关于农村土地流转情况的调研报告
近年来，。。市。。县一直把搞好土地有序流转作为促进农业增效、农民增收、维护农村稳定的大事来抓，认真贯彻落实《农村土地承包法》和《农村土地承包经营权流转管理办法》，从促进农村生产要素的合理流动和优化配臵、促进农业结构调整、增加农民收入的高度出发，积极引导和规范农村土地有序流转，取得了较好成效。截止20xx年末，全县农村土地流转面积达3000公顷，涉及1000个农户，分别占承包耕地面积的10.8%和总农户的11.2%。
正确认识我县当前农村土地流转的形势和发展趋势，强化政府服务职能，规范农村土地流转，引导发展规模经营，任然是当前值得探讨的重要课题。该县几年来致力于土地规模经营，有力地促进了农村土地流转，实现了土地资源的优化配臵和合理利用，发挥了规模效益。 一是促进了农村土地规模化经营。通过土地入股流转，使农村土地向农民专业合作组织和有能力经营的农民集中，实现了土地规模经营。 二是实现了转移劳动力和农民增收双赢。农村土地流转后使一些会手艺、头脑活、善经营的农民摆脱了土地束缚，或打工，或经商，服务于二、三产业。既增加了农民收入，又活跃和繁荣了城乡经济，加快了小城镇建设步伐。三是推动了农业产业化经营的发展。通过成立农村土地流转合作社，规范土地流转操作程序，加快土地流转进程，采取公司+流转合作社+基地+农户等形式，吸引大量社会资本投向农业，促进了先进生产技术、现代装备、现代管理在农业领域的运用和推广。
土地是人类赖以生存的最基本资源，土地制度是农村经济制度中最根本的制度。随着二、三产业的快速发展，山区外出务工经商人员大幅增加，各地由此不同程度地造成了土地使用分散、闲臵、流动性差，甚至出现了抛荒现象，这一问题已成为新时期影响农村社会生产力发展和制约农业生产适度规模化经营的主要障碍，在市、县两级政府和各级农业主管部门的高度重视下，对依法推进土地流转进行了积极的探索，虽然取得了一定成效，但还存在许多问题亟待完善
一、对土地流转的意义和认识不足。许多农民还没有把土地流转作为整合土地资源、提高土地产出率、转变经营方式、解放农村生产力、发展多种经营、拓宽增收渠道等有效手段和必然途径。有些农民依然存在小富即安的传统观念，不愿离开自己那块有限收入的土地。
二、土地流转需要进一步规范。各地没有完全健立和实施土地流转登记备案制度。有的流转主体和行为还不能完全依法运行。对流转情况缺乏相关备案登记和土地承包经营权让变更手续。合同文本还没有统一。还存在土地流转引起的纠纷现象。
三、土地流转的体制机制和流转形式还不能适应市场经济发展的需求。换言之，以土地经营方式的变革为显著标志的农村生产力和生产关系的发展需要进一步协调。
完善土地流转工作不容忽视，以下建议供大家参考：
一、加大宣传，统一思想。
要在干部群众中多形式，多渠道地宣传贯彻《土地承包法》，和中央、省、市有关农村土地承包经营权流转的一系列文件精神，通过
政策宣传和细致的思想解释，让每一个农民了解农村土地流转政策，消除农民的惧变心理，增强农民群众的法律意识和参与意识。要充分认识规范土地流转，可以有效地解决农村人口变化引发的土地调整的需求。更为重要的是用市场手段和机制取代和制止行政手段任意调整土地的做法，从根本上解决人地矛盾，使农村土地关系的稳定由政策、法律强制逐步过渡为农民的习惯。同时，又要充分认识到规范土地流转是—个经常性工作，把规范土地流转工作纳入经常化、规范化轨道。
二、转变观念，明确思路。
乡村一级要从过去“管”、“要”向服务引导转变，认真搞好谋划。
（一）以产业推动抓流转。以加快农业产业化为契机，紧紧围绕本地主导产业，建立有地方特色的产业带，在尊重农民意愿的前提下，鼓励和引导农民的承包土地向主导产业和规模基地方向发展；
（二）规范建制抓流转。引导签订规范的土地流转合同，是避免土地纠纷，确保土地流转健康有序发展的重要保证。今后凡涉及到土地流转的农户，在土地所有权性质不变的前提下都要依法引导签订规范的土地流转书面合同，建档保管，以解决农户土地流转的后顾之忧，建立稳定的流转关系，促进有序流转。
