土地估价技术报告
第一部分 总述
一、估价项目名称
北京市海淀区学院路29号中国地质大学（北京）地大国际会议中心国有土地使用权转让价值评估
二、委托估价方
中国地质大学（北京）
三、受托估价方
估价单位：中国地质大学（北京）土地科学技术学院
单位地址：北京市海淀区学院路29号
资质证书获的时间：20xx年6月
估价资格有效期：20xx年6月
资格证书编号：94210038
法人代表：李洋
联 系 人：李洋
联系电话：150xxxxxxxx
四、估价目的
中国地质大学（北京）拟将地大国际会议中心土地使用权转让，本次评估的目的是为了核定估价对象土地的公开市场价值以及为市场交易提供价格参考的依据。
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五、估价依据
本次评估依据以下资料进行分析和测算 ：
1、国家颁布的法律、法规及相关文件
（1）《中华人民共和国城市房地产管理法》
（2）《中华人民共和国土地管理法》
（3）《中华人民共和国物权法》
（4）《中华人民共和国土地管理法实施条例》
（5）《中华人民共和国担保法》
（6）《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）
2、技术标准
（1）中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001，20xx年11月12日）；
（2）中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》（ GB/T18507-2001）；
（3）中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007，20xx年8月10日）。
3、北京市政府及有关部门颁布的有关法律、法规
（1）《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》(京政发[2002]32号）
（2）《关于公布本市出让国有土地使用权基准地价应用方法的通知》（京国土房管出[2002]1121号）
（3）《北京市房屋重臵成新价评估技术标准》(京国土房管拆
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[2003]808号)
（4）《北京市国有土地使用权出让、转让、租赁程序（试行）》
（5）《北京市城市房地产转让管理办法》
4、《土地估价报告规范格式》
5、委托方提供的有关资料
（1）《国有土地使用证》
（2）委托方《企业法人营业执照》复印件
（3）委托方《企业法人营业执照》复印件
（5）《待估宗地土地状况调查表》复印件
6、评估人员掌握和实地勘查、调查、搜集的资料
包括影响估价对象的一般因素、区域因素、个别因素分析中涉及到的各类资料及在评估方法中涉及到的有关资料，如估价对象所处区域交通条件、基础设施、产业集聚规模、环境状况、规划条件、地质条件、土地市场交易资料、地价指数成果及基准地价水平等。
六、估价基准日
根据委托方的要求和评估目的，本次估价的价格基准日确定为二〇一〇年六月一日
七、估价日期
二〇一〇年六月一日至二〇一〇年六月十五日
八、地价定义
1、估价基准日：20xx年6 月1日；
2、土地用途：待估宗地的实际土地用途为商业用地；
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3、土地开发程度：待估宗地实际土地开发程度为宗地红线外“七通” （即通路、通电、供水、排水、供暖、通讯、通气）及宗地红线内“场平”，本次估价设定土地开发程度与实际相同；
4、土地取得方式：划拨；
5、土地使用权终止日期：20xx年6月1日；
6、土地剩余使用年限：至估价基准日土地剩余使用年限为36年，本次评估设定待估宗地土地剩余使用年限为36年；
7、容积率：2；
8、价格类型：公开市场条件下的国有划拨土地使用权市场价值。
本次估价的地价内涵是指在公开市场条件下，在估价基准日20xx年6 月1日，设定土地用途为商业、土地开发程度为宗地红线外“七通”（即通路、通电、供水、排水、供暖、通讯、通气）及宗地红线内“场平”，土地剩余使用年限为36年，容积率为2，满足以上条件的国有划拨土地使用权市场价值。
十、需要特殊说明的事项
（1) 有关资料由委托方提供或估价人员收集，关于土地上建筑的部分资料收集不全。
（2）本报告所评估的价格是符合价格定义，是在估价时点的正常经济环境下，在正常的市场价格的基础上评估价格。本报告未考虑未来市场变化风险和交易情况等因素对房地产价格的不利影响。
（3）若估价基准日、土地利用方式、土地开发状况、评估容积率、评估土地面积、评估用途、使用年限等影响地价的因素发生变化，该
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结果应作相应调整乃至重新评估。
（4）委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。在评估过程中，我们将以委托方提供的资料复印件所载的内容作为评估依据，并不对其真实性负责。
