项目运营节点计划编制之心得
项目节点计划是项目从拿地至交付业主的全过程计划，是项目开发过程控制的依据。用计划指导工作，编制切实可行的项目节点计划尤为重要。如何尽快、合理完成项目节点计划的编制工作，有如下体会。 体会一：确定以工程线为主线的编制顺序
项目节点计划分八条线分别为:审批线、管理线、设计线、销售线、采购线、成本线、工程线、客服线。各条线之间相互关联，存在前后置关系。各条线独立编制完成，再集中汇总编制往往时间较长且没有一个确定的目标节点，有些线路即使自行编制完成也很难达到预期效果。首先分析八条线之间的大体逻辑关系：经分析各条线之间大体关系：审批、设计线为销售线、工程线、采购线、成本线的前置；销售线、采购线、成本线、客服线需根据工程线节点才能具体安排。可以看出工程线的编制在项目节点计划编制中的关键性。先行编制完成工程线对各条线的编制工作起到指导和制约作用。
体会二：工程线编制的顺序及注意事项
工程线节点计划的编制：首先依据公司的标准工期，结合工程规模、工程特点以及同类型项目的开发周期，初步确定工程开、竣工时间节点。其次根据开、竣工节点安排施工许证取得、开工时间、结构正负零、结构封顶、竣工备案表、集中交付等一级节点计划。最后根据初步确定的一级节点，进行项目二、三级节点计划编制。编制过程中体会到以下几点需注意：
一、根据工程性质及特点确定各项工作的施工顺序（前后置关系）：比如桩基础的类型不同直接关系土方开挖与桩基础施工顺序。人工挖孔
桩，须在土方开挖形成工作面后才能进行桩基础施工；钻孔灌注桩，在土方开挖前须把桩基础完成。外墙饰面材料直接关系外墙保温开始施工时间，若外墙采用面砖饰面，需工程结顶后，进行拉通线放样才能确定外墙保温层施工，若外墙饰面为涂料，只要中间结构验收完成就可以开展外墙保温层施工，不必全高拉通线进行施工。楼地面浇捣顺序有多种，根据不同工程有从下向上逐层浇捣，有由上至下逐层浇捣，还有从中间层开始向上或向下逐层浇捣，浇捣顺序需与施工单位沟通确定，楼地面采用由上至下逐层浇捣顺序。施工顺序的确定直接关系到工程节点计划的可操作性，需认真分析确定。
二、合理确认任务的持续时间：工作任务的持续时间与施工段工程量及安排的劳动力等有关，通过工程量与劳动力的比较可以得出该任务的基本持续时间。确认最终持续时间还应结合任务所处季节（雨季、冬季、春节休息等）适当增加持续时间。
三、合理压缩工期：二、三级节点编制过程中需及时与一级节点对照，发现偏差及时进行合理调整。发现偏差不能满足节点要求，可采用增加班组、夜间施工、合理调整施工顺序等方法来缩短工期，如某项目将主体结构分两次进行中间结构验收，十层以下验收完成后，粉刷班组提前进行内粉工作，缩短内墙粉刷时间。
体会三：在工程线基础上，合理确定审批线
审批线完成的最终目的就是拿施工许可证，为工程开工创造条件。根据当地规定做好各职能部门审批流程的梳理工作，将所有涉及审批的相关部门前后置关系了解清楚，再根据经办部门审批期限确定项目审批计划。只有熟练掌握经办部门各项审批流程，做好充分准备，才能合理、快速完成审批线节点计划。
体会四：各部门之间及时沟通、相互理解
工程线节点编制完后，其它线编制部门以工程线安排的节点为目标，进行节点计划的初步编制。各部门编制完成后如与工程线、审批线节点计划相冲突，相关部门需明确列出具体安排（充分说明各项节点合理完成时间及存在的风险），召开项目节点计划研讨会，对各条线进行优化达到项目节点的合理性、紧凑性、连续性。经过各部门会审优化的节点计划需及时与本部进行沟通。沟通过程中经常得到本部领导的理解和支持，在这表示感谢。项目节点计划调整完成后各项目节点负责人对节点计划进行签字认可，宣告整个项目节点计划的编制工作完成。
第二篇：项目关键节点计划
北京某企业项目关键节点计划
发展计划控制时间节点分析
1. 项目可研报告，报集团批准
2. 确定项目启动
3. 完成项目团队组建
4. 取得土地证
5. 净地交付
6. 提供用地红线和规划要点
7. 完成《某某经营部产品定位报告》，报集团批准
8. 完成《某某概念规划设计任务书》
9. 完成规划及概念设计，报集团批准
10. 《项目投资分析模型（概念版）》——组织概念目标成本测算确认目标成
本及财务指标(一级目标成本)，完成项目经营测算
11. 完成建筑方案设计
12. 示范区域确定及方案设计确认
13. 完成外网配套征询
14. 方案设计汇报，报集团批准
15. 《项目投资分析模型（方案版）》——组织方案图目标成本测算确认目标
成本及财务指标(二级目标成本)，完成项目经营测算
16. 取得建设用地规划许可证
17. 完成基坑施工图
18. 完成桩基及基础施工图
19. 完成样板区施工图、景观、精装修设计
20. 完成常规建筑结构水电施工图设计
21. 完成景观施工图
22. 完成综合管网图设计
23. 取得施工图审
24. 取得工程规划许可证
25. 完成三通一平
26. 完成工程策划
27. 完成合约规划
28. 《项目投资分析模型（目标版）》——组织施工图目标成本测算确认目标
成本及财务指标(三级目标成本)，完成项目经营测算
29. 签订总包施工合同
30. 取得施工许可证
31. 样板区开工
32. 取得项目开发贷款
33. 基础（土方）工程开工
34. ±0米以下结构工程开工、独立地下结构（地库）完工（基础）
35. 完成裙房或转换层结构施工
36. 首批主体施工达到预售条件
37. 首批主体结构封顶
38. 全部主体结构封顶
39. 40. 41. 42. 43. 44. 45. 46. 47. 48. 49. 50. 51. 52. 53. 54. 55. 56. 57. 58. 59. 首批门窗、栏杆、幕墙等材料进场 样板区工程完工、开放 各标段取得预售许可证 产品定价表，报集团批准 销售开盘 销售完成30% 销售完成50% 现金流回正时间 销售完成75% 销售完成95% 第一批外立面落架亮相 最后一批外立面落架完成 全部单体达竣工条件 市政配套埋管完工 室外景观、绿化完工(完成项目施工) 专项验收结束，取得《竣工备案证明》 开始办理集中交房（入伙） 办理房产初始登记 工程全部结算完成 完成收尾及项目财务核算 项目后评估