（三）培育大户抓流转。把培训规模经营大户作为带动土地流转的关键来抓，形成以示范辐射大户，大户带动土地流转，土地流转吸引大户、孕育大户的良性循环。鼓励干部向农民租田搞示范，通过“做给农民看，教会农民干”的引导方式，带动农民自愿转租承包耕地。
并且政府要拿出一定专项资金用于扶持大户发展适度规模经营，主要用于农业基础设施建设；要按照功能全多样化、布局科学、服务多样的要求加快农村城市化建设进程，为农村劳动力转移提供更大就业空间。
三、建立土地流转机制，运用市场手段引导土地健康有序流转。首先，规范土地流转基本操作规程，实行程序化操作。在乡(镇)农业综合服务站的指导下，受理农民委托土地流转申请书，发布土地流转信息，召集农户自主流转见面，对达成协议的农民，指导和帮助按要求签订合同。其次，建立土地租金评估制度。目前，土地使用权的租金多是流转双方自由协商或基层组织协调确定，缺乏科学评估依据。建议建立农用土地评估机构，以土地流转前的评估作为确定租金的依据；土地流转后的评估，主要是监督土地使用情况，防止土地肥力、地力被破坏。再次，建立土地流转合同管理制度。流转双方要在平等互利的基础上，签订书面土地流转合同，明确流转的形式、数量、期限、条件和双方的权利、责任、义务；涉及承包土地田块变动的，要及时办理承包权证变更手续；有条件的，还可到公证部门办理公证手续。农村基层组织和承包合同管理部门要加强对流转合同的审查、监督，对合同的登记、立卷、归档，要形成制度化和规范化的管理。
四、制定配套措施，完善法律政策，为土地合理流转提供坚强的政策支持和法律保障。
（一）制定鼓励土地流转的相关优惠政策。在优惠的对象上实行双向优惠，既鼓励土地转出方，又鼓励土地转入方；在优惠的内容上
实行综合优惠，不光在经济上优惠，在流转方享受集体公益事业服务方面都给予适当照顾；在优惠的手段上实行配套优惠，包括在资金、技术、税费等方面给予适当支持：在优惠的取向上实行重点优惠。即对“四荒”开发性经营项目、具有技术推广价值和市场发展前景的特色种养项目以及实行集约化、规模化经营的项目进行重点扶持。
（二）深化农村社会管理体制配套改革。大力培育农村劳动力市场，加快农村劳动力转移，为农村土地流转创造条件。加大农村户籍制度改革力度，改变农民的“恋土”观念、为农民“退一进二闯三”创造条件，减少农民对土地的直接依赖。加快建立健全适合农村特点的社会就业、养老保险、合作医疗等社会保障体系，消除农民离土的后顾之忧。
（三）完善法律。通过立法，进一步明确农民的土地产权；明确允许农民拥有土地的抵押权；开拓有关农村土地规模经营的保险业务等。
附注：
一、
二、
三、
四、 调研人： 指导老师： 调研时间： 调研地点：
第二篇：关于甘肃兰州农村土地流转情况调研报告
关于甘肃省兰州市农村土地流转情况调研报告
作者：兰州市副市长 魏志乐
农村土地承包经营权流转问题，是深化农村改革，加快农村发展的大事。积极探索和实践加快农村土地承包经营权流转的有效形式和途径，着力解决农村土地资源的优化利用问题，对于加快现代农业发展、促进新农村建设具有十分重要的意义，也是稳定农村土地承包经营制度、发展农村经济、增加农民收入的重要举措。如何加快农村土地流转，促进土地适度规模经营，实现农业增效、农民增收，是当前和今后一个时期我们必须解决好的一个重要而紧迫的问题。
一、全市土地流转的总体情况和主要特点
目前，全市共有61个乡镇、749个行政村、29.55万农户、119.37万农业人口。有耕地面积314万亩，人均占有耕地2.41亩。全市实行家庭承包经营的农户有28.59万户，占总农户的96.75%，承包到户耕地269万亩，占总耕地的85.67%，集体占用耕地45万亩（园地8万亩、没有发包的山旱地、盐碱地、沟壑地以及村上预留的机动地约29万亩、近年来“占补平衡”新开垦的耕地约8万亩），占总耕地的14.33%。目前签订家庭承包经营合同的农户为27.46万户，占承包农户的96%，承包经营权证书发放到户27.45万份，占签订承包合同农户的99.96%。
