目录
第一章 总论 ................................................................................................................. 3
1.1、项目概况 ............................................................................................................ 3
1.2、项目建设背景 .................................................................................................... 3
1.3、项目的选址及用地 ............................................................................................ 5
1.4、报告编制依据 .................................................................................................... 5
1.5、报告研究范围 .................................................................................................... 6
1.6、项目承办单位概况 ............................................................................................ 6
1.7、本阶段工作结论与建议 .................................................................................... 6
第二章 项目建设的必要性 ......................................................................................... 8
2.1本项目建设是促进区域商品商贸产业发展的客观要求 ................................... 8
2.2本项目建设是带动城市经济发展的需要 ........................................................... 8
2.3本项目建设符合XXX整体发展的规划思路，是完善商品商贸配套设施的需
要 .................................................................................................................................. 8
2.4本项目建设将对地方经济发展产生拉动作用 ................................................... 8
第三章 项目总体规划 ............................................................................................... 10
3.1、项目的平面规划 .............................................................................................. 10
3.2、项目的功能规划 .............................................................................................. 10
3、主要技术经济指标 ............................................................................................. 11
第四章 项目选址及建设条件 ................................................................................... 13
4.1、地理位置 .......................................................................................................... 13
4.2、供地方式 .......................................................................................................... 13
4.3、气象条件 .......................................................................................................... 13
4.4、地质状况 .......................................................................................................... 13
4.5、环境条件 .......................................................................................................... 14
4.6、其它条件 .......................................................................................................... 14
第五章 市场分析与预测 ........................................................................................... 14
5.1、开发市场加强商城规模建设 .......................................................................... 15
5.2、市场竞争优势分析 .......................................................................................... 15
5.3、市场定位 .......................................................................................................... 15
5.4、商业经营市场策略 .......................................................................................... 15
第六章 工程建设方案及技术方案 ............................................................................. 17
6.1工程建设方案 ..................................................................................................... 17
6.2 工程技术方案 ..................................................................................................... 17
第七章 商业运营组织管理与人员编制 ..................................................................... 22
7.1、组织机构 .......................................................................................................... 22
7.2、管理模式 .......................................................................................................... 22
