网站运营商业计划说明书

20##年4月

一、项目简介

本项目是一个赢利性网络平台和线下实体相结合的营运网站，主要功能为：

·向个人用户提供便捷全面的本地娱乐查询服务、高覆盖面的紫砂（茶叶）打折服务、自由的紫砂（茶叶）信息沟通平台及其他增值服务；

·向企业用户提供拥有大量特定目标消费群的推广媒体、具有市场细分功能的信息传播渠道、能够与餐饮消费群体互动沟通的交流平台及其他增值服务；

通过项目卡的推广，有效形成企业和个人用户连接。更好的提供推广渠道；

·以线下实体与相关机构和媒体合作开展面向紫砂（茶叶）企业和个人用户的行业主题活动，实现紫砂（茶叶）企业和消费群的互动交流，协助企业实现市场推广和拓展，为消费群提供便捷的生活资讯服务；

·盈利模式详见下文。

二、市场分析

……………………

三、国内生活资讯服务商相关运营情况分析：

案例１

项目名称：吃乐网

项目覆盖地区：深圳

项目启动时间：20##年

项目性质：

深圳本地餐饮、娱乐、休闲等生活服务行业的电子商务平台、信息平台、客户关系平台。

项目运作情况：

吃乐网注册用户30万，页面访问量1000万/天（PV值），Google页面评级PR=6。企业信息10241家，加盟企业用户1300余家，其中付费用户约10%。广告合作伙伴包括PEPSI百事可乐、建设银行、平安保险、农业银行、雪花啤酒、深圳有线电视台、康佳集团、太平洋保险、光大银行等。

项目盈利模式

以页面广告、联盟商户付费推广和行业合作为主要盈利点；同时，其对个人用户推广卡类增值服务是网站潜在的重要盈利点，随着网站个人用户基数的增长和网站增值服务的完善，付费持卡消费和卡类增值服务，将逐步成为吃乐网的主要盈利点。

运营分析：

吃乐网用了5年时间基本完成基础用户积累、企业客户积累、联盟商户网络建设以及包括广告、付费推广、卡类增值服务在内的较为完整的产品链建设，形成了相对成熟的盈利模式。20##年完成盈利50万，其基本盈利构成为：页面广告收入50%，企业用户服务资费30%，个人用户服务资费10%，其他10%。

吃乐网已经完成初步资本和品牌积累，进入市场拓展阶段，以城市加盟方式开展的扩张正在启动中。

案例2

项目名称：大众点评网

项目覆盖地区：全国

项目启动时间：20##年

至20##年底，已形成22个城市独立站

项目性质：

服务内容涉及餐饮、购物、休闲娱乐、生活服务等全城市消费领域，是基于第三方点评模式的信息互动和分享平台。

项目运作情况：

覆盖全国300多个城市，40万家商户，800多万网友，每月1.5亿浏览量，累积消费点评500多万条，相关业务已拓展到上海、北京、广州、南京、杭州5个城市。

项目盈利模式：

目前其最主要赢利来自于网络广告，为以餐饮等生活服务商户提供本地化的精准网络营销广告，是其主要商业模式，同时还有内容增值、图书发行等业务。

运营分析：

大众点评网在全国同类型网站中，首先形成了以个人用户点评为主要看点的网站模式，业务发展和市场拓展迅速。但大众点评网产品链较为单一，网络广告和网上推广占了80%以上的运营收入，缺乏增值服务创新。以上情况决定了大众点评网自身盈利点少，缺乏业务纵向拓展能力，只能依托于不断的开发新市场，以保持项目的成长速度。但从长远来看，过宽的市场面不利于各分站和渠道的管理，而缺乏纵深的产品链，也限制了进一步项目发展的空间。

案例3

项目名称：成都吃喝玩乐网

项目覆盖地区：成都

目前其子板块开始覆盖省内二级城市，拓展效果不明显

项目启动时间：20##年

项目性质：

目前成都认知度最高的餐饮、购物、娱乐信息交流平台，但其本质上是一个较为自由的个人交流论坛和网络社区，没有建立独立的企业数据库。信息发布、传播、查询均是以个人交换为主。

