北京高级百货商场调研报告

�牐燬OGO:

�牐犠芴甯芯醣竟莺托鹿荻急冉闲隆⒋螅�但是做的并不是很细、很精，拥有二十五个化妆品品牌包括安娜苏和资生堂等，但是玉兰油这样的牌子也有觉得档次有点混乱，和二十个鞋的牌子，以及十四个珠宝有施华洛士奇和谢瑞麟，但是周大生等一些档次中等的牌子。箱包中也有米奇这样的中低档的牌子，可能是卖场面积太大，招商的失败，导致整体品牌混乱。

�牐犆趴诘奶嵝压丝头绱笄遄吲悦诺囊桓雠谱佣蓟�了，而且整个卖场找不到顾客休息的地方。

�牐犚堤�：营业面积达8万多平方米，是北京市目前单店面积最大的集购物、饮食游、休闲于一体，以青春、时尚、精品为风格的百货商场。

�牐犅ゲ悴季郑悍直竟荨⑿鹿荩�总面积8.4万平方米。

�牐� 本馆

�牐燘2F、3F 停车场；

�牐燘1F 超市；

�牐�1F 国际名品店、珠宝、化妆品、钟表、女鞋、皮具；

�牐�2F 职业女装、淑女装、内衣、咖啡厅；

�牐�3F 青春时尚、运动休闲服饰；

�牐�4F 绅士名品及服装；

�牐�5F儿童、IT、体育用品；

�牐�6F 品质家居、特卖；

�牐� 新馆

�牐燘3F 停车场；

�牐燘2F 宠物旅馆、停车场；

�牐燘1F 居家饰品、时尚大道；

�牐�1F 国际名品、珠宝配饰、名表；

�牐�2F 时尚个性女装、皮鞋皮件；

�牐�3F 仕女淑女装、美容美发、内衣饰品；

�牐�4F 绅士便装、休闲高尔夫；

�牐�5F、 6F 餐饮；

�牐牶旯鄢铝校罕竟菔浅�开式销售，新馆是店中店。

�牐牭鼻坝�销活动：部分服装类满100返60礼券，满千元加返100。

�牐犔厣�服务项目设施：顾客诉愿室、信贷消费卡（与中国银行联手实施一年内无息分期付款购买方式）、烹饪教室、多功能厅（健身休闲运动场所）、婴儿护理室、残障卫生间、公共服务站（办理水费/煤气费的缴费，并可对市政一卡通进行充值）、阳光推广区（没有限制的空间，让真实的你在阳光下自由伸展）、闲趣雅座（免费）。

�牐牽筒悖�客流：本馆---中高档，客流较大，适合大多数人消费； �牐犘鹿�---高档，有较多大品牌，客流较小，适合高消费人群。

�牐犕嘶换酰嚎头�不设此职能，由楼层、品牌自行协商解决

�牐犖锛矍�：本馆是手写，新馆是打印。

�牐犘鹿莸牡乒獗缺竟莺茫�照明更亮，但是太空旷，人流较少；新馆的背景音乐低沉，本馆的音乐更有活力，让人感觉轻松；本馆的化妆品有二十五个品牌，化

妆品横吸引顾客，但是定位不明确，像：化妆品有玉兰油，箱包有米奇等这都是属于中低档的产品，与商场的定位不统一。

�牐牨竟莸挠�急灯让人看了很不舒服，都是放在每个品牌转柜的的上方，很明显，很且很不雅。每层的收银台都是连在一起的，在一个楼层的同一位置，很醒目，但是我们没有看到一个收银员。其中一个卖华服的专柜很有特色，他们使用一个石灰的水塘放了很多红色的金鱼，让人觉得很舒服，也很有意境。

�牐�

�牐�

�牐牥偈ⅲ�

�牐牰ㄎ恢械档拿嫦虼笾诘纳坛。�新老店结合，面积很大，但是拥有一些国际一线品牌，感觉是阳光百货的放大版。百盛很大的问题存在于三楼的男装把二楼的女正装和四楼的女休闲装给隔断了，导致四楼的女休闲装顾客流量很少。五楼的工艺品和六楼的餐饮把七楼的童装单独隔开了，很多人不会再上到七楼去买童装。楼层设计很不合理。

�牐犉浯伟偈⒌牡缣莺苷�只够一人上下，让人觉得很不方便。

�牐牪还�七楼的电梯作的比较好，他们在电梯旁的墙上画了很多云朵和飞机，让人感觉很好。

�牐犚堤�：中高档百货

�牐犅ゲ悴季郑�5万平方米营业面积

�牐�-1F 男女内衣、家居服等

�牐�1F 国际名品、化妆品、珠宝、手表、星巴克、琉园

�牐�2F 女正装、皮草、饰品、鞋包

�牐�3F 男装、男鞋、雪茄烟、体育用品、箱包、健身器材

�牐�4F 女休闲、女饰品、家居、小家电

�牐�5F 工艺品展销厅

�牐�6F 餐饮

�牐�7F 童装、积分卡服务台

�牐牶旯鄢铝校嚎�放式陈列、每层吊灯及灯光各不相同。

�牐牭鼻坝�销活动：会员回馈活动、满500送礼、满200换购

�牐犔厣�服务项目设施：

�牐牽筒悖�客流：18至28岁的青年男女喜爱，货品也较前卫亮丽，和有一定消费能力的大众群体，客流较大。

�牐犕嘶换酰�20天之内在不影响二次消费的情况下，到转柜进行退换货处理。 �牐犖锛矍�：打印签。

�牐�

�牐犙嗌�友谊商场：

�牐犛肭嗟汉Ｐ殴愠∽钗�相似的商场。感觉很老，但是可以看出已经深入人心的一个商场。作的比较细。可以看出和青岛海信遇到同样的问题，就是由于卖场面积太小，很多好的牌子的面积都限制了，品牌组合相对比较强，问题存在于一楼的药店占面积比较大。