（5）任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告。
（6）请报告使用者或相关权利人仔细查阅估价对象有关权属资料记载的情况。
（7）请报告使用者或相关权利人注意：
（7.1）估价对象状况和市场状况因时间、国家金融政策的变化,对价格可能产生影响；
（7.2）合理使用评估价格；
（7.3）定期或者在市场价格变化较快时对估价对象价格进行再评估。
十一、土地估价师签字
十二、土地估价机构
估价机构负责人签字： （机构公章）
20xx年6月15日
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第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析
一、估价对象描述
1、土地登记状况
（1）来源及历史沿革：国有土地划拨，后变为对外商用和对内自用；
（2）地理位臵：北京市海淀区学院路29号中国地质大学（北京）；
（3）土地登记用途：商业；
（4）宗地四至：宗地东至地大餐饮中心、南至居民地、西至小学、北至地大校医院、学生宿舍18楼；
（5）土地面积：土地证登记面积为13489平方米；
（6）土地级别：根据北京市基准地价区类划分标准，该区域属3级商业用地；
（7）土地权属性质及权属变更：国有；
（8）土地使用权类型：划拨土地使用权；
（9）土地登记证书号：********；
（10）国有土地使用证编号：**********；
（11）地籍图号：暂缺。
2、土地权利状况
根据委托方所提供的资料，该土地是国有土地划拨而来，土地使用权属中国地质大学（北京），所有权属国家。根据国务院令55号《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二条规定，估价对象的地下资源、埋藏物和市政公用设施的所有权属国家所
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有，不在土地使用范围内，估价对象使用者对估价对象的地下资源，埋藏物和市政公用设施无使用权。
在使用年期内，土地使用者可以将估价对象使用权抵押、出租、转让，或用于其他经济活动；但不能未经土地管理部门批准，擅自改变估价对象批准的用途，委估宗地在20xx年6月1日通过合法渠道将原有土地用途变换为商业用途，对内仍然是学校内部自用，并于20xx年12月建成，距离估价基准日的剩余土地使用年限为36年。在估价基准日，委估宗地未设有抵押权、担保权等他项权利。
表1 估价对象土地权利状况一览表
3、土地利用状况
根据委托方所提供的资料，该土地是国有土地划拨而来，土地使用权属中国地质大学（北京），所有权属国家。根据国务院令55号《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二条规定，估价对象的地下资源、埋藏物和市政公用设施的所有权属国家所有，不在土地使用范围内，估价对象使用者对估价对象的地下资源，埋藏物和市政公用设施无使用权。
在使用年期内，土地使用者可以将估价对象使用权抵押、出租、转让，或用于其他经济活动；但不能未经土地管理部门批准，擅自改变估价对象批准的用途，委估宗地在20xx年6月1日通过合法渠道
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将原有土地用途变换为商业用途，对内仍然是学校内部自用，并于20xx年12月建成，距离估价基准日的剩余土地使用年限为36年。在估价基准日，委估宗地未设有抵押权、担保权等他项权利。
二、地价影响因素分析
影响土地价格的因素有一般因素、区域因素及个别因素。一般因素是指影响土地价格带有普遍性和共同性的因素，区域因素是指估价对象土地所在城镇内部区域条件对土地价格影响的因素，个别因素是指估价对象土地本身的条件对地价影响的因素。
1、一般因素
影响地价的一般因素主要指影响城镇地价总体水平的社会、经济、政策和自然因素等，包括城市经济发展层次、产业政策、人口聚集程度、城市发展水平、地理位臵、土地利用结构等。
2、城市资源状况 北京有着三千余年的建城史和八百五十余年的建都史，最初见于记载的名字为“蓟”。民国时期，称北平。新中国成立后，是中华人民共和国的首都，简称“京”，现为中国四个中央直辖市之一，全国第二大城市及政治、交通和文化中心。北京位于华北平原北端，东南局部地区与天津相连，其余为河北省所环绕。它荟萃了元、明、清以来的中华文化，拥有众多名胜古迹和人文景观，是世界上拥有世界文化遗产最多的城市，每年有超过1亿4700万的旅客。
