收房流程及收房注意事项

一、注意及时接收入住通知书

1.这是收房的第一步，要注意期限。一般，开发商约定的交房时限在通知书寄出30天内，所以购房者要安排好时间。

2.接到入住通知书后，首先应判断开发商是否如期交房。若逾期交房，则应提出处理意见，并根据开发商的答复决定是否前往收房，按通知上约定的时间前往收房。

特别提示：

1.要注意收房的期限，错过收楼日期麻烦多。

2.收楼日期可提早不可推迟。若实际交楼日期超过了合同上约定的收楼日期，可考虑向开发商按合同索赔。

3.有特殊情况不能如期到场的，可以书面形式委托亲友、律师进行，也可及时与开发商联系，商议另行约定时间，并以书面形式确认。

4.若购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关收房手续，从法律角度来说，则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用，买家应从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。

二、确定房屋是否达到交付条件

1.《竣工验收备案表》――最重要《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是目前收房环节中最应该注意的文件。该表是建设部为规范工程竣工验收备案的管理工作而制定的，它由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后，在工程竣工15天内到建设行政主管部门竣工备案。《竣工验收备案表》中的项目，只要送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责。所以《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项的话，这个楼盘就是“黑楼”，是不能入住的，购房者有权拒绝收房。

2.《住宅质量保证书》《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺，必须作为购房合同的附件，与购房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔细审查其中的具体各款，特别注意保修期限。

3.《住宅使用说明书》《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及 1

验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明和提出注意事项。

4.《建设工程质量认定证书》

5.《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》

6.实测面积登记表

特别提示：

1.只有具备上述文件，才说明房屋已经具体交付条件。所以收房时先要审查相关文件，确认房屋已经具备交付条件之后，才能进一步进行验房、结算费用、交钥匙等交接工作。所以要对这些文件给予重视，尤其提示您要看原件而不是复印件。

2.《建筑工程竣工备案表》是最重要的文件，收房时不能只看开发商有没有这张《备案表》，一定还要仔细察看各个分项有没有都备案。它是收房的前提，即使开发商做得再好，如果没有此表就说明它根本不具备交房的标准，您有权拒绝收房。

3.对于这些文件，一方面要验收它有没有，另一方面也要看验收这些文件取得的合法性。

4.如果开发商拒绝出示这些证明文件、或文件不全，您可按购房合同第十一条，要求开发商签收“关于出卖人拒绝出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、《建筑工程竣工验收备案表》的责任确认函”。

5.提醒您：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和管线分布竣工图，您可带走，作为证据资料保存。

6.如果开发商不能提供上述相关文件，购房人有权拒绝收房，由此产生的延期交房的责任由开发商承担。

三、房屋检验

收房过程中必须要掌握一个原则：“先验后收”。即购房者一定要先验收房屋（包括验收交房必须的文件），确认无误后再签署收房文件。“先验后收”不仅是符合商业惯例的，而且也是有法律依据的。房屋的对价是房款，消费者只要付清房款，或者按照合同约定支付相应比例的价款，就履行了合同的义务，开发商就应该交房。而在房屋交付以前，业主有权先验收房屋：

1.检测房屋面积：要求开发商出具《实测面积测绘报告》，根据房屋 2

土地管理局所属的专业测量单位对每一套房屋面积进行核定所得实测面积，核对其与销售面积是否存在误差，误差率的范围有多大；若实测面积误差超出3%，可以中止收房。

2.检验房屋质量：购房者进行房屋验收时需仔细检查商品房质量，主要可从以下几方面入手：（一)房屋本身的质量（二）景观绿化、小区配套、设施标准等配套设施是否符合合同约定。（三）装修质量

