万和华庭房地产估计技术报告

一、个别因素分析

1、估价对象实物状况

项目总用地面积46793.0平方米，总建筑面积169028.6平方米，建设20栋建筑。公共设施有配电室，幼儿园，商业中心，车库，健身中心，办事处，公共厕所占地有38291.34㎡。土地形状为长方形。用地性质为居住用地。平地与周围土地、道路高低相差无几。土壤未受过污染质量等级良，基础设施完善，场地平整度优，土地开发程度七通一平，地下水丰富，开采率未达100%，地下水位1.5米，地基的承载力和稳定性强。外观 中式风格，外部涂料大都以蓝灰色为主，管线不外露，主面清晰。建筑结构为框架结构，承重构件有基础、承重墙体、柱、梁、楼板、层架，地面粗糙度B级，抗震等级三级，冬天供暖、通风、采光、保温隔热。防水性能良好，日照不小于两小时，使用年限70年。地面、墙面、门窗无损破，楼梯平台部位净高大于2米。

2、估价对象权利状况

土地所有权为国有土地。坐落于徐州市襄王路一号，用途为居住用地，使用权类型为出让，终止日期至20xx年11月29日，至估价时点土地剩余使用年限为60.7年，记载出让土地使用权面积为46793.00平方米。

二、 区域因素分析

1、位置

万和华庭小区位于徐州市九里区襄王路，朝北看是九里山西路，南有襄王南路，西临九里城市规划展示馆，是一个风景秀丽，文化氛围浓厚的地块。

2、社区成熟度

旁边有九里景秀、豪绅佳苑、九里岭秀成熟度较高。

3、自然环境和人文环境

东临九里山，西临玉龙潭公园，北有龟山汉墓，北有汉城。

4、公共服务设施及教育配套设施

配电室，车库，健身中心，办事处，幼儿园，徐州一中分校，玉龙潭公园，九里医院，中国银行，建设银行，邮政储蓄，佳惠多超市，济民超市。

5、交通

可以乘坐6路，37路到市中心约半小时，交通较便利。

6、基础设施状况

七通一平：通电、通路、通上水、通下水、通讯、通暖、通燃气、平整土地。

三、市场背景分析

江苏省徐州市 位于淮海地区中部，是淮海地区最大城市和由苏、鲁、豫、皖边区组成的淮海经济区的中心。“东襟连港，西接中原，南屏江淮，北扼齐鲁”，素有“五省通衢”之称。京沪、陇海两大铁路在此交汇，京杭大运河傍城而过贯穿徐州南北，北靠微山湖。公路四通八达，北通京津，南达沪宁，西接兰新，东抵海滨，为全国重要水陆交通枢纽和东西、南北经济联系的重要“十字路口”。根据徐州房地产管理局提供数据显示，20xx年4月份徐州全市范围内商品房成交量共计3654套，成交面积42.30万平方米，同比20xx年4月75.58万平米下降

43.84%，环比20xx年3月46.25万平米下跌8.54%。徐州市区商品房成交量共计1876套，成交面积20.27万平方米，同比20xx年4月57.58万平米下跌64.80%，环比20xx年3月27.35万平米下跌25.89%。市区成交中，云龙区成交量领跑全市，共5.60万㎡，占市区成交总量的28%；泉山区成交共5.41万㎡，占市区成交总量的27%；开发区成交4.05万㎡，占市区成交总量的20%。受国家宏观调控影响，徐州市土地供应结构有所转向，由较为单一的居住类用地供应转向商业、商办、文体、娱乐等复合型商业地产供地结构转型。同时，由于徐州现有的商品住房库存量及待开发量较大，不少开发商也开始转型商业地产开发。该现象一方面可以快速提升已有居住区域的商业配套水平，增强居住便利性；另一方面，也可以实现市中心商业分流，打造城市副中心，进一步优化城市布局。但应当支出的是商业开发与运营难度相对住宅开发销售难度及风险较大。

核心提示：传统销售旺季金三银四与往年相比成色不足，虽然受银行贷款放松等针对首套房、首改房利好政策影响，但市场整体仍然趋冷。部分楼盘以价换量，较受市场接受，买方市场降临。

四、最高最佳使用分析

最高最佳使用，是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种可能的使用。最高最佳使用分析真正体现估价的客观性。

