恢复天津富林贵金属公司筹建计划书

目      录

一、 产品市场情况市场前景. 1

二、各类投资产品比较. 2

三、公司目前状况目前公司状况. 3

四、公司恢复开业需要成本及团队筹建. 3

1、 恢复开业需要组织构架. 3

2、人事安排及招聘. 4

五、营销方案的管理. 4

1、营销方案制定与执行. 4

2、团队工作管理细化. 4

六、恢复开业投资项目费用. 4

1、经营天津富林贵金属有限公司的主营收入来源：. 4

2、成本大致分为：. 7

3、经营分析. 7

4、业务开支主要有业务人员和居间商佣金、头寸分成。. 7

七、公司以后经营发展方向. 8

1、在条件适合时候发展居间商和代理商加盟. 8

2、居间商申请流程. 8

3、在全国各地开办分公司和办事处. 8

4、发展多种交易产品；. 8

主要经营：代理贵金属交易所的现货交收业务

公司地点：深圳市南山区ｘｘｘA座17楼

一、 产品市场情况市场前景

随着中国金融市场的迅速发展，改革创新的不断深入，中国老百姓明显感受到了中国金融体系翻天覆地的变化。投资者的投资理财意识和投资理财观念不断增强。各类投资理财热潮也不断涌现在金融市场之中。切实让中国老百姓认识到了投资理财在生活中是必不可少的。在股票和基金市场呈现一派繁荣景象的同事，中国的贵金属市场也在国外理财市场的带动下欣欣向荣起来，给中国投资者以更多的投资选择。面对股票、基金市场的火热场景，更多的投资者已经出现了担忧，选择了理性投资，更多的人已不再是盲目跟风。不是单单的选择一种投资理财品种，而是选择了两种或是两种以上更多更好的投资理财品种，以保证市场的投资收益，降低投资风险。目前，随着中国贵金属投资市场的发展和需求，众多贵金属投资者将目光投向了贵金属现货交易。伴随着这几年的市场培育，国内贵金属市场日趋火热。

 20##年，中国逐步开放贵金属投资领域，先后设立了上海黄金交易所的黄金白银交易和上海期货交易所黄金期货合约。20##年，逐步向个人投资品种转化。期货交易所于20##年5月10日也增加了白银期货合约交易。但是，这两大交易所的模式都灿在一定的不足： 

1.采用撮合成交交易机制，与国际贵金属市场相对脱节

2.中国贵金属市场对国际贵金属市场的影响力还没有形成

3.交易时间短，无法全面抵御时间等不确定风险

4.交易覆盖漏洞不能平抑市场投机行为，威胁投资者利益，扰乱金融秩序而兴起于20##年的新型投资产品现货白银，是采用预付交易保证金的形式进行延期交收交易，与国际价格波动无缝对接，24小时连续报价双向操作，T+0，做市商制度可设止损控制最小风险，资金通过银行三方委托安全快捷，是国内最前端的贵金属投资产品。随着市场的发展，贵金属市场的参与者结构将更加丰富，越来越多的投资者将积极寻求进入贵金属市场。市场的前景和空间非常巨大。

20##年、天津贵金属交易所（以下简称交易所）是根据国务院关于《推进滨海新区开发开放有关问题的意见》（国发【2006】20号）的政策精神，经天津市政府批准，由天津产权交易中心发起设立的公司制交易所。交易所在天津滨海新区空港经济区注册，营业范围为：贵金属（含黄金、白银）、有色金属现货批发、零售、延期交收，并为其提供电子平台；前述相关咨询服务及许可的其它业务。

交易所贵金属现货延期交收交易采用做市商制交易模式，交易标的物是以现货为基础的商品合约。实际成交过程中，交易所并不直接参与交易，而是按照公平、公正、公开的原则为会员单位和客户提供交易平台和相关制度、服务。

交易所的设立是滨海新区金融先行先试的重要创新实践之一，更是对我国黄金交易市场体系的补充，对我国金融市场体系的完善，有利于规范和引导场外黄金交易市场发展。目前这个平台是不错的。