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北京市城区的路网结构以矩形环状为主，道路多以此为依托，与经纬线平行网状分布。先后依托城市扩展，建设了二、三、四、五和六环路。截至20xx年，全市道路总长25,765公里，其中城八区道路总长4,460公里，全市立交桥数共有381座，京哈、京沈、京津塘、京石、八达岭、京承、京开等多条高速公路流经北京。全市铁路总里程962公里，京秦铁路、京哈铁路、京沪铁路、京九铁路、京广铁路、京原铁路、京包铁路、京承铁路、京通铁路等多条铁路干线汇集于此。北京首都国际机场是亚洲第二大国际机场，目前已开通200多条国际国内航线，通往世界主要国家及地区和国内大部分城市。
（1） 房地产制度与房地产市场状况 20xx年，全国完成房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1%。其中，商品住宅完成投资25619亿元，增长14.2%，占房地产开发投资的比重为70.7%。《2011中国房地产市场趋势观察研究预测报告》数据显示：20xx年，全国房地产开发企业房屋施工面积31.96亿平方米，比上年增长12.8%；房屋新开工面积11.54亿平方米，增长12.5%；房屋竣工面积7.02亿平方米，增长5.5%。其中，住宅竣工面积5.77亿平方米，增长6.2%。20xx年，全国房地产开发企业完成土地购臵面积31906万平方米，比上年下降18.9%；完成土地开发面积23006万平方米，下降19.9%。
20xx年，全国商品房销售面积93713万平方米，比上年增长42.1%。其中，商品住宅销售面积增长43.9%；办公楼销售面积增长
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30.8%；商业营业用房销售面积增长24.2%。20xx年，商品房销售额43995亿元，比上年增长75.5%。其中，商品住宅销售额增长80.0%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长66.9%和45.5%。20xx年，我国房地产企业销售20强合计实现销售收入5231亿元，入围前20的企业均已突破百亿大关。20xx年度排行榜中，销售过百亿的房企有12家，而20xx年，过两百亿的就有12家。《2011中国房地产市场趋势观察研究预测报告》中数据表明： 20xx年1月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%，涨幅比09年12月份扩大1.7个百分点;环比上涨1.3%，涨幅比09年12月份降低0.2个百分点。新建住宅销售价格同比涨11.3%，涨幅09年12月份扩大2.2个百分点;环比上涨1.7%，涨幅比09年12月份降低0.2个百分点。
进入20xx年后，中央及各地政府相继出台大量房地产调控政策，以求遏制房价上涨过快。4月15日，国务院常委会提出对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。4月17日，国务院提出商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。4月19日，住建部提出要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。5月份北京住宅市场出现“价量齐跌”的现象，对业地产而言，由于没有受到政策调控，仍然延续前期利好政策影响。受商业地产调控政
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策“空白”和严厉的住宅市场政策的影响，在5月份“商住倒挂”现象出现一定程度的缓解。北京市商业地产（写字楼和商铺）成交量延续了4月份的上升趋势，继续保持成交量稳步上升。同时，5月份商业地产租售均价与新政前相比均有所提升。在中国不动产研究中心监测的几家典型商业地产企业中，我们可以看到新政后各区县典型项目价格均普遍上涨，上涨范围从几千元到上万元不等；大量项目租金也有所上升，涨幅平均在1元/平方米/天-2元/平方米/天。由此可以看出，北京市商业地产已经扭转09年量价普遍下滑趋势，处在企稳回升的阶段。
（3）城市规划与发展目标
《北京城市总体规划(20xx年—20xx年)》将北京城市发展目标确定为“国家首都、世界城市、文化名城和宜居城市”。 为了实现这些宏伟计划,北京列出了未来发展的阶段目标。第一步:20xx年至20xx年,北京要率先在全国基本实现现代化,构建现代国际城市的基本框架;第二步:20xx年至20xx年,全面实现现代化,确立北京具有鲜明特色的现代国际城市的地位;第三步:20xx年至20xx年左右,北京将建设成为经济、社会、生态全面协调发展的可持续的城市,进入世界城市行列。到20xx年,北京市总人口规模规划控制在1800万人左右。在空间布局上，提出构建“两轴—两带—多中心”的新城市空间格局,实施多中心与新城发展战略,合理引导城市功能布局,努力构建符合现代化城市发展规律的结构布局,将全市各类分散的资源和功能整合到若干联接区域的交通走廊上,实现城市的集约化发展。在构建