1、法律上的许可性：估价对象在法律、城市规划许可范围内不受现时使用状况的限制。项目各项证件齐全，法律上合法。

2、技术上的可能性：即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用，要按照可达到的建筑材料、施工技术等方面的要求确定。估价对象作为使用中现房，已经实现合理的使用要求。

3、经济上的可行性：即在各种可能的使用方式中，选择收入现值大于支出现值的方式，寻求以经济上有限的投入而能获得的最大收益的使用方式。

4、价值最大性：使估价对象的价值在具有经济可行性的使用方式中达到最大的一种。

5、土地与建筑物的均衡性：即以房地产内部构成要素的组合是否均衡来判定。估价时，把建筑物与土地区位是否相匹配，是否具有投资集约度的因素考虑进去。

6、与外部环境的协调性：应按房地产与周围环境相协调能获得最佳外部经济效益的用途估价。

7、可持续发展性：按可持续发展的观点确定的使用，即研究房地产市场的发展变动趋势，使未来利益最大化的使用方式。 估价对象现状用途为住宅，与其所处区域配套设施功能相符，根据同一区域内物业使用状况及未来发展趋势，估价对象按照现状用途继续使用最为有利。

五、估价方法的选用

市场比较法：市场比较法是将估价对象房地产与在近期已经发生了交易的类

似房地

产加以比较对照，从类似房地产的已知价格，修正得出估价对象客观合理价格的一种估

价方法。

市场比较法的基本计算公式为：

房地产价值=可比实例房地产价格*交易情况修正系数*交易时间修正系数*

区域因素修正系数*个别因素修正系数

六、估价测算过程

可比实例选择的要求

针对某一具体的估价对象、估价目的和估价时点，从估价人员搜集的交易实

例或房地产交易实例中选择符合条件的交易实例作为参照比较，这些用于参照比较的交易实例，称为可比实例。

可比实例情况说明

交易实例并非都直接用于与估价对象的比较参照，必须经过适当的选择。用

作比较参照的交易实例，简称可比实例。

表 1 比较因素条件说明表

为了排除比较实例在交易行为中由于一些特殊因素的影响而造成的交易价格的偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。 6.2 交易日期的修正

评估要求的是估价对象在估价时点的价格，可比实例的交易日期与估价对象房地产的估价日期即估价时点往往有一定的差异，需要将可比实例在成交日期时的价格调整为估价时点时的价格。 6.3 房地产状况修正

将可比实例在其房地产状况下的价格调整为在估价对象房地产状况下的价格。 表2 比较因素条件指数表

表3 比较因素修正系数表

由表可知，可比实例A交易状况修正系数为1.00，可比实例B交易状况修正系数为0.99，可比实例C交易状况修正系数为1.10。 6.4 确定住宅单价根据市场比较法的计算公式：估价对象比准价格＝可比实例价格× 交易情况调整系数 × 交易日期调整系数 × 房地产状况调整系数，分别求取可比实例A、B、C的比准价格分别为6661元/㎡、5639元/㎡、7497元/㎡。将上述每个比准价格的简单算术平均数作为市场比较法的估算结果，即为6599元/㎡。

七、估价结果的确定根据估价目的，遵循估价原则，按照估计工作程序，

采用市场法，经过分析和测算，确定估价对象徐州市万和华庭小区房地产，在估价时点20xx年3月18日的房地产市场价值单元单价为人民币陆仟伍佰玖拾玖圆整（小写：6599元）。

第二篇：中国典型房地产集团企业技术标准建设调研报告

中国典型房地产集团企业技术标准建设调研报告

随着中国经济水平的不断提高，人民生活水平的进一步改善，当我国温饱问题得到了根本性解决之后，人民的居住条件成为了我国最头等的民生问题，而随着十几年前政府大力的扶植房地产企业，我国出现了规模不等的大量房地产企业，但各个企业有各自的房屋建筑施工技术标准，并且档次各不相同。本次毕业论文我也调研了各种房地产企业的建筑施工技术标准，并且以万科为例，深刻研究下我国曾今的建筑状况和国外的发展趋势以及我国房地产企业在制定和实行建筑施工标准的各类状况和未来发展的趋势