二、各类投资产品比较

  

 三、公司目前状况目前公司状况

天津富林公司目前具有别的贵金属交易公司不具备的营业牌照和公司营业执照，为了获得这些资源公司已经花费1000多万人民币，但是目前这些资源没有被合理利用起来。这些资源是很多贵金属交易公司不具备的优质资产。公司有在成立一年来已在广州试运行一段时间经历，总的来说虽然亏损，但是亏损主要原因是管理不善引起的，并不是这个行业不景气导致亏损。公司在交易过程中还有一个先决优势：就是可以参加对赌，这是个极少亏损的交易法则，只要客户交易，无论涨跌都挣钱，无涨跌限制随时进出场，公司可以获得稳定寸头收入，稳定客户交易手续费、稳定的点差收入。

四、公司恢复开业需要成本及团队筹建

1、 恢复开业需要组织构架

公司先建立一个合理的组织构架，是各部门做到尽职尽责.组织构架是在总经理负责制下管理，各部门协作。总经理要具有如下能力： 3年以上金融行业高层销售管理经验和大型营销团队管理经验，对金融市场营销有着深入的了解，有丰富的行业相关资源；让具有较强的团队组织能力、判断决策能力、沟通协调能力、市场开拓能力和计划执行能力；熟悉国际现货黄金市场，国内黄金市场，股票市场，期货市场的相关情况；有很强的组织能力和员工培训能力，能及时组织员工进行培训，良好的团队合作精神，出色的团队建设能力、人际沟通能力、组织开拓能力；具有良好的人际交往能力、沟通协调能力和及解决重大问题的能力；

公司组织构架

               

 2、人事安排及招聘

以目前公司人力资源来说，财务和行政不需要招聘，需要招聘业务总监1-2名主要对新团队管理和市场开拓，其主要任务：对市场环境分析：市场分析及竞争对手分析；完成销售部门建制；部门构成及人员组成，编制和执行销售人员管理方案；拟定销售团队培训计划，包括新员工入职培训、组长培训、后期衔接培训；制定营销策略，主要包括目标市场、营销策略；制定激励方案包括：建立团队文化、激励方案；制定业绩考核方案包括：考核对象、考核指标；

业务人员薪资管理主要是底薪+提成+奖金，销售总监底薪10000元、经理人员底薪在5000元以内、业务员底薪1800元左右。

五、营销方案的管理

1、营销方案制定与执行

1）实行“市场推广+渠道销售”的总体营销战略。
2）筹建业务部门，将客户分类管理，明确管理制度，保证每个用户都有专人定期服务，避免出现失落客户。同时通过分类，可以让管理人员将主要精力集中在重要客户的管理上，通过服务好这些客户充分的发掘这些客户的潜力，公司充分利用现有的客户资源，同时通过制度和组织结构的完善将现有的客户潜力充分发掘。 
3）加设专门机构，如市场推广中心。 
4）进一步创新市场营销的方式和手段。 
5）建立强大的市场推广队伍，为市场推广人员进行专业的培训。 
6）加强广告宣传及网上推广工作，公司采取销售终端活化的方式，通过强化广告宣传力度，扩大销售。
7）有条件时候参加产品展览会，提高参展效果，创造最大的经济效益。 

2、团队工作管理细化

1）月度工作计划表。一般在每月25号左右，回顾这个月的工作计划下个月的工作。回顾部分主要是优点和不足，一定要写明具体原因，言之有物。下个月的计划主要是三大目标，例如说我下个月要整理我所有的客户资料，我下个月有三个大客户过生日，我怎么样送一件礼物让他们有个难忘的生日等等。

2）周工作计划。本周大事主要是两大目标，如写计划书阿，只写与工作相关的事情。每周五的下午要填好。

3）工作日志。一天的工作记录，每天下班之前填好。注意：只填写与工作相关的内容；在审核中注意如果是效率型的销售团队每天都要查看，如果是效能型的销售团队保持抽查就可以拉。

