第1章 总 论

1.1项目背景

   永宁县望远镇是永宁县域次中心城镇，镇区建成区现状面积887.4公顷，其中镇区中心区建成区面积310.1公顷，居住人口1.65万人，是以商贸流通为辅的工商贸型中心城镇。

新规划区范围：北起银川城市南环高速公路，南至永清沟，西起良田渠，东到石中高速公路，总用地面积32.1平方公里。位于银川市南部,总面积1207平方千米，其中耕地2.53万公顷。 属银川市。辖3镇、7乡，6个居民委员会和75个村民委员会。当地人苦苦追求的目标是山清水秀，通畅透绿，打造一个最适宜投资、最适宜居住的山水园林城市，构筑一道绿色的生态屏障，实现绿色梦想，使其成为宁夏一颗璀璨的绿色明珠，是他们矢志不渝的绿色理念。

1.2项目名称

农家乐休闲中心

1.3投资单位概况

私营企业，资产500万

1.4项目提出的理由

   当地人们生活生活水平快速提高，物质方面已不在所追求的目标，更在乎的是高层次的追求，但环境因发展受到很大的破坏，无法满足人们的愿望，建立这样的项目，一方面可以满足人们的追求，另一方，可以改善当地环境。

第2章 项目概况

2.1拟建地点

永宁望远镇，靠近109国道，距离银川市20公里

2.2建设内容及人员配置

建设内容：建设休闲、娱乐、住宿为一体的农村风情休闲中心，内有别墅、垂钓中心、游泳池、养殖场、民族风情俱乐部等，员工配置40人。

2.3项目进度及总投资

本项目计划于20##年1月开始，20##年12月完成，预计建设工期12个月，经营期为14年，共计15年，总投资316.75万元.

第3章：农家乐市场分析与需求预测

3.1农家乐市场分析

3.1.1宁夏市场分析

   20##年，全区消费品零售总额达到233.3亿元，反映了人们消费能力的大幅提高。消费的趋势正从 “穿”向 “用”升级。全区各地，不管是在农村还是在城市，人们已经不仅仅追求 “吃饱穿暖”，努力提高生活质量成了很多人的目标。对于农村风情休闲的是需求是不断增强。2009预计全年消费品零售总额为328亿元，增幅在15%左右，比年初预计的13%提高2个百分点。可以推断农村风情市场的需求更旺盛，并成逐年上升趋势。

3.1.2项目地市场分析

望远镇地处宁夏河套平原中部，气候、水资源条件得天独厚，沟渠纵横、条田整齐、林带成网，他是永宁县辖镇，位于县境北部，距县府20公里，人口1.6万，距离银川市20公里，道路畅通，通讯快捷、拥有完备的基础设施，政府提供“一个窗口、一条龙、一站式、全方位”高效的真诚服务。该县经济稳步增长，城乡居民收入增长较快，居民消费能力增强。同时随着工资改革的深入，当地城乡居民人均收入大幅增加。20##年居民可支配收入达12326元，同比增长23.1%。该县农民人均纯收入达4744元，同比增长13.2%。人苦苦追求的目标是山清水秀，通畅透绿，打造一个最适宜投资、最适宜居住的山水园林城市，构筑一道绿色的生态屏障，实现绿色梦想，使其成为宁夏一颗璀璨的绿色明珠。据此分，市场需求繁荣，同时利于项目的消费需求保证。

3.2项目地休闲市场需求预测

3.2.1.项目地市场容量和潜在的市场需求

　 从上面所述，我们综合可以判断项目地的市场容量会逐年上升，市场的需求潜力大，利于休闲中心的长期经营发展。

3.2.2.项目地市场带来新的发展机遇

项目地政府规划目标：镇域20##年工农业总产值达到42亿元（年均递增20％），20##年达到110亿元（年均递增10％）；地方财政收入：近期以年均10％，远期以8％递增，20##年达到2000万元，20##年预计达到5000万元；农民人均纯收入：20##年达到6000元，20##年达到10000元；镇域总人口：近期（20##年）6万人，远期（20##年）10万人.

第4章：投资估算与资金筹措

4.1投资估算

4.1.1投资估算的编制范围

建设投资：固定资产投资275万；预备费为固定资产投资的5%；建设期利息3万及流动资金25万;土地租金:18000元/年，租期30年.

4.1.2投资估算编制依据

同类项目及项目建设相关项市场价格

4.2资金筹措与运用（详见表1）

资金需求316.5万元，其中自筹60%，银行贷款40%（120万）．贷款期5年，为固定资产长期贷款，第六年开始还贷,等额还本付息.

第5章：财务评价

5.1营业收入和税金（详见附表2、表4）

旺季的5月-10月预计收入总额为180万，淡季的11-来年的4月预计收入总额为120，年平均收入为300万

5.2折旧前营业成本费用预测（详见附表3）

（1）固定员工40人，人均工资1500元/月元，年工资共计72万

（2）水电费：2万元/月，菜、肉、酒水等原料：4万/月，

（3）维修费：0.5万元/年

（4）土地租金18000元/年

☆年总成本171.3万元－178.72万元

5.3损益估算（详见附表4、表6、表7）

5.4财务评价的基本结论

1.基本结论

    该项目税前投资回收期为3.4年，税后投资回收期为4年，不包括建设期则分别为2.4年和3年，与经营期14年比较，仅其1/4。税前财务内部收益率为42.75%，税后财务内部收益率为34.95%，自有现金流量表中FIIR高达48.17%，大于基本基准收益率10%。现金流趋势图如下：

