XXX征地统一年产值调整测算

技术报告

XXX人民政府

XX市XX公司

XX公司

二0一五年四月

目录

一、调整背景... 1

（一）历次调整情况... 1

（二）本次调整的原由... 1

二、测算基准时点... 2

三、测算范围及区域概况... 2

1、测算范围... 2

2、区域概况... 3

1、主导性原则... 4

2、适当从高原则... 4

3、协调平衡原则... 4

4、公开听证原则... 4

五、测算依据... 4

六、技术路线与方法... 6

七、测算过程... 7

（一）确定主导地类... 7

（二）计算主要农作物年产量... 9

（三）确定主要农作物价格和年产值... 9

（四）计算农用地附加收益修正系数... 11

（五）计算全区征地统一年产值... 11

（六）计算区域统一年产值标准... 12

（七）确定补偿倍数... 14

（八）确定全区补偿水平和补偿倍数... 16

八、测算结果分析... 16

（一）与现行的征地标准的比较... 16

（二）与周边相临县市的比较... 17

九、应用建议... 18

XXX征地统一年产值调整测算

技术报告

一、调整背景

（一）历次调整情况

 

（二）本次调整的原由

根据国土资源部《关于切实做好征地统一年产值标准和区片综合地价公布实施工作的通知》（国土资发〔2008〕135号）、《关于进一步做好征地管理工作的通知》（国土资发〔2010〕96号）和省人民政府《关于公布全省征地统一年产值标准和区片综合地价的通知》（赣府字〔2009〕22号）、《关于公布全省新征地统一年产值标准和区片综合地价的通知》（赣府字〔2010〕126号）等相关文件，均明确规定“每2-3年需对征地统一年产值标准和区片综合地价进行调整”，XXX于20##年3月1日起实施的现行征地补偿标准已执行4年，已达到调整年限。

4年里，随着经济社会的发展，主要农作物年产量、价格和附加收益、人均耕地面积、人均GDP、农民人均纯收入、城市居民最低生活保障水平、城镇职工基本养老保险标准等因素均发生变化，农民生活水平也有了一定程度的提高，为了保证征地补偿标准的现势性，按照省厅统一部署，XXX进行本次统一年产值标准调整。

启动调整征地统一年产值标准工作直接为征地服务，提供科学的征地补偿依据，是依法合理做好征地补偿安置工作、维护被征地农民切身利益、保障经济建设健康发展的重要基础性工作，也是解决当前征地工作中存在的补偿标准偏低、区域补偿标准失衡、被征地农民权益受损等突出问题的重要举措。

二、测算基准时点

设定基准时点为20##年12月31日，2-3年需要调整一次。

三、测算范围及区域概况

1、测算范围

XXX征地统一年产值的测算范围包括其行政辖区范围内所有集体农用地。

2、区域概况

（1）行政区划

（2）自然条件

（3）社会经济

四、测算基本原则

统一年产值标准测算过程中应遵循以下几个原则：

1、主导性原则

考虑到地类多样、农用地种植结构复杂、农用地质量差异等因素，所以选择主导性的地类和主导性耕作制度进行测算，用主导性农用地收益代表和反映测算范围内的农用地客观收益。

2、适当从高原则

依据现状农作物产值测算的同时，适当考虑改进生产方式、增加科技投入等因素导致产量水平的提高潜力，并对产量进行必要的修正；在选择测算依据时（如地类、产量、价格等），选择较高的数据用于测算。

3、协调平衡原则

综合考虑当地的农用地基本状况和当地社会经济发展水平以及原有征地补偿标准，统一年产值标准需要在各乡镇间、社区市间以及省域间进行综合协调平衡。

4、公开听证原则

根据《国土资源听证规定》要求，依法组织听证，广泛听取各有关部门、农村集体经济组织、农民以及社会各方面的意见和建议。

五、测算依据

1. 《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号） ；

2. 《关于印发<关于完善征地补偿安置制度的指导意见>的通知》（国土资发〔2004〕238号）；

3. 《关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知》（国土资发〔2005〕144号）；

4．《国土资源部关于切实做好征地统一年产值标准和区片综合地价公布实施工作的通知》（国土资发〔2008〕135号）；

5. 《关于征地统一年产值标准和区片综合地价公布实施与备案的通知》（国土资发〔2009〕23号）；

6．国务院办公厅《关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》（国办发明电〔2010〕15号）；