�牐犚堤�：是国内高收入阶层休闲购物的首选场所

�牐犅ゲ悴季郑褐�面积4万平方米,营业面积2.2万平方米,

�牐燘1F 食品、日用品、滋补品、烟、酒、茶、糖果、水果、蔬菜、糕点、熟肉

�牐犎�拉伯尔烤肉店

�牐�1F 化妆品、医药保健、珠宝首饰、精美礼品、箱包皮具v、玻璃制品、美容沙龙

�牐�2F 鞋帽总汇、男士服装

�牐�3F 女士服装、羊绒、皮草、时尚内衣、饰品

�牐�4F 摄像器材、办公用品、通讯设备、文化用品、钟表眼镜、家电产品、汽车用品、运动休闲用品、图书

�牐�5F 床上用品、著名瓷器、工艺礼品、丝绸面料、抽纱刺绣、厨具、茶艺、传统工艺品、古玩、玉器

�牐�6F 儿童天地

�牐牶旯鄢铝校撼铝薪衔�陈旧、开放式陈列，作为一个有十四年历史的老店而言，燕莎不算旧，可能卖场由于时间太长而成就，但是卖场内的商品陈列比较新颖。可见商场较重视陈列。

�牐牭鼻坝�销活动：无

�牐犔厣�服务项目设施：皮带书包打孔、毛衣织补、燕莎白金信用卡（与中信银行携手制作）、外币兑换、礼品包装、送货上海外托运、服装定做、美容化妆、验光配镜等——燕莎商城的营业员不仅每人懂一门外语，还熟练掌握所售商品的专业知识，给客人以满意的服务。

�牐牽筒悖�客流：高端，而且多为老顾客（和青岛海信雷同），客流量大。 �牐犕嘶换酰郝ゲ阃嘶酢�

�牐犖锛矍�：打印签

�牐牴�贸：

�牐犕昝赖钠废钭楹希�完美的品牌结构，美中不足，卖场如果再宏伟些就完美了。 �牐牨本┗慵�国际品牌最多的地方，多家名品旗舰店展示无与伦比的奢华，名品爱好者的天堂。

�牐犚堤�：国贸商城市北京著名的以提供高档商品和服务的现代化购物中心。拥有店中店：晨曦百货——中低档百货商场。

�牐犅ゲ悴季郑鹤芙ㄖ�面积6万平方米，营业面积3万名方米，循环式的结构布局展示出流畅的弧形曲线，将国贸中心的庞大建筑群体有机地联系起来，并与地铁国贸站直接，通行十分便利。

�牐牴�际精品：FENDI、CELINE、Cartier、PRADA、BVLGARI、HERMES、GUCCI、Hugo Boss、TOD’S、MAXMARA、LOUISVUITTON、MONETA、BACCARAT、DIOE、Van Cleef&Arpels、罗意威、卓诺蒂、登喜路、菲拉格慕、万宝龙、拉格菲、杰尼亚、纪梵希、千色风家居、KENZO、MOSCHINO、Blumarine、BERLUTI、ARMANI COLLEZIONI、PAUL&SHARK、FERAUD、TONI GARD、MARCCAIN、MARINA RINALDI、SPRING FIELD �牐犈�装：、宝姿女装、珂罗蒂雅、籽苞米、哈芭女装、菲杰、进口内衣专卖、法’法等

�牐犇凶�:肯迪文、法国鳄等（男装较少）

�牐犇信�服饰：雅格诗丹、恒隆服饰等

�牐犑资巍⒕�品：英皇钟表珠宝、施华洛世奇等

�牐犉ぞ咂ば�：刘在乎手工皮具、玖熙女鞋等

�牐牷独侄�童：小笑牛童装、亚卡迪童装等

�牐牸揖印⒗衿贰⑼际椋汗盼庑寤省⑼�仕天明眼饰中心、布谷鸟书店 �牐牷だ恚号肥娴ぁ⑺寇嚼肌⒗鋈薙PA健康坊

�牐犞魈馍痰辏呵�臣氏、华润超市、晨曦百货

�牐牪吞�：肯德基、俏江南、一茶一坐、必胜客、易喜回转寿司、苏浙酒楼、金湖茶餐厅等

�牐犚�品、甜点：星巴克、哈根达斯、天使冰王等

�牐犘菹杏槔郑毫锉�场

�牐牱�务类：固瑞齿科、珊瑚衣坊、福奈特干洗店等

�牐牶旯鄢铝� ：循环式的结构布局展示出流畅的弧型曲线

�牐牬笃放频某铝卸嗖捎煤旌诖钆洌�而且灯光都采用明亮的暖色调灯光直接打在商品上，让商品显得很有档次，

�牐牭鼻坝�销活动：十一月感恩活动

�牐犔厣�服务项目设施：商城每层多处设有公共电话。各层多处设置的配有良好设备的卫生间为顾客提供方便。无障碍通道、残疾人专用洗手间、公用电话等处处体现人文关怀。大品牌的服务业与一般的品牌不同，在国贸感觉更为明显，例如：LV的导购员，见到顾客来他们并不是蜂拥而上，而是一个人跟在顾客的后面，如钩顾客有不明白的地方，这名导购员会耐心的为您讲解。