 

2.建议

   综合上述，该项目盈利高，偿债能力很强，项目可行，值得投资。

第6章：环境和社会评价

6.1环境效益

休闲中心是建立自然生态系统，以自然景观为主体，触合区域人文、社会景观，人们

通过与自然的交往，达到了解自然，回归自然的目的。游玩在这里的人们可享受到自然生态所带来的好处，做到人与自然，和谐相处。

6.2社会效益

（1）可以解决就业问题，另外季节性临时性工作还解决数十人。

（2）带动了周围旅游景点的旅游发展。

（3）社会上会造成重大影响，提高休闲的品位

第7章：结论与建议及项目相关附件

7.1结论与建议

本项目的可行性，可以从两方面判断，一基础设施具备的程度；二是市场测算和发展前途。据前面论述，开发这一项目是可行的，并且发展前途很好，潜力很大。

投资方面，已制定详细的计划，并规划好的资金的来源和筹资渠道，同时还在税收、土地使用等方面有优惠政策。综合各方面，项目可行。

7.2项目相关附件

表1                投 资 总 额 与 资 金 筹 措 表                单位：万元

表2  营 业 收 入 和 税 金 及 附 加 估 算 表  单位：万元

       

表 3              总  成  本  估  算  表               单 位：万 元

表4                  利    润    表             单位：万元

表5          借款还本付息计算表           单位：万元

表6           现金流量表（全部投资）            单位：万元

表7            现金流量表（自有资金）            单位：万元

第二篇：农家乐项目可行性研究报告222

目 录

第一章 总 论...................................... 1

一、项目概况........................................ 1

二、建设单位概况 .................................... 2

三、综合评价........................................ 3

第二章 项目建设背景及必要性 .......................... 3

一、项目背景........................................ 3

二、经济发展背景 .................................... 5

三、项目建设的必要性 ................................ 7

第三章 市场供求分析及预测 ........................... 8

一、发展前景分析 .................................... 8

二、市场需求预测 ................................... 10

三、发展建议....................................... 11

第四章 项目建设条件及地点选择 ....................... 13

一、建设地点....................................... 13

二、建设条件....................................... 13

第五章 项目生产规模及建设方案 ....................... 18

一、项目建设规模和期限 ............................. 18

二、总体设计方案 ................................... 18

三、外部配套条件 ................................... 18 四、项目建设规划设计方案. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21

第六章 环境保护及评价影响 .......................... 18 1

一、生态环境影响评估 ............................... 18

二、防治措施与综合利用 ............................. 19

三、影响评价....................................... 20

第七章 项目组织与管理 .............................. 21

一、组织管理机构 ................................... 21

二、劳动定员和人员管理 ............................. 21

三、项目运作模式 ................................... 22

第八章 消防、节能、劳动保护和安全卫生 ................ 22

一、消防 .......................................... 23

二、节能 .......................................... 23

三、劳动保护和安全卫生 ............................. 24

第九章 建设周期和工程进度安排 ....................... 25

一、项目建设期限 ................................... 25

二、项目的实施年度计划 ............................. 25

第十章 投资估算与资金筹措 .......................... 26

一、固定资产投资估算 ............................... 26

二、新增固定资产投资估算说明 ........................ 26

三、新增固定资产资金来源与筹措 ...................... 26

四、流动资金估算及资金来源 ......................... 26 第十一章 财务评价 ........................... 26

一、项目盈利能力 ................................... 39

二、经济效益与社会效益分析 ......................... 26 2

第十二章 风险分析 ................................. 27

一、盈亏平衡分析 ................................... 27

二、敏感性分析 ..................................... 27

三、其他可预见风险分析 ............................. 28

第十三章 结论与建议..................................... 43 3

第一章 总 论

一、项目概况

（一）项目名称：日月山庄

（二）项目建设单位：贵州清酒集团日月国际大酒店有限责

任公司

（三）项目建设地点：镇远县铁溪景区

（四）项目法人：文义长

（五）项目负责人：徐世州

（六）建设内容、规模及建设期

1．建设内容

本项目建设内容：建设一个接待高端游客的高端农庄。

2．建设期:1年

3．建设规模

规划面积30亩。

（七）项目建设依据

1.国家发展和改革委员会投资?2006?1325号文件，“建标?2000?205号；

2．国家发展改革委员会《投资项目可行性研究报告指南》（试用版）；

3．国家发展改革委员会、建设部《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

4．国家和地方有关规程、规范、政策及条例等；

1

5．《贵州省黔东南州城市总体规划》

6．建设单位提供的其它有关资料及数据。

（八）项目定位

由于当地的农家乐卫生条件差，接待能力差，所以本项目旨在建设一处具有高端农庄餐饮住宿服务中心。该服务中心的定位主要是凭借良好的区位优势和周边宜人的风景和特色餐饮发展休闲餐饮业，主要接待外来的一些自驾游的游客和高端游客。

（九）投资总额及资金来源

本项目根据设计要求，估算总投资2500万元，其中固定资产投资2000万元，其中铺底流动资金500万元，资金全部为企业自筹。

二、建设单位概况

日月国际大酒店是贵州青酒集团投资的一家五星级旅游会议型酒店，并融合“绿色酒店”环保特色时尚，酒店占地面积22700平方米，并于20xx年3月开始营业。酒店座落于中国历史文化名城---镇远县，距离镇远火车站及汽车站只需两分钟车程。交通便利、设备齐全，随时为您提供最优质、最贴心的服务，是您旅游度假及商务会议的首选。