万科的建筑技术标准在当今在走在了我国建筑行业领头位置，包括主体结构，防水工程等，在同行业中均属于领先的技术。如今中国正在进行一轮全国性的房屋限购政策，房屋价格于上几年度相比有了大量了下降，而相比前几年房地产企业大量的高价收购土地，与现在的房价形成了反比，在房地产企业利润逐渐下降的时候，房地产企业往往会不按本企业的技术标准进行施工作业，导致房屋质量下降。下面列出几个大型房地产企业楼盘的质量问题状况：

1. 日前有网友曝出深圳万科第五园六期精装房屋用“纸”做装修材料，300万左右一套的豪宅，3000元/平方米的装修标准，结果尚未入住，新房的衣柜、鞋柜已出现大面积的霉变、墙面涂料脱落等一系列质量问题，同时室内环境监测不达标，一度将万科推向舆论的风口浪尖。

在此前的万科业绩会上，万科总裁郁亮也坦言，该项目确实存在一些质量上的问题、瑕疵，目前正在挨家挨户排查、整改。凡是做得不够的地方，全部更换。

这是继上个月万科全国各地29个项目卷入安信“毒”地板事件后，一个月内第二次出现精装房质量问题。

据悉，此次曝出有装修材料问题的是深圳万科第五园六期，共计六栋，业主300多户，1-4栋为大户型单位，5、6栋为其复式单位，整体总价在240万-400万元之间。业主何小姐对网易财经表示，当初买房就是冲着万科是大品牌，该批次楼盘装修标准对外宣传是万科有史以来最好标准，每平方米3000元。

“今年1月份收楼，就发现部分房间天花板脱落、墙面涂料脱落，柜板面发霉。”何小姐说，本来这批房应该是今年3月底收楼 ，提前了2个多月，复式单位是去年12月份收楼。

网易财经在爆料的网帖中发现，爆料人贴出了大量图片，不仅有被拆开的看似纸一样材质的板材、从室内家具上取下来的疑似纸的材料、各类发霉的装修材料，还有千疮百孔的吊顶、锈迹斑斑的灯罩、出现裂缝的地砖等等。大量的装修问题引起业主强烈的不满情绪。 “此前已走访过街道、市政府的信访办，万科都没有回应。今年3月份业主维权越来越多，万科才连夜派了很多工人挨家挨户的更换鞋柜、重新刷涂料。”何小姐说，不少涂料刷过之后，仍泛黄。她希望万科方面能够公布每平方米3000元装修标准的详细用途。

对此万科相关人士对网易财经表示，万科官方一切的销售推广宣传并没有对装修有价格方面的承诺，可能是信息不对称。据悉，为了卖楼万科去年不仅采用开发商自己卖楼，同时还启动了三级卖楼即通过中介行推销楼盘。 。。。。。。（出自网易）

2、绿城青岛保障房项目疑陷质量问题

该项目位于青岛的李沧区，工程已于20xx年年底竣工，项目总建筑面积41.72万平方米。

据青岛本地媒体报道，日前青岛绿城百合花园的侯家庄回迁房业主反映，绿城回迁房的防水工程出现质量问题，屋内、储藏室、车库等地方均有漏水，水最深的时候达15cm。

据物业负责人的初步统计，目前出现漏水问题的家庭共有200多户。该负责人介绍说，物业曾经与绿城多次协商，在政府的介入下，绿城曾经多次做出口头维修承诺，但都没有兑现。

绿城房地产有限公司青岛地区的工程部负责人则表示，绿城确实没做好该小区的防水工程，主要是因为防水层局部失效。同时表示目前公司已经增派人手进行检查维修，确保最晚10多天的时间内将所有漏水问题根除。

该负责人还表示，如果因为绿城的防水工作没做到位而导致家里的家具、墙壁等出现质量问题，绿城将会负责维修。

资料显示，该项目位于青岛的李沧区，工程已于20xx年年底竣工，项目总建筑面积41.72万平方米，受益家庭接近3500户。。。。出自凤凰网

3、近日，湖南网友发帖称于20xx年3月购买长沙恒大名都的简装修房子存在房屋漏水严重的质量问题，开发商对其进行多次维修仍解决不好。

据了解，该网友购买恒大名都的房子48栋2001室，在20xx年10月30日被开发商通知交房时就发现该房存在很多问题，开发商当时也答应给予维修。可如今时间过去今3个多月了，该房子还是没有修好，还是存在许多问题，如：客厅推拉门两侧墙壁经重新粉刷维修4次还是漏水；客厅电视背景墙两侧渗水，墙纸已经发霉变黑；客厅地砖断裂缺角，敲开后发现下面水管破裂；有两个洗手间地面渗水，且有水冒出；主卧室飘窗墙壁漏水更严重，衣柜都被水泡坏了，维修3次还是如此。 恒大名都开发商至今没有找出导致房屋漏水的原因，每次都是直接现场恢复现场，不能根本解决房屋质量问题。房屋反复地维修已经造成业主无法居住，业主只好在外租房子住。

