房地产估价报告 项目名称：兰州市城关区北面滩莱茵小镇工程项目 委 托 人：天庆房地产开发公司
估价机构：巨信房地产评估有限公司 注册房地产估价师：靳博飞
作业日期：二0一一年七月一日
至二0一一年七月十日 报告编号：甘巨评估字[2010] 第2330号
声明：
本报告仅供客户内部使用，版权归巨信房地产评估有限公司所有，未经我公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。
目 录
一、致委托人函：????????????????????? 03
二、估价师声明:??????????????????????04
三、估价的假设和限制条件:?????????????????05
四、估价结果报告:?????????????????????06
五、估价技术报告:?????????????????????07
(一)个别因素分析:????????????????? 07-08
(二)市场背景分析:??????????????????08-11
(三)最高最佳使用分析:??????????????? 11-12
(四)估价方法选用:??????????????????? 12
(五)估价计算过程及结果确定:?????????????12-15
(六)市场风险和变现能力提示:?????????????15-16 附件
1、估价对象地理位置
2、估价人员资质证书复印件
3、估价机构资质证书复印件
一、致委托人函
张先生：
受您委托，我公司对位于兰州市城关区北面滩莱茵小镇工程项目完成了价格评估工作。估价目的是“确定该商品住宅在20xx年7月1日的市场价格”。估价时点为20xx年7月1日。经过实地查看和市场调查，根据委托人提供的相关证明资料，遵照《中华人民共和国房地产管理法》、国家标准《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》及政府有关政策、法规，并根据估价目的，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并对影响估价对象价格的因素进行认真分析，结合估价经验，在满足本次估价假设和限制条件的前提下，经过详细测算后确定估价对象在估价时点的市场价格总价为:￥74563元，大写(人民币)：柒万肆仟伍佰陆拾叁元整。
估价结果明细表
欲了解估价对象的权益状况、实体状况及估价结果形成过程等全面情况，应认真阅读“估价结果报告”、“估价技术报告”等估价报告书全文。
巨信房地产评估有限公司
法定代表人：靳博飞
二○一一年六月一日
二、估价师声明
（一）我们郑重声明：
1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。我们忠实于估价对象的客观现状和现场查看资料，本报告所依据的《房屋所有权证》由委托人提供，委托人应对权属证件的真实、可靠性负责。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、我们与估价报告中的估价对象没有（或有已载明的）利害关系，也与有关当事人没有（或有已载明的）个人利害关系或偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T 50291-1999建标48号《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
6、估价人员已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并作了详细的记录。估价人员对估价对象的勘查仅限于估价对象的外观和使用状况，估价人员不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其他被遮盖未暴露及难于接触到的部分进行勘查的责任。
7、本报告估价结果仅作为委托人在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托人、报告使用者、报告审查部门以外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。我们不承担由于报告使用不当而造成的一切损失。
8、如发现本报告有关的文字或数字因校对或其它原因出现误差时，请将报告退回本公司进行更正，否则，报告误差部分无效。
三、估价的假设和限制条件
1、在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
2、本次评估是以估价对象能够持续使用为前提。