特别提示：1.一定要掌握“先验后收”的原则。

2.如果开发商拒绝先验房后办理其他交付手续，则购房者可要求开发商签收“关于出卖人拒绝交验房屋的责任确认函”后中止办理手续。

3.购房者应了解公摊面积及相关知识，防止开发商侵占。

4.若发现有质量问题，开发商应限期维修，购房者应要求开发商签定书面函件，由此导致业主逾期入住的，开发商应承担违约责任。

5.只要付清房款，按照合同约定购房者已经完全履行了合同的义务，开发商就应该无条件交房，否则应视为开发商违约，如果开发商拒不交房，应承担逾期交房的责任。开发商无权以“未缴纳相关费用”等任何理由而拒绝交房。

6.不要将样板房标准作为现实标准，除非开发商将有关装修标准按样板间标准在合同中明确下来。

四、新房验收的最终结果

1.房屋检验没有问题的：按实际验收情况填写《验房交接表》等相关文件。在这个记录表上，应把检验情况逐一记录，凡是无法确认的事项，则不记录或写上“暂不清楚”、“无法认定”等字样。若发现问题，则如实记录下来，并要求发展商限期处理。

2.如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在《验房交接表》中，作为书面依据，如发展商未准备有关表格，买家应另以书面形式将意见送交发展商。

3.发现问题，买卖双方可协商解决，如属可整修内容，应协商并签署有关整改维修文件，约定下次验收时间（一般不超过30天）。

4.对发现的问题要详细在验楼表上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。

特别提示：

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1.验房后要坚持的原则：只要发现问题，不管大小，都要在相关文件或表格中记录下来，而不管开发商陪同的收房人员如何花言巧语；如果楼盘根本就没准备验收登记表，则应自备纸笔，一一记录。

2.物业公司的行为代表不了开发商（除非有明确书面授权），因此不要就房屋质量的问题与物业公司签署文件。

3、验收房屋发现问题时，一定要开发商盖章确认，约定处理方案。

4、如果开发商拒绝盖章确认房屋存在的问题，一定要取得证据，证明不是买房人不按时收房，而是开发商拟交付房屋不符合合同的约定或法定条件。

注意事项以下问题，购房者在买房、收房过程中会经常遇到，特别经常遇到此类的咨询问题，把关键注意事项列出，提醒消费者予以重视，以维护自己的权益。

一、买房相关税费

（一）商品房买卖应缴以下税费：1、契税2、房屋买卖交易手续费

3、买卖合同印花税4、公共维修基金5、房屋所有权登记费6、房屋所有权印花贴税7、权证工本费

（二）税费问题特别提示：依据法律的规定和大部分购房合同的约定，缴纳公共维修基金、契税等费用均不能作为开发商交付房屋的前提。

1.契税契税是业主取得产权证时向国家交的税。缴纳时间：契税只能在过户时交纳特别提示：除税务机关，任何单位无权代收。实施：业主入住时不需要向开发商交纳契税，等房屋可以办理产权证之前自己到税务局直接办理。

2.公共维修基金此项基金不同于物业管理费，只用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。税率：房屋成交价的2%。特别提示：任何开发商、物业公司都无权收取或代收大修基金。该基金应该交给小区办。如果您将大修基金交给开发商，您很可能无法要回。

3、面积测绘费面积测绘费收取原则为“谁委托，谁付费”，购房合同已规定开发商向购房人提供面积测量数据的义务，故此费用应由开发商交纳。

4、物业费一年物业管理费、物业管理费和水电保证金特别提示：普通小区交一年以下物业费并不违规。物业管理服务收费实行明码标价， 4

收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。

5.产权代办费业主完全有权选择自行办理产权证，开发商无权强行向业主收取该笔费用。

二、面积问题面积问题是消费者最为关心的内容之一，购房人买房时尤其是买期房时，一定要考虑到合同面积与实际面积可能出现误差这样的问题，并在签订合同时以附加条款加以防范。

（一）存在的问题：

1.商品房合同面积与实测面积存在误差，这一直是个焦点问题。消费者常常因面积问题出现纠纷而处于被动局面，建议购房人在购房合同中对相关可能出现的问题详细进行约定，以维护自己的权益。

