鹰潭市城区楼盘市调报告 本案是我部门于20xx年6月2、3日对鹰潭城区在售楼盘情况现场踩盘的市场调查报告
一、在售楼盘情况分析
1、凯翔.外滩国际
“凯翔·外滩国际小区坐落于鹰潭市梅园大道与30号路交界处 由高层、低层、商铺组成。建筑面积为177571㎡，地上总建筑面积150406㎡（其中，住宅137848㎡、商业面积11980㎡、物业用房532.7㎡；地下总建筑面积27165㎡，共11栋电梯房，共1100户，目前销售二期，剩余房源300套左右，面积为94-146平米不等，均价5500元/㎡，车位13万一个（1:2比例），容积率2.4，绿化率35%，商铺
1.5万左右（余8-10个），占地6万平米，今年年底1、2期交付。
2、恒大.绿洲
恒大绿洲位于鹰潭市信江新区滨江东路8号，项目总占地面积759561平方米（1139.21亩），总建筑面积：99万平方米，绿化率50%，容积率2.6，开工时间20xx年4月，总户数6801户，一期921户，34栋高层（32F为主），首批于20xx年12月31日交付，物业费：1.6元/㎡/月，物业公司金碧物业，由同济大学建筑设计，国际怡境景观设计，共有车位8070个（其中地下7274个，地面796个），折后均价5300元/㎡左右（含1600元/㎡精装），表均价6000元/㎡左右（精装），楼间距100米，户型面积81-170平米不等，少量商铺，商铺暂定1万左右，住宅一次性9.5折，按揭98折，一期推出9#、10#、11#、13#、14#（32层），内部配套：鹰潭恒大绿洲内部规划52000㎡皇家会所，19250㎡运动中心（餐饮、健身、阅览、网吧、棋牌、书画等）、
11000㎡豪华恒大剧场、九年义务制中小学、2所国际双语幼儿园、3000㎡社区欧陆风情商业街等超豪华国际级航母配套，外部配套:大观园购物中心、沃尔玛购物广场，旅游景点上清宫、仙岩、先水淹崖墓群、龙虎殿、悬棺遗址，教育配套鹰潭一中。
交付标准:
1、门： 入户门：高级装甲入户门，配高级精美入户门锁。
厨、厕、房门：采用高级木饰面门及门套，配高级门锁及五金件。
出阳台门：高级铝合金门。
2、窗：采用高级镀膜玻璃铝合金窗，飘窗台配天然石台面。
3、客厅： 天花：高级乳胶漆，配精美石膏角线；
地面：“欧神诺”或“嘉俊”或“马可波罗”高级抛光砖，周边围波打线；
墙身：高级乳胶漆。
4、过道： 天花：高级乳胶漆；
地面：“欧神诺”或“嘉俊”或“马可波罗”高级抛光砖；
墙身：高级乳胶漆。
5、卧室：天花：高级乳胶漆，配精美石膏角线；
地面：“新绿洲”或“世友”或“安信”豪华复合实木地板；
墙身：高级乳胶漆。
6、厨房： 天花：硅酸钙板吊顶，高级乳胶漆；
地面：“欧神诺”或“冠珠”或“博德”高级防滑砖；
墙身：“欧神诺”或“冠珠”或“博德”高级墙面砖至天花；橱柜：“康耐登”罗” 或 “我乐”高级吸塑面板组合橱柜，
配“?摩恩”或“美标”或“乐家”洗菜盆及龙头。
7、卫生间：天花：硅酸钙板吊顶，高级乳胶漆；
地面：“欧神诺”或“冠珠”或“博德”高级防滑砖；
墙身：“欧神诺”或“冠珠”或“博德”高级墙面砖至天花；
洁具：选用“乐家” 或 “美标”或 “伊奈”名牌洁具；
龙头：选用 “?摩恩”或“美标”或“乐家”名牌龙头。
（注：工人房卫生间除外）
8、阳台： 天花：高级外墙漆；
地面：“金意陶”或“冠珠”或“博德”高级防滑地砖；
墙身：同建筑外墙材料。
或 “雅科波
3、海熙御龙湾
海熙御龙湾位于鹰潭市信江新区滨江路与支八路交汇处，项目总占地122亩，总建面24万平米，17栋高层、24栋花园洋房、41%绿化率，容积率2.1，由江西海熙置业有限公司开发建设，物业公司高力国际，共分三期开发，目前二期在售，销售率达80%，主打三房，面积（109㎡-150㎡）不等，总户数1363户，折后均价4400-4600，一次性8折，规划一条商业街。
4、绿城信江1号