7.3、运作方式 .......................................................................................................... 22
XXX商业广场项目 核准报告
7.4、人员编制 .......................................................................................................... 22
第八章 环保节能 ......................................................................................................... 24
8.1环境保护 ............................................................................................................. 24
8.2节能...................................................................................................................... 26
第九章 项目实施进度及招投标方案 ....................................................................... 32
9.1 建设进度计划与建设工期 ................................................................................. 32
9.2 项目招投标方案 ............................................................................................... 32
第十章 建设期安全生产 ............................................................................................. 34 10.1 设计安全 ............................................................................................................. 34 10.2 施工安全 ............................................................................................................. 34
10.3消防安全 .......................................................................................................... 36
10.4加强事故应急处理机制建设 .......................................................................... 38
第十一章 投资估算与资金筹措 ................................................................................. 39
11.1投资估算 ........................................................................................................... 39
11.2资金筹措方式 ................................................................................................... 40
11.3财务评价 ........................................................................................................... 40
11.4结论.................................................................................................................... 40
第十二章 社会影响分析 ........................................................................................... 41
12.1、对消费人群经济水平和生活质量影响分析 ................................................ 41
12.2、对所在地区居民就业的影响分析 ................................................................ 41
12.3、对基础设施、服务容量、城市化进程的影响分析 .................................... 41
第十三章 结论 ........................................................................................................... 42
13.1、本项目社会效益分析 .................................................................................... 42
13.2、相关效益 ........................................................................................................ 42
13.3、结论................................................................................................................. 43
XXX商业广场项目 核准报告
第一章 总论
1.1、项目概况
项目名称：XXX商业广场
项目单位：XXX房地产开发有限公司
项目地址：XXX市场（XXX）
项目产业性质：商贸流通产业项目
项目建设内容及规模：XXX商业广场项目总建筑面积9.1万平方
米，总占地面积26680平方米，其中商业广场及配套建筑面积为5.1万平方米，配建写字楼4万平方米，容积率为3.41，绿地率为3.88%，建筑密度为48%。
资金来源：企业自筹
投资总额：49990.27 万元
效益分析:依照市场调研分析，测算项目收益，项目总销售收入
65350万元，缴税7538.83万元，总利润11637.68万元。
1.2、项目建设背景
XXX位于华北平原东部的渤海之滨，居环京津和环渤海双重经济
圈腹地，西距首都北京193公里、天津港68公里，东距秦皇岛港150公里、京唐港70公里，南距曹妃甸港50公里，南临渤海，海岸线长23.5公里。隶属XXXXXX，总面积1568平方公里，总人口52万，19xx年被国务院确定为沿海开放县(市)，19xx年4月撤县建市，20xx年8月撤市设区。“七五”末和“八五”期间，县域经济综合实力三次荣居XXX“十强”之首，20xx年设区前四次跻身全国百强县(市)行列。
XXX商业广场项目 核准报告
20xx年参加全国百强和XXX30强评比，分别位居全国百强第61位和XXX30强第四位。
XXX位于北纬39?11′28〞至39?39′28〞，东经 117?51′43〞至118?25′28〞之间。拥有75万亩耕地，50万亩草泊、草场、坑塘和洼淀，盛产小麦、玉米、水稻、棉花、花生和蔬菜等。有淡水生物50余种，是中国北方最大的河蟹产销基地。境内有丰富的煤炭、石油、海盐、天然气、矿泉水等自然资源。全国最大的现代化竖井煤矿——开滦钱家营矿，亚洲最大的盐场——南堡盐场以及全国三大碱厂之一的XXX碱厂都座落于本区境内。
XXX坚持以结构调整和机制创新为主线，深化企业改革，大力开
拓市场，推进科技进步，工业经济健康发展。构筑了以冶金、陶瓷、机械、电子、食品、纺织服装六大行业为主体的工业格局。其中XXX国丰钢铁有限公司在国家统计局20xx年公布的全国500强排名第218位，在全国冶金行业中名列第26位，20xx年第三届XXX百强民营企业之首，并跨入全国合资企业纳税百强行列。XXX惠达陶瓷集团是全国最大的卫生陶瓷企业，在全球同行业企业排位第七，其卫生洁具被评为中国名牌产品，“惠达”商标荣获全国驰名商标。20xx年全区各级工业企业达到4551家，20xx年度社会固定资产投资117亿元，完成产值1050亿元，实现利润60亿元。全区实现生产总值1100亿元，财政收入40.75亿元，截止到20xx年底全区储蓄存款余额为143亿元。城镇居民人均可分配收入为17429元，农民人均纯收入7600元。
