都江堰市区楼盘调研报告

一、调研背景

（一）调研目的，

   服务于“愿景·青城雪”最终定位与规划设计，为项目市场定位进行铺垫。

（二）调研内容

1、项目所在区域购房客群来源及其分布比例。

2、项目所在区域楼盘主力户型与热销户型。

3、项目所在区域楼盘商业部分定位与客群特征。

4、验证项目内复式户型在此区域的发展潜力与空间。

（三）调研模式

   采用“验证式调研”模式，深入售楼部详询。

（四）调研人员

   刘阳、向雪松。

（五）调研时日

   20##年9月22日（全天）。

二、调研成果

（一）个案罗列

注：泓坊河畔商业部分体量较大，以河滨商街形式出现，定位为辐射所在片区的休闲娱乐类商业。

（二）对上述罗列项目的总结

1、住宅（第一居所）：

◎户型

（1）主力户型：80——130㎡。

（2）热销户型：90——120㎡。

注：

※户型普遍开间较大（如客厅开间4.2米），以此彰显大气感。

※部分户型得房率较高，赠送空间较多（如枫尚领域楼盘，其得房率高达120%）

◎客群分布：

  以本地刚性需求的自住客户为主（约占80—90%），外地投资客户为辅（约占10——20%）。

2、商业

◎类别：多以临街底商形式出现。

◎定位：社区型商铺。

◎客群分布：本地投资与自营客群为主。

3、项目所在区域物业类别以多层与小高层为主，同时市场表现出对小高层抗性较低，购房客群对其认同度较高的“症状”。

三、对“愿景·青城雪”最终定位与规划设计的启迪与建议

（一）物业定位：

1、住宅：第一居所（商住结合社区）

2、商业：社区型商铺（一层）+区域型商铺（二层）

（二）目标客群定位：

1、住宅：锁定本地刚性需求的自住客户（以本地客群为主，辅以外地客群）。

2、商铺：锁定本地投资客户。

（三）户型定位：

1、住宅：80——135㎡（可增加可变户型，如90㎡二房可变三房）。

注：户型设计应阔气，须增加亮点（如入户花园、空中花园、平台、露台等灰空间，可采用退台式设计）。户型设计可参考堰山河畔楼盘。

2、商铺：

（1）一层：30——40㎡；

（2）二层：面积不限（采用框架结构的自由组合形式，可整层发售）。

    此外，一方面项目所在区域楼盘均处于尾盘销售阶段，市场基本上处于需求空档期，市场呼唤更高品质的物业；另一方面，成灌快铁已于20##年10月破土动工，20##年通车，届时成都至都江堰短至20分钟车程，物业“地铁效应”日渐显现，因此，面对市场机遇期，项目开发节奏应加快，不宜拖延。

另通过深入细致的市场调研，发现项目所在区域滞销户型多为130㎡以上的大户型（包括跃层户型），其原因在于：大户型总价较高，超越本地刚性需求客户与部分改善型客户的经济承受能力。

有鉴于此，在定位为本地客户第一居所、实行“短平快”开发模式的前提下，项目内复式户型设计宜少宜精，可以此户型作为提升项目档次的点缀。

                                                      产品研发部

                                                  2009.9.22

第二篇：楼盘调查

7.7.1房地产单楼盘市场调查表