绿城·信江1号位于鹰潭胜利路于信江南路交汇处（市国税局旁），绿城·信江1号占拥城市稀缺公园生态，南瞰15万平米东湖公园，西眺462米宽的信江江景，坐享一湖、一江、两岸、三公园（东湖公园、信江公园、滨江公园）。项目规划的10栋地中海风格的高层建筑错落排布，户户拥有开阔景观视野。在小区景观上，绿城·信江1号将打造约12000平米鹰潭首席地中海风情景观园林，园林绿化率高达30%，户户有景，窗窗观景是信江1号着力打造的景观特色。项目将原版移植地中海建筑风格及园林景观，大手笔规划地中海风情社区景观体系，更为了每幢楼景观的均衡性，在宽阔的地势上形成大庭院景观，达到移步换景的效果。总户数600户，目前余30户左右，户型有一房、二房、三房、四房不等（面积55平米至143平米不等）于20xx年12月31日交付，均价5500元/㎡-6000元/㎡，一次性95折，按揭99折，容积率2.1，地下车位约200个，商业100户左右，
商铺面积20㎡-60㎡不等，价格2万/㎡至4万/㎡。
5、 心家泊
项目位于鹰潭市胜利西路69号，由江西建鑫房地产开发有限公司投资开发，小区纯英伦风情设计，占地100亩，总建面15万平米，17栋电梯房（其中4栋18F高层，13栋11F小高层），总户数1200户，，户型有二房、三房、四房，面积80㎡至137㎡不等，共分四期开发，目前四期销售50%左右，容积率2.0，绿化率35%,地下车位400余个，地上少量，商铺约200个，住宅5800起价，均价6300，一次性98再98折后减2万，按揭98后减2万。
6、鹰潭国际眼镜城
项目位于鹰潭市鹰西大道中段，分二期开发，一期为商业，二期为住宅，一期占地170亩，二期住宅200亩，一期商铺400个左右，
一楼售价1万/M ，二楼5千/M，商铺主要以70m为主，一期商铺包租返利方式，三年24%返利，项目可能招商四星级酒店，二期有超市，餐饮配套，二期车位有1500个多（地下1000多个，地上500多个）。
二、区域分析
1、区域均价分析
凯翔外滩国际：5500元/㎡
恒大.绿洲：5300元/㎡（含1600元/㎡精装）
海熙.御龙湾：4500元/㎡
绿城信江1号：5700元/㎡
心家泊：6300元/㎡
鹰潭国际眼镜城：一楼10000元/㎡，二楼5000元/㎡
2、区域建筑分析
均为高层建筑、在建筑形态上基本一致，大多为现代欧式风格，其中恒大绿洲及海熙御龙湾均有32层超高层。
3、区域楼盘主力户型分析
区域内以120平米三房为主，二房、四房为辅，目前信江1号有55平米一房小户型
户型解析：卧室带景观阳台，出入皆可领受豪宅风范，室内遵循空间序列，动静动静分离。
4、区域楼盘卖点分析
凯翔外滩国际：
卖点： 1.紧邻一线江景，空气清新，益居宝地
2.位于鹰潭梅树园发展新区，升值潜力巨大
3.交通便利，到鹰潭核心区近，基本配套设施齐全
4.经典地中海式风格设计，给人尊贵感
劣势： 1.区域发展刚刚起步，商业配套不完善
2.户型设计不理想，如其85—88平米的户型，户型结构不佳，通风采光条件均不好
3.车位配比不足，只能勉强满足50%泊位
恒大.绿洲：
卖点:1.品牌优势，一流的设计和物业服务团队
2.规模优势，占地千亩，规划34栋，近7千户。
3.环境优美，信江环保，绿化率近50%，小区内绿树成荫，静湖幽谧。
4.价格优势，使恒大具有物美价廉的优势
5.鹰潭一中新址即将坐落于此
6.户型设计方正大气，采光通风非常好
劣势：1.离主市区偏远，无私家车难出行
2.基础配套设施不齐全，生活暂不便
3.车位配比不足，只能满足70%泊车需求，此可能成为恒大设计最大败笔。
海熙.御龙湾：
卖点：1.环境优势和恒大一样
2.鹰潭一中新址即将坐落于此
3.信江一江两岸发展新区核心区
4.整个小区为意大利托斯卡纳田园风格
5.规划大型商业街，打造城市综合体
6.户型设计好
劣势：1.和恒大比，缺乏品牌优势
2.部分洋房坐落于高层之间，影响采光
3.基础配套不齐全
绿城信江1号：
卖点：1.位处信江大桥与胜利东路交汇处，交通四通发达
2.处城市繁华处，交通主干道。出则繁华，入则宁静
3.商业密集，小区沿街规划有商业配套
4.户型设计齐全，跨度从55—143面积段均有
5.意大利地中海风格设计，尊贵舒闲
劣势：1.楼盘地块不规整，风水不好
2.户型设计虽多，但繁杂，没有突出市场主力户型，有些户型还不规整，如该S1户型
3.车位配比严重不足，只能满足30%泊车
鹰潭国际眼镜城：
卖点：1.商住一体，商业价值显著，市政重点规划商业地段，400亿心家泊： 卖点：1.地处老城区，配套、交通等基础生活设施齐备 2.规划有大型商业带，丰富居住生活 3.到信江新规划区一桥之隔，处黄金地段 劣势：1.户型设计繁杂，纯粹性低，没有突出市场主流户型 2.外观设计老套，不适应新生居住观念 3.有些户型通风采光率不高（如R户型） 4.容积率高，居住拥堵不便，降低舒适度