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本着“一流质量、一流进度、一流环境、一流景观”的目标要求，科学组织，严格管理，使之真正成为精品项目，为建设繁荣文明和谐XXX做出应有的贡献。
1.3、项目的选址及用地
本项目选址在XXX市场（XXX），拟建筑总面积为9.1万平方米，占地26680平方米（约40亩）。
周边道路四通八达，地理位置佳，环境良好，对于商贸流通、市
民购物非常方便，本地区适合建设商业项目，项目用地性质属于商业用地，符合XXX城市建设用地总体规划要求。
本项目建设选址用地市政基础设施较齐全，城市道路、供水、用
电、污水雨水排放、通讯、消防、煤气等城市设施一应俱全，直接接入本区域即可使用，完全能满足本工程建设期和使用期的需要。
1.4、报告编制依据
1.1《投资项目可行性研究报告编制指南》
1.2《建设项目经济评价方法与参数》
1.3《中华人民共和国房地产管理法》
1.4《中华人民共和国土地管理法》
1.5《中华人民共和国城市规划法》
1.6《XXX城市总体规划》
1.7《房地产开发项目经济评价方法》、《房地产估价规范》
1.8XXX有关房地产开发、销售的法规政策
1.9《XXX消防条例》
XXX商业广场项目 核准报告
1.10委托方提供的其他相关资料
1.5、报告研究范围
该报告研究范围包括：项目建设背景及必要性、市场现状及前景
分析、建设内容及规模、建设地址及建设条件、项目方案设计、环保、消防、节能及安全、招投标方案、项目的组织机构设置、项目实施进度、建设期安全生产、投资估算及资金筹措、经济效益评价、结论及建设。
1.6、项目承办单位概况
承办单位：XXX房地产开发有限公司
法定代表人：XXX
住 所：XXX开发区
注册资本：人民币伍仟万元
经营范围：房地产开发与经营、出租（凭资质经营）；建材（不
含木材和石灰）、五金、机电产品（不含小汽车）、副食品经销。
1.7、本阶段工作结论与建议
本项目属商贸流通产业项目，符合国家相关产业政策，属于国家鼓励、支持产业项目。建设用地变更及项目建设规划手续已在办理中，建设资金通过自筹来解决，现场建设条件已具备。
根据本项目前期市场调查数据，分析当前商贸流通市场发展趋势，专业市场正逐步向商业化、规模化和规范化，本项目定位于专业商品 流通展示交易平台，建设档次、规模适宜未来专业商品流通产业发展，具有广阔的未来发展前景。
XXX商业广场项目 核准报告
从当前商品种类流通特性分析，大型连锁商场的不断发展，对流
通领域的其他环节已经形成较大冲击，当前流通领域的利润率正逐步下降。因此，本项目的实施应注重吸引生产商或高级别代理商进驻，并与政府相关部门一起给予商家经营上的扶持与优惠。
针对房市的升级换代，写字楼建设由低档走向高档的发展趋势和
XXX已有一部分收入较高的写字楼消费群体，本项目配套建设的写字楼规划为中高档写字楼，根据对XXX写字楼市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。
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第二章 项目建设的必要性
2.1本项目建设是促进区域商品商贸产业发展的客观要求
加入WTO后，国内、国际市场的相互融合，对国内商贸产业产生
很大的冲击。国内各类商品批发市场现状商业业态和商业配套设施已逐渐失去竞争优势，并且逐渐失去原有的繁华与影响力。依托原有的品牌优势，本着高起点、高标准、高效益的原则改造现有商品市场，提档升级，建设现代化商品展示交易中心，吸引名优品牌商品，引导消费、服务消费，已成为进一步发展商贸产业所必需的。
2.2本项目建设是带动城市经济发展的需要
项目结合原有商业业态，对XXX商业广场进行重新规划、调整和
改造，将其建设成为符合城市经济发展总体规划，具有一定规模，达到国际标准的现代化的商品商贸中心。
2.3本项目建设符合XXX整体发展的规划思路，是完善商品商贸配套设施的需要
本项目建设地处于XXX规划的XXX市场的商贸圈内，址用地为XXX市场（XXX）。同时，XXX商品交易设施的整体技术水平较低，与建设大都市的目标不相适应，突出表现在：现代商品物流设施总量严重不足，交易设施简陋，配送能力赶不上现代零售业的快速发展。本项目的建设，将彻底改变原有商品流通环境，进一步完善商品商贸的配套设施，提升商品商贸经营以及物流配送的模式，极大的促进区域经济的发展和满足人们的生活需求。
2.4本项目建设将对地方经济发展产生拉动作用
XXX商业广场项目 核准报告
凭借已经形成的企业口碑，充分利用新建后的土地解决制约市场
发展交通拥挤、市场紧张的状况，将吸引更多的知名品牌企业和代理商入驻商业广场，向社会提供更多就业岗位，推动XXX商业广场及周边商圈向更大规模发展；同时，项目规划的中高档写字楼将成为XXX高品质写字楼的标志，改变区域居住环境，吸引外来人才到XXX生活、工作，拉动区域经济的快速健康发展。
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第三章 项目总体规划
3.1、项目的平面规划
XXX商业广场项目规划占地面积26680平方米，约40亩。项目总建筑面积9.1万㎡，分为商业广场和配建写字楼，其中写字楼4万平方米，商业广场及配套5.1万平方米，容积率为3.41，绿地率为3.88%，建筑密度为48%。
3.2、项目的功能规划
3.2.1展示商业功能：项目的主要功能
同当前批发市场或商场的差异主要表现在：集中主题规划，导购
便利；增加了展示的设计；经营产品以品牌商品为主导；商户自主经营，市场统一管理。
3.2.2多功能服务
XXX商业广场建筑功能分为：商业、写字楼等多种建筑形式，不
仅使提高了广大市民的生活水平，更加充分发挥了其XXX环渤海、比邻XXX大南湖的优美人文、地理环境技能，充分发挥其开发潜力，建设多功能服务的商务群体。
3.2.3信息服务功能
主要是收集、加工和处理各种行情，及时为入驻的企业发布信息，以指导企业经营活动；委托高校或研究所，设计商业广场的经济结构模型，建立相应的供求曲线图，预测和分析市场前景，发布媒介的活动和企业形象宣传；铺位展示主题设计服务；网络发布各种信息。
3.2.4管理功能
XXX商业广场项目 核准报告
组织由政府有关部门、经营主体共同参加的商业广场管理委员会；制定和修改商业广场的管理规定；解决市场纠纷和分歧；检查、监督所经营的商品质量；决定非营业时间的进出货、防盗、防火；确定商品包装的标准；处理紧急情况的问题等。
3.2.5公共设施、环境服务功能
外部公共环境是商业广场的外部形象的直接体现，建筑外观风格一致；内部环境设计购物动线通畅、清晰，空间利用率高，外部配套建设密闭式垃圾楼、公厕、配电室、热力站；以期使环境卫生整洁，交通便利，给人们提供舒适的工作和购物环境。
3.2.6配套现代化中高档写字楼小区
作为专业商品流通交易平台，地区专业商品商业中心，项目配套建设写字楼，形成封闭、与商业有区隔的中高档商业区。
3、主要技术经济指标
详见下表
XXX商业广场项目 核准报告
主要经济技术指标表
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第四章 项目选址及建设条件
4.1、地理位置
XXX商业广场建设地址主体位于XXX市场（XXX）。
青年路作为XXX的主干道，交通便利，与XXX区连通，是XXX建设发展的纽带，本项目选址在青年路，能够很好的带动了XXX的经济发展。
4.2、供地方式
项目建设涉及到占地面积26680平方米（约40亩），按照国家现行土地政策，商务开发用地必须市场化运作，土地采用挂牌竞买的方式取得。
4.3、气象条件
XXX属暖温带湿润季风型大陆性气候，具有春季干旱多风，夏季炎热多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷少雪，四季分明的特征。日照时数月际之间呈双峰型变化，最高峰在5月，次高峰在9月。谷点在12月，次谷点在7月。春季(3—5)748.4小时，比秋季(9—11)多96.7小时。其中，4月比1 0月少20.5小时，5月比9月多25.4小时。农作物生长旺季在7—8月，日照时数仅为424.1小时，日照百分率只有50％，对作物生长不够满足。XXX气温，1月份为最冷月，平均气温零下5摄氏度，7月份为最热月份，平均气温为24.8摄氏度，其最高气温38.6摄氏度。XXX气候四季分明，春季开始于4月上中旬，结束于6月上旬，平均64天。夏季从6月上中旬开始，结束于8月底，平均80天。秋季从8月底至10月下旬，平均58天。冬季从10月底开始至次年4月上旬，平均162天。
XXX气候属中温带大陆性季风气候，冬季漫长寒冷，夏季温和短促，降水较集中，四季分明。年平均气温在15.3-10.2℃之间,年平均降水量为550毫米左右。适合工程基本建设条件.