据相关资料显示：长沙?恒大名都项目踞长沙市府北滨江、滨水双城核心，86万㎡欧陆大湖城，享8万㎡醇熟皇家园林，近4万㎡会所、商街、伊顿幼教成熟配套；5期熙郡即将推出，满屋名牌9A精装，

一级资质物管服务，享醇熟生活，居优越之上。

恒大集团长沙公司是中国房地产品牌价值第一企业恒大集团在湖南的地区公司，是恒大集团全国战略布局的重要一步。公司以城市运营商的高度布局长沙，充分挖掘“山水洲城”独特的自然资源优势，顺应长株潭两型社会试验区的发展方向，秉承“质量树品牌，诚信立伟业”的企业宗旨。恒大集团长沙公司20xx年成立以来，4年多时间实现了由1个项目、13名员工到10个在建在售项目、过千名员工的大踏步前进。20xx年，长沙公司实现了销售业绩逾50亿的飞跃。20xx年，长沙公司正式以城市运营商的姿态进军三线城市，浏阳、郴州、岳阳、株洲、衡阳等三线城市楼盘相继开盘，进一步巩固和弘扬了企业品牌和产品品牌。。。。。出自（闻汇天下网）

从上述3个项目来看，绿城、万科、恒大都是我国现阶段最大的几个房地产企业之一。而规模如此之大的房地产企业都出现房屋的质量问题，那么那些中小规模的房地产企业、那些安置房等的工程项目更是房屋质量问题集中出现的地带。从中，我们体会到制定统一的或强制性的建筑施工技术标准的必要性。

中国近代建筑技术的发展

中国近代建筑技术发展非常的不平衡。在广大中小城镇、农村和少数民族地区，建筑技术仍然停留在旧的生产了水平，延续着传统钓，以土、木、砖、石等为基本材料，以木结构为主要结构方式的旧技术体系。几代新建筑技术主要集中在一些大城市，它突破了封建社会后

期建筑技术迟缓发展的局面，在短短的几十年间，陆续传入和引进了国外先进技术经验，应用了新材料，新结构，新设备，学会了新建筑的设计原理，新结构的计算方法和新材料的制作工艺，掌握了近代的施工机械和大跨，高层等的复杂的施工技术和设备安装，形成了一套新技术体系和相应的施工队伍。

一、 建筑材料的发展

工业发展给建筑业带来新型建筑材料

已往几千年世界各地区建筑所用的主要材料不外是土、木、砖、瓦、灰、砂、石等天然的或手工制备的材料。产业革命以后，建筑业的第一个变化是铁用于 房屋结构上。先是用铁做房屋内柱,接着做梁和屋架,还用铁制作穹顶。19世纪后期，钢产量大增，性能更为优异的钢材代替了铁材。与此同时水泥也渐渐用于房屋建筑。19世纪出现了 钢筋混泥土，钢和水泥的应用使房屋建筑出现飞跃的变化。

我国近代早期新建筑材料，大都由外国输入，国产的新建筑材料到19世纪末、20世纪初才逐渐发展。1889年开平矿务局附设唐山细棉土厂，是中国生产水泥的第一家工厂。近代中国钢铁工业很不发达，所能轧制的建筑钢材很少，大型的建筑型钢多由国外进口。机制砖瓦在20世纪初兴起，发展较快，玻璃工业也有较普遍的发展。