�牐牽筒悖�客流：成功人士，国际友人（主要是一些欧美人和日本、韩国人） �牐犕嘶换酰�

�牐犖锛矍�：名品的物价签设计都很简单、大方，而且贴的位置也很讲究，例如:LV的鞋子的物价签就贴在鞋跟的侧面，让你拿起写就能看到，也不影响看鞋子的底儿。

�牐犎�特：

�牐牳�我的感觉就是比较老，有点像友谊那种改革后的国营形式的高档商场，而且有很多老的导购员。我觉得赛特的定位就是小、老、乱的中高档百货店。国内品牌居多。

�牐犚堤�：经营国内外高档名牌商品和时尚精品为主要特色

�牐犅ゲ悴季郑河涤� 13000 平方米的营业面积，购物环境舒适宜人，店堂形象优雅亮丽，是北京最为著名的高档商场之一。

�牐燘1F 食品超市、日常用品、药房、烟酒屋

�牐燘1F 家居用品、寝屋用品、餐厨用品、陶瓷精品、通讯产品、照摄器材、办公用品、家用电器

�牐�1F 化妆品、珠宝、钟表、经典服饰、眼镜、琉璃

�牐�2F 女士服装、服饰、时尚内衣、女鞋

�牐�3F 男士服装、男用服饰、男士内衣、男鞋、箱包

�牐�4F 休闲服装、休闲服饰、运动系列、箱包、健身器械

�牐�5F 儿童世界、名品折扣、音乐书屋

�牐�

�牐牶旯鄢铝校河捎谟�业面积小，导致卖场给人一种压抑感，而且陈列凌乱，商品较多，让人觉得商品的档次较低。

�牐牭鼻坝�销活动：暂时无特大的营销活动，五楼有一些特卖，但是都是一些非常过时的国产的杂牌子。

�牐犔厣�服务项目设施：800电话购物服务、全市免费送货服务、VIP卡服务中心、赛特网上商城 、团体大宗购物服务服装合体修改服务、裤边免费修改服务、色彩搭配服务、义务引导服务、代客送礼服务、多彩的礼仪台服务、代客泊车服务、存衣存包服务、手机充电服务

�牐牽筒悖�客流：主要以中老年人为主，还有一些外国人（主要是一些中东地区的人和非洲人）。

�牐犕嘶换酰喝�特购物中心对售出商品实行“自由退换货”制、度，该制度将店内销售的绝大多数商品规定为可自由退换货商品。凡顾客购买属于自由退换货范围的商品，在约定时限（本市顾客一个月之内，外地顾客两个月之内），因顾客主观不喜欢或不满意（而非客观上商品的问题），只要持有相关购物凭证，保持商品原质原貌和原始包装完好的，均可自由退换并免收任何费用，使退货与购物一样轻松。

�牐犖锛矍�：手写物价签

�牐犎�特实施了服务精细化战略，比如厕所的卫生和味道。赛特的厕所不是很高档，跟后期的商场相比档次上有差距，但他很卫生，没有异味，实施宾馆化的专人管理。还有赛特的滚梯要比其他商场的干净，滚梯的卫生很多人不会注意，也觉得不好解决，但是赛特作的比较好。

�牐牰�方新天地第五街：

�牐犜诙ㄎ簧希�东方新天地整体定位于时尚、中高收入的白领阶层，满足他们休闲、娱乐、购物多种需求。就我个人而言，我很喜欢这里，虽然没有很多国际一线品牌，但是它很适合年轻人，我觉得东方新天地是成功的，首先它的地理位置比较好，其次它有很多吸引人眼球的东西，比如车展、电影院、餐厅、

�牐犚堤�：集餐饮、饰品、展示厅等服务设施于一身的SHOPPING MALL，位于东长安街一号，紧邻王府井，可以说是多功能，娱乐的购物中心。东方新天地的零售商业占30%至35%，餐饮业占25%至35%，休闲娱乐占30%至40%.

�牐犅ゲ悴季郑�

�牐牭谝磺� 由于是临近王府井大街，跟地铁联通的，所以这个区域有很多国内国外的游客，地铁的人流也是不断的。而且我们美食街入口就做在这个第一区。 �牐牭诙�区 位于名牌区的西侧，它的行业组合定位服装服饰等。在首层，有一些价位性比较高的商品，包括珠宝，这是作为一个过渡区。

�牐牭谌�区 它是位于整个商场的中间，定位在一个高级品牌的区域，行业包括服装、皮鞋等等。

�牐牭谒那� 是一个名牌区。

�牐牭谖迩� 临近东单。第五区活力新天地主要以活力运动为基调，休闲时装为副线，开设比较多的主力店，包括运动100，新世纪、不见不散的茶餐厅、大众、奥迪展厅等等。

�牐犚徊闶怯泻么蟮拿婊�，有5万平米。

�牐燘1F 它以年轻、时尚商品为主，多元化餐饮为次。

�牐�1F 是以高档商品为主，以高消费的顾客为主。

�牐�2F以高档餐厅及展厅为主，服务性行业为次，顾客对象是金领及有钱的顾客。

�牐牶旯鄢铝校杭姹浮按蟆薄ⅰ靶隆薄ⅰ叭�”三大优势。“大”自然是指面积之大，其室内中庭曾同时举行过两场篮球比赛。“全”在于包罗购物、餐饮、娱乐商户及科技新知、儿童乐园、世界第一大停车场等设施。“新”指的是其全新长廊式设计和在内地首推的主题式设计，以及众多全新的零售概念和多个首次进入中国的国际性品牌，包括首次进入亚洲的大众汽车展厅“品位车苑”、索尼公司在亚洲（日本以外）首次建立的体验型科技乐园“索尼探索科技乐园”、亚洲最大的钻石精品店 “恒信钻石宫殿”及施洛华水晶浴室用品系列以及许多首次进