7. 《关于进一步做好征地管理工作的通知》（国土资发〔2010〕101号）；

8．《国土资源部关于进一步做好征地管理工作的通知》（国土资发〔2010〕96号）；

9．《XX省人民政府关于公布全省新征地统一年产值标准和区片综合地价的通知》（赣府字〔2010〕126号）；

10．《征地统一年产值标准测算指导性意见（暂行）》（国土资源部20##年）；

11．《征地区片综合地价测算指导性意见（暂行）》（国土资源部20##年）；

12．《农用地质量分等规程》（GB/T 28407-2012）；

13．《农用地定级规程》（GB/T1005-2003）；

14．《农用地估价规程》（GB /T1006-2003）；

15．《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007）；

16．数据资料：近三年统计年鉴，涉及人均GDP、农民人均纯收入、人均耕地面积、水稻年产值、城镇居民最低生活保障水平及城镇职工基本养老保险标准等；近三年主要农作物种植面积、产量、价格和粮食直补数据等。

六、技术路线与方法

本次测算征地统一年产值标准采用“自上而下”与“自下而上”相结合的技术路线。

资料调查过程中，采用“自下而上”的方法。即以行政村为基本调查单位，以乡镇界限为基础，综合考虑地形地貌、区位、经营水平等因素，在全区范围内划分区域，确定各区域的主要地类、主导耕作制度和主要农作物；在调查主要农作物产量与价格的基础上，初步确定全区及各区域的征地统一年产值标准和补偿倍数。

综合平衡过程中，采用“自上而下”的方法。即根据全省和设区市的征地统一年产值标准，通过综合比较XXX与设区市及全省其他县（市）的社会经济发展水平，确定本区的征地统一年产值标准和补偿倍数；最后，根据县内的区域差异，平衡确定各区域的征地统一年产值标准和补偿倍数。

 

图1 征地统一年产值标准调整测算技术流程图

七、测算过程

（一）确定主导地类

测算XXX征地统一年产值标准是在确定全县主导地类的基础上，采用速查法和调查测算法，综合确定县域主导耕作制度。

1、确定主导地类

根据XXX国土局20##年土地利用变更调查，20##年全县耕地总面积3057.96公顷，水田占79.69%，可直接确定XXX区域内主导地类为水田，各类耕地面积及比例见下表1：

表1 XXX各类耕地面积及比例表

单位：公顷

2、确定主导耕作制度

主导耕作制度是反映一定地区主要耕作方式的一种或几种耕作制度，它包括主要复种方式和主要农作物种类。

速查法：通过查阅《XX省农用地分等成果》，XXX标准耕作制度为： “稻—稻”、“油菜—甘薯”。

调查测算法： 以20##-20##年XXX农业部门提供的数据为基础，调查计算全区各类农作物的播种面积和比例，结果见表2：

表2  XXX各类农作物播种面积及比例

单位：公顷

注：杂谷以玉米为主,甘薯为折粮后的数据，表中数据来自2012至20##年XXX统计年鉴以及实际调查数据的综合值。

从表2从可以得知，早稻的播种面积比例为6.38%，中稻及一晚的播种面积为50.68%，二季晚稻的播种面积比例为6.46%。按照《XX省征地统一年产值标准和区片综合地价调整技术方案》，如果某种农作物种植面积超过70%，可以直接确定为主要农作物；如果有一种主要农作物超过30%，可以选择其中2—3种作为主要农作物。因此确定XXX的主要农作物为中稻及一晚，主导耕作制度确定为“稻-稻”。

（二）计算主要农作物年产量

主要农作物年产量是指在主导耕作制度条件下，某种主要农作物的单位播种面积年产量。

主要农作物年产量应在调查20##-20##年统计年鉴三年产量的基础上，根据实际情况取舍得到。通过调查XXX20##-20##年三年的主要农作物年产量，其结果如表3：