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“两轴—两带—多中心”城市空间结构的基础上,北京计划形成“中心城—新城—镇”的市域城镇结构,其中重点发展东部3个新城。到20xx年,北京交通结构趋于合理,公共交通成为城市主导客运方式,出行的选择性增强,出行效率提高,交通拥堵状况得到缓解和改善。坚持生态保育、生态恢复与生态建设并重原则,将北京建设成山川秀美、空气清新、环境优美、生态良好、人与自然和谐、可持续发展的生态城市。根据规划,20xx年以前为生态城市起步阶段,20xx年——20xx年为生态城市成型阶段。规划明确划定禁止建设地区、限制建设地区和适应建设地区,指导城镇开发,确保生态环境。北京将促进经济从资源消耗型向生态友好型转变,即从传统产品经济向服务经济、循环经济和知识经济转型;促进城市及区域生态环境向绿化、净化、美化、活化的可持续生态系统演变。20xx年全市城镇人均生活综合用水量标准为185至300升/人，并实现中心城市燃气管道化。
（4）城市社会经济发展状况
北京是综合性产业城市，综合经济实力保持在全国前列，第三产业规模居中国大陆第一。20xx年，北京市地区生产总值11865.9亿元，比上年增长10.1%，增速比上年提高1个百分点。全市人均地区生产总值达到68788元(按年平均汇率折合10070美元)，比上年增长
6.2%。，在中国大陆仅次于上海市。北京第一、第二、第三产业增加值分别达到118.3亿元，2743.1亿元和9004.5亿元，第三产业规模居中国大陆第一。全市完成地方财政收入2026.8亿元，城镇新增就业42.44万人，比上年增加0.47万人。全年城镇居民人均可支配收
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入达到26738元，农村居民人均纯收入11986元，比上年增长11.5%。城镇、农村居民恩格尔系数分别为33.2%和32.4%，比上年下降0.6个和1.9个百分点，城乡居民居住水平继续提高。城镇居民人均住宅建筑面积28.81平方米，增加0.09平方米，人均住宅使用面积21.61平方米，增加0.05平方米；农村居民人均住房面积39.42平方米，增加0.02平方米。20xx年末，全市居民消费价格比上年下降1.5%。其中，低收入层居民消费价格下降1%；食品价格上涨2.4%，非食品价格下降3.4%；消费品价格下降0.3%，服务项目价格下降5.2%。全市商品零售价格下降2.2%。农产品生产价格比上年下降1.7%。工业品出厂价格下降5.6%；原材料、燃料、动力购进价格下降11.4%。固定资产投资价格下降2.9%。土地交易价格上涨4%。12月份，房屋销售价格延续了下半年以来的快速上涨态势，比上年同月上涨9.2%。其中新建商品住宅价格上涨13.9%，二手住宅价格上涨2.9%。全年完成全社会固定资产投资4858.4亿元，比上年增长26.2%。其中，基础设施投资1462亿元，增长26%，主要投向交通运输和公共服务业，交通运输投资698.6亿元，增长15.6%，公共服务业投资434.5亿元，增长49%。全年完成房地产开发投资2337.7亿元，比上年增长22.5%；其中住宅投资906.6亿元，下降3.6%。政策性住房完成投资298.6亿元，比上年增长83.2%；其中经济适用房投资100.9亿元，限价房投资177.7亿元，廉租房投资14.5亿元，分别比上年增长86.7%、77.1%和68.9%，公共租赁房完成投资5.5亿元。年末全市金融机构(含外资)本外币存款余额56960.1亿元，比年初增加12174.9亿元，增
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加额比上年多5240.2亿元。其中人民币存款余额54275.5亿元，比年初增加12043亿元，增加额比上年多5330.3亿元。
2、区域因素
区域因素指委估宗地所在城镇对地价有影响的内部区域条件，即影响城镇内部区域之间地价水平的产业集聚程度及区域在城镇中的位臵、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制和自然条件等。
（1）区域概况
北京地大国际会议中心距离成府路仅100m，距离区级商服中心五道口约1400m。地处海淀区科技及文化中心和奥运后新兴景观热点区域，毗邻各大知名学府和中关村高科技园区，去往鸟巢、水立方、颐和园等景观非常便利。
（2）交通条件
估价对象所在交通条件便利，有743、307、331、632、16、690、86、26、375等十几条公交线路经过。学院路，城府路分别为一二级街道，周边道路网密度高，道路通达度好。估价对象距离北京语言大学0.7公里、距离城铁13号线五道口站1.4公里、距离清华大学3公里、距离中关村科技园3公里、距离国家体育场（鸟巢）5公里、距离国家旅游中心（水立方）4.5公里、距离颐和园8公里、距离首都国际机场31公里、距离北京站19公里、距离北京西客站15公里。
（3）基础设施条件
估价对象位于中国地质大学（北京）内部，通电、供水、排水、供暖、
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通讯、通气等基础设施条件良好，不存在限制因素，距离北医三院大概5—10分钟车程 。