3、任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。
4、估价对象权属合法、清晰，并能够正常上市交易。
5、本报告估价结果为估价对象在估价时点、规划用途条件下，房屋在现状成新率下的房地产正常市场价格，未考虑未来房地产市场变化对房地产价值实现的影响 (因时间变化导致的价格变动，需作相应的调整直至重新出具报告)。
6、本报告估价结果仅指估价对象在估价时点的价值，即已固化在物业上的所有投资，并未考虑估价对象房地产所涉及的债权债务关系。
7、委托人应当向房地产估价机构如实提供房地产估价所必需的情况和资料，并对所提供情况和资料的真实性、合法性、完整性和有效性负责。本次估价所依据的有关房地产权属及面积资料由委托人提供，由于委托人提供资料不实造成的失误，受托估价方不承担责任。
8、本次评估采用基于市场的价值标准，未考虑国家宏观政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结果的影响，但报告使用者需考虑将来市场变化和短期强制处置等因素，该商铺处置价格可能会低于市场价格。
9、本估价报告应用范围为委托人确定该商铺的市场价格提供价值参考，若改变估价目的及使用条件需向本估价机构咨询后重新出具报告。
10、本报告估价结果是反映在本次估价目的下的房地产价值，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊交易可能追加付出的价格对本次估价价值的影响。当上述条件发生时，本次估价失效。
11、本估价报告自出报告之日起一年内有效，委托人和报告使用人应定期或在房地产市场变化较快时对房地产抵押价值进行再评估
四、估价结果报告
五、估价技术报告
(一)市场背景分析
全国房地产市场分析
1、房地产开发投资完成情况
1-10月，全国房地产开发投资42697亿元，同比增长36.5%，其中，商品住宅投资30022亿元，增长34.2%，占房地产开发投资的比重为70.3%。11月当月，房地产开发投资4628亿元，增长36.7%。
1-10月，全国房地产开发企业房屋施工面积38.43亿平方米，同比增长28.6%；房屋新开工面积14.51亿平方米，增长48.7%；房屋竣工面积4.85亿平方米，增长9.6%，其中，住宅竣工面积3.93亿平方米，增长7.1%。
1-10月，全国房地产开发企业完成土地购置面积3.61亿平方米，同比增长33.2%，土地购置费8931亿元，增长77.9%。
10月当月，房屋新开工面积1.34亿平方米，同比下降17.4%；房屋竣工面积6531万平方米，下降0.7%，其中，住宅竣工面积5350万平方米，下降3.5%；土地购置面积3302万平方米，增长9.3%，土地购置费924亿元，增长67.4%。
2、商品房销售情况
1-10月，全国商品房销售面积8.25亿平方米，同比增长9.8%，增幅比1-10月提高0.7个百分点。其中，商品住宅销售面积增长7.4%，办公楼增长25.9%，商业营业用房增长35.2%。1-11月，商品房销售额4.23万亿元，同比增长17.5%，增幅比1-10月提高0.2个百分点。其中，商品住宅销售额增长12.8%，办公楼和商业营业用房分别增长48.4%和50.2%。
10月当月，全国商品房销售面积10113万平方米，同比增长14.5%，绝对量比10月份增加834万平方米，增长9.0%；全国商品房销售额5286亿元，同比增长18.6%，绝对额比10月份增加210亿元，增长4.1%。
3、房地产开发企业资金来源情况
1-10月，房地产开发企业本年资金来源63220亿元，同比增长31.2%。其中，国内贷款11245亿元，增长25.0%；利用外资656亿元，增长59.0%；自筹资金
23806亿元，增长49.6%；其他资金27513亿元，增长20.4%。在其他资金中，定金及预收款15935亿元，增长19.4%；个人按揭贷款7937亿元，增长13.2%。 4、70个大中城市房屋销售价格指数
10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%，涨幅比10月份缩小0.9个百分点；环比上涨0.3%。
10月份，新建住宅销售价格同比上涨9.3%，涨幅比10月份缩小1.3个百分点；环比上涨0.4%。其中，商品住宅销售价格上涨10.4%，其中普通住宅销售价格上涨9.4%，高档住宅销售价格上涨14.1%；经济适用房销售价格上涨1.0%。与上月相比，商品住宅销售价格上涨0.4%，其中普通住宅销售价格上涨0.3%，高档住宅销售价格上涨0.7%；经济适用房销售价格上涨0.1%。