近代我国建筑材料工业的基础十分薄弱。外商每年从建筑材料的倾销中掠夺了我国大量的财富。外来建材的倾销，严重打击

了国内建筑材料的生产。整个建材工业在近代都处于风雨飘摇之中，生产力很低，产量很不稳定。一般设备都比较差，虽然有一些机械，但主要还是手工劳动。

二、 建筑结构的发展

中国近代建筑的主体结构大致可分为砖木混合结构、砖石 钢筋混泥土混合结构、 钢和钢筋混泥土框架结构三种基本形式。最先采用的是 砖石承重墙、 砖石拱、 木梁楼板、木屋架构成的砖（石）木混合结构，所用材料仍是传统的砖、石、木材。砌筑砖石墙体、拱券，制作新式木屋架，都是传统技术很容易适应的。砖（石）木混合结构从19世纪中叶传入中国后，就广泛推行开来，一直是近代中小型建筑的主要结构形式。20世纪初开始,砖石钢骨混凝土混合结构逐步兴起,19xx年建造的 哈尔并中东铁路管理局办公楼，19xx年建造的 青岛提督公署都用这种结构。以后, 钢筋取代了钢骨,砖石钢筋混凝土混合结构便为近代多层建筑所常用。以19xx年建造的上海电话公司大楼和19xx年建造的上海天祥洋行大楼为起点，多层建筑开始采用钢筋混凝土框架结构和钢框架结构。20～30年代，钢框架结构层数不断增加。1931～19xx年建造的 上海国际饭店采用钢框架结构，共24层，高86米，是中国近代最高的高层建筑。新结构和近代力学的引进和发展，突破了中国古代建筑工程世代沿袭的传统法式和依赖老经验的落后状态。中国的建筑师和工程师掌握了进行科学分析和定量计算的结构设计方法，这是中国当时建筑技术的重大进步。

由6栋相对独立的楼房，通过过街楼组成"日"字形群体。正楼3层，配楼2层，墙面用不规则的青石板饰面，工艺精湛。楼前有宽阔的广场。19世纪末，沙皇俄国攫取了中东铁路修筑权。中东铁路以哈尔滨为中心，西起满洲里，东至绥芬河，南到旅顺口，总长2478公里。19xx年7月13日，中东铁路全线竣工，次日由中东铁路管理局接管，从此中东铁路管理局成为沙俄在中国的殖民机构和侵略工具。19xx年中苏建立外交关系，中东铁路由中苏两国共同经营管理。19xx年东北民主联军接管哈尔滨后，在原中东铁路管理局旧址成立了 哈尔滨铁路管理局

本世纪初城市初期规划中，以南岗区作为城市的行政中心，以

今博物馆广场为中心，以大直街为轴线陆续建造了圣·尼古拉教堂、中东铁路管理局、莫斯科商场、哈尔滨铁路技术学校、秋林商行等建筑，而中东铁路管理局作为中东铁路“司令部”，无疑是其中最重要的建筑之一。

三、施工技术的发展

在辛亥革命前，中国近代城市的建筑施工组织主要是各种专业性的“作”。辛亥革命后，营造厂逐步发展，到20年代已很普遍。抗日战争前，上海一地有点规模的营造厂已达 500多家。营造厂是继承清代中叶的“包商”发展起来的，通过投标方式承包建筑施工任务。有单包施工和工料兼包两种。营造厂一般没有固定工人，规模大的拥有一些施工机械。营造厂得标后，分工种经由“大包”、“中包”层层转包到“小包”，由“小包”临时招募工人应工。中国近代施工队

伍主要通过这样的组织方式，承担了近代建筑工程的繁重的施工任务。一整套采用钢结构、钢筋混凝土结构的多层、高层、大空间、大跨度的工程施工，包括施工工艺、施工机械、预制构件和设备安装的技术,很快为中国建筑技术人员和工人所掌握,工种分工也达到相当精细的程度。中国近代建筑工人擅长以简易的工艺设备和“土法”技术，克服复杂的技术难题,建成许多工程质量优秀的建筑。另一方面，掌握近代建筑技术的施工队伍，总的来说人数有限，而且几乎全部集中在若干大城市。新的建筑技术同小城镇几乎无缘，更不要说广大农村了。这反映出当时中国还没有真正形成大范围内的近代化建筑的生产能力。