   每月计划中的目标要在周计划中具体体现，同样，周计划的大事目标也应该与日志中的对应想匹配，日志中的计划应该跟客户的资料相匹配。

4）客户档案表

防止业务代表把客户带跑要注意三点问题：（1）跟重点客户要进行多点接触，至少三个点：【1】销售经理要亲自接触；【2】相关技术和支持部门要接触；【3】相关财务和物流部门要接触。（2）把握进程，绑住客户。方案展示阶段销售经理应该要介入。（3）运用基本的管理软件，把客户的信息集成管理起来。

5）竞争对手的信息表

六、恢复开业投资项目费用

1、经营天津富林贵金属有限公司的主营收入来源：

1）交易佣金收入；

2）交易产生的头寸收入；

3）交易中点差收入；

详细投资收入和成本预算分析详细见下表：

2、成本大致分为：

办公场地费用、办公设备费用、员工工资费用、其他流动费用等。场地办公费估计250-300平方米为宜，目前公司我们以深圳智慧广场A坐17楼做办公场所来做预算，固定资产按照5年均摊折旧。预算如下详细见上表：

 1）公司有现成的营业场地，这笔费用可以省去；

2）前期场地布置费：办公室虽已装修但需要重新布局，根据自身实力投入装修档次预估人民币2万元左右。

 3）办公设备费用：一般开启这样贵金属交易公司办公设备费用方面应该花费如下：电脑1800元/台*20台=3.6万办公桌椅1.2万元、打印一体机1500元、投影30000元、无线座机 300元/台*20=6000元，招聘费6000元、注册公司1500元、（目前公司已现存、最多在业务扩大情况下购置增加服务器一台）。加上其他杂项支出预估7万元。合计前期一次性投入12万元。公司成立初期需要做3个月的先期预备，第一个月为筹备期，另外要准备至少两个月的运营成本。预算如下：

1）销售人员工资：平均1800元/月*20人*2个月=7.2万元；

2）销售经理工资：平均5000元/月*20人*2月=2万元；

3）网络电话费用2000元/月*2个月=4000元；

4）广告费用支出：前期每月5000元左右，主要印刷宣传册等广告性资料；

5）其他开支2000元/月*2个月=4000元合计两个月运营成本需预备；

3、经营分析

     以一手15千克标准单来计算交易手续费：以目前白银价格人民币3200元/千克单位来计算买卖一手白银总成本人民币9600元（买进卖出各1次）每次买进需要总单边5%%（万分之八、其中3%%为天交所所得）买进卖出成交2次；点差：每千克白银人民币10元。

实例演示：返佣标准为（手续费+点差）*70%，其中手续费部分交易所要扣掉单边万分之3（含手续费部分扣税6%），实得万分之5。以白银目前收盘报价3200元/千克为例：总手续费：3200*15*5%%*2=480元 （其中扣除交易所收取万分之3后）点差净收入：15千克*10=150元

     以上合计客户交易15千克白银公司获得返佣金额为：282=375=657元

4、业务开支主要有业务人员和居间商佣金、头寸分成。

为什么要给居间商和业务人员头寸分成呢？因为现在天津交易所执行是做市商制度，客户赔的钱全部被市商赚走，客户赚的钱也就是市商的亏损。给了代理商头寸，代理商的分析师就不能一心一意为客户赚钱了，下放头寸给代理商的结果就是使得代理商和客户站在了对立面！毫不知情的终端客户已经变成了代理商和我们手中的待宰羔羊！他们的分析师只会想尽各种办法让客户亏损，但也不能让客户亏得太多。我们建议给代理商、居间商或业务员30%头寸比较合适。这一样的话佣金和头寸我们可以赚70%左右。