（4）环境条件
估价对象位于中国地质大学（北京）内部，距离其他高校和高科技园区较近，无污染企业，居民整体素质高，学术、文化气息浓，周边环境优美。
（5）产业集聚状况
估价对象处于海淀区学院路，附近是中关村和各大高校，产业聚集状况非常好。
（6）规划限制
估价对象所在区域为4级商业用地，规划对其发展基本无限制，规划前景好。
3、个别因素
影响地价的个别因素主要是指宗地自身的地价影响因素，即宗地本身的条件和特征，是决定同一均质地域内地块差异和地价差异的重要因素。估价对象位臵、面积、用途、临街状况、宗地形状、地质条件、基础设施条件等。
（1）估价对象地理位臵
待估宗地位于北京市海淀区学院路29号中国地质大学（北京）院内，紧邻小北门，距离城府路大约100m，交通较为便利。
（2）估价对象面积、形状、用途和容积率
估价对象呈矩形，形状较规则。建筑面积为26978㎡，占地面积为
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13489㎡，建筑物的用途为对外商用，对内自用，容积率是2。
（3）土地使用年期
估价对象的土地使用权权源是国有土地划拨，故在估价时按照土地的实际使用用途进行使用年限的确定，设定为商业用地，最高使用年限40年。
（4）估价对象地质、地形条件
待估宗地处于北京市平原地区，地质条件良好，宗地受自然危害的程度较小，对土地利用无影响。
（5）估价对象基础设施条件
估价对象基础设施条件已达到宗地红线外“七通”（通路、通电、供水、排水、供暖、通讯、通气），宗地红线内“场地平整”。
（6）估价对象现状利用以及规划利用
估价对象处于4级商业用地的范围内，规划利用和现状利用都是商业用地。
因为待估宗地为商业用地，影响商业用地地价的个别因素主要是繁华程度、交通条件、基本设施、人口状况和其他因素。待估宗地商服中心等级是街区级，邻近的道路是次干道，公交便捷，对外交通便捷，基础设施完善，该地区人口密集，属于4级商业用地，周边地价较高，所以待估宗地的区位条件极好。
第三部分 土地估价
一、估价原则
（1）替代原则
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根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。
（2）供需原则
在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。
（3）变动原则
一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。
（4）协调原则
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土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。因为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所以要分析土地是否与所处环境协调。因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。
（5）最有效使用原则
由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。所以，土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。
（6）报酬递增递减原则
土地投资中边际效益递减原则，是指增加各生产要素的单位投入量时，纯收益随之增加；但达到某一数值以后，如继续追加投资，其纯收益不再会与追加的投资成比例增加。在任何给定的条件下，土地、劳动力、资金、管理水平之间都存在着一定的最优组合，超过一定限度，每一要素的继续增加，其收益却不会相应成比例增加。
（7）估价时点原则
估价结论首先具有很强的时间相关性，这主要是考虑到资金的时间价值，在不同的时间点上发生的现金流量对其价值影响是不同的。所以，在房地产估价时统一规定：如果一些款项的发生时点与估价时点不一致，应当折算为估价时点的现值。 估价结论同时具有很强的时效性，这主要是考虑到房地产市场价值的波动性，同一估价对象在
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不同时点会具有不同的市场价值。所以强调：估价结果是估价对象在估价时点的价值，不能将该估价结果作为估价对象在其他时点的价值。
（8）公平原则
公平原则要求房地产估价人员应站在中立的立场上，求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价格。
（9）多种方法相结合的原则
随着我国土地估价业的发展，目前比较实用的宗地估价方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法等方法。由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差，因此进行地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估，同时为了使评估结果更为客观，更接近于准确，评估中选择两种较为适宜的方法进行评估，以便互相验证，减小误差，确定出合理的价格。