公司采用“集中决策，分散经营”的组织管理模式，执行董事会领导下的总经理责任制。公司在总经理的带领下，重信誉、守合同、保质量、求发展，走质量效益型的发展道路。公司奉行与员工共荣，与合作者共荣，与竞争者共荣，与社会共荣的理念，全面提升现代企业制度、企业文化、科技实力和精神文明创建水 2

平，树立品牌形象。公司全体员工向社会承诺，在黔东南州镇远县打造特色精品农家乐。

三、综合评价

高端农庄是新兴的旅游休闲形式，是农民向城市现代人提供的一种回归自然从而获得放松身心、愉悦精神的休闲旅游方式。一般来说，农家乐的业主利用当地的农产品进行加工，满足客人的需要，成本较低，因此消费就不高了。而且农家乐周围一般都是美丽的自然或田园风光，可以舒缓现代人的紧崩的思绪，因此受到很多城市年轻人的热烈欢迎。

本项目符合黔东南州的行业规范，与具备良好的基础，加之州政府高度重视，为本项目的实施创造了良好的条件。通过对本项目的可行性研究分析，认为总体设计方案规模适宜，结构合理，生产方案实用性和操作性较强，组织管理措施得当，示范带动作用大，市场前景看好，项目本身具有较好的生态、社会、经济效益。

第二章 项目建设背景及必要性

一、项目背景

“农家乐”旅游的雏形来自于国内外的乡村旅游，并将国内 3

特有的乡村景观、民风民俗等融为一体，因而具有鲜明的乡土烙印。同时，它也是人们旅游需求多样化、闲暇时间不断增多、生活水平逐渐提高和“文明病”、“城市病”加剧的必然产物，是旅游产品从观光层次向较高的度假休闲层次转化的典型例子。

乡村旅游在国外已有30多年的历史，开展得比较成功的是在一些部分欧美发达国家。20世纪60年代初，当时的旅游大国西班牙把乡村的城堡进行一定的装修改造成为饭店，用以留宿过往客人，这种饭店称为“帕莱多国营客栈”；同时，把大农场、庄园进行规划建设，提供徒步旅游、骑马、滑翔、登山、漂流、参加农事活动等项目，从而开创了世界乡村旅游的先河。以后，乡村旅游在美国、法国、波兰、日本等国家得到倡导和大力发展。19xx年，美国农村客栈总收入为40亿美元。19xx年，美国有1800万人前往乡村、农场度假，仅在美国东部便有1500个观光农场，在西部还有为数众多的专门用于旅游的牧场。目前，法国有1.6万多户农家建立了家庭旅馆，推出农庄旅游,全国33％的游人选择了乡村度假，乡村旅游每年接待游客200万,能给农民带来700亿法郎的收入，相当于全国旅游收入的1／4。在欧美国家，乡村旅游已具有相当规模，并已走上了规范化发展的轨道，显示出极强的生命力和巨大的发展潜力。

国内，真正意义上的乡村旅游始于20世纪80年代，它在特殊的旅游扶贫政策指导下应运而生，但由于起步较晚，目前尚处 4

于初期阶段。目前我国各地的乡村旅游开发均向观光、考察、学习、参与、康体、休闲、度假、娱乐于一体的综合型方向发展，其中国内游客参加率和重游率最高的乡村旅游项目是：以“住农家屋、吃农家饭、干农家活、享农家乐”为内容的民俗风情旅游；以收获各种农产品为主要内容的务农采摘旅游；以民间传统节庆活动为内容的乡村节庆旅游。由此可见，农家乐旅游是乡村旅游的一种形式，它是传统农业与旅游业相结合而产生的一种新兴的旅游项目。随着近年来六安市经济社会的快速发展，人们生活节奏日益加快，日新月异的城市文化生活已远远不能满足人们的需求，为追求特色的民族文化、生态环境、经济社会文化、历史文化融为一体的实体空间，以及返璞归真的、田园文化气息的原生态环境，农家乐已迅速的步入现代社会空间中来。

二、经济发展背景

深冬的镇远古城，广场、河滨道、石屏山上，人们在享受冬日阳光，悠然自得。在黔东经济开发区，车水马龙、机声隆隆，一派生产繁忙景象。20xx年，镇远县以工业强县、文化旅游兴县为主战略，以改革的魄力，实现经济增速25%，推动发展实现新跨越。