入北京的品牌

�牐牭鼻坝�销活动：

�牐犔厣�服务项目设施：

�牐牽筒悖�客流：主要以时尚、新潮的年轻人为主，客流量非常大。每日客流量估计在10~20万人。

�牐犕嘶换酰浩放谱孕写�理

�牐犖锛矍�：无统一标准

第二篇：北京高端会所调研报告

北京部分高端会馆、会所

初步调研报告

调研时间： 20## 年 5 月 25~29 日

调研人：

调研目的：   

汇总如下：

上述项目详细介绍详见附件

一、 社区配套类会所

通过调研我们发现，大部分会馆、会所属于社区配套类，建筑面积大约在

5000~20000 平米左右。例如富力城的富力会，星河湾公寓的星河湾四季会、棕

榈泉社区的棕榈泉国际俱乐部、荣尊堡公寓的荣尊堡国际俱乐部、万国城小区的

亚历山大会馆等。这些会馆内普遍都有游泳池、健身房、餐厅（中、西）、室内

网球场、羽毛球场、台球、棋牌室、spa 等，部分会馆还设有特色的花生吧、酒

吧、酒窖、红酒雪茄吧、动漫游艺等项目，有的会馆还有法式餐厅。

这些会馆背靠的不是大使馆区域、就是涉外社区或高端社区，房价基本都在

2~3 万元/平米。经营方均表示临近业主是其最主要的客源，同时兼顾外围客源。

随着时间的推移，传统项目例如保龄球、沙狐球类当初虽然花费了不小的投入，

现在已基本无人问津。创建于台湾的亚历山大会馆凭借其东南亚直营连锁健康休

闲俱乐部第一品牌的优势，在北京吸引了不少影视明星入会，进一步拉伸了品牌。

荣尊堡利用丰富的社会活动，在上层社会寻找自己的潜在客户，如奢侈品展、高

级音乐会、高档汽车展等，使“生活是一种身份”在荣尊堡国际俱乐部显示的淋

漓尽致。但据富力会人员介绍自己是会所行业中为数不多的非亏损者，据其介绍，

北京的类似社区配套类会所行业，90%亏损，10%持平。由此可见，开发商建设此

类高端会所并非以营利为目的，主要是为了给社区配套服务从而提升可售住宅

的品牌及价值。

 从经营人员了解到，会所至少要在 10000 平米以上，方能实现其规模经济。

同时，游泳、健身、球类（篮球、羽毛球、台球、乒乓球）、餐饮是客户在会所

中最常见的消费，当然餐饮与其他项目是可以互相促进的，但对于是否在会所用

餐，主要决定于餐饮的口味是否吸引人。

二、 以洗浴为中心而衍生的俱乐部、会馆

1、洗浴+夜总会模式

这类项目，所处的地理位置相对比较繁华。例如位于北京金源 mall 内的

时代俱乐部，面积近 2 万平米，以桑拿、夜总会为吸引点，辅以客房、棋牌室、

餐饮等配套，是时下较为流行的娱乐场所设置形式。时代俱乐部的夜总会设置了

较为大型的演艺大厅，长期上演娱乐演艺节目，并与大型的演艺团体保持合作关

系，为了尽量给客人提供每次都不同的消费感受，ＫＴＶ包房被刻意设置成异形。

经营者表示因为是在原有建筑结构下进行的装潢改造，有一些无法克服的弱

点，例如演艺大厅层高不够导致的灯光效果不足。同时我们也了解到，2 万平米

的规模在北京只是属于中等规模。在其 500 米范围内就有 2 家比其规模更大，功

能相似的俱乐部。纵然也有竞争，但盈利情况经营者表示都还可以。

2、洗浴与酒店的结合

金佰瀚国际商务会馆地处北京清华科技园，集客房、会议、餐饮、KTV、洗

浴、休闲、娱乐健身多功能为一体。其以“酒店中的洗浴、洗浴中的酒店”为定

位。2005 年 11 月份开业，58000 平米的营业面积，可同时接待 1500 人。客房约

280 间（其中五星级标准酒店客房 68 间，房价 388 元），洗浴、餐饮是其两大收

入支柱，各种娱乐项目之间互相促进。

经工作人员介绍，这里经常会用来接待为期三、四天的大中型团队会议，与

会人员在这里可以足不出户的享受到齐全的休闲、娱乐服务。同时这里比邻颐和

园、香山，很多人游玩一天后到这里洗浴、休闲、娱乐。

位于昌平区的天龙源温泉宾馆与前者类似，是一个大型的集洗浴、客房、休

闲为一体的娱乐综合体。这里晚间有着大型的演艺活动，全程采用刷卡式消费。

在档次上较前者略低，再加上地处昌平，经营状况不是很理想。

三、集成式综合体商业

８号公馆是一座集成式的餐饮娱乐中心，包含温泉商务会馆、夜总会、唐会

迷城俱乐部、粤菜酒家、特色餐饮等休闲娱乐场所。2005 年 8 月开业，其与前

面提到的洗浴中心衍生的俱乐部不同的是，8 号公馆内整个院落内各业态自行经