从实行第二轮家庭承包责任制以来，党中央非常重视在稳定农户承包权不变前提下土地使用权的流转工作，并把它作为解决我国农户土地规模偏小、分割细碎、资源平均占有，不利于规模经营、发展现代农业等问题的一项重要措施来抓。为加快推动此项工作向纵深发展，党的十七届三中全会又一次提出“要加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营权流转市场，按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。有条件的地方可以发展专业大户、家庭农场、农民专业合作社等规模经营主体”。
近年来，随着经济结构的不断调整、现代农业发展和城乡一体化进程的进一步推进，我市土地流转呈现出明显加快的势头，部分县区坚持“依法、自愿、有偿”的原则，探索性地开展了土地流转工作，其速度、规模、形式、范围比第一轮土地承包期间的土地流转有了明显进步。从调查的情况分析，目前全市土地流转面积达7.5万亩，占承包面积的2.79%。从流转对象看，流转给农户的面积约为5.4万亩，占流转面积的72%；流转给企业的面积约为
2.1万亩，占流转面积的28%。从流转规模看，20亩以下分散流转的面积约为2.2万亩，占流转总面积的29%，百亩以上大规模流转的面积约为4.1万亩，占流转总面积的55%，介于中间规模的流转面积约为1.2万亩，占流转总面积的16%。从流转方式看，可归理为转包、租赁、入股、转让等四种方式。一是转包型。就是原承包方将部分或全部土地的经营权转移给其他农户，承包方与发包方原承包关系不变。这种方式是农户之间自发流转土地最早、也是最普遍的一种方式。目前全市转包土地面积达0.6万亩，约占土地流转总面积的8%。二是租赁型。就是农户将土地租赁给本集体经济组织以外的单位或个人。目前以这种形式流转土地的面积达6万亩，占土地流转总面积的80%，是我市土地流转的主要形式。三是互换型。为了耕种方便或发展规模经营的需要，农户之间或农户与集体经济按照自愿、互利的原则串
换承包地，原承包关系不变。目前以互换形式流转土地0.6万亩，占土地流转总面积的8%。四是入股型。就是农民将土地以股份的形式参与公司经营，与公司结成利益共同体。这种流转方式主要集中在近郊区，如城关区的五里铺村。目前全市有0.3万亩土地以入股形式进行流转，占土地流转总面积的4%。从规模化经营程度来看，流转给生产大户的耕地，主要是经营良种推广、花卉培育、生态科技示范园区养殖和无公害蔬菜试验示范等；流转给企业的耕地，主要从事畜牧养殖、蔬菜保鲜库、农家乐、田园旅游等方面的经营。
二、存在的主要问题及原因分析
从调查的情况看，我市农村土地流转目前还处在一个分散的、自发的、不规范的初始阶段，在流转过程中也暴露出了一些问题。一是土地流转的手续不健全。调查中我们了解到，90%以上的农户都是通过私下的口头协议流转土地，没有签订书面合同，对承包户、经营户、村集体三方的权利、义务界定不明，一旦发生纠纷，调解难度很大。二是土地流转范围比较小。存在“三多三少”的问题。即亲戚、朋友或熟人之间流转多，向种粮大户流转少；单块零散流转多，整村整组连片流转少；本村本社成员之间流转多，向外乡、外村流转少。三是流转区域性差别大。城郊地区、地势平坦、交通便利、农田基础设施条件较好的农村土地流转较快，偏僻山区、土地分散贫瘠、农田灌溉条件较差的耕地流转较慢，甚至无人间津。四是土地规模化经营程度不高。目前，全市100亩以上的规模经营户有61户，大部分是农户前些年开荒或者承包、租赁村组集体土地而形成的，通过农户间相互流转土地形成的规模经营户不到5%。
产生以上问题的根本原因有以下几个方面：
一是流转机制不顺畅，制度不健全。我市土地流转目前尚处于自发阶段，缺少有效的市场手段，还没有形成市场化运作的土地流转机制，缺少土地流转中介服务组织，流转信息不畅。同时土地流转的制度建设不到位，导致我市土地流转程序不规范，无法可依，土地流转的自发性、随意性、分散性和盲目性都很大，流转协议也是五花八门，以口头协议为主，书面协议很少，双方的权责利没有明确约定。有的即使形成协议，但内容也过于简单，容易引发不必要的协议纠纷。