1863年，上海建筑工匠魏荣昌中标承建法租界公董大楼，开创了中国建筑工匠由传统水木业走向近代承包营造业的先河。

近代新建筑工程施工中，防线普遍采用了较精密的测量仪器，而安置龙门板则继承了传统施工的常用方法。19xx年建造的上海中国银行，使用了连锁齿槽的钢板桩、打桩等工程。

近代建筑的许多装饰工程也获得很高的施工质量。上海的汇丰银行、江海关、沙逊大厦、国际饭店，大理石大厦，百乐门舞厅；北京的大陆银行；长春的伪满银行大厦；青岛的提督，圣米厄尔教堂；天津的老西开教堂；哈尔滨的中东铁路管理局办公楼和颐和园街一号楼，都凝结着我国近代工人在装饰工程上出色的工艺成就。

总的来看，近代建筑技术在材料品种、结构计算、施工技术、设

备水平等方面，相对于建筑社会的技术水平，有了重大的突破和发展。但在半殖民地半封建社会条件下，并没有得到正常的发展。我国近代建筑材料工业基础十分薄弱；一些复杂的工业建筑和结构设计，还没有被中国建筑师和结构工程师所普遍掌控；具备近代施工机构和技术水平的施工力量，全部集中在有限的几个大城市内；面向城乡劳动人民的建筑几乎得不到新技术的改进；新技术一直没有扩展到全国城乡，活动领域十分狭窄。这些都反映出我国近代建筑技术发展的局限性。

随着科技的发展，我国的建筑技术水平越来越高，随之而来的是如果将建筑行业发展成为世界领先的、可持续发展型的建筑。这样绿色建筑成为了世界建筑的主题和未来建筑的主导。本文深入的分析了我国建筑技术的现状，并对以后的发展策略做了详细的描述。 关键词：我国建筑技术现状 绿色建筑 建筑发展策略经济要发展、科技要进步，需建立在人类对能源不断消耗利用的基础上。人类社会的每次发展，都需要对能源进一步的使用与消耗。现在，我们以及面临着全球性的能源危机，中国作为一个负责任的大国应该坚持可持续发展的策略。科学研究表明，总体环境污染（空气、水、光、电磁和固体垃圾）中有34%与建筑业有关，并且建筑业也是一个耗能大户，全球有50%的能量消耗在建筑的建造和使用过程中。建筑作为能源消耗最大的行业，最近几年，正逐步走上大力发展高效环保节能的绿色建筑之路。所谓绿色建筑，就是指 “在建筑的全寿命周期内，最大限度地节约资源（节能、节地、节水、节材）保护环境和减少污染，为人

们提供健康、舒适和高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑”。1 我国建筑技术发展现状

20世纪90年代开始，我国逐步的走上了绿色建筑的尝试之路。20xx年，建设部出台《绿色建筑技术导则》，这一系列绿色建筑的技术规则、评估体系及评估规范陆续的出台，不但给绿色建筑明确的定义，而且针对绿色建筑的规划设计、施工、智能、运营管理等技术要点也提出了指导性意见。得益于绿色建筑理论研究的成果,中国很多大城市如北京、上海、广州、深圳、杭州等结合本身特点积极开展绿色建筑关键技术体系的理论研究和实践应用,创造出了诸如节能示范小区、生态小区,据不完全统计,中国每年建成的节能建筑,从“九五”初期刚超过1000万m2发展到 “九五” 末期的 5000万 m2,到 2000 年我国已累计建成节能建筑面积1.8亿m2,建成太阳房1000多万 m2,太阳能热水器拥有量2. 6万m2,并以每年平均25%的速度增长。

当前我国在发展绿色建筑方面已接近高端技术研究领域的先进水平。我国的绿色建筑具有超低能耗、健康空调、自然通风、天然采光、绿色建材、再生能源、资源会用、智能控制、生态绿化、舒适环境等十大技术特点。还包括了真空玻璃、光导采光系统、双层玻璃幕墙、溶液除湿空调系统等在内的一系列绿色建筑技术，并达到了国际的先进水平。

从目前我国的现状来看，除了自己在不停的开展新技术，进行自主创新之外，也在全面引进国际上的先进技术和已成型的产品。例如年我国都在举办“国际智能、绿色建筑与建筑节能大会暨新技术与产

品博览会”，会议上除过展示国内外建筑节能、绿色建材以及绿色建筑等的最新研发的技术成果之外，还有产品应用实例的展示，同时还提供了一个引进技术、交流技术的合作交流平台。绿色建筑现在不仅是我国建筑技术的一个现状展现，也给传统的建筑业带来了巨大的冲击，在促进了相关落后技术进行进步、改革的同时，也让我国的建筑业逐渐的摆脱了浪费、污染的大盖帽，进入了一个全新的绿色产业时代。从资源上来看，我国有太阳能、水能、风能等各种可以利用的可再生资源，目前国内对可再生资源的利用已经有了一个大概的规模，在国内的占有量来看，可再生咨询逐渐的占领到了总消耗能源的接近百分之十。相信在未来的十年中，这个电力论文发表比例还会大幅度的上升。

2 我国建筑行业的发展策略 .