项目运作情况：

目前注册用户260000人，访问量30万人次/天，个人用户在线平均人数12000人。广告合作伙伴主要为成都本地餐饮企业和卖场信息。

项目盈利模式：

成都吃喝玩乐网为广告公司和网络技术公司合作开发，因此其主要盈利点除通常的网站广告投放外，还包括广告制作、网站制作、网络营销推广等；目前，成都吃喝玩乐网已经基本具备WAP功能接口，但尚未投入正式运营。

运营分析：

成都吃喝玩乐网在运营中市场拓展较为缓慢，其主要盈利手段为页面广告和网络营销推广，而对网站自身增值服务未提出相关需求。作为功能相对单一的网络信息交换平台和交流社区，页面广告和网络营销推广已经能够满足网站运营和盈利，但也同时决定了这一网络平台功能和产品线的单一。随着成都吃喝玩乐网的发展，增值服务的开发是必然的过程。

案例4

项目名称：中国吃喝玩乐网联盟

项目覆盖地区：全国

项目启动时间：20##年

项目性质：

“中国吃喝玩乐网联盟”是在各城市本地的生活资讯类网站发展的过程中，向外拓展是项目发展的需求，但由于自身实力、渠道建设、信息沟通等多种条件的限制，与当地本土同类型网站形成合作关系是必然的解决方式。

项目运作情况：

目前已经实现网站联盟的有——西安吃喝玩乐网、湖南吃喝玩乐网、天津吃喝玩乐网、重庆吃喝玩乐网、大连吃喝玩乐网、深圳吃喝玩乐网、成都吃喝玩乐网等20余个城市的该类型网站。但联盟较为松散，各网站系统、服务有较大的差距，并有同城多个网站同时存在的状况，对个体和整体品牌的推广极为不利。

可以认为目前的吃喝玩乐网联盟仅为此类生活资讯类网站相互提供链接和简单信息服务的平台。

项目盈利模式：

联盟本身因功能单一，组织松散，无法实现盈利。但其中存在有以加盟形式建立的地方分站，其母站能够通过传统的加盟方式，以技术、管理、资源、信息等获得分站的加盟费用，这也是大型网络资讯平台的重要的赢利点之一。

案例5

紫砂之家 http://www.zisha123.com/

紫砂网   http://www.zisha360.com/

四、资源与渠道  

1、合作机构

成都紫砂行业协会  成都茶叶行业协会

等 同类专业协会为网站企业用户的发展和加盟商网络架构做基础

　　本项目需要与众多本地（成都）行业协会建立了良好的合作关系，为网站企业用户的发展和加盟商网络的构建奠定了基础。

2、合作媒体

选择当地主流媒体等

和主流媒体开展栏目合作和媒体交换的经验。在低成本运作的原则下，能够获得项目推广所需的优良的媒体资源和媒体支撑，有效提升项目推广效果。

3、媒体合作

如何选择合作方式是合理利用媒体资源，有效提升推广效果的基础。本项目拟采用以下方式实现媒体合作

·选择成都地区主流媒体主办的，具有较高认知度的餐饮类栏目作为合作伙伴；

·通过合作，统一媒体栏目和网络平台的品牌形象；

·合作栏目作为网络平台在传统媒体的表现形式，着重于以影像和视觉效果为主要方式的餐饮推荐和传播，为网络平台的企业用户提供更广阔的宣传平台；

·网络平台作为合作栏目的新兴表现形式，着重于为栏目观众以及其他用户提供全天候的信息查询和交流，并实现栏目、主持人与观众之间的交流和互动；

·传统媒体具有更大的目标受众，能够扩大网络平台的市场接触面；而网络平台作为第四媒体，具有更高的时效性和可重复性，能够大幅度延伸栏目的传播深度，从而形成双赢的合作关系。