2.开发商有时能利用公摊、面积测量侵占购房者的合法利益，还不易被发现。正确测算房屋面积，是专业人员的工作，一般购房者根本无法完成。其次，面积测量的人工操作特点，正常误差都难以避免，一些开发商在使之产生人为偏差侵占购房者一、两米面积轻而易举。再有，由于消费者相关知识掌握不够，使得购房过程中信息不对称，开发商很容易偷梁换柱，把非公摊的面积加入公摊之中。

（二）如何解决面积误差？面积误差：根据有关规定，买卖双方因设计变更造成的实测房屋套内面积或建筑面积（含公摊面积）与房屋买卖合同约定面积不符的，按照合同约定处理。合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算房款；

（二）面积误差比绝对值超出3％，购房人可要求退房。开发商应在买房人提出退房之日起30日内退还已交房款，并支付已付房款利息。如购房人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由购房人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由开发商承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由开发商返还购房者，面积误差绝对值超过3％部分的房价款由开发商双倍返还买受人。

特别提示：

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第二篇：浅谈减少房屋预测面积与实测面积差异的措施

浅谈减少房屋预测面积

与实测面积差异的措施

王亚美、程启斌、陈翀、胡兆喜

（南京康迪亚房地产测绘事务所，南京，210029）

摘要 进入21世纪以来，房地产正以一种特殊资产的形式进入市场，房地产业确立了其在国民经济中的支柱产业地位。本文简要从开发商、测算单位、施工单位、房产管理部门四个方面探讨了如何避免预测面积与实测面积出现差异。 关键词 预测面积 实测面积 面积误差

Abstract: Since entering the 21st century，in a special real estate assets are in the form of access to markets， the real estate has been placed in a pillar industry of the national economy status。This paper from the developer, measurement units, construction units, real estate management in four aspects of how to avoid the area and the measured area of forecasting a difference.

keywords ：Housing forecast area, the measured area, the area of error

1.开发商减少预测面积与实测面积差异的措施

开发商在办理商品房预售手续后，因市场需求而变更建筑设计方案，应及时到规划部门变更规划核准图纸，通知预测单位修改，变更预售面积。开发商应及时通知全体业主，公示变更方案，减少日后矛盾。在签订《商品房买卖合同》合同时应该约定公摊面积增加的处理方式。为了避免面积纠纷的现现，在签订合同补充协议中应明确约定：在公摊面积增加超过一定幅度时，买受人有权退房或公摊面积增加部分买受人不承担房价款。同时在补充协议中约定，如对公摊面积的测量结果有疑问，双方事先指定一个有质资测量机构对结果重新进行测量，最后以该机构的测量结果为准，如果测量结果在正常的误差范围内，由买受人承担测量费用，如测量结果误差较大，那么由出卖人承担测量费用。

2.测算单位减少预测面积与实测面积差异的措施

预测算单位应该定期对从业人员进行培训，加强预测算作业的质检工作。严格执行国家《房产测量规范》，统一房产测量技术标准，制定相应的操作细则使测算工作更加科学、规范。商品房面积预测算特别是共有分摊面积计算是一项较复杂及专业性要求很高的工作，需要建筑设计方面的知识，能从建筑设计图纸中了解各种建筑设备的设计原因和用途，还需要掌握房屋产权管理、建设项目审批等相关知识，因此对从业队伍和从业人员的要求较高。

2.1提高测量与计算中的相关技巧

(1)重视前期资料以及图纸的整理

对房产项目建筑面积的计算，要重视前期资料的准备，尤其是施工图纸。资

料中必须包括开发商的营业执照、房地产权证（土地）或者土地出让合同、建设工程规划许可证和建设工程施工证、建筑总平面图和施工平面图、公安部门出具的门牌号以及车位批准文件、房屋共有部位使用说明以及其他的有关资料。

在对房屋进行预测时，应该注意将开发商提供的建筑施工图纸与规划核准图纸进行对比。遇到不一致的地方，应该由开发商作出解释，并且以核准图为准，对不一致的地方作详细的记录以便在实测的时候供给参考，以减小预测和实测之间的差异。