对于全球建筑行业的发展现状来看，我国在逐步的赶超国际绿色潮流，但是对于如何能引领绿色潮流，将我国的绿色建筑技术发展到顶尖水平，是目前存在的一个比较大的问题。我们应该从各方各面来考虑这个问题，争取在最短的时间内，用最少的投入，设计出最好的绿色技术。 绿色建筑的建设必须符合国家对其制定的相关法律法规和标准规范。实现经济、环境以及社会效益的统一。发展绿色建筑技术应着重以下几点

（1） 由于我国处于经济快速法杖的阶段，建筑业是大量消耗能源与资源的产业，所以我们要改变高消耗，高污染，低效率的建筑模式，加强发展绿色建筑，达到可持续发展的方针。

（2）我们要倡导城市紧凑型空间发展模式以及循环经济的理念。全民参与挖掘发现绿色建筑的潜力，可以很好的处理满足建筑功能和节能、节水、节材以及环保之间的关系。

（3） 我们要坚持技术创新，选择资源消耗低，环境污染少以及科技为先锋的新型绿色建筑道路。

（4） 我们应当综合核算建筑的效益以及成本，适应地方的经济状况，正确引导市场的发展需求，注重经济性。坚决反对铺张浪费。 国外的部分技术状况

1、自防水混凝土井筒工程：德国建设矿井井筒采用7层防水工艺，即混凝土、砌块、沥青石渣、不锈钢板、沥青石渣、砌块、混凝土。造价是中国自防水井筒工程4-5倍。

2、锚喷工程：瑞典、加拿大在渗水环境中锚喷，采用放水支护法，用钢丝和橡胶制成半圆型胶管，用粘结剂粘在渗淋水处，排至基础面盲沟，在管外锚喷，把管埋在喷层之内，喷层是外混凝土内部流水的现状。

3、注浆：日本多采用改性水玻璃——水泥浆等，有计划的设计压力、输浆量、封水效果等。

苏联采用粘土浆，无约束注浆法施工，即不设计压力、输入量，只是把设备安好，一直注，什么时候压不进浆则停工，无帷幕防区，工期长，治水率低。

4、基础工程防水：日本基础工程防水，采用外铺塑料防水板等，内浇筑防水混凝土，俗称二道防线。贝宁、摩洛哥国家基础工程，采用的是先锚喷支护，然后浇筑混凝土的施工法。

5、管理：国外大多是实行每道工序都得验收质量，第一道不合格有少数渗水，不能进行下道工序的制度，做到无隐患的工程质量。 d.施工中浆液浓度变换

（1）在予注浆中多采用变换浆液浓度来填充裂隙，初稀——中浓——后稀——浓稠终孔。

（2）而在短段注浆中却是先浓——中稀——极稠终孔的方法封治。根据受注条件，及时调整浆液浓度。

（二）浆液变化因素

1.浆液凝胶变化因素，在恒定条件下，可测出性能、凝胶规律。当施工中，输浆距离的长短、承压和对压的抗衡，脱水凝胶固化则有很大的浮动率。压力是凝胶的重要因素。

2.温度对测定浆液变化有很大关系。如输浆距离为200m，制浆站在地面，而受注点在井下，两地温差2℃，承压浆在输送管中，温差加速了固化的有利因素。

3.脱水固化，同一浓度级浆液，在运动中承压后，加速了脱水的速度，受距离影响，质量不一致，水化胶凝物在运动中进一步反应。因此，浆流速度和压力促成浆液脱水的重要因素。

住宅科技研发进展

对我们国家而言，坚持可持续发展尤为重要。我国人口数量巨大，发展任务迫切，年建筑量世界排名第一，资源消耗总量增长迅速，而许多资源的人均拥有量居世界平均水平以下。在46种支持性资源中，到20xx年我国只有20种资源能够自给，而到20xx年就只有6种资源能够自给，其余大量要依靠进口。也就是说，我国国土内的资源不仅不能满足后代的需求，甚至许多资源都满足不了当代人发展的需要。在中国发展绿色建筑，是建筑界一项意义重大而又十分迫切的现实任务。