表3   XXX主要农作物年产量表

单位：公斤/亩

（三）确定主要农作物价格和年产值

1、确定主要农作物的价格

主要农作物价格是指在主导耕作制度下，主要农产品的当年正常市场价格或国家收购价格。根据适当从高原则，在依照市场价格和国家收购价格的基础上，择高者作为主要农作物价格。

全区各主要农产品价格调查结果见下表：

表4主要农产品价格调查表

单位：元/公斤

根据上表可知，XXX早稻最终价格为2.64元/公斤，二晚最终价格为2.70元/公斤。

2、计算主要农作物年产值

主要农作物年产值是指在一定主导耕作制度条件下，根据主要农作物前三年平均年产量和主要农作物评估基准时点价格，计算得到的单位播种面积农作物年产值。

主要农作物年产值计算公式如下：

式中： 表示i类作物的单位播种面积年产值

表示i类作物的单位播种面积年产量

表示i类作物的农产品价格

按照上述公式，计算XXX主导耕作制度下各主要农作物年产值，计算结果见表5：

表5 XXX主要农作物年产值

（四）计算农用地附加收益修正系数

农用地附加收益是根据测算范围内的土地利用状况和农业经营状况调查数据综合分析确定。根据调查，XXX农用地附加收益来源主要包括秸秆、稻田养鱼、田埂作物、套种、其它收益等类型。通过调查，XXX农用地附加收益为0。

（五）计算全区征地统一年产值

XXX征地统一年产值是指以主导耕作制度下，以主要农作物年产值为基础，综合考虑土地附加收益（其他种植、养殖与多种经营），适当向上调整后确定的XXX范围内统一的农用地单位面积年产值。

1、计算主导耕作制度下的农作物年产值

计算公式为：

式中：表示市（县）主导耕作制度下的农作物年产值；

表示i类作物的单位播种面积年产值；

n表示主要农作物的种类数。

2、计算县征地统一年产值

县征地统一年产值是在统一农作物年产值的基础上，加上土地附加收益修正值计算得到。

计算公式为：

式中：表示市（县）统一年产值；

     表示市（县）主导耕作制度下的农作物年产值；

k表示附加收益修正系数。

根据上述公式，XXX征地统一年产值标准计算结果见下表6：

表6 XXX统一年产值标准测算结果表

单位：元/亩

（六）计算区域统一年产值标准

1、区域划分

以乡镇行政界线为基础，综合考虑地形、地貌、主要农作物类别及多种经营水平等因素，将全县划分为若干区域，并进行统一编号。

经过调查并征询当地农业部门专家的意见，XXX各乡镇的基本情况见下表7：

表7 XXX乡镇的基本情况调查表

根据各乡镇的基本情况，采用综合判定法，将XXX乡镇划分为IV个区域，详细结果见表8所示：

表8 区域划分情况表

2、测算区域统一年产值标准

在测算区域统一年产值时有以下两种方法，一是以县统一年产值标准为基础，以区域条件为依据，将县统一年产值标准修正到各区域，形成区域统一年产值；二是在确定区域主导耕作制度的基础上，以区域主要农作物产量、价格及相关附加收益为依据，测算确定区域统一年产值标准。

结合县的实际情况和调查的数据，在测算各区域统一年产值时采用第二种方法，步骤与计算县统一年产值标准相同。

根据20##-20##年《统计年鉴》，各乡镇主要农作物产量、价格调整和年产值见表9所示：

表9 各乡镇农作物年产值

由上表可知，各个区域的统一年产值水平见下表10：

表10区域征地年产值统一年产值计算表

单位：公斤/亩、元/公斤

（七）确定补偿倍数

1、确定补偿倍数的原则

（1）多因素综合分析原则：各地在确定统一年产值标准后，应该根据土地区位、当地农民现有生活水平和社会经济发展水平、当地人均耕地水平、原征地补偿标准等来确定该征地的补偿倍数。