(2)充分利用建筑图纸的CAD文件

现在的建筑设计一般都由设计人员通过计算机制图而成的，我们在预测算之前应该要求开发商提供建筑图纸（施工图纸或者是核准图纸）的CAD文件。这样，不但大大提高了计算结果的准确性。

(3)实测时比照预测资料并且加以充分利用

首先实测单位可以要求开发商提供预测算的成果资料，然后，再依据现有的核准图纸，去实地丈量对比，看是否与核准图纸一致，并且做好所有有变动的记录。

与预测成果报告对比，是实测自我检查的一种比较好的方法。如果已经建成的房屋与预测成果报告中测绘的图形大致一样，没有太大差别的时候，那么理论上实测的成果应该与预测绘成果数据相比，肯定会在一个比较小的误差范围之内。如果已经建成的房屋与预测成果报告中测绘的图形有差异，可分类为两种：一种是房屋的套内尺寸有变更，一种是房屋的共有共用部位的变更。可以根据变更的具体信息，比如只有某个层次的变更，那么预测绘时的“房屋分层面积对照表”中，也仅仅只有那一层的数据会发生变化，其他楼层的建筑面积，套内面积以及分摊面积都应该与原预测时的数据一致。

(4)实测时注意整体和局部相结合

在实地测量的过程中，要事先观察所要测量的房屋的整体外观，从房屋的各个外立面（东立面、西立面、南立面、北立面）观察房屋的哪些层次从外观上看是一样的，哪些层次又是不一样的，尤其要注意阳台部分。（根据现行的房产测量规范，有遮盖不全的阳台是不能计算其建筑面积的。）然后对照着核准图纸，先对该幢房屋的外围尺寸进行丈量，再逐个楼层进行房屋内部的丈量工作。

而对房屋的每个单元的实际测量中，不需要对所有的内部尺寸进行详细地丈量，只要对整套房屋的轴线总尺寸、与相邻单元部分的尺寸、阳台的尺寸等进行测量并做好详细的记录。比较重要的一步是对照核准图实地检查房屋是否完全和图纸一致，对不一致的地方必须做出记录。

整个过程之中，不能忘记测量房屋的外墙尺寸，因为实际测量过程中是不可能量到墙体中轴线位置的，只能按净尺寸加上半墙的厚度来计算套内尺寸及面积的。而且，这样可以检查预测时外墙粉刷层的预留是否正确并做出适当的调整。

2.2针对某些特殊问题的处理方法

(1)对房屋内部上空的处理

这是一个由来已久的问题，因为没有明确的规定，不同的工作人员对不同的房屋上空部分都有自己不同的计算方法。特别是上空部分的墙体面积，甚至在很多计算建筑面积的软件中，对此的理解也不相同。

在一些计算软件中，外墙面积按层计算，没有考虑到内部是否有与外墙有关的上空部分，往往会发生重复计算外墙体面积的情况。而正确的做法是，当外墙是上空的一面支撑时，如一部分复式房屋的挑空大厅等，作为这一部分外墙，就

只能计算成是复式下层的建筑面积，而不能在计算上层面积时重复计算。

(2)对墙面粉刷层厚度的判断

在进行房屋建筑面积的预测算的时候，一般要先根据开发商提供的建筑设计说明，了解所绘制房屋的外立面材料的厚度，面砖的厚度大于涂料的厚度等等。只有这样，在房屋进行实测的时候不会因为设计没有变更而外墙体的厚度不同而导致房屋面积的误差偏大的情况。

在具体操作的时候，应该针对不同的情况对不同的处理，如玻璃幕墙的房屋不加粉刷的厚度，一般的涂料或是面砖加2-3厘米厚度，而一些特殊材料的房屋应该视具体情况加4-5厘米甚至是7厘米的厚度。