“我们要以更大的决心、勇气和智慧，强力推进各项改革和对外开放”，这是县委书记刘建新多次在会议上强调。结合镇远发展 5

面临的机遇、困难和挑战，县委县政府始终以与时俱进的精神状态，以改革的勇气和魄力，积极谋划远期和近期发展举措。

围绕推进矿产资源配置体制、国有企业、行政管理体制、县域经济、投资体制、财税体制、农村金融、事业单位分类、科技文化体制、医药卫生体制等方面的改革，研究制定了《中共镇远委镇远县人民政府关于深化经济体制改革的意见》，提出了要依靠贵州黔东省级经济开发区政策，千方百计突破资金难、用地难、审批难等瓶颈问题，切实加快园区建设，把园区作为对外开放的载体，聚集生产要素，形成产业集群，增强发展能力。围绕推进开放，县委出台了《关于加快农业产业化的实施意见》、《关于加快推进蓝莓产业发展的实施意见》、《招商引资优惠政策和奖励办法》、《关于加快发展文化旅游产业实施三年打造推出镇远的意见》、《关于实施工业强县的实施意见》、《关于大力发展非公有制经济的意见》、《镇远县关于加强和规范涉农资金监管的实施意见》、《镇远县部门单位工作评估办法和工作约谈制度》、《镇远县领导干部廉政承诺制度》、《镇远县领导干部任前廉政谈话制度》和《镇远县党员干部廉政教育制度》，组织实施行政区划调整工作，推进江古、金堡乡改镇工作等重大举措。 通过改革，全县突破了发展瓶颈、改善了民生，经济发展呈现出“高位运行、正常趋好、后劲增强”的良好态势，经济社会 6

加速发展的动力增强、源头通畅，确定20xx年全县经济增长保持在25%以上，生产总值达47.5亿元。

三、项目建设的必要性

近年来镇远县经济取得了长足发展，人口持续增长，城市化进程明显加快。经济发展的加快带动了粮食、能源、水资源、旅游休闲需求量持续增加。随着城市的发展,都市的快节奏生活使人们远离了原始的自然农家生活。为了能让快节奏的都市生活有所缓解，为了能让在都市生活的居民了解农民的含义、劳动的艰辛和劳动的意义，农家乐餐饮不断兴起。

农家乐的出现不但让都市的人们体验到了快乐之所在，了解农家知识之精髓，并且也推进了农村产业结构调整，实现农民增收致富，为促进农村精神文明建设做出了贡献。除此之外，还丰富了村民的文化生活，促进了农民生产的积极性，活跃乡村经济，挖掘出了当地的农村文化蕴涵、风俗特色、餐饮独特风味等。农家乐旅游它是良好的生态环境、独特的田园景观、传统农业文明和现代农业科学技术相互交融、互为依托、丰富多彩、内涵深厚的一种特殊的旅游形式，通过营造独特的田园生态环境氛围，挖掘深厚的传统乡村民俗文化内涵，融入现代农业科学技术的现代农业观光旅游，同时也提高了农民的收入。更为六安市的农业特色产品的特殊性——无公害绿色农产品做了扩大销售市场的前景做了准备。农家乐的进入使当地农户增加了生产农产品的积极 7

性，将客户直接带到农家，让农民实实在在的感受到农产品的销售前景，再也不必担心完好的农产品因为无法销售而只能放在家中腐烂，再也不必担心客源问题，农家乐的客源带动直接增加了农户的收入。同时农家乐在不需政府、村民投入一分钱，不占用国家土地资源，不破坏生态环境，不占用农田的基础下既解决了农民的困难，又把新农村的项目搞起来了，增加了农民的收入，还改善了环境，这是一个互利双赢的成果。

第三章 市场供求分析及预测

一、发展前景分析

近年来，镇远县经济快速发展，综合财力迅速增强，地区间、民间的政治、经济、文化交往活动日益频繁，客观上促进了当地餐饮、旅游业快速发展。截止20xx年底，全县实现经济增速25%。项目所在地镇远县铁溪景区旅游资源得天独厚，资源类型多、功能全，组合优良。内涵丰富，无论从总量、丰度、可持续利用等方面来看，都称得上是优势资源。项目所在地铁溪景区原始纯朴的自然环境，粗犷独特的自然景观，风格迥异的民族风情，符合旅游求新、求异、求知的需求趋势，具有很强吸引力和市场竞争力，发展旅游业潜力大。

文学名著《儒林外史》总共有50回，却用了3回的篇幅描写 8

镇远。在第四十三回，吴敬梓写道了“龙神嫁妹”之地--铁溪。以翁仲河的溶洞奇、龙池水的宝蓝和深不可测，以及郁苍幽深的森林和峡谷令人神往。铁溪的名山胜水早在五百年前就吸引了众多南来北往的游人。

许多名人雅士曾到此游览逗留，行走在龙塘河上游，越逼近龙池，神秘感就越强， 这里随时随地都是静悄 俏的，静得让人想屏住呼吸，唯恐惊走灵气。来到龙塘河

铁溪景区

尽头，横河趟水而过，登上对岸的竹林，穿行30多米，眼前豁然一片蓝光，只见一汪池水，面积约150平方米，一个篮球场大小，水平如镜，呈宝蓝色，深不可测。池边有高不见顶、刀劈斧削的悬崖三面环绕，悬崖上长满高大乔木，遮天蔽日，这就是令人向往的龙池。龙池的深度，至今尚未作过科学的测量，仍然是个“谜”。蓝蓝的龙池水，一流入龙塘河床，就变成了洁白的“玉液”，据说即使春夏之季，连日暴雨，甚至于山洪暴发，龙塘河水倒灌入龙池（龙池的水平面高于龙塘河河床），龙池的水 依然是蓝色。