按照这个行业以往的经验和业内其他公司的综合表现，投资人第一年的收入基本最低会达到投资额的10倍甚至更多，即投资20万元成本，年收入将会达到200万左右。发展客户是循环交易的，以后每月开发客户会相互累积，故基数会越做越大。上表中是以每个客户平均每天交易0.5手计算的，实际上大部分客户并不止于这个单量，他们会频繁交易，这样投资人的收入将又会增大。只要能持续的开发客户，维护客户，使市场乐观、良性的循环下去，那么以后的基数和收入将会以几何倍数增长。未来的收益可想而知...... 几十万元的投资在总部的支持、市场的带动下会产生这样的效益，相信简单的账目大家都会计算，还有什么项目会比此让你更值得去投资？从上面利润的计算可以得知，只要开发出一定数量的客户，一年甚至可以赚取数倍甚至数十倍的利润。加上公司筹备时间一般第3个月即可实现收支平衡，半年内可以收回成本。一旦客户入金交易，将构成公司长期的资金链条，收益前景非常可观，而且随着时间的发展，回报率呈现越来越高的走势。

七、公司以后经营发展方向

1、在条件适合时候发展居间商和代理商加盟

1）居间加盟商需要具备相应加盟实力、加盟场地。由公司总部派出总经理到当地进行实地考察，经考察之后符合加盟条件签订相关加盟合同，进行后续经营活动。

2）对居间商的考察

经过总经理考察无误后，由总监带领营业组到当地为居间加盟商搭建团队，建立统一的选才、薪酬、培训、营销、晋升等制度。团队构建形成模式后进行初期经营，由公司总部派出由丰富经验的营销人员扶持居间商开发客户，同时公司总部会定期为居间商发放相应宣传品、扶持礼包等。

3）可以帮助居间加盟商开展业务特邀国家级特许讲师团队助阵，一年四个季度开展四次主题投资报告会。一次主题投资报告会为期一周，意在为各居间加盟商建立客户平台，维系客户关系，体现专业性金融服务。

2、居间商申请流程

1）双方签署融汇银居间合作协议；

2）居间商提供公司营业执照、法人身份证、返佣银行卡扫描件或复印件，如返

佣卡不是法人本人的，需提供委托书原件及卡主身份证；

3）代理商填写融汇银经纪人后台申请表；

4）经融汇银审核通过后确定开户；

3、在全国各地开办分公司和办事处

4、发展多种交易产品；

第二篇：物业公司筹建计划书

物业公司筹建计划书

一、公司筹建:

1. 出资人情况:法人与自然人

2. 物业管理企业的组建条件

1)企业名称的确定;

2) 企业住所;

3) 法定代表人;

4) 注册资本;

5) 公司章程;

6) 公司从业人员。

3. 物业管理企业的设立

在组建条件具备以后,申请物业管理企业的发起人或发起单位写出由申请设立物业管理公司经营资质报告,连同相关申请资料送交房地产主管部门审批。收到核发的批准文件后,再按有关规定向工商行政管理机关办理企业注册登记手续,领取企业法人营业执照或营业执照,即可对外营业,并按规定在30日内到房地产管理部门申办资质备案和资质等级证书,还要向税务机关办理税务手续。

4. 在取得企业营业执照后,按照规定申报企业资质,物业管理企业的资质等级

1) 资质一级企业:注册资本500 万元以上;具有中级以上职称的人员不少于30 人,

企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书,80%以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书;管理两种类型以上的物业;管理各类物业的建筑面积分别占规定计算基数的百分比之和不低于100%;20%以上的管理项目获得建设部授予的“全国城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)”称号;具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度;建立了维修基金管理与使用制度。

2) 资质二级企业:注册资本300 万元以上;具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于20 人,企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书,60%以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书;管理两种类型以__________上的物业;管理各类物业的建筑面积分别占计算基数的百分比之和不低于100%;10%以上的管理项目获得建设部授予的“全国城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)”称号,10%以上的管理项目获得省级城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)称号;具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度;建立了维修基金管理与使用制度。