4.4、地质状况
XXX商业广场项目 核准报告
场区地基土的类型为中软场地土，类别为II类，符合地基土质要求，不会由于项目建设实施而引起土质灾害问题。
4.5、环境条件
此项目位于XXX经济开发区，比邻欣荣街市场，环境既适应现状，又对原有环境进行了商业创新。生活用水、污水、垃圾均与整个城区配套，使用方便且利于管理，有利于环境保护。
4.6、其它条件
项目场地附近没有自然保护区、文物景观及其它环境敏感点，施工过程中不会对环境产生危害。
第五章 市场分析与预测
XXX商业广场项目 核准报告
5.1、开发市场加强商城规模建设
20xx年国内商品业主要行销渠道已由传统杂货店转为大型量饭
店、商城与购物广场，面临行销通路的变迁，XXX未来如何提升商城建设规模、如何建设集商业开发、生态宜居、配套服务于一体的复合型商务区。将成为商业者的重点工作。
5.2、市场竞争优势分析
XXX商业广场周围交通方便，位于XXX主干道青年路上，周围购
买人群丰富。XXX的开发必将带动XXX商业广场的品质，发展前景看好。XXX房地产开发有限公司具有很高的知名度，对项目的推广具有一定的优势。项目周边已经形成了一个商品市场环境，业户也希望XXX商业广场能形成规模经营，这是XXX商业广场丰富的业户资源。在全国率先提出了商品展示交易中心的概念，这会吸引大部分知名品牌的注意。
5.3、市场定位
本项目立足于服务华北市场乃至于全国市场，集批发、零售、展示交易功能等于一体，具有强大辐射的大型现代化的主题购物中心。
5.4、商业经营市场策略
本项目招商工作将首先吸收有实力、符合要求的商户入驻，同时立足于专业商品行业，将商品品类科学、合理细化，从而细化商品市场，以充分利用品牌和超前意识、高标准规划为主卖点，针对不同品类的不同特点，采用产地招商、流通地招商等多种形式来吸引新厂商进驻。
XXX商业广场项目 核准报告
商业经营虽然采用自主经营的方式，管理方的经济效益与入驻厂商的经济效益是紧密相关的。XXX商业广场将不断投入资金来加强市场宣传力度，扩大市场影响力。
、
XXX商业广场项目 核准报告
第六章 工程建设方案及技术方案
6.1工程建设方案
6.1.1、建筑结构与装修
XXX商业广场功能分区分为商业和写字楼两部分。建筑内外交通组织良好，人流货流没有交叉，设有防火、安全分区。装修以耐用的品牌材料为主，符合XXX商业广场商品展示交易的需求。
6.1.2、主要建筑指标
XXX商业广场规划占地面积为26680平方米，约40亩，拟建筑总面
积为9.1万平方米，其中：商业及配套建筑面积为5.1万平方米，写字楼建筑面积为4平方米，容积率为3.41，绿地率为3.88%,建筑密度为48%。
6.2 工程技术方案
6.2.1、给排水
给水为生活、营业用水与消防用水三部分，排水为雨水和生活污
水，分别排放入市政雨水、污水管道。
6.2.2、供电
商场所需用电由青年路设置环网柜，直接并入XXX供电系统中，项目自备用发电机组。为双电源供电，柴油发电机备电，末端切换。
实现供电分户计量。
6.2.3、采暖
采暖采用XXX供暖，本项目热源拟从XXX管网接入，调压后直接输送到商业楼及写字楼。供暖面积9.1万㎡，经计算需热负荷291.1KW完全满足供热需要。(见采暖热负荷表)
XXX商业广场项目 核准报告
采暖热负荷表
6.2.4、消防
消防设施研究，主要是分析项目在经营过程中可能存在的火灾隐患和重点消防部位，根据消防安全规范确定消防等级，并结合公安消防设施状况，提出消防监控警报系统和消防设施配置方案。
1）编制依据
根据建设部建标[2002]85号文《20xx年度工程建设国家标准制定、修订计划”的通知》要求，按照“预防为主、防消结合”的消防工作方针，依据国家现行有关建筑工程消防设施工程质量的法律、法规、管理标准和有关技术标准制定。
2）消防系统配置
防护等级：本工程为一类防火建筑、火灾自动报警系统的保护等级按级设置。
系统组成：
XXX商业广场项目 核准报告
一一火灾自动报警系统；
一一火灾应急广播系统；
一一消防专用电话系统；
一一应急照明控制及消防系统接地。
a.消防控制室
设置消防控制室，其隔墙及楼板的耐火极限分别按消防规范要求
设计，并与其它部位隔开和设置直接通往室外的安全出口。
消防控制室内设有火灾自动报警控制器，消防联动控制器，应急
广播设备，中央电脑，CRT显示器，电梯运行监控盘及消防专用电话总机，UPS电控设备等。
消防控制室内设能够直接报警的外线电话。
b.火灾自动报警系统：
本工程采用设置自动报警系统，对全楼的火灾信号和消防设备进
行监视及控制：
(1)在商场、办公室，会议室，楼梯间，走道等场所设置感烟探测器；在开水间，厨房，车库等平时烟尘较大的场所设置感温探测器；在煤气表间，厨房等处设置可燃气体探测器；中厅(高大空间)设置红外对射探测器。
(2)点型感烟探测器，火焰探测器，可燃气体探测器，红外光束探测器和缆线式线定温探测器的选择应符合GB50116-98《火灾自动报警系统设计规范》的要求。
XXX商业广场项目 核准报告
(3)在建筑的主要出入口、疏散楼梯口等场所（从一个防火分区内的任何位置到最邻近的一个手动报警按钮的距离大干30米时，应根据具体情况适当增加设置手动报警按钮及消防对讲电话插口，声光警报装置。
每个防火分区应至少设置—个手动报警按钮及消防对讲电话插
孔。
(4)在消火栓箱内设置消火栓报警按钮。
(5)火灾自动报警控制器可接收感烟，感温，火焰，可燃气体，空气采样早期烟雾探测器的火灾报警信号及水流指示器、检修阀、湿式报警阀、手动报警按钮、消火栓按钮的动作信号；还可接收排烟阀、加压阀、70℃，280℃防火阀的动作信号。
c.火灾应急广播系统：
在消防控制室内设置火灾应急广播(可与公共广播、背景音乐合用)机柜，机组采用定压式输出。