9

在旅游、餐饮市场潜力巨大的背景下，建设一座农家乐餐饮服务中心可以说具有非常前瞻的发展前景。农家乐可以为当地农村的自然资源得到合理的开发利用做出了贡献，实现农村资源的持续发展。农家乐的出现让当地农民积极地投入到规范化生产无公害特色农产品中，为农家乐活动奠定了坚实的基础。发展农家乐餐饮服务中心的最终目的是把企业的一部分资金，共同来建设社会主义新农村。让农民看到实惠，积极加强农民对农业生产的积极性，转移农村富余劳动力、促进农业结构调整、农业产业链延伸、新型产业的发展。把它概括起来理论上分析，就是农家乐的上层经营，它以农户为基础，通过合作社的参与、市场发掘、客源组织等，把农家乐提高到另一个水平。通过经营农家乐，城市文明引入进了农村，农民也自觉地提高学习积极性，提升自己文化素质，同时城市的居民们也了解到了农民、农村、农业等的基本理念，而这就是农家乐的意义所在。

二、市场需求预测

随着我国国民经济不断发展，城乡居民收入和生活质量的不断提高，以及人们对健康食品的需求日益迫切，生态农产品需求量将逐步增大。同时人们的生活方式将更加丰富多彩和多元化。在物质生活得到满足后，人们更多地追求精神生活的充实。崇尚自然、保护环境、追求原生态的物质和精神产品的理念将成为未来公众的核心价值取向。在人民生活条件快速提高的今天，发展 10

农家乐餐饮可以说应和了区域经济多元发展的潮流。

项目建成投产后，我们会在农庄周围种植一些果树，种植一些蔬菜，可以让游客饭后采摘，让游客有一种身临其境，重返田园感觉。在吃绿色农家饭、住质朴的农家炕的同时，达到放松身心、陶冶情操的目的，在创造经济效益的同时，创造社会效益，使身处快节奏的都市生活的人们体验农事、休闲放松，向社会公众展示生态文明建设和循环经济的科学原理、运作过程和人与自然和谐相处的崇高境界，满足游客在观光休闲中得到科学技术普及的渴望。随着镇远县打造国内一流的“农业生态旅游示范区”战略目标的逐步实施，将会吸引越来越多游客，发展前景十分广阔。

三、发展建议

农家乐虽是一个新兴的朝阳产业，但总体上还是一个尚未规范、管理滞后的市场。应加强进行监管和规范，促进市场的稳定、有序和健康发展。

1.组织推动。包括借助周边景区推动，以重点旅游景区为核心，带动、辐射和吸收周边乡村的农民参与旅游的接待和服务。

2.政府推动。由政府主导进行乡村旅游的规划设计，投入资金，开发核心景区景点，吸收社会资金投入，鼓励和引导农民参与旅游接待服务。

11

3.公司推动。即“公司+农户”的经营方式，出台优惠政策，引进有经济实力和市场经营能力的企业，改善基础设施建设和环境，指导、组织农民开展地方风情、渔耕文化、农耕文化等旅游活动。

4.精心规划，强化监管。注重整体性和连续性，充分考虑地方的自然风貌及特点和文化特性。同时监管好每一个乡村旅游、农家乐等的细枝末节，强化对旅游从业人员和乡村旅游集体的培训、教育，提高其服务素质和水平，提升服务品牌和形象。

5.突出特点和自身优势。比如突出乡村的地域风情、传统文化优势，挖掘古村、古镇、古迹、典故等文化内涵；突出体现地域特点，在建筑、饮食、生活、农耕乃至旅游活动的设计等方面，尽可能地体现出地域风情、风貌、生活习俗等特色。同时，还要着重考虑突出绿色、环保、休闲、娱乐等特点。

第四章 项目建设条件及地点选择

一、建设地点

镇远县铁溪景区。

二、建设条件

(一)地理位置

镇远县位于贵州省东部，地处湘黔两省的怀化、铜仁和黔东南三地区五县接壤交汇之处，其中少数民族占48%。镇远交通便利，区位优越，湘黔铁路、株六复线、320国道、沪瑞高速公路穿境 12

而过，距铜仁、湖南芷江和贵阳飞机场分别为90公里、170公里、270公里。全县总面积1878平方公里，辖12个乡（镇）110个行政村、5个社区和4个居委会，总人口25.9万人，其中苗、侗、土家等22个少数民族 9.9万人，占总人口的38.22%。

本项目位于镇远县铁溪景区6公里处，风景秀丽，使人有种置身世外桃源的感觉。令游客流连忘返。该项目距霍邱县6公里。

(二)气候特征

镇远县属中亚热带湿润气候区，年平均气温16.6℃，无霜期292天，1057毫米，全年1200小时，四季分明，气候宜人

(三)水资源

镇远县舞阳镇境内的主要河流有舞阳河，直注洞庭湖，流入长江水力资源十分丰富

(四)交通区位 舞阳镇境内公路、铁路纵横交错，湘黔铁路、株六复线穿境而过，全镇12个村有12个村有通村公路，通公路的组达全镇的65%。目前正在新建的凯里至玉屏高速公路的两个接口处与舞阳镇仅距40公里左右。

（五）邮电通信

经过多年的建设，在邮政、电信机构增设，交换容量、网点的增扩、传输网络的优化，用户接入网络的完善，通信的覆盖增 13

容、补点等方面有了较大的突破。网通、移动、联通、铁通几大信息网络覆盖全境。境区通讯已与全国和部分国家联网，通讯条件十分优越。

（六）经济社会发展 20xx年全县生产总值完成19.01亿元，增长11.4%；财政总收入完成2.5亿元，增长19%；社会消费品零售总额完成4.9亿元，增长23.7%；城镇居民人均可支配收入达9260元，增长7.6%；农民人均纯收入2770元，增长6.7%。

