青岛宝青房地产有限公司

二○一一年二月

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宝青公司广深珠楼盘考察报告

宝青房地产有限公司于20xx年2月9日至20xx年2月15日参观考察了广州、深圳、珠海三座开放型城市各具特色的地产项目楼盘。通过参观考察南方城市地产项目值得我们学习和借鉴的地方有很多。现将考察情况汇报如下：

一、 深圳华侨城·香山里

项目概述：

深圳华侨城项目为大盘整体区域开发，虽然跨越年份长历经25年，但是总体效果仍突显“花园中建城市”、“规划就是财富”、“环境就是优势”等现代发展理念，成为目前深圳公认的最适合居住的区域。应当说这与项目当初定位的规划理念是分不开的，这是华侨城最大的亮点。我们本次主要参观了华侨城·香山里项目，本项目定位为高档住宅社区，由五栋高层住宅根据地块形状环绕组合而成。室外景观由地块东南角入口一直延伸至西北角3#楼前成斜向布局，使得五栋住宅360度观景，园林景观尽揽无余。

项目看点：

1、外立面效果，打破了传统的板式楼房结构互相穿插错落，使得户型设计均为全明户型，南北对流，阳光清风穿堂入室。从整体外观来看，每层的挑檐造型、阳台分布均有不同，既避免了外立面的单调的相同叠加又加大了内部户型的多样化，增加了客户的可选择性。

2、华侨城·香山里户型设计均为全明户型。室内大户型多阳台设 2

计与室内布局亮点颇多，如：客厅对应绿化种植小阳台尽显悠闲雅室，种植小阳台相邻为较大的生活阳台与次卧室对应，使得同一面的房间景致均不相同，更加优雅别致。

3、项目景观的立体绿化及地下车库出入口的隐蔽式设计也是本项目的一大亮点。

二、珠海金地·伊顿山

项目概述：

珠海金地·伊顿山项目定位为中高档住宅社区，由六栋高层住宅因地形呈元宝式环绕型分布，景观带贯穿东西，亮点颇多，流水、树木、廊亭等一线贯穿令人耳目一新。

项目看点：

1、品字形全明户型的特色组合是该项目的最大亮点，为狭小地块的户型规划设计提供了最好的案例。南北厅、南北通透、全明户型的紧凑结合设计使得室内南北对流，阳光清风穿堂入室。

2、精致的一楼大堂，书屋、咖啡屋的大堂布局极具特色，为客户提供良好的休闲、娱乐、会客的“楼底会所”。

3、室内特设入户花园，可灵活改建为房，外享园林内享入户花园，尊贵自显。

4、室内阔绰的厨房尺度附带生活阳台，使得更加方便实用。

5、卧室内270度大转角风景飘窗设计，在转角处结构柱合理的空间退让，既做出了楼体外立面造型又大大提升了室内视觉感受及实用性。

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6、项目在销售时均有赠送建筑面积，所以同样建筑面积的房子在该小区明显偏大。在减小面积提高单价的前提下这样可为房地产开发公司节省不少费用。

7、较大的休闲阳台设计与室内客厅相呼应，相对于狭小的晾晒阳台，明显提升了居住的舒适度。

8、沙盘景观：入口大气的叠水瀑布、匠心独运的水景设计，贯穿了整个小区，加上配套游泳池、人造沙滩、阳光晒台、健身站和太极广场，“立体、趣味、舒适、艺术”——层层叠叠、移步异景、休闲舒适、异国情调，与生活溶于一体。

9、管家式物业服务：伊顿山项目更注重物业智能化的服务，引进高新科技设备系统，在安防监控、可视对讲、密码锁、车库出入、一对一自动呼叫电梯、智能信报箱等一卡通智能化社区服务，提供更为便捷、更为贴近客户需求的五星级服务，让您体验到一份安心、一份细心和一份温馨。

三、广州越秀·兰亭璟濠

项目概述：

广州越秀·兰亭璟濠由两栋32层高层住宅组成，因占地较小不易做景观设计，因此景观处理采用越秀古城五重门式入厅设计，犹如进入私属园林的佳境。

项目看点：

1、室外园林景观设计，从风格上看是非常典型的岭南园林，这是也是发展商擅长的造园手法，通过传统岭南园林的空间布局形式，结 4

合现代景观的表现手法，无处不体现岭南人文的精髓与自然景观的相结合，为业主在老城核心提供可以私享的园林。功能分区非常合理，有水景区、儿童游戏区等，兼顾了一家大小的需求。