10月份，二手住宅销售价格同比上涨5.6%，涨幅比10月份缩小0.3个百分点；环比上涨0.3%，比10月份扩大0.2个百分点。
5、全国房地产开发景气指数
10月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为103.20，比10月份回落0.37点，比去年同期提高0.42点。
从分类指数看：房地产开发投资分类指数为104.82，比10月份回落0.06点，比去年同期提高4.22点；本年资金来源分类指数为104.74，比10月份回落1.77点，比去年同期回落4.78点；土地开发面积分类指数为96.42，比10
月份提高1.96点，比去年同期提高1.06点；商品房待售面积分类指数为103.10，比10月份提高0.06点，比去年同期提高9.26点；房屋施工面积分类指数为106.25，比10月份回落2.42点，比去年同期提高3.24点。
兰州市房地产市场分析
从成交均价层面来看，兰州市房地产市场总体成交均价一直平稳，呈现稳步上升态势。与20xx年成交均价相比，20xx年初价格涨幅较为明显，之后因为楼市新政的影响，成交均价上涨势头有所压制，进入缓涨阶段。目前的兰州房地产市场，成交量大幅下滑开发商资金压力增大，但仍无降价迹象，买卖双方观望情绪浓厚。通过对20xx年9月全国35个大中城市二类地段（城市一般地段）普通商品住宅集中成交价的对比分析发现，全国35个大中城市二类地段普通商品
住房平均房价泡沫为29.5%。 分城市看，泡沫指数最高的前七个城市分别是：福州（0.703）、杭州（0.669）、南宁（0.668）、青岛（0.558）、天津（0.542）、兰州（0.534）、石家庄（0.520）。 这些城市的泡沫成分占实际价格比例在50%以上
总结目前的兰州房地产市场，可以看出有以下几个特点：
1、外地开发商来兰开发投资
正因为看到兰州市房地产市场巨大的发展后劲和潜力，加之一线城市市场竞争愈加激烈，外地实力开发企业纷沓而至，在兰州是开发投资，其资金实力使得其已当仁不让地成为主角，本土开发企业面临巨大压力。加之兰州市的地形决定市场土地供应异常的匮乏，很多开发公司处于无地可开发状态，在土地招、拍、挂机制的助推下，近几年土地价格上涨势头异常迅猛，这两方面作用于兰州房地产市场，在推高地价的同时也助推了房价的快速上涨。
2、保障性住房冲击兰州房价
在向城市化迈进的进程中，城中村改造成为城市发展的瓶颈。从兰州市公布的《兰州市住房建设规划》可以看到，在未来几年保障性住房将占到总供应量的62%，包括规划中的多个大型城中村改造项目在内，将在未来几年集中面
世。如此大量的保障性住房供应量，在解决住房问题的同时势必会对现有的商品房市场造成较大的冲击，商品房价格上涨的压力增大。
3、区域市场发展不平衡
对比兰州市的房地产市场发展的现状，很明显各个版块之间的发展很不平衡。从经济排名看，城关核心版块、七里河版块、雁滩版块的发展无疑是兰州市目前的核心区域，而且这几个版块的房价也领涨兰州楼市，在全国部分城市房价一片喊跌声中，核心区域的房价似乎不为所动，依旧强势上涨。部分楼盘的价格已经突破10000元/平方米，其他大多也保持在7000元/平方米以上，局部区域投资明显过热。
（二）最高最佳使用分析
最高最佳使用原则是房地产估价要以房地产的最高最佳使用为前提。所谓的最高最佳使用，是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，对估价对象能带来最高价值的使用。最高最佳使用分析真正体现了估价的客观性。从估价对象所处区域因素和个别因素分析，作为住宅用房其持续使用，便遵循了最高最佳原则。
（三）估价方法选用
估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘查后，根据本次评估目的及估价对象的特点和实际状况，选取成本法市场比较法作为本次估价的基本方法。成本法是求取估价对象在估价时点的重新构建价格和折旧，然后将重新构建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。成本法的理论依据是生产费用价值论，类似于替代原理。
（四）估价条件
运用成本法估价一般分为下列四个不走进行
1 弄清楚估价对象房地产的价格构成，搜集相关资料
2 测算重新构建价格
3 测算折旧
4 求取计算价格
估价的基本条件
评估该一宗七通一平的代建土地在20xx年9月1日得价格。一直该宗土地的总面积500平方米，建筑容积率为2 ，土地购置费为500万元，土地用途是住宅，预计取得该土地后建造该类商品住宅的建设期为2年，建筑费为800元|平方米，专业费用为建筑费的8%，利润为20%，第一年投入60%的建筑费及专业费用，第二年投入40%的建筑费及专业费用，贷款年利率为10%，销售税费为未来楼价的6%，购买土地需要交纳交易价格3%的契税，该商品住宅在建成后半年一次全部售出。