五、运营计划

1、运营策略

相较于竞争服务商的运营模式，本项目运营策略具有如下特点：

·具备行业高度和行业公信力。依靠被本地紫砂及茶叶行业协会这一具有行业权威的机构开展平台的建设，在营销推广、活动企划、会员招募等方面具有更高的操作性和可认知度；

·建立完善的网络信息交流平台。强化增值服务：提供稳定的客户数据库、便利的查询系统、用户论坛、在线预定和网上支付功能接口、区分企业用户和各人用户登陆接口等；

·与传统媒体建立良好的合作关系。与电视、电台、报纸等传统媒体建立多样化的、成熟的合作关系，包括栏目合作、媒体互换、活动联办等，降低推广成本；

·形成完善的加盟网络覆盖。需要建立大覆盖面的数据库和加盟商家网络，同时与加盟商家形成稳定的合作关系，为项目重要的盈利点——增值服务奠定基础；

·拥有具有高忠诚度的用户群体。通过推广，获得相当数量的个人注册用户，并通过活动策划建立忠诚度，以此作为增值服务转型为项目盈利点的重要客户基础和营销基础

定期开展针对网站会员（企业和个人）的线下交流活动，例如：“以壶会友”“谈天论茶”等主题活动 为平台推广做支撑；

2、市场营销

秉承低成本运作原则，本项目的市场营销将不采用通常的媒体投放+活动营销的方式。主要市场营销方式如下：

·媒体合作和资源互换

建立良好的媒体合作，实现线上平台与媒体栏目的结合，依靠本地主流媒体的品牌提升项目的市场认知度快速。通过合作，促成项目线上平台广告资源与传统媒体的资源互换，降低项目媒体投放的推广成本；

·网络线上传播

针对个人用户的推广主要依靠网络口碑传播，与各生活资讯服务商实现良性互动，实现对目标人群有针对性的网络广告投放。同时，大面积开展线上论坛信息传播，吸引个人用户访问和参与，迅速提高平台访问量和注册用户量；

·体验式营销

在新产品和增值服务推出之初，为部分重点企业用户和个人用户提供免费的体验使用。通过体验对项目品牌、增值服务功能/效果建立较高的感知度，使体验用户成为口碑传播中重要的一环，为产品和增值服务向付费转化奠定基础；

·差异化服务

对用户提供差异化服务是资讯类服务商市场营销常用的方式，差异化服务能够有效的调动不同档次用户的消费需求和心理需求，推动服务购买欲望。

项目将对企业用户划分为付费加盟用户、加盟用户、注册用户和普通用户等，为其提供在查询信息量、客户推荐、企业专页等方面不同档次的增值服务；针对个人用户也同样将实施差异化服务。

六、运营团队构建

1、团队状况

启动团队人员需具有丰富的市场开发、营销策划和媒体运作经验，将分别负责网站技术、市场、客户和服务工作。

2、运营架构

　　网站运营由4个方面工作构成，基本工作内容如下：

A、技术口

·完成网上平台建设 /维护；

·负责网上平台新产品和增值服务开发；

·负责网上平台运行管理；

·负责注册客户线上服务；

B、市场口

·负责网络平台市场推广策划；

·负责平台网上推广实施；

·负责平台线下推广实施；

·负责与合作机构、媒体的活动策划和实施；

C、客户口

·完成企业客户联系和联盟商户网络建设；

·完成合作机构和媒体的联系和沟通，实现资源互换；

·负责网上平台自有媒体的广告业务拓展；

·负责项目自有卡类产品的业务拓展；

D、服务口

·负责客户线下沟通和服务；

·负责其他线下增值服务的开发和拓展；

·负责其他日常性项目的运作；

七、前期财务预算和运营成本

八、出资方式、股权分配及变更

……

九、盈利模式

1、盈利点

本项目赢利点与传统经营性网站不同，采用线上付费增值业务、卡类业务、媒体广告业务、线下活动等多种方式相结合的盈利模式：

·线上付费增值服务

此项服务主要针对企业用户开展，利用平台技术和客户资源为付费企业提供与非付费用户差异化的增值服务，包括企业专页、详情查询、集团客户推荐、自主信息发布、在线预定等多样化服务。