全年组织申报项目15个，申报资金951万元，落实到位资金607万元。青酒集团积极推进万吨技改投资项目，东立水泥厂即将投产；电冶企业整合重组，改造升级。预计全县规模以上工业企业完成工业总产值17.9亿元，同比增长36%；完成增加值5.06亿元，同比增长28.2%。二是狠抓以旅游业为龙头的第三产业发展。深入实施“文化旅游兴县”战略，加强古城保护和景区建设。今年全县共接待游客108.5万人次，同比增长38.2%；旅游综合收入26040万元，同比增长44.7%。预计完成第三产业生产总值6.32亿元，同比增长15.1%。

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第五章 项目生产规模及建设方案

一、项目建设规模和期限

（一）项目建设规模

规划面积30亩，建一个接待高端游客和自驾游的高端农庄。其中包含15个左右床位。

（二）建设期限

本项目建设期限为1年。完成可行性研究报告的编制、项目论证、申请立项、项目审批、土建及安装工程、设备购置安装调试，1年后项目实施运行。

二、总体设计方案

（一）建设方案

当前主流的农家乐主要设计理念有：农家园林型；花果观赏型；景区旅舍型；花园客栈型。

本项目将采用高端农庄型，把农业生产组织转变成为旅游企业，把农业用地通过绿化美化，使之成为园林式建筑，以功能齐全的配套设施，使之成为在档次上高于“农家乐”的一座高端农庄。日月山庄的建成将向现代化时代谱写光彩的一笔。

(二)经营方案

服务人性化。勤劳简朴、热情好客是中华民族的传统美德，特别是远离市场竞争的乡村，村民大多心地善良、淳朴憨厚。但 15

是由于农家住户服务人员较少，一旦忙起来，客人的要求不能够及时满足或者先满足了那些无关紧要的要求，就会给客人不好的印象。其实，农家乐的服务人员不能一味迁就客人而勉强为难自己，而要学会合理拒绝客人，尤其是在现有条件下很难满足的要求。同时在客人用餐时，服务人员不能远离，要及时为客人提供服务。

器具统一化。与居家自用不同，游客用餐讲究的是协调与舒适。但许多农家乐餐馆使用餐桌、餐椅、餐具并不统一，往往在一家可以看见颜色式样各异的桌子和椅子，一个餐桌上可以看到大大小小的盘子、高高低低的碗，塑料的、搪瓷的、铁质的一起上，给人以不整洁之感。因此，农家餐需要根据自己的接待能力配备相应数量的餐具和器皿，如果使用具有地方特色的餐具效果会更好。

卫生安全化。“农家乐”的厨房制作车间生菜与熟菜分开放置，饮用水源和清洁水分开，面粉、米、油、调料等储藏间也要防潮、防鼠、防霉变，同时仓库要禁止外人出入。

自然的家庭氛围，质朴的生活方式，文明的休闲内容，是农家乐吸引城里人的特色。“农家乐”要吸引客人，用餐环境必须干净整洁，最好是有专门的餐厅，条件不好的也可以将自家庭院开辟出来，但庭院用作餐厅需要做好灭蝇、灭蚊、防尘、防风沙。 16

菜肴本土化。都市人吃惯了山珍海味，到乡村旅游多为寻求绿色自然。因此农家餐馆并不是越高档越好、菜的品种并不是越贵越好。“农家乐”的菜肴应以民间菜和农家菜为主，一定要突出自己民间、农家的特色，并且要在此基础上有所发展和创新。“农家乐”的菜肴要立足农村，就地取材，尽量采用农家特有的、城里难以见到的烹饪原料。除了农村特有的土鸡、土鸭、老腊肉以及各种时令鲜蔬外，还应广泛采用各种当地土特产。

要根据不同的消费对象和消费者的不同需求安排菜肴。来

“农家乐”消费的人各种各样；消费者也有各种各样的情况等等。因此，“农家乐”菜肴就应当根据不同的消费对象，并针对消费者的不同情况，灵活变化、合理安排。

质量标准化。农家餐馆的菜单要相对稳定，同一时期的招牌菜和特色菜出品量要大小多少都差不多，同一道菜不能今天用盘子装，明天用大碗装，同时口味也要尽量统一。农家餐馆要体现经济实惠意识。工薪阶层是游客的主力军，经济实惠、物美价廉是大多数游客消费的常规心理。因此，农家餐馆要多利用本地优势，多用自种的瓜果蔬菜，降低单位菜品的价格，从而让惠于游客，也给农家餐馆带来更多的客源。

高端农庄餐饮经营除了要在以上几个方面下功夫以外，还应该进一步提高自己的烹饪技艺，同时在条件允许的情况下，也需要对自己的菜肴进行适当的文化包装。只有这样，才能使高端农 17

庄的经营迈上一个新台阶，最终将高端农庄办成人人喜爱的休闲度假好去处。

三、外部配套条件

该项目外部配套条件良好，项目区域外水、电、暖、讯、生活设施等已经建设完成并投入使用，交通十分便捷。

四、项目建设规划设计方案

该项目正上报黔东南州政府及有关单位审批，待国土局颁发建设用地规划许可证及土地证后进行规划设计。

第六章 环境保护及评价影响

一、生态环境影响评估

（一）环境保护

项目的环境保护包括两个方面，一方面是生产活动不影响周围环境的正常生活和生产条件，另一方面周围居民的生活和生产活动也不应威胁到项目区的清洁和生物安全。建设时要考虑内外自然环境不被生产垃圾污染，维持一个可持续生产的资源环境，必须认真做好项目区及周围环境保护工作，尽可能保持原有环境卫生不被破坏，争取得到改善和提高。