二是流转合同管理不完整不规范。从调查情况看，我市大部分土地流转协议签订后，没有经相关部门鉴证、存档和备案，在村里备案的也很少。以目前的农村土地流转存档备案来看，一旦发生土地纠纷，由于无据可循，无法进行审核，不利于土地纠纷得到及时解决。
三是受小农思想束缚影响流转。土地是农民赖以生存的最基本的生产资料，是农民的“命根子”，农民恋土情结较为严重，认为只要有了土地，生活就有了依靠，宁可将土地留在身边进行粗放经营，不愿将土地流转出去。同时部分农民对土地流转政策心存疑虑，有的认为土地流转就是对承包地的重新调整，也有的怕转出后，政策一变失去承包权，生活就会没有依靠；另外，多数农民小农经济思想意识比较严重，小富即安，投资兴业怕担风险，务工经商怕丢地权，满足于守几亩薄田、闲散在家、过清贫日子。
四是农村社会保障体系建设滞后制约土地流转。目前由于农村养老、医疗、社会救助等社会保障体系还不够健全，土地的社会保障功能显示出“唯一性”，至少在心理上，农民普遍把土地作为最基本的生活保障对待，对于流转土地存在后顾之忧。
五是土地流转难以形成规模。土地使用权流转具有不稳定性，主要是因为非农产业的不发达和非农就业机会不充足，外出务工不稳定，经商风险较大，农民创业本领不强，技能素质不高，农业收入仍是许多农民家庭收入的主要形式，许多农民不愿放弃承包土地，分散种植与规模经营的矛盾便成为主要问题。
三、在土地流转中需要重视并注意解决好的几个问题
三农问题的核心在土地，关键在土地，重点也在土地。实现农业现代化，解决三农问题，首先要拉动土地规模流转经营，促进土地的集中使用以及其他生产要素向土地集中投入。通过调查，我认为，实现农村土地规模流转经营，要坚持“政府引导、群众自愿、市场运作、政策保障、集约经营、产业升级、劳务输转、依法管理”的原则，以政策为依据，以市场为导向，把握和解决好土地流转中的重点问题，积极引导，稳妥推进，不断创新，促使全市土地流转工作不断走向规范化、法制化、市场化和常态化的轨道。
一是提高认识问题。在坚持农村基本经营制度和充分尊重农民土地承包经营权的前提下，允许农村土地承包经营权依法自愿有偿流转，是现代农业发展的客观要求，符合党在农村的一贯政策。在加快推进城乡一体化进程中，构，建和规范农村土地流转机制，实现土地流转规模经营，是推动农村经济发展、建设现代农业的必然选择，对加快农村生产要素优化组合、促进生产方式根本转变、构建农民增收长效机制、提高农村经济整体效益、催生传统农业向现代农业嬗变产生巨大的推动作用。但同时也要看到，随着土地承包经营权流转规模扩大、速度加快、流转对象和利益关系日趋多元，迫切需要加强管理和服务，以防止发生违背农民意愿强行流转、侵害农民土地承包权益、改变土地用途出现“非农化”与“非粮化”以及流转不规范引发纠纷等问题。因此，我们一定要把土地流转放到深化农村改革、激发发展活力，推进农业产业化经营和发展农村经济这个大局来认识，把土地流转工作放到重要的位置上来抓，充分认识做好当前工作的重要性和紧迫性，切实增强责任感和使命感，在土地流转工作中发挥主导作用，做到不缺位、不越位、不错位，切实将农民流转土地的积极性保护好、发挥好、引导好。
二是政策把握问题。土地流转工作是一项政策性很强的工作。一要正确把握流转的主体是农民而不是干部，流转的机制是市场而不是政府，流转的前提是依法自愿有偿而不是强迫命令，流转的形式可以在法律允许范围内多种多样，流转的底线是不得改变土地集体所有性质、不得改变土地用途、不得损害农民土地承包权益。不得改变土地所有权性质，就是在流转中不能改变土地所有权属性和权属关系。不得改变土地用途，就是农地流转只能用于农业生产，不能用于非农开发和建设。不得损害农民土地承包经营权益，就是土地是否流转和以何种方式流转，完全由农民自己做主，并确保农民的土地流转收益不受侵害。二要进一步落实和明晰土地承包经营权。这是进行土地承包经营权流转的基本条件，是健全土地流转市场的基础性工作。