推进绿色建筑发展，要大力宣传在建筑领域推进可持续发展的必要性，增强危机意识。推进绿色建筑发展要各方面通力合作，绝非建设部门一家之事。要针对有关建筑用的不同资源，制定分步的节约、代用、再生利用的实施目标和技术措施。加大研究开发力度，调动各方面积极性筹集资金，群策群力集思广益，研究解决推进绿色建筑所需的单项和综合技术（材料、设备、工艺、方法等）及其生产、工程应用问题，为发展绿色建筑提供技术保障。通过工程示范，以典型引路增强信心并将可用的经验大力推广。修订制定有利于绿色建筑发展的标准规范，将节约矿物、能源、土地、水、森林等资源，扩大代用、再生利用材料资源，开发利用可再生能源等有用的经验转化为标准、规范条文。尽早建立绿色建筑性能认定准则及认定标识制度，为实施优惠政策提供判定依据。制定和实施绿色建筑优惠政策，引导业主关心投入绿色建筑的建设。

住宅科技含量仍然在被市场和消费者追赶着，但对大多数开发商来说，他们在住宅的科技含量上只是进行着有限的投入，努力寻找着投资成本与开发效益的平衡点。不客气地讲，20xx年住宅科技的推广应用仍然少不了功利因素的侵扰。

一位设计师曾这样说过，“开发商对住宅科技含量的追求建立在所开发项目的畅销因素上。如果一个项目本身居于很好的地段，具有较多的畅销因素，那么开发商往往就不愿意在科技含量上再有过多的投入，他要以较少的投入换取更多的经济效益；但如果这个项目缺乏足够的卖点，开发商就可能愿意在科技含量上多下点功夫，制造新的卖点。”

不排除存在这样的情况，也许在开发科技住宅时，少数开发商更看重的是它的金字招牌，希望凭此一跃龙门，从无名变为知名，从边缘进入主流。他们认为，一旦功成名就，就可以尽享福荫了。

当然，增加住宅科技含量必然增加成本投入，申报国家康居示范工程也必然给开发商自己套上“紧箍咒”。只将板子打到开发商的身上恐怕有失公平，住宅质量通病的久治不愈也并非完全是医术不精。 为什么市场中住宅项目双层玻璃窗被普遍认同的时候，大多数开发商并不愿意将比之更好的中空玻璃窗应用到项目中？为什么许多项目对推广多年的外墙外保温技术仍不予采用，而是应用简便易行的内墙保温技术和工艺？为什么砌块推广多年仍得不到广泛认同？而对于各种钢结构体系的应用，在许多项目中也还有不少的阻力？ 其实，住宅科技的进步不仅仅是开发商的自觉行为，配套技术与

部品的完善同样需要多方努力，行业主管部门的引导甚至强制执行更是其实现跨越的必要条件。保护落后意味着对建设“百年住宅”的虚假承诺，在中国日渐成熟的房地产开发与消费市场中，尽管“以人为本”的规划设计思想和“为业主创造舒适生活”的开发理念，早已成为开发商宣传的必备法宝，楼市中一个个新推出的楼盘也常常能给消费者带来一阵阵小惊喜。然而，从建筑的百年功能和消费者对舒适生活的最大追求来看，提高中国住宅科技含量仍然任重而道远。

在开发竞技场上，开发商已经站到成本与利益构筑的平衡木上，单靠政府的呼吁和设计师的呐喊并不足以促成住宅科技的推广，而市场中销售状况的好坏往往构成创新发展的直接动力。

所以在现在房地产市场调控的今天，我们必须认清楚房地产企业只有不断的更新企业的房地产建筑技术标准，这样才能使本企业的房产项目的质量不断提高，使得消费者认可你的产品，从而在现在这个房地产市场不景气的今天，获得大量的市场占有量，获得消费者的口碑，而不是为了一味的降低成本，用优惠的价格来吸引消费者，这样只能一时获得大量的收益，而在未来的使用过程中，出现大量的问题，使得企业的名声不断下降，那么在高速发展的当今社会，只会被社会的浪潮所吞没，被优胜劣汰。