产估价的规范要求等，满足各项假设条件的公开市场价值为：估价房地产总价为人民币360485（大写：人民币叁拾陆万肆佰捌拾伍元整），评估单价为4241元/平方米。

附件

1、估价对象区位示意图

2、估价对象照片

3、委托方提供的《房屋所有权证》复印件（略）

4、委托方提供的《国有土地使用证》复印件（略）

5、估价师资格证书复印件（略）

6、报告签发单（略）

第二篇：成本法+基准地价房地产估价技术报告

房地产估价技术报告

一、  个别因素分析

1.交通条件

估价对象坐落于天津市宝坻区老城区西北侧，东临北街、南临西街、西临近西城路、北临近北城路，交通便捷度高，道路通达能力较强。

2.基础设施条件

估价对象的宗地红线外基础设施达到“五通”，红线内“五通一平”（给水、排水、通电、通讯、通路和场地平整）。

    3.环境状况

估价对象属于宝坻区中心城区二级住宅用地，三级商业用地，南距宝坻区一级商业中心—东街约400米，附近有宝坻百货大楼、富达商城、春起国美电器、永基伟业电器商城等大型商业网络。

二、区域因素分析

宝坻地处京、津、唐三角的中心腹地，北倚燕山，西靠首都，东临渤海。城区西北距北京70公里，东距唐山80公里，东南距中国北方重要的国际港口天津新港90公里，东距秦皇岛港200公里，以宝坻为圆心百公里半径范围内有3700万人口，占京津冀北地区总人口的60%。从宝坻出发5小时车程范围内，可覆盖华北、东北、西北、中原的47个大中型城市，辐射3亿人口，市场空间十分广阔。

宝坻拥有高密度的立体交通网络，毗邻首都和天津两大国际机场和天津新港、秦皇岛港、京唐港三大港口；京沈、津蓟两条高速公路十字交汇，纵横穿越宝坻全境，并留有6个出口；宝坻境内及周边另有京唐、津围等12条国家级干道；境内铁路与全国铁路网相连；穿越宝坻的蓟塘高速公路即将开始建设，京沪津蓟高速联络线正在规划中；规划中的“北京--宝坻--天津城际快轨”贯穿宝坻全境，宝坻京津通衢的地位日益巩固。

宝坻现有工业企业5000余家，逐步形成了轻纺服装、食品、文体、建材、地毯、家具六大支柱产业，机械、塑料、汽车、电子、生物制药等行业正在迅速崛起。香港合生创展集团、中国飞跃集团、大连实德集团、日本根来株式会社等一大批国内外知名企业先后投资宝坻，显示出宝坻巨大的“磁石”效应。以宝坻为圆心5小时车程范围内拥有各类企业65万家，可提供电子信息、汽车、冶金、化工、生物技术与现代医药、新能源及环保等产业所需要的丰富的配套资源。

三、市场背景分析

宝坻区具有优越的区位条件、丰实的自然资源、优美的城乡环境以及良好的投资环境，产业结构也颇具特色，近年来，工农业发展迅速。加大了对各类房地产的需求，房地产市场得到快速发展。

宝坻区城镇区域的改造，人们生活水平不断提高，商品房市场得到快速发展，旧有平房需求量相对较少，估价对象所坐落区域为宝坻县城关镇原边缘区域，生活配套服务设施相对较差，市场交易不活跃、需求较少。

四、最高最佳使用分析

最高最佳使用是指法律上许可，技术上可能，经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。由于本次估价的目的是房屋拆迁服务的，因此以保持现状为估价前提。

五、估价方法选用

根据关于印发《城市房屋拆迁估价指导意见》的通知》（建住房〔2003〕234号）相关规定住宅拆迁估价一般应当采用市场比较法。不具备采用市场比较法条件的，可以采用其他估价方法。本次估价对象均为平房，除正房外还有倒（厢）房和棚房，周围同类型房屋近期交易案例较少，考虑到其特殊性，本次评估以成本法作为本次评估的评估方法，其中土地价格采用基准地价修正法。

成本法，求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。重置价格或重建价格是建筑物正常的价格。其具体构成包括下列内容：1、土地取得费用；2、开发成本；3、管理费用；4、投资利息；5、开发利润。

基准地价修正法就是在政府确定并公布了基准地价的地区，利用有关调整系数将估价对象宗地所处地段的基准地价调整为估价对象宗地价格的方法。

六、估价过程

（一）住宅用地价格评估

估价对象位于东至藕塘北路；南至钱姚公路；西至西环路；北至锡宜高速公路。本次评估采用无锡市市区基准地价更新成果。本案例属于无锡市市区四级工业用地住宅用地，基准地价为480元/平方米。