2、L型大阳台设计使相邻两房间的阳台形成一体，珍稀且优雅成趣。不但可以品茶观光而且很好的解决了衣服晾晒杂乱的问题。

3、弱电采用一体化系统，将小区对讲系统及室内强弱电管理有机结合，体现了高端社区的智能化系统的强大功能。

从以上考察的楼盘中，我们看到了南方楼盘的独具匠心的设计、构思巧妙的布局，应当说青岛的楼盘与其相比还存在不小的差距，从中我们应该可以借鉴的地方有：

1、项目的整体布局和开发规划理念，既有大楼盘华侨城，又有小项目兰亭璟濠，项目不论大小，都有各具特色的地方。从上面三个项目的整体布局不难看出南方人在现代住宅设计中仍保持着传统的古风古韵，融入风水设计相对来讲比较突出。在现代地产项目中融入中国特有的风水设计不仅能增加卖点宣传而且更能体现中华民族文化的博大精深，在今后的项目设计中值得我们学习借鉴。

2、户型的设计是最大的亮点，巧妙的组合布局，房间功能的安排都是很有特色和新意。三个楼盘的大部分户型室内双卫、多阳台设计更加体现了合理的功能区间分布，也更好地营造了舒适的生活空间。另外户型设计紧凑充分利用走廊公摊面积及室内公共面积，不造成实用面积上的浪费是最令我们折服和学习考究的。

4、楼盘的入户大堂的设计是项目很大的亮点，表面看浪费了部分 5

建筑面积，但是提高了项目的品质，这种规划理念确实是我们借鉴之处。

5、环境和楼体外立面的协调问题，特别是环境的细节设计是我们今后要重点注意事项，如：各楼盘雨、污水井盖在道路上时采用了铸铁镶嵌路面石工艺，隐蔽性、美观性大幅提高。

6、楼盘推广销售方面：

（1）销售楼书方面：三个楼盘的销售宣传页及宣传楼书设计很值得我们学习，设计精美大气，不仅体现了公司的文化实力及文化理念，同时也做出了楼盘的文化底蕴及独特风格；

（2）销售程序说明方面：兰亭璟濠项目一本仅有四页A4纸大小的《销售手册》，里面涵盖了户型图、户型面积、认购手续须知、付款手续须知、注意事项、按揭贷款须知、装修标准、付款方式表、购房费用表等详细内容。让顾客全方位了解购房程序及相关费用。不仅方便客户而且更体现公司的专业化销售；

（3）销售解说：采用导游式的解说方式也很值得我们学习和借鉴，如：深圳华侨城·香山里及金地·伊顿山项目的销售人员跟顾客的讲解循序渐进，先从总体地理区域入手，再到项目楼体布局风格及外部景观园林设计理念，逐步到内部户型面积甚至房间局部细微的解说，吸引顾客深入了解整个楼盘的所有亮点，达到销售与宣传双赢的目的。

本次考察活动，使我们对于房地产住宅项目的发展趋势有了进一步的直观把握和理性感悟，对于南方部分先进房地产开发单位的开发、设计理念和运作思路有了较为深入的理解，对于宝青公司项目的开发 6

运作有了更为实质性的指导。最终我们的目的是学以致用，将南方独特美观实用的开发设计实落实到项目开发建设中去，为宝青公司今后的项目开发注入新的元素与文化理念。逐步树立独具宝青公司特色的品牌项目，努力打造一支专业地产运营队伍。

青岛宝青房地产有限公司

二○一一年二月二十二日

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第二篇：楼盘调研

 

            调 研 报 告 (二) 

       

         城市居住小区实地考察调研

       

          实 习 类 别_____  专业实践______________

          学       院_______建筑工程学院__________

          专       业________城市规划_____________

          班       级________城规122班__________

          姓名 、学号____徐智健___、___1120530056_

          指 导 教 师________施德法_______     

       实习地点    衢州丹桂小区        

实习日期自2014 年 7月 1日至20##年 9月 1日止

 一、居住小区现状

   居住区是随着现代城市的发展人类居住形态的基本表现，也是城市居民生活中极关重要的一个方面。居住区规划必须满足居民最基本的居住活动，它影响着居民的生活质量、城市的环境质量、还在很大程度上反映了这一时期社会政治、经济、文化和科学技术发展的水平。  为了更加形象具体的认识居住区，对其规划设计，环境条件有一个更直观的认识，应老师的要求，我对本市的丹桂小区进行了实地调研。

二、浅析小区

2.1 地理位置

   丹桂小区-百汇路金都花园对面-百汇路，公交11路、19路、308路至金都花园站下车可达。 其周边配套设施齐全，环境优美，生活便利。有衢州泌尿医院、市中医院、世纪广场、加贝超市、建设银行、世纪公园、风尚大酒店、国会俱乐部等生活设施，毗邻新星学校、衢州仲尼中学，在生活、学习上都有十分的便利。