预期此项服务收益约占总盈利收益的15%；

·卡类业务

此项服务主要针对个人用户开展，购卡用户可享受网站加盟商网络提供的消费折扣、礼品赠送等优惠和更细致的服务；并可参与网站与合作机构/媒体共同举办的各类餐饮、娱乐活动。项目将为持卡用户提供与注册用户、非注册用户不同的差异化服务，以满足持卡用户的消费需求和心理需求。

预期此项服务收益约占总盈利收益的5%；

·媒体广告业务

此项服务是经营性网站最常规也是最大的收益点。即利用网站自身关注度、访问量和注册用户资源，为企业提供推广传播平台，获得广告投放收益。

预期此项服务收益约占总盈利收益的60%；

·线下活动

此项服务主要与合作机构和媒体联合开展各类具有行业高度和市场高度的线下活动，促进企业用户与个人用户的互动。

预期此项服务收益约占总盈利收益的20%。

·其他盈利项目

项目在运作过程中将根据用户需求继续开发线上新产品和增值服务，新的产品和增值服务是项目又一可预期的盈利点。

2、盈利预期

本项目的定位为可控成本、长期发展、远期收益项目，其运作是一个较为长期的过程，盈利点的建立需要加盟商网络完善，企业用户、个人用户和网络平台市场认知度的逐步积累，从而实现项目可持续运作。

项目初期运营预期时间18个月，包括启动筹备、平台建设、加盟商网络建设、增值业务启动和市场推广等工作。初期运营盈利预期：

·项目启动6个月内，完成项目基础建设、建立合作机构和媒体、构建加盟商网络、拓展个人用户市场。开始增值服务付费转化，力争初步实现运营收入；

·项目启动12个月内，重心由加盟商网络构建、个人用户拓展逐步向产品和增值服务推广偏移。通过产品和服务的强化，实现项目运营收支平衡；

·项目启动18个月内，项目运作进入相对成熟的运作阶段，已经建立较大覆盖面的加盟商网络、拥有相当数量的个人用户、媒体和机构合作成熟、产品线和增值服务较为完善。在此基础上各盈利点顺利启动，初步实现项目自身盈利；