问题：评估该宗房地产在20xx年9月1日的市场价格。
（五）估价过程及结果确定
1 成本法的基本公式 房地产价值=重新构建价格-折旧
新开发的房地产价值=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用 +销售税费+投资利息+开发利润
2 估价过程
假设估价对象的市场价值为 V
① 土地取得费=土地购置费+土地税
=(1+3%)×500=515
② 开发费=建筑费+转业费
=800×500×2+800×500×2×8％
=86.4万元
③ 投资利息=500×（1＋3％）[（1+10%）2-1]+86.4×60%[(1+6%)1.5-1] ×86.4 ×40%[(1+10%)0.5-1]
=
④ 销售税费=房地产市场价值×6%=6%V
⑤ 利润=（土地取得费+开发费）×20%
=[500×（1+3%）+86.4]×20%
=120.28
市场价格= 土地取得+费开发费+资利息+销售税费+利润
V =515+86.4+③+6%+120.28
即 V=
(六) 市场风险和变现能力提示
1、估价对象的市场价值未来下跌风险分析
建议委托人或者相关权利人密切关注估价对象市场价值在未来年内下跌的风险，目前预期可能导致房地产市场价值下跌的因素主要有以下几方面：
房地产的使用和维护情况。房地产寿命长久，随时间推移，建筑物自然老化，使用磨损等物质损耗，以及人们消费观念的改变、建筑技术的进步、建筑设计的缺陷等功能损耗，将导致建筑物市场价值的下跌，若维护欠缺，房地产市场价值下跌将更为显著。
区位因素的改变。因房地产的位置固定性，其所处区位状况的变化将直接影响其价值，如房地产所处的自然环境或者人文环境恶化、区域交通拥堵、或者城市规划改变为不利房地产的利用，将导致房地产市场价值下跌。
房地产市场供求变化情况。房地产价格水平及其变动，是由房地产的供给和需求共同作用的结果，总体而言，房地产的预期价格与其需要正相关，与其供给负相关。未来年限内，若房地产市场供给或者需求不足，则估价对象的抵押价值存在下跌风险。
房地产政策影响。房地产的自身特性(如不可移动、价值量大等)，使其容易受到未来制度、政策变化的影响。基于以上存在的估价对象市场价值未来下跌风险，提请委托人和报告使用者注意：
(1)估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产市场价值可能产生影响，委托人和报告使用者须密切注意估价对象自身状况变化情况和所在房地产市场变化情况；
(2)有关部门制定的各项房地产调控政策、房地产开发企业及关联企业的财务风险、法律风险等，可能导致房地产信贷风险。 (3)所评估的价值是估价对象在估价时点的市场价值，等于假定未设立法优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款， (4)建议委托人和报告使用者定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产市场价值进行再评估。
2、估价对象的变现能力分析
变现能力是指假定在估价时点实现转让权时，在没有过多损失的条件下，将转让房地产转换为现金的可能性。影响房地产变现的因素主要有：
房地产的通用性。通常某一类型的房地产只适合于一部分特定的购买者，若房地产的适应面较广，即具有较强通用性，则其变现能力较强。房地产价值量的大小、用途等均影响其通用性。大宗的房地产因为价值量大而比小宗房地产变现困难；用途差异也在一定程度上影响房地产的变现能力，通常商业和居住用途的房地产比工业用房地产在拍卖时更易接近当时正常的市场价格水平。
房地产的独立使用性或可分割转让性。通常整体房地产分割后的变现能力相对较低，若一宗土地上的建筑物连同占用的土地分割给几个银行，局部分割和整体处理必然互相制约，从而降低该建筑物的变现能力。
区域市场状况。房地产所处区域市场交易活跃将有利于建筑的物的变现；若所在区域房地产市场发育不物够、交易较少，其变现能力降低。
变现过程中的税费。房地产变现过程中发生的税费主要涉及营业税、土地增值税、契税、印花税、房产税等5种税及手续费等费用(各地有所差异)；抵押房地产原欠缴的各种费用(除优先受偿款)，需要在变现过程中补交的，也应计入变现费用中，主要包括欠缴的水电暖费用、物业管理费等。
附件：
1、估价对象相关资料。
2、2估价人员资质证书复印件。
3、3估价机构资质证书复印件。