二、估价方法和估价过程
（一）、估价方法
根据通行的评估惯例，以及国家和北京市有关政策法规的规定，遵循估价原则，依据评估目的，并结合委估房地产的特点和我们掌握的资料，经过反复研究，确定对评估对象采用基准地价系数修正法、市场比较法和成本逼近法进行评估。
1、基准地价系数修正法
基准地价内涵是指在一定基准日、设定的土地开发程度、设定的
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土地用途、法定最高年限的区域平均土地使用权价格。基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，利用宗地地价修正系数，对各城镇已公布的同类用途同级或同一区域土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格的方法。估价对象位于基准地价覆盖区内，故采用基准地价系数修正法评估。其基本公式为：
宗地地价=宗地所在区域的级别基准地价×K1×K2 ×K3×(1+ΣK) 式中:K1—期日修正系数
K2—土地使用年限修正系数
K3—容积率修正系数
ΣK—影响地价区域因素及个别因素修正系数之和
2、收益还原法（土地残余法）
收益还原法是在估算待估土地在未来每年预期纯收益（正常年纯收益）的基础上，以一定的土地还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和（土地价格）的一种方法。其基本公式为：
不动产总价=土地总价+建筑物现值
不动产总价=土地年纯收益÷r×[1－1/（1＋r）n]
其中: n——待估宗地土地剩余使用年期
r——土地还原率
（二）估价过程
A 基准地价系数修正法
1、北京市基准地价内涵
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根据北京市人民政府发布的《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》(京政发[2002]32号)及北京市国土资源和房屋管理局《关于公布本市出让国有土地使用权基准地价应用方法的通知》（京国土房管出[2002]1121号），北京市基准地价的概念是各土地级别内，土地开发程度为宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通热力、通燃气及宗地内土地平整（以下简称“七通一平”）或宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通热力及宗地内土地平整（以下简称“五通一平”），在平均容积率条件下，同一用途的完整土地使用权的平均价格。其表现形式为楼面熟地价，同时公布楼面毛地价。楼面熟地价是指各土地级别内，完成通平的土地在平均容积率条件下，每建筑面积分摊的完整土地使用权的平均价格。楼面毛地价是指各土地级别内，在平均容积率条件下，政府收取的某种用途法定最高出让年期内的土地出让金、市政基础设施配套建设费的平均楼面价格（见表2）。基准地价土地用途划分为商业、综合、居住、工业等四类。基准地价基准日期为20xx年1月1日。商业、综合、居住用地的土地开发程度为：一至六级的土地开发程度为“七通一平”，七至十级的开发程度为“五通一平”；工业用地的土地开发程度为：一至五级的土地开发程度为“七通一平”，六至十级的开发程度为“五通一平”。商业、综合、居住用地的平均容积率为：一至六级的平均容积率为2，七至十级的平均容积率为1；工业用地的平均容积率为1。
表2 北京市基准地价表 (单位：元人民币/建筑平方米)
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2、估价对象土地级别及基准地价的确定
待估宗地位于海淀区北四环以北，学院路以西，成府路以南，用途为商业用地，根据北京市基准地价用地标准可知，待估宗地处于4级商业区。根据北京市人民政府发布的《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》(京政发[2002]32号)，基准地价为3720-5090元/平方米。根据估价对象所处位臵、实际用途，基准地价取高限5090元/平方米。 3、分析估价对象的地价影响因素
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根据《北京市基准地价因素修正系数表（商业）》，针对估价对象设定修正系数如下 ：
表3-1 基准地价因素修正系数说明表
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表3-2 基准地价因素修正系数表 单位：%
注：