（2）适当提高征地补偿标准原则：确定征地补偿标准的基本原则是使被征地农民生活水平不因征地而降低，长远生计有保障。在确定补偿倍数时，应适当提高征地补偿标准。

2、确定补偿倍数的方法

由于全省各地市自然、社会、经济等条件差别很大，补偿倍数的确定应在具体分析各地具体情况的基础上确定。具体方法有：

（1）根据实地调查数据确定：在确定统一年产值的基础上，按照使被征地农民生活水平不因征地而降低、长远生计有保障的要求，应对当地农民现有生活水平、人均耕地面积、当地社会保障水平等重要指标进行实地调查，并进行综合分析，确定补偿倍数。

（2）参考当地经验数据确定：各地在过去征地工作实践中，大都会形成在当地具有一定代表性、为被征地农民所接受的补偿倍数。确定补偿倍数时，可参考这些经验数据，结合统一年产值标准，按照适当提高征地补偿标准的原则，确定补偿倍数。

3、计算补偿倍数

本次测算主要采取第二种方法，即通过分析土地区位、当地农民现有生活水平、当地社会保障水平、当地人均耕地面积等重要指标，调查收集到的各区域现行征地平均补偿水平，结合各区征地统一年产值标准，按照适当抬高的原则，确定各区域的补偿倍数，具体如表11：

表11各区域征地补偿倍数确定表

单位：元/亩

4、补偿倍数的修正

上面所确定的补偿倍数主要针对耕地补偿而言，而根据以往的征地经验，在征地的过程中，将因地类的不同而造成补偿水平的有较大差异。为了更好的与以往的征地相衔接以及与实际情况的相吻合，经过专家组的讨论以及和相关部门协商，对林地、园地进行相应的地类修正。林地不低于0.45，园地不低于0.65。

（八）确定全区补偿水平和补偿倍数

XXX补偿水平是全县的社会经济发展状况和人民生活水平状况的反映，它主要用于全省的平衡和汇总，在具体征地时主要仍以区域补偿水平为标准。

此次XXX的补偿水平测算主要是以各区域补偿水平为基础，通过面积加权而得到的平均水平。全区补偿倍数=补偿平均水平/全区的统一年产值标准，具体结果见下表12：

表12XXX征地统一年产值结果表

单位：平方公里、元/亩、元

八、测算结果分析

（一）与现行的征地标准的比较

根据县国土局提供的各区域部分现行征地平均补偿水平，我们将新的征地补偿标准与原征地补偿标准进行了对比分析，具体如下表13：

表13 XXX征地补偿标准对准表

从上表中的数据案例可以明显看出此次补偿标准测算结果高于以往的补偿水平，也基本上高于历年的水平，符合文件的要求，维护了农民的根本利益，在一定程度上缓解了征地补偿标准偏低的问题。

（二）与周边相临县市的比较

以下表格反映了XXX与XX市相邻县区的补偿水平对比，基本上符合XXX的实际情况，具体见表14：

表14XXX征地补偿水平与相邻县区的对照表

单位：元/亩

九、应用建议

1、统一年产值标准适用于征收集体农用地，征收集体建设用地、未利用地、国有农用地，按照《土地管理法》第四十七条的有关规定，由省参照征收耕地的补偿费标准规定。

2、本报告所计算的统一年产值标准只包含土地补偿费和安置补助费，不含地上附着物补偿费，征地中涉及的地上附着物补偿费按照XXX有关标准另行计算。

3、县（市）统一年产值标准反映县（市）范围内年产值的整体水平，主要用于对县（市）年产值进行基本的控制，也是全省平衡的基本依据；区域统一年产值标准反映县（市）范围内各个区域的年产值平均水平，是计算征地补偿费用的直接依据。

4、按同地同价原则，区域统一年产值标准为刚性标准，不设地块修正体系，不因征地个案的情况不同而变化。

5、建立征地统一年产值标准、补偿倍数及倍数修正体系的定期公布制度。本统一年产值标准在实施一定时期后应进行必要的调整和修正，一般为2-3年调整一次，具体更新时间可在国家规定的范围内视实际情况而定。调整和发布新的统一年产值标准应按照规定的程序进行。