·项目启动18个月后，项目进入正常运营期，实现可持续发展和盈利阶段。

附件 初期运营工作规划：

2013/4/9

第二篇：国内某知名商业地产运营机构最新制作的商业计划书

国内某知名商业地产运营机构最新制作的商业计划书

商业计划书, 地产, 机构, 运营, 制作

****·商业地产

**工作服务内容及收费标准 一、 合作项目：

一、 合作项目：

二、 合作方式：博远商业提供以下服务项目：

1、前期调研及策划服务：

大市场研究及区域指标调研分析

项目定位研究及目标消费群分析

开盘前期策划及入市阶段营销策略

业态规划及产品设计建议

2、销售代理招商服务：

3、全程营销代理业务：

4、平面广告设计业务：

5、商业经营管理业务：

三、 相关合作取费标准

四、 主要参与人员及部门

一、 各阶段工作内容

时间：20天

负责人员：****商业地产顾问有限公司·投资策划中心

提交报告成果：《商业项目市场调研报告》

市场调研内容

一、 城市经济环境的分析和生活结构研究

二、区域经济结构调查与城市发展规划调查

三、城市商业发展规划及政策研究

四、区域零售业结构、商铺分布及经营状况的市场调查与分析

五、典型性竞争性项目调查与研究

六、地区未来商业地产/住宅地产的供应量分析

七、消费者消费行为调查与研究

八、周边商圈的确定和研究

以上内容可根据开发商的实际情况和项目的需求，由全程营销顾问公司和

开发商协商后进行调整。

时间： 20天

负责人员：****商业地产顾问有限公司·投资策划中心

提交报告成果：《商业项目定位报告》

项目定位报告内容

一、 项目竞争分析

? 主要物业品种设定

? 各物业品种的竞争分析

? 各物业品种的竞争策略

? 各物业品种的核心竞争力提炼

? 项目的竞争定位

二、 项目主题定位

? 项目主题描述

? 主题的支撑点概述

? 项目主题的适应性分析 ? 项目主题的差异性分析 ? 项目主题的产品表现形式 ? 项目主题的广告表现形式 三、 项目产品定位

? 项目功能定位 ? 项目业态选择 ? 项目商业物业规划要点 ? 项目住宅物业规划要点 ? 项目商业产品设计要点（进深/面宽/楼层/面积） ? 项目住宅产品设计要点（楼型/户型/楼层/面积） 四、 目标客户定位

? 购买商铺的目标客户群分析 ? 购买住宅的目标客户群分析 ? 租赁使用商铺的目标群分析 ? 租赁使用住宅的目标群分析 ? 购买客户群的市场细分 ? 购买客户群的目标市场设定 ? 购买商铺的客户定位 ? 购买住宅的客户定位 ? 目标客户群的培育计划要点 五、 商铺的经营定位

? 经营项目分析 ? 经营项目定位 ? 经营项目特色设计 ? 主力店选择条件 六、 价格定位

? 项目租金参数分析 ? 项目售价参数分析

? 项目售价加权分析

? 各物业品种价格定位

时间：20天

负责人员：****商业地产顾问有限公司·投资策划中心

提交报告成果：《商业项目前期发展策划报告》

一、 项目主题设计

一、 项目主题设计

? 候选主题的选择和优化

? 主题的差异性分析

? 主题的适应性分析

? 主题的表现建议

二、 项目开发流程设计

? 开发流程的重要时间节点

? 销售工作的阶段性节点设定

? 各商铺销售片区的优先推广次序

? 工程形象进度和销售进度的配合

? 招商工作进度和销售进度的配合

? 开发流程设计综述

三、入市阶段整体营销规划方案建议

? 营销方式建议

? 营销渠道建议

? 营销策略建议

? 营销计划安排建议

? 促销策略建议

四、价格策略执行计划建议

? 整体均价建议

? 分期均价建议

? 层差和朝向差分析

? 价目表建议

? 价格特别调整方式建议

? 付款方式建议

五、招商工作的对接建议

六、广告宣传策划建议

以下有关内容以实际执行单位与甲方协议并由甲方确定认可为准 ? 户外广告策略建议

? 报刊广告策略建议

? 电视广告策略建议

? 新闻炒作策略建议

? 其他广告和炒作策略建议

七、销售活动策划建议

以下有关内容以实际执行单位与甲方协议并由甲方确定认可为准 ? 开工仪式建议

? 开盘仪式建议

? 新闻发布会建议

? 展销会及论坛活动建议

? 客商联宜活动建议

时间：20天（可与《 前期发展策划报告》同期进行） 负责人员：****商业地产顾问有限公司·商业规划中心 提交报告成果：《商业项目商业规划设计建议报告》

一、 整体规划设计方案综述

二、 项目业态规划及功能分区建议

三、 商铺铺型与铺位分割方案建议

四、 外围交通组织流向建议

五、 各平面层内部商业动线设计建议

六、 单体通道及层高设置建议

七、 建筑风格与立面效果设计方案建议

八、 公共配套功能设施建议

九、 通道及公共共享空间装饰标准建议

十、 交铺装修标准建议

十一、 项目住宅产品设计建议

十二、 住宅楼型设计建议

十三、 住宅主力户型分析建议

十四、 住宅景观设计建议

十五、 住宅规划设计建议

十六、 住宅立面设计建议

十七、 住宅会所及配套设计建议

十八、 住宅梯间及共享空间装饰标准建议

十九、 交楼装修标准建议

时间：

负责人员：****商业地产顾问有限公司·全国招商中心

商业招商主要包括：项目招商包装、商铺的租金设定、主力店招商、品牌店招商

主力店招商：

? 主力店商家的选择与联络

? 项目招商包装建议 ? 主力店引进谈判协助 ? 主合同对接协助 ? 技术对接（合同）协助

品牌店招商：

? 整体招租策略 ? 招商进度设计 ? 品牌店商家的规划、选择和联络 ? 品牌店商家租金设定及付款方式设计 ? 各阶段租金运行策略及促销策略 ? 品牌店招商工作洽谈 ? 主合同对接协助 ? 技术对接（合同）协助