在商场、大会议室，餐厅、走廊，楼梯间，电梯厅，车库等公共
场所设置火灾应急广播扬声器。
火灾发生时、消防控制室值班人员根据火情、自动或手动进行火
灾应急广播，及时指挥、疏导人员撤离火灾现场；
d.消防专用电话系统：
在消防控制室内设置消防专用直通对讲电话总机；除在手动报警
按钮上设置消防专用电话塞孔外：在消防水泵房、变配电室，备用发电机房，防排烟风机房，锅炉房，安防中心，建筑设备监控中心，警
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卫值班室等场所还设有消防专用电话分机；消防控制室设置可直接外线电话、消防专甩电话网络应为独立的消防通信系统。
e.应急照明系统及消防系统接地：
供电电源：
消防设备均采用专用电路双电源供电，并在末端设置自动切换装
置、消防控制室还要配备蓄电池作为备用电源。此电源设备由设备承包商负责提供。
a)系统接地：
消防系统接地利用大楼综合接地装置作为其接地板，设独立引下
线。
b)应急照明系统：
在大空间用房、走廊，安全出口，楼梯间及其首室，电梯间及其
首室，主要出入口等场所设置疏散指示照明，要求照明度不低于0.5Lx。
应急照明平时采用接地控制或由建筑设备监控系统统一管理、火
灾时由消防控制室自动控制强制点亮全部应急照明灯。
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第七章 商业运营组织管理与人员编制
7.1、组织机构
包括总经理、财务部、商管部、招商部、综合部、人力资源部、
仓储物流部、维修部、保安部。
7.2、管理模式
XXX商业广场的管理模式为统一管理、自主经营。进行统一招商
管理、统一服务监督、统一工商税务管理和统一物管。经过科学的经营定位、服务功能设计、经营规划布局设计、建筑规划设计、运营管理设计及招商设计，强强联合、资源互补，充分发挥其各自优势，在有限的地理空间拓展时空，浓缩中外历史文化之精华，将XXX商业广场打造成全区最具特色的商贸中心。
7.3、运作方式
XXX商业广场采取专业性商业运作模式。以服装及超市行业为主
要依托，加深品牌与档次的细分，集中力量满足全体消费者的特定需求。以服装市场为主要平台，全力揽括行业内的品牌精英，加大消费者的选择余地，力求做到使每个想买服装的消费者都不会转投其他市场的怀抱。做到针对性强，专业化程度高。服装行业的发展将直接影响到市场的经营能力与盈利空间，经营的好坏也决定市场的盈利，所以一定要专业化、规模化、规范化。
7.4、人员编制
按照岗位职责的不同，分为高级管理人员（总经理和公司部门经
理等）、中级管理人员（部门主管等）、一般管理人员三个管理层次。
XXX商业广场项目 核准报告
除各方配备的管理人员外，其他人员将按照国家和XXX有关劳动
管理政策，在XXX面向社会公开招聘，约可帮助当地5000人就业，能够解决一大部分下岗职工的就业问题。
XXX商业广场项目 核准报告
第八章 环保节能
8.1环境保护
8.1.1、编制依据
XXX环保局网、XXX区域环境噪声标准、XXX环境空气质量标准。
8.1.2、建设地区环境现状
8.1.2.1项目地理位置
该项目主体位于XXXXXX市场（青年路293号）
8.1.2.2项目地理环境
项目建设地址在XXX，XXX位于华北平原东部的渤海之滨，居环京津和环渤海双重经济圈腹地，西距首都北京193公里、天津港68公里，东距秦皇岛港150公里、京唐港70公里，南距曹妃甸港50公里，南临渤海，海岸线长23.5公里。XXX位于环渤海经济开发区腹地，紧邻京、津，交通发达，集疏功能完备的交通网络。XXX气候属中温带大陆性季风气候，冬季漫长寒冷，夏季温和短促，降水较集中，四季分明。年平均气温在15.3-10.2℃之间,年平均降水量为550毫米左右。适合工程基本建设条件。
8.1.3、主要污染源和污染物
8.1.3.1主要污染源
该项目地块附近有一钢铁厂噪声污染严重。
8.1.3.2项目地处XXX开发区，污染物主要为生活污水和生活垃
圾。
8.1.4、设计中采用的环境保护标准
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XXX环境大气环境质量标准、XXX城市环境污染物排放标准、XXX
城市环境噪声标准、XXX城市环境生活饮用水卫生标准及有关法律、规定。
8.1.5、防治污染的方法和措施
8.1.5.1对于大气污染
现XXX正在实施以“退城进郊”为重点的中心城区工业布局调
整。按照“市区体现都市经济繁华、郊区展现工业实力水平”的要求，对城市中心区即外环路以内的工业企业进行“退城进郊”搬迁改造。
8.1.5.2对于噪音污染
努力提升项目的内部环境品质，以弥补外部环境短期内的不足，
同时考虑在项目的外围设置区间道路，道路两侧种植高大行道树，形成一个隔离屏障。强化提升地块绿化隔离带的作用，适当增加高大常绿乔木的种植，在建筑规划设计上重点考虑这一因素，如在西侧尽可能规划公共设施以及新型隔音材料的运用等。
8.1.5.3对于生活污水、垃圾
XXX设有专门的清洁垃圾机构，采用事业单位管理，责任分工明
确，确保生活垃圾及街道处理和垃圾清洁。生活污水纳入市政污水管道，建设了若干污水处理厂，处理完后的中水又进行二次利用，实现了环境的保护，能源的节约。
8.1.6、环境影响评价
项目内容：项目区域以现状商住为中心，建设XXX南部集商业开
发、生态宜居、配套服务于一体的复合型商务区。不含工业设施。规