（二）对环境质量的影响

1．施工期和生产运营期产生的污染

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项目施工建设时，产生的大气污染物主要是运输车辆、施工机械等产生的扬尘以及车辆产生的尾气，产生的废水主要为建筑废水和施工工人生活污水，主要噪声源为施工机械及运输车辆，固体废弃物主要是建筑垃圾和施工人员的生活垃圾。

2．项目生产运营期产生的污染

项目生产运营期，产生的污染主要为工作人员产生的生活垃圾。主要噪声源为加工机械的噪音。

二、防治措施与综合利用

（一）环保设计采用的标准

1．《工业企业设计卫生标准》 II级 GB8979-88。

2．《工业企业厂界噪声标准》 II级 GB12348-90。

3．《建筑施工场界噪声限制》 GB12523-90。

4．其他国家有关规定。

（二）综合利用与治理方案

1．施工期措施

在项目建设过程涉及的土建施工过程中必须加强对施工场地进行严格管理，防治水土流失。施工产生的弃土要及时外运，防止风天被吹走；建筑材料，尤其是水泥、细沙的堆放要设防雨棚盖。施工期固体废弃物中的生活垃圾集中堆放后统一处理，建筑垃圾应及时清运处理。

施工期施工机械和运输车辆产生的噪声、扬尘和尾气采取以 19

下措施：严禁夜间施工；限制使用老、旧等噪声大、尾气排放多的机械和车辆；运输车辆限载、限速、加盖，防止沙石散落等；对施工机械和车辆定期检修，防止车辆漏油，污染环境。

2．生产运营期措施

对于生产过程中产生的废渣和生活垃圾要统一堆放，要及时、统一运走，并严格按照国家的有关规定进行处理。

三、影响评价

本项目在设计初期就根据国家有关环保政策和法规考察了相关旅游景区农家乐在环保和节能上存在的问题。本项目的设计既考虑生产，又要考虑环境+保护和节能，从设计开始就考虑到建立各个环节和生活所排放垃圾的处理体系。在建设期和生产期，将严格按照国际环保规划进行。因此不会对周围环境造成污染，项目是可行的。

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第七章 项目组织与管理

一、组织管理机构

本项目由贵州清酒集团日月国际大酒店有限责任公司

组织实施。项目启动后，按照项目建设的宗旨和目标来逐步实施。为了达到预期目标，要按照实际工作需要设置管理机构。

本项目设立董事会、监事会和总经理，实行董事会领导下的总经理负责制。董事会是项目建设的最高决策机构，对项目建设实行全面领导。由项目总经理负责具体的施工建设及日常管理工作。

二、劳动定员和人员管理

（一）劳动定员

本项目劳动定员150人，其中，管理人员10人、技术人员5人、其他135人。主管人员主要由公司管理人员担任，其他人员对外招聘。

（二）人员素质

专业技术人员招聘的办法是通过考核、大幅度试用等措施，具有本行业工作经验和懂技术的优秀人才吸引到本项目中来，并通过灵活的用人机制，从优的工薪待遇，增强企业对人才的吸引力，对特殊人才实行特殊待遇。对一般的工人从当地的剩余劳动力中进行招聘。

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（三）人员培训

１．所有管理人员上岗前必须全部进行技术培训，基本熟悉管理模式，熟练掌握本职工作技术操作规程，了解自己所在岗位技术新动向，为上岗后开展技术创新奠定基础。

２．通过发放专业书籍及专业资料鼓励自学，通过知识竞赛和劳动技能竞争来提高从业人员的种植、加工、管理、技术水平。

３．通过请进来传授，派出去求学的办法交流本行业新技术、新成果，掌握行业新动向，建设一支高效、精干、专业的项目服务队伍。

三、项目运作模式

公司作为本项目的建设主体承担经营性项目的投资、建设和运营，并广开渠道吸引当地农户参与建设。在项目建成后，按照市场机制进行商业化运作，通过利益共享、风险共担，最大限度地调动各方面的积极性，实现经济效益和社会效益的最大化。