营，而非是由一家统一经营。每一家都有每一家各自的特色，有自己的吸引点，

而且各业态相互补充，从而发展成为北京高端成功人士商务活动和休闲的首选娱

乐区之一。

据８号公馆的开发方介绍，此项目是该公司租用朝阳公园动物园的一部分改

造而成，以改扩建的名义进行建设，目前用于改造的费用其实已经超过了重建的

费用，但收益状况还是很好的。我们也了解到，在开始建设前，该公司老板就已

经与相应行业的经营者进行了接洽，达成了意向，建成后经营者就可以很快投入

使用了，并一炮打红。目前该公司正准备建设一个 4000 平米左右的 VIP 高端会

所，为来自四面八方的高端顾客提供了一个高档的休闲、娱乐空间。

四、特色酒店--城堡式酒店

拉斐特城堡酒店，位于昌平区北七家镇，按照五星级标准建造的高档商务度

假酒店。参照法国十大贵族城堡之一的“拉菲特城堡”为模型设计的，再现欧洲

文艺复兴时期巴洛克式的建筑风格。酒店有９０套客房，其中２０余套设在地下

一层，并设有桑拿设施。拉斐特城堡的主旋律是葡萄酒文化。酒文化博物馆设在

拉斐特城堡地下室，面积 1000 多平米。

酒店具有占地约 20## 亩的大型景观公园，拥有较完善的配套设施，茶艺室、

健身房、桑拿浴、温泉浴、台球、棋牌室、ktv 歌厅、仿真射击、游戏机室等。

比较适合举办大型庆典活动。承接会议、庆典活动成为其酒店的主要客源之一。

据其宣传资料介绍，在该酒店东侧，建筑面积 2 万平米，拥有客房近 400 套的

温泉酒店业即将开业。同期建成的还将有大型室内外洗浴中心、游泳馆、网球

场、儿童游乐场、烧烤、垂钓等配套设施。温泉酒店东侧紧邻 35 万平米野鸭湖

及湿地景观。

该酒店与我们项目的酒店地理位置类似，可能比我们游乐港项目还要偏僻，

但其靠其特色吸引了大量的会议、庆典活动，同时配以较完善的娱乐设施，使

其经营情况还比较理想。

五、特色项目——关于 SPA 

在调研中我们发现，时下的高端会所、俱乐部等都会有 SPA 项目，其中以

棕榈泉国际俱乐部的 SPA 特色最为鲜明，大约 1700 ㎡的营业面积，１７个水疗

包间，１７种韵味，展现了古丝绸之路沿线的不同风格。每次消费金额一般需要

500~600 元。

在与经营方的交谈中，我们了解到，如今高档酒店或会所已经不像以前那

样习惯性的投资夜总会或 DSCO 等娱乐项目，而经营 SPA 成为目前较为流行的趋

势，经营 spa 的面积一般在 1500 平米左右，当然具体面积要视当地的经济情况

和所需的特色综合考虑而定。

高端的 SPA 是一种高档硬件设施、高级水疗产品与人性化服务结合的产物。

在先期投入的同时必须充分考虑到顾客的多种需求，所有的设计准备工作是在充

分满足顾客满意度的大前提下进行的。由于棕榈泉俱乐部开业之初没有 spa，后

根据市场需要改造而成，因此经营方在结构、设备、设施、出水、进水、电、管

道改造及内部装潢设计等方面花费了大量的时间和成本，历时近 16 个月的时间，

而施工时间只有 9 个月左右。

因此，如果我司拟建 SPA 项目，建议让专业的设计公司或管理公司提前介

入，以避免后期再加以改造或维修等造成的成本增加和不必要的麻烦。

六、此次调研的总体感受

1、通过此次初步调研，我们发现很多开发商在开发高端社区时，大都会建

设社区配套类会所，尽管这种社区配套型的会所是很少能够盈利。这说明会所在

一定程度上是能够提升项目品质和促进销售的。

2、不管是北京地区，还是塘沽、天津地区，像 8 号公馆、金佰翰会馆这类

娱乐综合体项目，能够提供给人们一个享受到各种服务、功能较为齐全的休闲、

娱乐场所。都是近三年内开业，而且经营状况还不错，由此可以说该类项目近几

年内应该还是有发展前景的。

3、8 小时工作之外的休闲、娱乐生活已经越来越受到人们的重视，在进行

调研时，一些经营者表示，不管做什么一定要专业，而不是大杂烩。必须要有

亮点和突出点。酒香不怕巷子深，只要好吃，人们不怕远，只要好玩，人们也

不怕远。可能越远越能有私密性，人们越愿意去呢？

同时，在与商业顾问策划公司的交流中，大家对我公司地块最大的一个认

同点就是，我们的项目做一般的商业肯定不行，而做娱乐、休闲等业态在方向

上应该是正确的。他们建议我们的公司高层可以去考察一下北京的“天上人间”