2.2 基本概况

  这次我所调查的衢州丹桂小区是目前衢州市居住小区之一。该小区 丹桂小区-百汇路金都花园对面-百汇路，公交11路、19路、308路至金都花园站下车可达，地理位置优越，环境优美，交通便捷。小区公共配套设施 齐全，  有中学、小学、幼儿园、会所、大型超市、银行、医院和智能化设施等，是一处理想的生活居住区。小区规划总占地面积39.02万平方米，建筑面积70万平方米，绿化率41%，容积率1.79。由多层住宅、景观小高层、高层住宅以及商业建筑组成。                                          

三、深析小区

3.1设计理念

 3.1.1丹桂小区寓意丹桂渲染，主要以丹桂植物为主形成小区一大特色，同时彰显阳光、绿色、生命。 其设计在满足功能的前提下，尽量做到美观大方，舒适漂亮与经济环保的结合，与周边建筑、景观相协调（小区鸟瞰图）。特别是水景沿岸与沿街商铺的设计，及各组团的主体建筑互相协调，自然与人工的呼应。

 3.1.2  在总平面设计和户型设计中做到通风，采光，借景等各户的均好性，体现以人为本的设计理念，构筑适合现代生活的居住组团，营建人们的居住和精神双座家园。 

3.2 小区内部规划

3.2.1室内设计

丹桂小区的内部设计，本着阳光、绿色、生命的目标，给居住者提供了一个比较好的生活空间。小区内部有多个居住组团，由小区内部道路，及城市道路隔开，允许城市道路穿过小区。低层建筑，多层建筑与高层建筑整体上由南向北错落分布，保证了采光的充足。小区的空间划分主要分为七部分组团，使小区的内部规划形式简单明了。 

3.2.2整体布局

社会要素、自然要素和人工要素是小区的构成要素，确定小区的整体布局就是决定如何布置小区的这些构成要素，就是决定如何打造一个小区的特色。再具体的说就是大体确定道路和人行道的核心轴线如何连接，在小区采用什么样的路线形式和道路组成交通，其他小区的构成要素如何与其衔接并构成整个小区。此外，如何设计小区的空间景观等，都是小区规划设计不得不考虑的因素。   

3.3 公共设施

 3.3.1小区内部的公共设施比较完善，基本可以满足居住者日常的学习，休闲，锻炼，医疗，娱乐需求。小区内最多而且最主要的公共设施是商业设施，比如小区内有的茶座，酒吧还有沿街商铺等，小区内有小学一所、幼儿园两所，卫生所健身设施也都完备。

   3.3.2 居住区中商业主要集中在东侧入口处的两边门面房以及内部的一个商业广场处；橙阳苑和另外一个组团旁边各设立了一个幼儿园，且在不远处设有屯溪路小学。医疗和旅馆等公共设施独设一区，其他的几块都是比较单一一点的公共设施，比如有的是健身，有的是教育等。

3.4小区的内部交通

    丹桂小区内部的交通组织既方便又很严密，小区内部道路等级有三级，小区主要道路，连接各个居住组团；二级道路，连接各栋住宅楼；园区小路，供居住者在园区内散步，游乐之用。                  

3.5 小区停车场设计

  小区内的停车场分为地下停车库，室外停车位和路边停车位三种。每个居住组团下面设置一个地下停车库，各个车库之间并不联通。室外停车位多在路边采用植草砖铺装，可以增加小区绿地率。路边停车是 由在园区道路两边划定的停车位停车主要有平行式和斜列式两种。这三种停车方式的采用满足了小区住户对于停车方面的需求 

3.6  小区内部环境景观以及街道景观的布置    

   3.6.1 户外景观

    小区内部的户外环境设计能够调节居民情绪，缓解工作压力，陶冶情操，是不可缺失的一部分。丹桂小区设计构思以丹桂为主题，结合江水，并以之将岸畔10余个景点联系在一起。

3.6.2 中心景观设计

丹桂小区在吸收中国古典园林理水意蕴的基础上，借鉴了西方园林理水轴线对位的处理手法，沿东南绿轴方向，与水系结合，依次有“凌波微步”台、“荷塘”、“绿藤架”、“七彩虹廊”、“潋滟台”、“朝晖夕照”广场，形成良好的对景效果和空间序列感，并应用了西方喷泉、雕塑的形式。“九曲溪”和“烟翠溪”则借鉴了日本园林“枯山水”的处理手法，铺面以鹅卵石作水波纹状图案处理，夏天蓄20cm浅水，供儿童嬉水、玩耍；秋冬季节水放干后，仍具有良好的旱景效果，还可兼作健身步道。 

   居住区外部景观的设计，也是要尽量体现“以人为本”的设计宗旨，按照人的心理和行为特点，创造亲切宜人的外部景观和环境。还要符合整个地方的发展需要以及保证居民的健康和安全。九合柳堤春晓苑有些外部景色设计的 还是很好的，比如临近水边的会所，还有水边绿地的设置。但是由于该小区的物业问题，此时的九曲十八弯已经失去了刚建成的风采，遍地杂草丛生、水中一片浑浊。