眼镜店产业财富
2.有招商四星级宾馆，是高档商务休闲宝地
3.采用返点收益，三年返24%，三年后可按当时市场续约
4.规划配套设施齐全，有大型超市，餐饮一条街
5.交通便利
6.价位优势，价格35万至100万之间
劣势：1.目前基本生活配套还不齐全
2.离主城区偏远
5、区域楼盘优惠幅度
凯翔外滩国际：一次性98折，按揭99折
恒大.绿洲：一次性95折，按揭98折
海熙.御龙湾：一次性8.5折，按揭9折
绿城信江1号：一次性95折，按揭99折
心家泊：一次性98折再98折再减2万，按揭98折再减2万
鹰潭国际眼镜城：三年返利24%，第一年7%，第二年8%，第三年9%
市调报告总结：
通过本次走访楼盘来看，鹰潭城区内在售楼盘，整体4500元/㎡-6000元/㎡不等，主力户型三房120平米左右，且大多为高层，最低楼层11层为心家泊，最高位32层海熙及恒大，均已2梯3户为主，其中信江1号推出最小户型55平米单身公寓，在售楼盘设计多数为现代
欧式风格，其中恒大采取园林实景及精装样板房呈现，给客户呈现不一样的奢华前期视觉效果！
20xx年6月4日
第二篇：20xx.11.8 崇安区部分楼盘市调报告
市场调研总结
无锡崇安区部分楼盘情况分析 2011.11.8
调研人：郭健
楼盘一：东方丽晶
项目基本情况：
东方丽晶位于崇安区 广南立交东北侧（尤渡小学以东），建筑面积 104000平方米，项目类型为普通住宅，别墅，高层，多层。户型以89㎡-137㎡为主。开盘时间预计为20xx年12月，入住时间为20xx年12月30号。
目前东方丽晶属于在建项目，总共530套。绿化率41%，容积率1.99.车位配比为1：1.16.周边配套有东亭实验小学、欧尚，乐购，足球场等，配套比较齐全。据售楼小姐介绍，东方丽晶在崇安区有着无以比拟的容积率，仅1.99.绿化率也达到了41%，并且所有的楼房基本上坐北朝南，保证了采光和通风。 交通方面，公交21、63、13、111、668、42、723、319路至尤渡苑站下，地铁3号线金海里站、地铁2号线华夏路站。
总结分析：
东方丽晶整体建筑风格为带有地中海式的现代主义风格，天然石材干挂。定位于高档舒适的住宅。项目亮点在于地处崇安区，拥有超低的容积率（仅为
1.99），并且楼间距宽松。配套中教育资源较为丰富。
楼盘二：银仁·御墅花园
项目基本情况：
银仁·御墅花园位于崇安区学前东路1288号(崇安鞋帽市场对面)，建筑面积为570000平方米，定位多层电梯入户花园洋房。项目类型为普通住宅，多层，小高层，高层。容积率2.10，绿化率50%。车位配比为1:1.1。户数总共有3000户。工程进度：二期有现房，三期已封顶。目前高层已全部售完。在售4+1小高层洋房，并且推出了预约两万抵八万的购房优惠。这样在均价11000的基础上相当于降价1000左右。
小区内部配套:会所，双网球场，VIP主题会所，亲子接送车，BENZ商务专用车。其他配套：华东商贸城、华东装饰城、欧翔超市、易初爱莲、乐购、银行、学校等会所，双网球场，VIP主题会所，亲子接送车，BENZ商务
专用车。交通情况：学前东路、太湖大道两条城市主干合围，通畅便捷。
总结分析：
银仁·御墅花园最大的项目特色是在于它高达85%的得房率，且绿化率较高。但是其因为受到一次工程事故的影响，在客户心中造成了不小的负面影响。5栋高层密集分布，宅间距较小，户型也不够新颖。另外其中一部分是拆迁安置房，对于小区的整体素质也造成了一些影响。针对4+1洋房推出的优惠——2万抵8万也是有效的促销手段。
楼盘三：奕翔国际公寓
项目基本情况：
奕翔国际公寓位于太湖大道（欧尚超市旁）。建筑面积130000㎡，项目定位是国际化公寓与星级酒店。主力户型89-131㎡，20xx年10月已开盘，入住时间为20xx年。容积率5，绿化率35%。车位配比1：1。
交通方面，35、30、66、65、45、41、215路...... 地铁三号线金海里站贯通，配套有欧尚，哥伦布广场，国际学校等。均价7388，且推出了购房一次性付款给予每平200元优惠，贷款给予每平100元优惠的优惠措施。
总结分析：
地段比较好，距离市中心很近，项目最大的特色是超高房层，星级酒店。
不过也正是因为如此，居住环境会变得复杂。