时间：

地点：

负责人员：****商业地产顾问有限公司·全国营销中心

一、 销售周期划分及控制

1、销售任务的设定和周期设定

2、销售过程阶段性划分

各阶段销售实施工作

销售合同执行监控

销售结束的相关工作

二 、项目组人员组建工作：

销售管理人员、销售人员、销控人员、客服人员

三、各销售阶段营销策划推广执行方案实施

四、 各销售阶段广告创意设计指导及发布实施

五、销售前资料准备

1、认购须知、按揭须知、认购流程文件准备

2、销售道具及销售宣传单张的资料准备

3、制定销售工作进度总表与总费用预算

4、销售控制与销售进度模拟

5、财务策略（（付款方式、按揭准备、收款流程）

六、销售培训

1、销售部人员培训-公司背景及项目知识、销售技巧培训、团队建设

2、客户管理系统

3、销售作业指导书

4、阶段性广告策划培训

七、销售组织与日常管理

1、售楼部人员的组织与激励

2、销售接待工作流程

3、销售现场与财务/销控对接程序

4、日常管理制度的制定及执行

5、销售管理考核与培训体系

一、 相关合作取费标准

本着真诚的合作态度，博远以最优惠的方式收取相关费用。

1、前期

? 前期费用人民币**万元正；合同签署三日内甲方向乙方支付人民币**万元

正；乙方提交《商业项目市场调研报告》、《商业项目定位报告》三日内甲方向乙方支付人民币**万元正；乙方提交《商业项目入市阶段整体营销报告》《商业项目商业规划及产品设计建议报告》三日内甲方向乙方支付人民币**万元正。

2、全程营销代理

? 商业类型物业[包括其他非住宅类的产品]，按销售合同金额的2.3%结算佣

金。成交界定：以签定商品房买卖合同及交清首付[首付不低于楼款总价的50%]作为标准结算全额佣金，每月最后一日双方结算，次月三号支付佣金。 ? 如果住宅由**代理销售，以最优惠的方式结算佣金，按销售合同金额的1.8%

结算佣金。以签定商品房买卖合同及交清首付[首付不低于楼款总价的20%]作为标准结算全额佣金，每月最后一日双方结算，次月三号支付佣金。

3、广告平面设计

? 商业地产的平面广告设计业务由**商业广告公司专业设计，按月费形式收

取。月费为5万元/月，每月三号支付该月月费；签署合同三十天内甲方预付年费用25%，抵扣首月和次月及服务期间的最后一个月的月费。 ? 如果住宅和商业地产的广告均由**商业广告公司专业服务，二者合计按月费

形式收取。合计月费优惠为8万元/月，每月三号支付该月月费；签署合同三十天内甲方预付年费用25%，抵扣首月和次月及服务期间的最后一个月的月费。

4、招商

? 招商前期启动费10万元[包括异地差旅主力店公关交际费用]。在签署合同

三天内支付。收取第一笔招商佣金时候从招商佣金中扣除上述费用。 ? 普通招商[非主力店招商]按每单招商协议的年均月租金的二个月计佣金，在

每月三号结算，次月三号前支付佣金；主力店招商按签署意向协议并交纳保证金即视同成交，双方按全额结付佣金。

5、商业运营

? 视双方合作深度与内容，另议。

二、 主要参与人员及部门

? 投资策划中心

? 商业研究中心

? 商业规划中心

? 全国营销中心

? *商业广告公司

? 全国招商中心

? 客户整合中心

? 商业运营中心