1.商业繁华度指距商业中心的距离、商业设施的种类规模与集聚程度、经营类别、客流的数量与质量。
2.交通便捷度指公交条件、距火车站等交通疏散中心距离、区域道路密集程度。
3.区域土地利用方向指周边土地利用方向的一致性。 4.临街宽度和深度指临街宽度和深度对商业经营的影响。 5.临街道路状况指临街道路类型、级别、人行道宽度和交通管制。 6.宗地形状及可利用程度指宗地形状对土地利用的影响程度。
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7.基础设施状况指水、电、热、通讯等各种基础设施的配套完善程度。 表3-3 估价对象地价影响因素条件说明表
4、确定估价对象地价修正系数
根据上表，综合基准地价因素修正系数说明表，可以得出如下结果： 表3-4 估价对象低价影响因素修正系数表 单位：%
故估价对象地价修正系数为：6.75%。 5、期日修正系数
根据北京市人民政府发布的《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》(京政发[2002]32号)，基准地价基准日为20xx年1月1日，根据估价人员对北京市商业用地出让地价市场的调查，发现目前商业用地出让地价市场的价格水平与20xx年1月1日的市场价格水平有小幅度上涨，根据中国城市房地产动态监测网公布的北京市商业用地地价指数的变化情况，结合海淀区玉海园商业用地地价水平的实际情况，将20xx年1月1日的地价指数定
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为100％，每月递增0.05%，则估价基准日20xx年6月1日的地价指数为：
期日修正系数=宗地评估基准日地价指数/基准地价基准日地价指数 =1＋0.05%×113=105.65%
??1??n??1?r年期修正系数???1??m??1?r??
6、年期修正系数的确定
其中，m 为土地使用权出让法定最高年限，商业用地为40年； n为宗地剩余使用年限；
r土地还原利率取7%（以评估基准日中国人民银行公布的人民币一年期存款利息率2.25%为基础，再加适当的风险调整系数，由此确定土地还原率为6%。）
1-1/(1+6%)36
401-1/(1?6%)年期修正系数==97.17%
7、容积率修正
估价对象的容积率为2，根据北京市基准地价容积率修正系数表，可以确定商业用地的容积率修正系数为1。
8、估价对象地价确定
估价对象的地价V＝V1b×(1±ΣKi) ×Kj
式中：
V：土地价格 26
V1b：某一用途土地在某一土地级上的基准地价
ΣＫi：宗地地价修正系数
Kj：估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正系数
故V=5090×（1+6.75%）×105.65%×97.17%×1=5578.11（元/平方米）
总价=13489×5578.11=7524.31258（万元）
因此，用基准地价系数修正法算得的估价对象价格为5578.11元/平方米，总价为7524.31258万元。
B 收益还原法（土地残余法）
学术交流中心旁的一宗土地于20xx年6月1日经过合法手续将土地用途转变为商用并取得40年土地使用权。20xx年12月开始动工建设，20xx年12月建成地大国际会议中心并投入使用，建筑物总建筑面积为26978㎡，共13层，容积率为2,用地面积是13489㎡。首层建筑面积为2075㎡，其中400㎡为宾馆大堂，1675㎡为餐饮酒吧；其余为600㎡会议宴会厅、369间宾馆客房、7个会议室（建筑面积700㎡），670㎡的多功能厅。当地同档次宾馆客房每间每天的房价平均为550元，年平均空臵率为40%；会议室平均每间每次400元，平均每间每月出租10次；每月会议宴会厅使用10次，每次500元，多功能厅平均每月使用10次，每次500元；附近同档次一层商业用途的正常市场价格为每平方米建筑面积10000元。估价时点建筑物的成新率为95%，建筑物重臵价为1亿元。
1、房地产总收益
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=550×369×365×（1-30%）+400×7×10×12+10×12×500+10×12×500
=4490.205（万元）
2、房地产总费用
（1）管理费：指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。按年租金的3%，则：
年管理费=3%×4490.205=134.71（万元）
（2）维修费：指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费。参考企业的实际维修费，按建筑物重臵价的2%计算。则：
年维修费=10000×2%=200(万元)
（3）保险费：指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。按重臵价的2‰计算，则：
年保险费=10000×2‰=20（万元）