第八章 消防、节能、劳动保护和安全卫生

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贵州清酒集团日月国际大酒店有限责任公司负责对

所有招聘的劳动员工进行劳动保护与安全生产培训，购置必要的消防器材。公司将定期发放劳保用品，定期对员工进行体检，严格按照卫生部门和消防部门的要求组织生产。

一、消防

（一）设计依据

1．国发[1984]69号文《中华人民共和国消防条例实施细则》

2．《建筑设计防火规范》 GBJ16-87

3．《消防手册》

4．《工程设计防火规范》 GBJ39-90

5．《建筑设计灭火器配置设计规范》

6．《消防技术标准规范》汇编

（二）主要防火措施

本项目在建筑物均按国家规范设计了相应的消防措施，达到了国家的有关规定。

二、节能

根据国家和自治区有关能源综合利用及《节约能源暂行条例》等文件的规定，编制本可行性研究报告的节能措施。

（一）供电节能措施

该项目使用的设备设施均采用高效节能产品，调频变速装置 23

和高效节能照明电器，低压变电采用电容器自动补偿。

（二）其他节能措施

加强设备管理，注意节约能源，节约用电，采用节能灯具、声控灯具。节约用水，选用节水阀门，禁止使用螺旋升降式铸铁水龙头，防止跑冒滴漏。

三、劳动保护和安全卫生

本项目的劳动保护设计根据国家劳动部关于《生产性建设工程职工安全卫生监察的暂行规定》，国劳字（1998）48号文规定。

在项目选用的机器、设备在运转部分要安装保护装置。

在工艺设计中，应保证设备布局合理，设置安全通道，安全疏散门等。

建立劳动安全制度，设置专门安全检查机构，定期进行安全检查。

为了创造一个良好的工作环境，项目要制定环境卫生标准。环境卫生除设专职人员负责外，应划分卫生责任区，定期清理。 对人员进行全员安全培训。

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第九章 建设周期和工程进度安排

一、项目建设期限

本项目建设期限为1年。完成可行性研究报告的编制、项目论证、申请立项、项目审批、土建及安装工程、设备购置安装调试，第三年项目满负荷运行。

二、项目的实施年度计划

项目审批后前1个月，完成工程设计；

项目审批后2-6个月，土地平整；

项目审批后6-23个月，完成项目工程的全部土建工程施工及全部装饰装修工程，并同时完成内部人员培训工作；

项目审批后23-24个月，组织项目工程竣工验收并投入使用 达产期阶段：本项目计算期10年，建设期为2年，生产期为8年。第2年达产80%，2年以后达到100%。

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第十章 投资估算与资金筹措

一、固定资产投资估算

本项目根据项目的设计要求，估算总投资2500万元，其中新增固定资产投资2000万元，铺底流动资金500万元。

二、新增固定资产投资估算说明

1．运安费：设备运输、安装费均按设备直接费的3%计算。

2．基本预备费按建筑费、设备费、其它工程费之和的5%计算。

三、新增固定资产资金来源与筹措

本项目固定资产投资2500万元，全部由企业自筹资金解决。

四、流动资金估算及资金来源

本项目流动资金总额为500万元，其中铺底流动资金30%为150万元，由企业自筹资金解决。

第十一章 财务评价

效益分析

（一）经济效益：按照游人预测，以人均消费300元计，20xx年全年可创造综合收入7170万元；到20xx年以人均消费500元计，全年可创造综合收入37200万元。

（二）社会效益：通过铁溪景区的开发建设，可为当地居民直接和间接提供就业岗位。随着风景旅游业的发展，将带动地方经济的发 26

展。

（三）环境效益：保护培育植被，改善自然环境及人居环境，促进人与自然协调发展，必将带来巨大的环境效益。

。

第十二章 风险分析

一、盈亏平衡分析

本项目的盈亏平衡点(生产能力利用率)为23.80%，即销售收入达到183.11万元时，处于盈亏平衡状态，说明项目的成本较低，盈利情况良好。

二、敏感性分析

本报告分别对固定资产投资、销售收入、经营成本的变化进行敏感性分析。

表10-1 敏感性分析表

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从上表中可以看出，当这几种因素变化10％时，项目的税前内部收益率仍在20％以上，说明项目具有较强的抗风险能力。

三、其他可预见风险分析 （一）灾害性气候风险

项目区的气温可以满足植物的生长需要。但是考虑到项目区夏季干旱、春秋低温天气普遍的气候特点，可能会发生旱灾、低温和霜冻等自然灾害。以上自然灾害可以通过选择气候适应性强的品种、营造防护林等措施进行预防。同时，要加强管理人员平时对天气预报的了解，并且要求严守岗位职责，避免自然灾害造成损失。

（二）市场风险

目前，乡村旅游业市场发展空间十分巨大，这为本项目的建设提供了良好的发展空间，但同时也存在市场风险。如果政府不建立完善的市场准入制度，一些不符合相关标准的生产者跟着一哄而上易造成生产波动，会出现供过于求的局面。为了避免类似风险的出现，项目建设时，就将项目建设标准定位为无污染、绿色环保的原生态农家乐，使在同类企业中具有足够的竞争力。

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（三）技术风险

由于本项目的现代化程度比较高，对从事相关技术人员的科技素质要求较高。科学的技术不能正确运用会导致本项目蒙受损失。可主要通过不定期地对管理人员、工作人员进行相关技术培训来提高员工整体的技术.

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第十三章 结论与建议

1.在全面分析市场、准确经营定位、提高服务水平的前提下，项目建成后将具有可观的经济效益和社会效益。项目的社会效益主要表现在：首先，为霍邱县旅游经济增加了亮点，提高了城镇形象；其次，增加了国家和霍邱县的税收；第三，可为社会提供工作岗位，帮助政府分忧解难；第四，为满足随着经济发展而逐渐增长的市场需求做贡献。

在产生社会效益的同时，投资方也将伴随着项目的开发建设而赢得一定的经济效益：一是可以通过经济获得利润，逐步收回投资；二是该项目地处霍邱县马店镇，可带动当地一批相关联产业；三是该项目的建成必将推进霍邱县旅游业经营水平、服务水平及总体经济效益的逐步提高。

2.项目风险大小投资决定于论证是否科学、建设期间以及运营过程中不可预知因素的多寡与解决的难易程度等。因此，坚持经营特色、较为满意的旅游生态项目。从敏感性分析也可以看出提高营业收入的重要性。

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