夜总会，据他们讲该夜总会属于北京最高端的夜总会，据说到该场所消费每人

每次约万元，而且生意兴隆。但针对我们的项目，做哪种娱乐休闲项目、做多

大面积仍需进一步的研究？ 

4、纵观近十几年休闲、娱乐市场，能够保持持久生命力的项目能有多少呢？

从澡堂子到洗浴中心，从洗浴中心到温泉会馆，从高歌劲舞的迪厅到现在的慢摇，

从前些年流行的保龄球到现在的无人问津，有的在更新换代、有的逐渐被淘汰。

因此，不管是建设现在流行的 spa、还是建设夜总会我们都需要考虑其生命周期

的问题。

而我们也不难发现，餐饮、KTV、酒吧、洗浴中心、夜总会等餐饮娱乐项目，

这些行业一直经久不衰，像游泳、网球、台球、羽毛球、乒乓球等健身项目也

是一直保持着持久的生命力。随着人们生活水平的提高，我们预测 spa、足疗、

水疗、瑜伽等与健康能够联系在一起的休闲、保健项目将会是未来发展的趋势。

结合我司地块所处的地理位置以及未来的发展趋势，我们认为可以考虑将

商业部分打造成一个丰富的、有特色的、有内涵的保健、休闲、娱乐综合体，

从而挖掘项目潜力，突出项目亮点，增强整个项目的吸引力，为酒店、住宅项

目做好配套及铺垫。

七、其它

1、我们项目地块比邻茶淀葡萄园，而且汉沽区也准备将该区域打造成葡萄

部落、葡萄庄园等概念，因此在我们的酒店中可以考虑设置酒窖、红酒雪茄吧、

红酒文化博物馆等与葡萄酒相关联的元素。

2、在我们调研星河湾四季会时，顺便也看了看星河湾公寓的销售中心，该

销售中心平层面积至少有 600 平米，进入后感觉比五星级酒店大堂还要好，大堂

吧处摆放着收费的饮料、咖啡等，服务员们穿着燕尾服，给客人磨着咖啡。再往

前走，看到一个大大地沙盘模型，比例是 1：100，沙盘旁是几排沙发，透过沙

发边的落地窗，可以看到高尔夫球场的葱葱绿地。再往里走是签约室。给我们的

感觉这才是高端社区的销售中心。

如果我们的项目是联排、是别墅，也定位高端，我们建议做一个尽显奢华

的销售中心或展示中心，至少让高端客人感受到———我们的项目从起点开始

就尽显高端。

附件：考察项目相关资料、图片

                                                      策划部

                                                     20##-6-7

附件 考察项目资料

一、富力会

R&F CLUB  运动 · 休闲 · 美食 · 商务

富力地产 荣耀之作 

富力会简介：

富力会 —— 集合康体运动、休闲娱乐、商务社交、异国美食的时尚观念，让您

独享尊荣的品位、智慧的生活以及多姿多彩的人生。

富力会 Slogan——可以承载的奢侈——富力会

北京富力会，位于 CBD 中央商务区内，是 CBD 区内最大规模的六星级生态会馆。

近 2 万平米宏大建筑规模，六层豪华空间，汇聚运动、休闲、美食、商务于一体。

会所内部设施豪华，空间多样，氛围优雅，既是个人休闲会友的理想选择，亦可

为公司、团体等举办不同规模商务活动提供场所。六星级标准，以端庄优雅的仪

容提供力臻完美的专业服务，使您在尊宠中，享受宾至如归。

富力会之内容——

CBD 最豪华的运动会馆：漫天星光下的泳池、豪华康体中心、空中篮球场、网球

场、壁球室，乒乓球中心，沙弧球中心，保龄球中心，享受贴身服务，尽展运动

风采。

CBD 最时尚的休闲会馆：红酒雪茄吧、花式咖啡厅、英国花生吧、多功能宴会厅、

池畔水吧、SPA 水疗中心、桑拿中心、KTV 包间，同一阶层放松身心，品位优雅。

CBD 最尊荣的商务会馆

联谊会、签约会、公司年会、新闻发布会、产品推介会、池畔 PARTY，臻于完美

的专业服务，轻松享受商务往来。

二、星河湾四季会

四季会总建筑面积 14000 余平米，囊括精品酒店、俱乐部、时尚婚宴等多种功能，

并拥有可容纳 400 人的国际会议中心、大堂吧、30 间酒店豪华客房 36 平米、37

套 250 平米三房两厅服务式公寓、四季中餐厅＆总统房、圣保罗西餐厅、红酒雪

茄吧、阅览室、健身中心，以及配置有恒温游泳馆、桑拿、网球、羽毛球、乒乓

球、台球等康体设施的四季体育馆。

管理公司：

广州星河湾的四季会与北京星河湾的四季会并没有直接的联系，北京星河湾的四

季会外聘了广州新中酒酒店管理公司负责经营。

经营方式：

经营上采取酒店式的推广和经营方式，内部管理细分为市场/销售/客服/策划四

个部门，没有对外招商，全部功能自己经营。

三、棕榈泉国际俱乐部

2004 年 8 月，棕榈泉国际公寓内的棕榈泉国际俱乐部落成，面积 13000 ㎡ 。坐

拥朝阳公园优美景色，而且置身在北京 CBD 商圈、燕莎商圈及使馆区这一黄金地

段。

宣 传 词﹕将生活变成享受

面    积﹕13000 ㎡

會員人數﹕400 多名

设    施﹕港式粤菜中餐、各国西餐及东南亚特色菜式、宴会厅、55m 长阳光温

泉游泳池、健身中心、温泉 SPA、雪茄和红酒储藏室、台球室、会员图书室

入 會 費﹕业主及住户免收入会费。外部会员个人会籍入会费 USD12,000，年费

USD1,200；公司会籍入会费 USD15,000（第一提名人），每人 USD8,000（第二至

第四提名人），第五提名人以上每位 USD6,000，年费 USD1,200；

终身会籍入会费 USD30,000。

會員構成﹕住户会籍为主,约占 80%~90%

棕榈泉 SPA 由泰国最著名的室内设计公司设计,1700 平米的 Spa 设计灵感来源

于世界闻名的丝绸之路的航线。整个 Spa 所呈现的是丝绸之路所途经的 3 种主要

文化,各种不同风格的 Spa 护理室可供顾客选择。棕榈泉 Spa 的护理单集合了亚

洲传统的护理和经典的美容护理，同时还有许多面部和身体护理的套餐可供选

择。使用的产品是世界闻名的法国护肤产品 Phytomer，其所有的产品成份都是

从海洋和植物中提取的有效元素，富含微量元素和矿物质，能帮助肌肤恢复自然

年轻的光彩。

四、8 号公馆

“8 号公馆”坐落于北京朝阳公园路 8 号，毗邻中国北京中央商务区的中心地带，

与临边的棕榈泉、京达等高尚社区相互辉映，“8 号公馆”栖息在朝阳公园这繁

华深处的世外桃源，这占据东城最宽阔的天然园林。分享了朝阳公园的自然灵感。

湖水、长草、绿色葱茏、清风拂面。

“8 号会馆”是一座集成式航母级的餐饮娱乐中心。包含有温泉商务会馆、娱乐

城、高尚酒楼、酒吧等休闲场所，整个院落自成一体，相互支持，已发展成为北

京高端成功人士商务活动和休闲的首选娱乐区。

五、亚历山大东直门会馆

休息是为了储备更多的能量,渴望身心的无重状态，感应最原始的身体情绪,

在自然精灵的呵护中，让身体和心灵达到最佳平衡,健康与美丽，浑然天成.