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划定位与XXX城市总体规划相容，符合区域发展规划要求。区域环境质量非常好，周边无污染源、生活垃圾及污水由城区市政进行统一管理。对区域的影响有限；区域内各项污染物在采取有效措施的情况下可以能达标排放，通过合理布局，并采取相应的治理措施，区域开发建成后不会对当地环境产生明显的影响；因此，环境保护和污染控制措施的前提下，其建设开发在环境上是可行的。
综上所述，该项目地块内部及周边的环境适宜进行本项目的建设
8.2节能
8.2.1、节电、节水
对于该项目的商业部分，采用节电、节水设备，使用智能电表，
智能水表，阶梯式收费，用来节约水、电；对于写字楼部分开发商会极力倡导、推介、鼓励业主使用节水、节电的设备。
（1）电节能
·供配电系统
各类用电设备优先选用国家推荐的、质量合格的节能型产品，以达到节能降耗的目的；
选用低损耗变压器，力求降低用电设备自身损耗；
合理选择变压器(变电站)的位置，力求使其处于负荷中心，从
而最大限度减少配电距离，降低电缆的线路损耗；
选用无功功率自动补偿装置，保证在大量感性负荷工作状态下，
自动调整无功功率，降低无功损耗；
·照明节能
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公用楼梯间采用声控自动节能灯具；
外部照明回路设照明控制器，根据日升日落开启光源，午夜关闭部分照明灯具，达到节能目的；
选用截流量大，线路损耗小的高质量铜芯电缆，减少线路损耗； 电气照明设计应实施绿色照明。
·自然光的利用
根据工程的地理位置、日照情况来进行经济、技术比较，合理的
选择导光或反光装置。对日光有较高要求场所应采用主动式导光系统；一般场所可采用被动导光系统。
太阳能的使用
写字楼均按国家及XXX有关部门规定设置天阳能洗浴设施，施工
安装竣工后，有各住户办理交接手续。
供电负荷计算
各类建筑及设施用电负荷见用电负荷计算表
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年用量=合计*365=5939590.25kw=593.96万kw （2）水节能
商业和民用建筑给水排水设计，在满足使用功能要求及日常生活需要的情况下，应积极采用节约能量、节约用水、保护环境的有效措施，并为施工、安装、操作、维修等提供便利条件；
在工程设计中积极选用国家和地方主管部门的推荐产品，禁止使用已淘汰的产品和过时的产品；
在经过技术和经济比较基础上，选定技术先进、经济适用、节约能耗的给水系统与给水方式；
卫生间内的卫生洁具及其配件应选用节约型和节能型的产品，禁止使用螺旋升降式铸铁水嘴和一次冲洗水量≥9L的便器，积极推广使
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用符合产品标准要求的陶瓷密封水嘴和一次冲水量≤6L的便器等国家及地方主管部门推荐的节水型产品。
室内给水管道应采用阻力小、耐腐蚀、寿命长、保温好、韧性强、无毒、无味的管材，积极选用改性聚丙烯、聚氯乙烯等塑胶类产品；
居住建筑的排水宜采用污、废分流制，以备以后建立中水系统，做好废水服用工作。
项目用水计算表
最高日=用水单位*标准
最大时用水量=最高日/用水小时*时变化系数 年用水量：281652.25立方米
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污水量计算表
综合以上结论，可看出本工程年平均耗电593.96万KW，全年用水量281652.25吨。
能耗指标见下表
从表中可以看出：本项目综合能耗为729.98吨标准煤/年。
8.2.2、采暖节能
本项目热源拟从XXX公司接入，调压后直接输送到商业及写字楼。
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8.2.3、建筑节能
在建筑节能方面，首先在建筑节能规划上会对建筑的选址、分区、建筑的布局、道路的走向、建筑的方位朝向、建筑的体型、建筑的间距以及冬季季风主导方向、太阳辐射、建筑外部空间环境的构成等方面加以严格设计。第二在建筑节能技术上会采用一些基本的节能技术，比如采暖建筑节能技术、墙体和门窗节能技术、屋顶和地面节能技术以及太阳能的利用等一些节能技术。同时也会适当的运用一些新型的节能技术，像红外热反射技术、利用硅气凝胶技术等。达到国家建设部在新建采暖居住建筑的节能要求。
8.2.4、选用节能型的建筑材料
在选用建筑节能材料上会将着重点放在一些新型节能材料上，比
如矿物棉及其制品、玻璃棉及其制品、膨胀珍珠及其制品、加气混凝土及其制品、节能玻璃及其制品、塑料制品以及复合板材等。
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第九章 项目实施进度及招投标方案
9.1 建设进度计划与建设工期
本项目建设期为9个月（XXX年3月-XXX年12月）
XXX年10月，完成地质工程勘察、施工图设计、审批。
XXX年3月至XXX年11月完成土建施工及相关安装工程。
XXX年12月，竣工验收，投入营运。
9.2 项目招投标方案
依照国家发展计划委员会《国家工程建设项目可行性研究报告增
加招标内容和核准招标事项暂行规定》（国家发展计划委员会令第9号）中的有关要求，结合本项目与项目建设单位的具体情况，有关招标安排意见如下。
9.2.1 招标组织形式
本项目采取委托招标代理形式，由项目建设单位委托有相应资质
的招标代理机构进行招标工作，采用邀请招标形式。
9.2.2 招标投标区域
凡在中华人民共和国境内，具有相应资质，在工商部门注册登记
的、具有独立法人地位的有关单位，均可参加投标。
9.2.3 招标前期准备工作
在招标工作进行前应具备：施工图及施工图审查报告、资金落实
证明、工程建设审批手续，及其它相关审批资料。
9.2.4 招标工作模拟时间安排
说明：