要按照“现有土地承包关系要保持稳定并长久不变”的要求，抓紧抓好延包后续完善工作，妥善解决一些地方存在的延包遗留问题，将土地承包经营权证书全面发放到户，认真清理、规范整理和永久管理好土地承包档案资料，逐步实现土地承包档案管理信息化，积极探索并建立健全土地承包经营权登记制度。三要把土地流转规模经营纳入农业规划项目，细化农业生产结构与农业生产布局，明确土地流转的方向和规模，合理确定土地流转的规划面积，引导土地有序流转，促进土地、资本、技术等生产要素向现代农业产业集中，努力为现代农业发展服务。四要在流转形式上严格遵循法律和政策规定，采取政策明确的转
包、出租、转让、互换、股份合作等方式进行，有条件的地方可以发展专业大户、家庭农场、农民专业合作社等规模经营主体。各县区要积极开展土地流转试点、试验，探索建立健全土地承包经营权流转市场，为全面推开提供鲜活经验。五要探索建立农村土地流转中介服务机构，实行土地流转委托管理。有条件的乡（镇）、村，可探索成立“土地托管中心”、“土地代管站”、“托田所”等机构，从事介绍流转对象、帮助审查接包方资格、提供有关业务咨询等；探索建立农村土地流转交易信息网络，及时登记汇集可流转土地的数量、区位、价格等信息资料，定期公开对外发布可开发土地资源的信息，接受土地供求双方的咨询，提高土地流转交易的成功率。
三是方式方法问题。土地流转工作，直接关系到群众的切身利益，在方式方法上，既要把握好政策规定，又要充分尊重群众意愿；既不能强迫命令，又要防止任其发展；既要不断地总结和完善目前普遍采用的转包、转让、互换、入股、出租等流转方式，又要注意吸收和采纳全国各地土地流转经营中的好方式、好做法和好经验，并结合实际大胆进行尝试创新，坚持边试点、边总结、边推广，不断提升全市土地流转工作的整体水平。
四是制度建设问题。要以实施流转合同制和备案制为重点，建立健全规范化的流转管理工作制度和规程。要全面落实《农村土地承包经营权流转管理办法》（农业部令第47号）的各项规定，推行流转合同规范文本。市上有关部门要抓紧制定规范统一的流转合同文本，努力为流转工作提供有效帮助。要把指导合同签订同开展流转法律政策宣传、流转咨询、流转价格评估等多项服务结合起来，指导流转双方在充分自主协商的基础上，依法建立合理的流转关系和利益关系，签订规范的流转合同。积极开展流转合同鉴证。市、县、乡（镇）农村土地承包管理部门要建立流转合同鉴证制度，及时办理流转当事人提出的流转合同鉴证申请。要重视对流转土地用途的审查，防止改变农业用途。要建立健全流转情况登记备案制度，及时记载和反映流转的情况。总之，要根据流转工作中的新情况、新问题和具体需求，积极为流转工作提供及时、有效的服务。
五是配套措施问题。首先是加强组织领导。市、县、乡三级政府要高度重视土地流转工作，充分发挥各自职能，认真做好土地流转的指导、协调、管理和服务工作，加强对新情况、新问题的调查研究，加强对土地流转动态的监测，加强对农村土地承包法律法规政策和先进典型的宣传，努力营造良好的土地流转工作氛围。其次是强化协调服务。积极创造条件，为流转双方提供有关法律政策宣传、流转信息、流转咨询、价格评估、合同签订指导、利益关系协调、纠纷调处等服务，逐步建立完善流转服务平台和网络，不断健全流转机制，培育良好的流转市场环境。第三是重视社会保障体系建设。要根据农村实际和财力状况，进一步建立和完善农村最低生活保障、社会救济、农村合作医疗、大病救助、养老保险等制度，努力为土地流转提供配套性政策支持。第四是促进农民工就业。土地流转和土地集约流转将产生更多的农村剩余劳动力，如不能有效解决劳动力转移问题，势必会影响土地流转和农村稳定。要积极探索“农业企业化、农民职业化、报酬工资化”的现代新型农业运作机制，采取多种形式，为农民就近就业提供良好选择。第五是建立流转纠纷调处机制。要加强与司法、信访等部门的沟通协作，建立起多部门协调解决流转工作重大问题工作联动机制，及时了解和掌握土地承包和流转中的问题，畅通纠纷解决渠道，积极稳妥地解决好土地流转纠纷问题，促进流转工作健康发展。