Alexander City Club 亞力山大会馆,让您体验一个由内而外容光焕发的秘密,

当您一走进亞力山大 SPA，仿佛置身于自然圣礼之中，自然舒适的空间、舒畅心

灵的乐音、品茗天然的花茶、闻嗅精纯的香薰，您的视觉、听觉、嗅觉、触觉、

味觉，全都徜徉在无压的自然空间，让您没有压力。十大特色：以商务、运动、

健康休闲为主尊荣会员可享受各馆给您的不同主题的精质设施及专属服务，会员

权益获得延伸。融合商务、社交美食、健康休闲、舒压美容、人文艺术的全新生

活概念，提供给专业经理人一个运动、健康休闲的绝佳商务会馆。为会员量身打

造的主题设施~健身区、养生区、休闲区、SPA 区、商务区、主题餐厅、将让您

独享尊荣的品位。 

23 年俱乐部经验，专业经营专业服务，品质绝对有保障. 亞历山大企业集

团以永续经营的企业理念，陆续完成通过 ISO9002 国际品质认证并为上柜上市做

准备，是您最安心的选择。全国首创高级商务型俱乐部会员卡与信用卡结合，可

循环付费并享受红利积点活动。会员因故办理请假准备，所交费用可 1/2 扣抵现

场消费。定期举办企业经营高峰餐会及文艺活动，汇集政商名流、社会精英，让

会员在无形之间广拓人脉，随时创造无限商机。顶级健身房、室内采光游泳池、

男、女各式三温暖、养生 Kurhous 各式休息区等，让会员悠游。东直门会馆： 全

馆 5000 平米, （1F+GF+B1+B2）独栋会所诠释温暖、高级、精致与隐秘，凸显出

兼 具休闲、商务、养生、运动的全功能高档会所。 全馆以深沉色系及绚烂的琉

璃光彩展示中欧式皇家风范。 泳池区及男女宾湿区均为恒温地板。 全馆采用新

风循环加强,维持良好空气品质。

项目: 力量训练,专业健美,产后恢复操,舍宾,体形操,搏击操,踏板,健身球操,

击剑,泰拳,拳击,散打,剑道,合气道,跆拳道,瑜伽,高温瑜伽,普拉提,拉丁舞,探

戈,有氧爵士,踢踏舞,街舞,形体芭蕾,肚皮舞

六、金佰瀚国际商务会馆

位置：北京市海淀区闵庄路 3 号，近临颐和园西门，遥望香山，周边环境幽雅，

空气清新，交通便利。

业态：北京金佰瀚国际商务会馆集客房、会议、餐饮、KTV、洗浴、休闲、娱乐

健身多功能为一体。

规模：金佰瀚国际商务会馆建筑面积 58000 平方米包括主楼、贵宾楼和会议楼。

其中金佰瀚洗浴女宾部最大容客量为 462 人左右，男宾部最大容客量为 912 人左

右；金佰瀚 KTV 有包间 19 个；金佰瀚红叶海鲜酒楼，6000 多平米营业面积，42

个风格各异的豪华单间，可同时容纳千人就餐；客房部有客房 382 间；会议中心

有会见厅、会议厅、多功能厅等大小会议室 6 个，其中大会议室可容纳 200 人。

经营状况：北京金佰瀚国际商务会馆经营状况非常好，周一至周四入住率在 80%

以上，周五至周日经常客满。

档次：金佰瀚国际商务会馆档次比较高，可达到五星级酒店的装满和服务。

特色：金佰瀚国际商务会馆定位于成功人士的家，为各行各业内的成功人士提供

一个舒适的休闲娱乐及商务洽谈场所。金佰瀚洗浴中心的建筑面积堪称国内之

最，其中阳光洗浴是洗浴中心的特色服务品牌。金佰瀚洗浴中心拥有最先进的洗

浴设备，服务集众之所长。金佰瀚南韩黄泥房、芙蓉房、水晶房、金片房、玛瑙

粒房和盐浴房等桑拿房都是从南韩引进的天然矿石制成，能产生保健医疗的功

效。

经营分析：金佰瀚国际商务会馆定位于成功人士的家，装潢、服务高档，同时价

格比较合理。是商务宴请和个人休闲的理想场所，既是档次、身份的象征又比较

经济合理。客户以成功人士举家、朋友聚会，商务旅行及宴请为主。

七、北京时代俱乐部

位置：北京市海淀区远大路 1 号金源时代购物广场 5 层东，