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(1)本时间表为虚拟时间，包括工程施工、工程施工监理、设备物资采购等需要进行招标的工作内容，分别采用各自的开始时间进入工作中，遵循下表所述时间段安排工作。
(2)按照本模拟时间进行招标，下表中所述为正常工作周期，其实际工作时段视具体情况而定。
(3)招标工作需在报建审批及其它相关手续完成后进行。
招标工作模拟时间安排
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第十章 建设期安全生产
建设工程安全生产管理，必须坚持“安全第一，预防为主”的方
针，这是国家在建设工程安全生产工作中“以人为本”思想的体现，是国家对保护劳动者权力、保护社会生产力高度重视的具体体现。 10.1 设计安全
建筑结构的抗震、抗压、荷载、风荷等性能指标要符合安全规定，使用的钢材、水泥、木材等建筑材料的规格、型号都要达到质量要求，电梯、水泵、配电线路应保证正常和合理的耐久性。
各设计单位应切实加强皮革城建筑的安全防范设计工作，要根据
皮革城建筑类型，在综合考虑抗震、防火等要求的前提下，精心设计、做出符合国情，经济、适用、安全度高的设计，要切实加强皮革城建筑安全防范设计审核工作，单位内各级质量审核部门要严格把关，凡不符合本规定的设计文件不得出图。各级建筑设计主管部门应对不符合本规定的设计文件责成原设计单位修改，否则不准交付施工。 10.2 施工安全
10.2.1工程施工中应执行的安全规程
·《建筑机械使用安全技术规程》(JGJ 33—2001)；
·《建筑安装工人安全技术操作规程》；
·《塔式起重机安全规程》(GB5144—94)：
·《建筑基坑支护技术规程》(JCJ120—99)；
·《建设工程施工安全规程》(DBl3(J)4 5—2003)。
10.2.2施工中必须遵守的基本规定
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（1）施工单位必须建立健全安全生产责任制度和安全生产教育培训制度，并制定相应安全生产规模制度和操作规程，同时，应当设立安全生产管理机构，并配备专职安全生产管理人员。
（2）施工单位应当根据建设工程施工特点、范围，对施工现场易发生重大事故的部位、环节进行监控，制定施工现场生产安全事故应急救援预案，建立应急救援组织或者配备应急救援人员，配备必要的应急救援器材、设备，并定期组织演练。
（3）施工单位应当在施工现场入口处、施工起重机械、临时用电设施、脚手架、出入通道口、楼梯口、基坑边沿、爆破物及有害危险气体和液体存放等危险部位，设置明显的安全警示标志。
（4）施工企业必须为从业人员提供各国家标准或行业标准的劳动防护用品。作业人员必须按照使用规则佩戴、使用劳动防护用品。
（5）各级施工管理人员和施工技术人员都应熟悉施工安全规程，操作人员必须熟悉施工现场安全管理规定及岗位安全操作规程，不得违章指挥和违章作业。
（6）在施工组织设计中，编制安全技术措施和施工现场临时用电方案，对达到一定规模的危险性较大的分部分项工程编制专项施工方案，并附具安全验算结果，经技术负责人、总监理工程师签字后实施，由专职安全生产管理人员进行现场监督。
（7）施工过程中，如果发生工程变更等情况，影响安全施工时，施工组织设计或专项施工方案应及时进行修改、补充和完善。
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（8）施工组织设计或专项施工方案应根据人员状况、工程结构、施工方法、施工环境、作业条件、使用的材料、机构设备等情况进行安全性分析，从管理、技术、防护设施等方面制定预防事故发生、消除不安全因素的针对性措施。
10.3消防安全
10.3.1设计依据
本项目贯彻执行“预防为主，防消结合”的方针，主要的设计依
据为：
·《建筑设计防火规范》GBJl6-87；
·《高层民用建筑设计防火规范》GB50045—95。
10.3.2主要技术措施
·总图布置严格按防火设计要求执行，建筑物间距均满足规范要求，小区道路呈环形，可以满足交通运输及消防的需要。
·建筑物耐火等级不低于二级，建筑物内部的防火分区划分及安全疏散的距离均要严格按照防火规范执行。
·所有建筑的楼梯宽度均大于1.1m。
10.3.3.管理措施
本项目为皮革城工程，日常运营中消防安全的重点就在于火灾预防，要贯彻预防为主、防消结合的方针。在项目建设时充分考虑消防安全布局、消防供水、消防通道、消防装备等内容。日常运营中具体做好以下几点：
（1）制定消防安全制度
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结合皮革城建筑特点及性质，制定清晰、精妙、简洁、高效的“防患于未然”的防火制度，便于有关人员掌握、学习和在工作中严格执行，尽量将火灾风险减低到最小。
（2）确定消防安全的岗位责任人
确定消防安全责任人应完成的消防工作任务和应尽的消防工作责任，并同经济奖惩制度挂钩，使防火安全工作真正落到实处。
（3）针对项目特点抓好消防宣传、教育
结合本项目实际，有针对性地进行消防宣传教育，使皮革城工作
人员及消费者时刻保持警惕性。
（4）定期组织防火检查，及时消除火灾隐患
定期严格组织防火检查，主要包括两方面：一是对思想、制度方面的检查；二是对机构设备、物资方面的检查。防火检查要坚持采用直观法和现代技术设备检查法相结合，对所发现问题及时解决处理。
（5）按照国家有关规定配置消防设施和器材，并定期检查、维修，确保消防设施和器材完好、有效。根据实际需要，配置消防栓、灭火器、水枪、水带等相应种类、数量的消防器材、设备和设施，并指定专人负责保养、维修和管理。