（4）税金：指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税等。
①房产税:依据税法及当地税务部门资料，房产税取房地年总收益的12%。
房产税税金＝房地年总收益×12%＝4490.205×12%＝538.82（万元） ②营业税：营业税取房地年总收益的5%，
营业税税金＝房地年总收益×5%＝4490.205×5%＝224.51（万元） ③城市维护建设税：城市维护建设税，取营业税税额的7%，则： 城市维护建设税=营业税×7%＝224.51×7%＝15.72（万元）
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④教育费附加：教育费附加，取营业税税额的3%，为： 教育费附加=营业税×3%＝224.51×3%＝6.74(万元)
税金合计785.79万元。
（5）房屋年折旧费，指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。
因为建筑物在20xx年末才投入使用，到估价时点只使用了0.5年，所以折旧费忽略不计。
房地产出租年总费用=1140.49（万元）
3、房地产纯收益
房地年纯收益＝房地年总收益—房地出租年总费用
=4490.205-1140.49
=3349.71（万元）
4、近几年土地价值开发收益较大，综合本次评估考虑，房屋还原率也确定为10%。
房地产总价=房地年纯收益/r×[1-1/(1+r)
1675=37690.03(万元)
5、建筑物现值=建筑物重臵价×成新率
=10000×95%
=9500（万元）
6、土地价格=房地产总价-建筑物现值
=37690.03-9500
=28190.03（万元）
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36]+ 10000×
单位面积地价=28190.03/13489=20898.53(元/㎡)
三、 地价的确定
根据地价评估技术规程、北京市房地产管理局出让地价评估技术标准的规定及委估地块的具体情况，分别采用了基准地价系数修正法和收益还原法对委估地块地价进行了测算。两种估价结果有重大差异。为更好地反映现实市场情况，我们采用两种方法估价结果的加权平均值作为最后估价结果。基准地价系数修正法的系数为0.7，收益还原法的系数是0.3，经加权后的土地单价为：
P=5578.11×0.7+20898.53×0.3=10174.24元/平方米
故土地总价为13724.02711万元
单位：人民币元
土地面积：13489平方米
单位面积地价：10174.24元/平方米
评估土地总地价：13724.02711万元
大写：壹亿叁仟柒佰贰拾肆万贰仟柒佰壹拾壹元
第四部分 附件
附件1 待估宗地区域位臵示意图
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附件2 待估宗地现状利用照片
附件3 待估宗地《国有土地使用证》复印件
附件4 待估宗地《国有土地使用权转让合同》复印件
附件5 《建设用地规划许可证》复印件
附件6 《建设工程规划许可证》复印件
附件7 《房屋所有权证》复印件
附件8 委托估价函
附件9 委托方《企业法人营业执照》复印件
附件10 估价机构《企业法人营业执照》复印件
附件11 估价机构资质证书复印件
附件12 房地产估价师资质证书复印件
十、需要特殊说明的事项
(一)估价的前提条件和假设条件
1．待估宗地价格定义中的土地开发费用不包含宗地内的土地开发费用，即待估宗地的土地开发程度设定为宗地红线外“五通”(通上水、通下水、通电、通讯、通气、通路)及宗地红线内场地平整。
2．待估宗地作为评估设定用途的用地，得到有效利用，并产生相应的土地收益。
3．待估宗地与其他生产要素相结合，能满足目前生产、经营的正常进行，保证企业的持续发展。
4．在评估基准日的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
5．任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家和地方的有关法律、
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法规。待估宗地的地上建筑物状况符合城市规划。
6．本报告估价结果在报告中设定的价格定义的界定条件下生效，如上述条件发生变化，则估价结果应进行调整或重新评估。
(二)本报告使用的限制条件
1．本评估报告应仅用于报告中所述的估价目的，不得作为他用，其内容对第三方不负任何责任。
2．本评估报告在委托方提供材料真实情况下有效，若提供材料与实际情况不符，造成评估结果出现偏差，委托方承担一切责任。
3．未经评估单位书面同意，本评估报告的全部或任一部分不得用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何方式公开发表。
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