业态：北京时代俱乐部是一家集桑拿、KTV、演艺、健身、餐饮、休闲娱乐等多

功能为一体的大型综合性娱乐机构。

规模：北京时代俱乐部营业面积 20000 多平方米，最大容客量 20## 人左右，停

车位充足。

档次：金源时代俱乐部装修高档，消费层次中高档。

经营状况：时代俱乐部位于亚洲最大的购物中心金源时代购物中心内，内部装修

豪华、高档，服务优良，交通非常便利，同时充分发挥与其它餐饮、购物、休闲、

娱乐等业态的协同效应，经营状况非常好。营业一年时间就收回全部投资，现年

利润 20## 万左右。

八、荣尊堡国际俱乐部

    位于荣尊堡国际公寓的，荣尊堡(峰会)俱乐部是由“中国新荣国际投资集团”

投资的一家专属会员俱乐部。俱乐部于 20## 年落成，位于朝阳区奥体公园东侧。

项目占地约 3 万㎡，建筑外观及小区的 1 万㎡中心园林、下沉式广场，均采用欧

洲新古典主义风格；区内 7000 ㎡专属俱乐部

宣 传 词﹕国际俱乐部，引领高尚生活

面    积﹕7000 ㎡

會員人數﹕400 多名

设    施﹕顶级红酒坊，酒窖、雪茄坊，国际画苑、法餐厅、中餐厅、兼具休闲

异形泳池、SPA 水疗中心、休闲健身娱乐设施，并配备私人宴会厅

入 會 費﹕业主及住户免收入会费，年费 1200 美金，外部会籍最高为 4 万美金

會員構成﹕住户会籍为主,约占 80%~90%

九、拉斐特城堡酒店

拉斐特城堡酒店位于昌平北七家镇，是按照五星级标准建造的高档商务度假酒

店。酒店由主堡、东西配楼、模纹花坛、酒文化广场组成，总建筑面积 2.4 万平

方米。容纳近万人的酒文化广场，金碧辉煌的宴会厅，拉斐特城堡在设计上博采

法国麦松·\u25289X斐特城堡、凡尔赛宫、子爵堡、卢浮宫等建筑艺术精华再创而成，

建筑外形气势磅礴，装潢富丽堂皇，是古典和人文主义的完美结合。主城堡一层

气势恢弘，装饰华丽，豪华的特色包间是举行大型演出活动、酒会、展示会、高

档会议和中西式婚礼的理想场所。

十、建外 SOHO 商业街

位于北京市朝阳区东三环中路 39 号（国贸中心对面），总建筑面积约 70 万平方

米。建外 SOHO 被媒体称为北京"最时尚的生活橱窗"，由 20 栋塔楼、4 栋别墅，

l6 条小街组成。建外 SOHO 没有围墙，16 条小街在占地约 17 万平方米的建筑群

中流动，制造出充满人情味的小街文化。 

建外 SOHO 商铺众多，其中包括星巴克旗舰店、同仁堂旗舰店、渝乡人家旗舰店、

东田造型旗舰店、美克美家、温帝吴等众多极具风格的时尚店铺。随着各座楼宇

的陆续入住，已有数百家公司进驻，居住、工作、休闲、消费融为一体，建外

SOHO 已成长为繁华热闹的都市生活中心。 

越来越多的商业文化活动选择在建外 SOHO 亮相，每年持续 4 个月的夏日狂欢节

引来众多明星在此举办露天演唱会，诗人在广场举办诗歌朗诵会，艺术家在街头

展示当代先锋艺术，时尚品牌在这里发布新产品，文化人群在这里做主题沙

龙……建外 SOHO 平均每年举办四十多场极具风格的各类活动，吸引了众多时尚

精英人士在此流连。 

建外 SOHO 所带来的不单是突破性的建筑概念，更提倡一种北京新生代的居住模

式。《时代》杂志上曾这样评价："SOHO 的生活方式能否给住宅区以新的活力，

众多建筑师们的巨型建筑能否改变中国的面貌，这是谁都无法断言的。但这些新

的建筑确实影响了中国的年轻一代。中国也正在迈向一个新的时代"。 

地理位置：北京市朝阳区东三环中路 39 号（国贸中心对面） 

占地面积：16.9 万平方米 

建筑面积：约 70 万平方米（含地下面积） 

物业种类：20 栋塔楼，4 栋别墅 

总设计师：山本理显（日本）