（6）项目总平面设置及道路宽度应满足消防规范要求，并合理设置防火分隔及安全疏散出口，建筑内部构件材质的燃烧性能及耐火极限均应满足规范要求。
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10.4加强事故应急处理机制建设
(1)建立健全应急救援预案。根据建设工程施工的特点、范围，对施工现场易发生重大事故的部位、环节进行监控，制定施工现场生产安全事故应急救援预案。
(2)建立应急救援组织，配备应急救援人员。配备必要的应急救援器材、设备，并定期组织演练。
安全生产无小事。只有把安全生产工作落到实处，才能确保本工
程顺利完成。
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第十一章 投资估算与资金筹措
11.1投资估算
11.1.1估算依据
(1)《XXX建筑工程概算定额》及其配套费用定额；
(2)《XXX建筑安装工程概算定额》及其配套费用定额；
(3)XXX工程造价信息；
(4)承办单位提供的有关经营资料及XXX实施的类似工程的实际
造价；
(5)设备购置费包括设备原价和运杂费，设备原价为厂家近期报价或询价；安装工程费根据项目需要并按现行有关规定和概算指标进行计算；
(6)工程其他费用按照国家现行有关文件和建设提供的当地现行
政策规定估算。
11.1.2固定资产投资估算范围
(1)主要工程项目；
(2)工程建设其他费；
(3)设备费；
11.1.3费用标准及价格依据
(1)建筑工程费参照目前同类工程的技术经济指标并结合当地价格水平进行估算；
(2)工程其他费用按照国家现行有关文件和建设单位提供的当地
现行政策规定估算；
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11.1.4项目建设投资估算表
11.2资金筹措方式
本项目资金筹措方式为自筹。
11.3财务评价
本报告依据国家计委和建设部(1993)530号文件颁布的《建设项
目经济评价方法与参数(第三版)》为依据，参考《技术经济学概论》、国家现行的财会税收制度等理论数据，结合本项目具体情况和涉及到的相关数据，对项目进行财务评价。
11.3.1投资回收期（见XXX商业广场项目现金流量表）
投资回收期1.89年
11.3.2总投资收益率（见XXX商业广场项目现金流量表）
总投资收益率12.26%，大于行业基准收益率12%
11.3.3风险敏感性分析
销售收入及销售成本变化幅度在+5%，+10%，投资收益率均大于
12%，所以项目可行。
11.4结论
该项目的建设符合国家宏观经济政策和产业政策，符合XXX建设
总体规划和相关政策，项目符合未来人群的需求，有良好的市场前景。对于方便群众生活，是一项社会化的服务，社会效益显著，经济评价满足同行业利润要求，因此项目是可行的。
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第十二章 社会影响分析
12.1、对消费人群经济水平和生活质量影响分析
本项目及时抓住了政府对XXX进行的规划和建设的有利契机，投
巨资建设国际化的商业广场、写字楼。其巨大的商贸产业将吸引几千家厂商进驻，无疑对XXX的经济发展起到巨大的拉动作用，极大的改善XXX经济环境在XXX的印象和影响力。4万平方米的写字楼不但满足了居民对房市的需求，而且必将提升办公档次。
12.2、对所在地区居民就业的影响分析
项目建筑面积9.1万平方米的商业将建成国际名优商品城，与其
配套等部分一起将为XXX乃至XXX居民带来诸多就业岗位，为区域经济条件的提升奠定坚实的基础。
12.3、对基础设施、服务容量、城市化进程的影响分析
XXX商业广场项目是对周边区域统一规划、改造、建设的项目。项目的推进使近18万平方米的区域范围内路网、电力、供暖线路、公共交通金融服务等等基础设施条件得到极大的改善。带动相关服务业项目的丰富和完善，进一步推动城市化进程的加快。
XXX商业广场项目 核准报告
第十三章 结论
13.1、本项目社会效益分析
本项目的建设符合国家宏观经济发展规划，有利于国家和社会经
济的发展。
本项目可以带来一定的经济效益，符合XXX的发展规划，有利于
XXX物流业的发展。
通过本项目的建设，XXX房地产开发有限公司的规模将进一步的
扩大，为企业的发展提供良好地平台。
该项目的建设有利于符合市场的需求，经测算该项目各项经济财
务指标一般，在经济上是可行的，具有一定的经济效益。
13.2、相关效益
目前，我国经济发展已经进入了以住房、汽车、通讯、建材和城
乡基础设施及相关服务业为支柱产业的新阶段。商办一体房地产作为国民经济先导性和基础性产业，产业关联度很强，对其它产业影响作用很大，它能从消费和投资两个领域拉动经济增长。增加商办一体房地产业投资，就将诱发钢铁、水泥等工业产品和建筑装饰材料和建筑业生产的增加。
项目建成后，为当地政府带来将近几亿元税收收入，增加当地居
民就业岗位，带动当地居民经济收入。项目为地块内及周边居民提供完善，舒适，便利的配套服务设施，同时能带动其他区域的商业流通，聚集人气，加速当地的经济发展。体现了该项目的巨大配套服务价值，也为XXX建设塑造了良好地形象，同时也符合XXX这座城市厚重的文
XXX商业广场项目 核准报告
化底蕴。基于此，XXX商业广场在XXX高起点规划，高标高要求，建立“人文、和谐、共享、完善”的商业广场。
13.3、结论
综上，我们认为项目是符合XXX发展大环境的，项目的社会效益
和经济效益均好，项目是可行的。该项目建设不但为周围居民提供优美、舒适的居住环境，带动周边环境的整体提升起到促进作用，而且作为国民经济的支柱产业，对引导消费、拉动内需、促进经济发展具有极其重要的作用。