3.7小区物业关系

3.7.1改进建议

1）强化物业管理人员应具备的基本素质和责任。这主要包括两方面：一是物业管理企业要经常对职工进行社会公德、职业道德教育。二是物业管理企业要加强制度建设，建立健全各项规章制度，明确各级各类管理人员的岗位责任、职责范围、工作标准和考核标准。

 2）全方位、多层次、专业化的开展物业管理服务。物业管理企业要规范自身的服务行为，在日常服务管理工作中引入ISO14000质量体系，加强内部队伍服务管理水平。针对居民生活需求，加大针对性的专项服务、委托性特约服务的开发。 

3）有效的处理好物业管理与物业服务二者之间的矛盾，协调好物业与业主之间的关系。首先是明确双方定位、利益共享。其次是建立互信机制，共存共荣。

四、调研建议

     经过长时间的调研，发现小区的安全措施还有待提高，同时应向未来生态小区看齐，注重绿化。在住宅小区的规划设计中应充分考虑居民的有效防范行为,通过控制小区和组团入口、明确划分空间领域等措施来提高小区的安全防卫能力。

   1) 在小区的入口处设置明显标志, 使住宅小区具有较强的领域性和归属性。

   2) 注重院落空间的强化, 使居民之间既有充分了解和相互熟悉的机会, 又可以使住户视线能够触及到住宅入口, 便于对陌生人进行观察、监视。 

   3) 注重小区交通网络的合理组织。在小区主干道的规划设计上要做到“顺而不穿, 通而不畅”， 减少交通环境的混乱交杂, 提高安全系数, 在小区级道路的规划上尽量作曲形设计, 限制车辆穿行的速度, 达到安全与降低噪声的目的。同时, 规划时应尽量减少组团的出入口,一般设置两个即可, 以便有效控制外来行人任意穿行, 从而起到安全防卫的作用。

五、小区发展趋势

  1）随着社会的发展，生活结构的变化，沿街商铺已成为小区设计中不可或缺的一部分，  一个街区的商业辐射力和吸引力首先决定于其在街区的地段价值，商铺的价值最终落实于一个区域消费群体的有效需求上。商铺投资是一个长期过程，它不会因房龄增长而降低投资价值。恰恰相反，因其核心地段不可复制的稀有性，将随着生活圈和商圈的发展成熟而不断升值。因此在有消费实力的地区开设沿街商铺是大势所趋。不仅可带来丰厚商业利润，而且可解决沿街噪声的嘈杂问题，当然也可能带来其他的新问题，但总之在利益下，已成为一种不可逆转的趋势。        

  2）目前全球都在关注一个问题就是生态、低碳节能，同样的，小区在其中扮演很重要的角色，整个的生态环境循环可以形成小区内的小气候。因此建设生态小区，已成为居住区发展的主要趋势。并且是利于民生的一项课题。         

  3）在生态化小区中景观又是其中的主导因素。目前,崇尚中国文化历史及地方区域特色,已成为居住区景观设计的发展趋势之一。如今,随着历史文化的不断升温和地域特色,居住区景观设计不仅开始朝着兼具历史感和时尚感的纯正的中国风格发展,而且还充分利用居住区内的地形地貌特点,塑造富有创意和个性的景观空间。开始强调环境景观的“植物布局+水景点缀”近年来,国家提出节能节水等计划,且部分城市的水费也在逐年上涨,因此在居住区景观设计时,开发商和景观设计师们不再把水景多少作为环境景观设计的目标,在设计上变为“以绿化为主,水景点缀为辅”,即植物布局与点缀性水景并举,则成为现代楼盘造景的新风尚。      

4）居住区发展逆城市化现象。郊区居住区具有市中心区楼盘所不具备的优势。郊区环境无论是在环境质量还是在空间视野景观等方面，与市区楼盘的环境相比，均具有较大的优势。就目前情况下看，城市中心区楼盘与郊区楼盘在售价上仍存在着较大的差价。对于中国大城市的居民来说，商品房和私家车是两个最大的梦想，同样一笔钱，在郊区，一个梦想变成了两个梦想。因此郊区开发已成为一大趋势

六．总结报告

   通过这次对丹桂小区的实地调研，我明白了居住区是随着现代城市的发展人类居住形态的基本表现，也是城市居民生活中极关重要的一个方面。他的居住区规划必须满足居民最基本的居住活动，它影响着居民的生活质量、城市的环境质量、还在很大程度上反映了这一时期社会政治、经济、文化和科学技术发展的水平。这次调研让我更加的认识居住区，对其规划设计，环境条件有一个更直观的认识。