当然，在实际测量的时，应该完全依照实测的数据为准。

(3)对阳台实测尺寸的处理

对阳台的处理，往往很多同志会直接按照底版的水平投影面积进行面积测量，这样做是错误的，应该以其围护结构的外围水平投影面积为准。

对于阳台内有空调机位的问题，现行的房产测量规范中还没有明确列出。如果在规划核准图纸上空调机位与阳台有明确的分界线以及尺寸标注，那当时的预测面积肯定不会将这部分的空调机位纳入到阳台的面积里面，但是在实测的时候，实地是阳台和空调机位之间已经没有分隔栏，空调机位和阳台已经完全容为一体，实测的时候就很容易将空调机位的面积也算入到阳台面积里。由于规定没有明确这个方面，我认为在实测的时候就可以直接根据核准图纸上的分隔，来计算面积，

一般的阳台的实测尺寸和预测尺寸相比都会有所变化，这样就需要多次测量不同层次的同样类型的阳台尺寸，做完简单的平差以后按统一的尺寸进行面积计算。

3.施工单位减少预测面积与实测面积差异的措施

施工单位在施工的时候应该严格按照图纸进行施工，若出现施工现场需要施工时，与图纸发生不一致的问题，应该即使通知开发商，商榷具体的解决办法。

当建筑工程项目需要变更施工方案，变更施工图纸的时候，无论这种要求是开发单位根据以后销售方案需要提出的，还是施工单位根据实际地形，地貌或是地下水电线路等管道铺设所提出的，都应该及时与预测单位联系，告示变更的具体方案，由预测单位根据现有的变更后的图纸对该建筑工程项目进行重新测算，出具变更后的成果，重新申领变更后的销售面积。

4.房产管理部门减少预测面积与实测面积差异的措施

作为主管部门，房产管理部门应做到：

(1)转变观念，提高认识。商品房面积预测市场化后，房产管理部门从商品房销售面积预测的担当者，转变为预测市场的组织者兼裁判员，看似超脱了，其实责任更大了。不能因为由预测单位对其成果承担责任，就任其自然，而应从组织者的角度，对预测单位加强管理，引导其走向规范。

(2)加强对预测市场从业队伍的管理，建立预测队伍、预测人员和预测项目的备案登记制度。建立备案制度，测绘队伍将单位人员情况向房产管理部门登记备案，并及时将预测任务情况向房产管理部门登记备案，接受监督管理。

(3)采用先进的网络技术，将预测面积数据和图形进行网上公示，让购房人对其所购房屋的建筑面积、分摊面积等有充分的了解，真正做到明明白白买房。若预测与实测产生误差时，将公示的预测图形、面积数据与实测的图形、面积数据及

规划核准图进行比较，误差原因一目了解，购房人就容易理解接受了。

(4)建立一套完整的预测成果质量评定标准。在房屋竣工实测后，对预测成果的质量情况进行评定，将预测队伍的质量评定结果向社会公布，督促预测队伍不断提高技术水平和预测成果的质量。

(5)落实预测成果质量追究制度。对预测成果质量出现问题的测绘单位及个人，房产管理部门根据《房产测绘管理办法》进行处罚，并追究责任。

结 束 语

总而言之，减少预测面积与实测面积的差距，政府应规范房地产市场，加强预售市场透明度，统一商品房预测面积的计算规则，所有这些都关系到市场经济中的公平、公正问题。只有在政府主管部门管理到位的前提下，处理弱势群体一方的合法权益是才尽其用能得到保证的，买卖双方的权利、义务也会渐渐趋向于一致，才有利于房地产市场健康发展。

参考文献

[1]《房产测绘业务手册》.南京市房屋产权监理处及南京市房地产市场管理处出版.2006.9

[2]《置业安家》07年第1期.南京房地产协会出版.2007.1

[3]《房地产纠纷评判依据及典型案例评析全书》.王申申.中国城市出版社.2006.12.1

[4]《房地产测绘技术设计与最新操作标准规范及测绘工作质量管理法律法规实用手册》.中国知识出版社.2007.7.1

[5]《商品房交易》.许海峰.人民法院出版社 2004.6.1

[6]《中国房地产评论第6辑》.张鸿雁.东南大学出版社.2006.9.1