1.区域因素修正

2.容积率修正

通过实地调查，该片住宅区街巷较窄，现场查勘容积率在0.6～0.65之间，本次评估容积率取值0.65，容积率修正系数取0.80

3.期日修正

基准地价估价时点为20##年1月1日，至估价时点该区域地价稳定，根据天津市宝坻区地价上涨情况，期日修正取值1.00。

4.使用年期修正

本次评估划拨土地使用权，根据天津市有关规定，按出让土地评估，最终按房地产评估价格扣减上缴的土地出让金，年期修正系数为1。

5.开发程度修正

估价对象为“五通一平”（上水、下水、供电、通讯、道路及场地平整）住宅用地，划拨取得。基准地价内涵为“六通一平”（上水、下水、供电、通讯、供热、道路及场地平整），需要进行开发程度修正，根据天津市人民政府津政函[2006]40号《关于公布实施天津市中心城区及各区县城镇基准地价更新成果的批复》、《天津市城镇土地定级估价成果报告-宝坻区》，宝坻区的基础设施投资价格，供热费用取55元/平方米。

6.计算土地单价

土地单价=基准地价×（1±修正率）×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数—开发程度修正

=620×（1-9.27%）×1×1×0.8—55

=395

住房地价=土地单价/容积率

=395/0.65

=608元/平方米。

（二）平房价格评估

1.采用成本法评估正房（砖木）建筑物价格。

（1）建筑安装工程费：

根据《20##年天津市建筑工程预算基价》及《天津市建筑工程造价信息》造价指数，近年来，建安造价基本稳定，确定估价对象建筑安装工程费550元/平方米。

（2）前期工程费、管理费取值5%，包括：管理费2%、质检费0.3%、招标费0.2%、不可预见费2.5%。前期工程费、管理费为27.5元/平方米。

（3）配套工程费及增容费

无单独工程配套。

（4）管理费用

管理费取建安费和施工前期费的4%，则该项费用为：

（27.5+550）×4%=23元/平方米。

（5）投资利息

参照同类型房地产开发项目开发期，设定估价对象开发期为两个月，按照估价基准日一年期贷款利率5.85%计算利息。

[27.5+550+23]*5.85%*1/6=6元/平方米。

（6）开发利润

参照天津市及宝坻区同类型房地产开发项目利润率，结合相关资料，确定估价对象房地产开发利润为上述几项之和的10%。

    （27.5+550+23+6）*10%=61元/平方米。

建筑物成本=（1）+（2）+（3）+（4）+（5）+（6）

=27.5+550+23+6+61

=667.5元/平方米。

根据实际观察法确定正房建筑物成新率为0.8。

正房建筑物价格=667.5*0.8=534元/平方米。

正房房地产单价=建筑物价格+居住用房地价

=534+608

=1142元/平方米。

根据天津市住宅房屋交易转让的有关规定，划拨住宅用地应扣除相当于房地产市场价格的1% 的土地出让金，故扣除土地出让金后的正房房地产单价为：1130元/平方米。

2.采用成本法评估砖木结构倒（厢）房建筑物价格。

（1）建筑安装工程费：

根据《20##年天津市建筑工程预算基价》及《天津市建筑工程造价信息》造价指数确定，近年来，建安造价基本稳定，估价对象建筑安装工程费550元/平方米。

（2）前期工程费、管理费取值5%，包括：管理费2%、质检费0.3%、招标费0.2%、不可预见费2.5%。前期工程费、管理费为27.5元/平方米。

（3）配套工程费及增容费

无单独工程配套。

（4）管理费用

管理费取建安费和施工前期费的4%，则该项费用为：

（27.5+550）×4%=23元/平方米。

（5）投资利息

参照同类型房地产开发项目开发期，设定估价对象开发期为两个月，按照估价基准日一年期贷款利率5.85%计算利息。

[27.5+550+23]*5.85%*1/6=6元/平方米。

（6）开发利润

参照天津市及宝坻区同类型房地产开发项目利润率，结合相关资料，确定估价对象房地产开发利润为上述几项之和的10%。

    （27.5+550+23+6）*10%=61元/平方米。

建筑物成本=（1）+（2）+（3）+（4）+（5）+（6）

=27.5+550+23+6+61

=667.5元/平方米。

根据实际观察法确定倒（厢）房建筑物成新率为0.75。

倒（厢）房建筑物价格=667.5*0.75

=500.625元/平方米。

≈500元/平方米

3.采用成本法评估简易结构棚房建筑物价格。

根据现场查勘，参考《20##年天津市建筑工程预算基价》及宝坻区实际情况，重置成本取400元/平方米，根据实际观察法确定棚房建筑物成新率为0.75。

400*0.75=300元/平方米

程庆林所有的棚房由于维修保养情况较差，评估价格在300元/平方米的扣减30元/平方米。

4. 采用成本法评估围墙

人工挖地槽： 0.5m×1m×1m=0.5m3  

0.5m3×18.712元/m3=9.36元

3：7灰土垫层： 0.2m×0.4m×1m=0.08m3  

0.08m3×108.46元/m3=8.68元

 C10混凝土垫层： 0.1m×0.4m×1m=0.04m3  

0.04m3×313.71元/m3=12.55元

砖基础： 0.37m×0.2m×1m=0.074m3  

0. 074m3×219.86元/m3=16.27元

砖墙： 0.24m×2m×1m=0.48m3  

0.48m3×238.9元/m3=114.67元

因单户围墙较短、结构简单、建设期短，在估价结果最后确定时适当考虑其他的费用和利润。

由以上计算合计得每延米围墙的成本为：

9.36+8.68+12.55+16.27+114.67=162元

目测成新率：0.60

评估值取整为100元/延米。