3) 资质三级企业:注册资本50万元以上;具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于8人,经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书,50%以上的部门经理、管现员取得从业人员岗位证书;有委托的物业管理项目:具有比较健全企业管理制度和财务管理制度;建立了维修基金管理和使用制度。

二、物业公司的经营计划

1. 物业管理的目标和任务 1)创造安居乐业的生产、生活环境

2)对实现物业的保值和增值。

2. 物业管理的主要内容

l)维护物业管理区域内的规划不受破坏

2)房屋装修监督管理

3)房屋的维护与修缮

4)设备、设施的管理及维修养护

5)安全保卫与消防

6)保洁、消毒、防疫管理

7)环境保护

8)绿化管理

9)车辆管理

10)综合经营服务

3、物业管理的基本原则

1)产权、经营权分离原则;

2)业主至上原则;

3)统一管理原则;

4)专业高效原则;

5)权、责分明原则;

6)经济合理原则;

7)公平竞争原则;

8)依法行事原则。

4. 物业管理公司内部的组织机构以及功能设置

1)总经理室:决策机构,总经理对公司全面负责,布置和协调各副总经理与各部门的工作。副总经理协助总经理处理分管的工作。

2)办公室:总经理领导下的综合办事机构,主要负责公司内部日常行政事务。

3) 财务部:参与企业经营管理,搞好财务核算。负责管理服务费的收缴,做好报表、纳税工作,经常向总经理报告公司财务状况。

4)物业管理部:按照公司的计划和安排,负责物业管理区域内的各项管理工作。

5) 社区服务部:依法建立各类服务点,开展代办业务,为用户提供优质服务。

6) 工程部:负责物业维修及设备运行的技术管理部门。

7)保安部:检查、督促遵纪守法,处理业主、治安维护,协助有关部门查处违法犯罪。

8)产业部:负责物业的产籍管理、保管图纸、资料,及时为各部门提供相关物业资料。

9)租赁经营部:负责对现有物业的租赁经营业务,提高物业的出租率。

5. 物业管理公司的前期工作

设立物业公司,并取得相关资质后,参与物业管理市场竞争,在实际操作中,以各种形式竞争管理服务市场;物业管理对物业的基本要求,物业管理指物业管理经营人受物业所有人的委托,按照国家法律法规、管理标准及委托合同行使管理权,运用现代管理科学和先进的维修养护技术,以经营手段管理物业,从事对物业(包括物业周围的环境)的养护、修缮、经营,并为物业所有人和使用人提供全方位的服务,使物业发挥最大的使用价值和经济效益。

按照以下步骤进行开展工作。

1)人员准备与资料准备;

2)设备、器材准备;

3)资金准备;

4)拟管项目、使用人需求、竞争企业状况调查; 通过对拟管项目全面情况的调查,为拟订物业管理方案做信息准备。

①项目位置:具体位置及东、西、南、北的毗邻。

②项目面积:占地面积、规划建筑面积、已建成面积。

③项目建筑情况:建筑结构、质量、技术、标准、管线布置等。

④配套及附近交通状况:已通达公交车次、小区班车等。

⑤消防、安保、清洁等设施状况

⑥项目性质及特色

⑦政府的支持、扶持与介入程度

⑧开发商的背景:规模、技术、资金、信誉、社会影响、负责人情况等。

⑨周边坏境状况社区配套的社会公共资源如学校、医院、商业中心、农贸市场等

6. 制订物业管理方案的其他准备工作

l)组建制订物业管理方案的工作班子:

2)对方案制订人员进行必要的业务培训:

3)准备经费;

4)准备设备;

5)准备相关资料。

7. 制订物业管理方案

l)物业管理方案的内容

①物业管理档次

②物业管理服务的标准

③物业管理财务收支预算

2)物业管理方案的基本架构

①项目管理的整体设想与策划

②管理模式

③公司人力资源管理

④规章制度建设

⑤经营管理指标

⑥社区文化建设与服务

⑦财务管理及经费收入测算

⑧日常管理

⑨物业维修养护计划和实施

3)制订物业管理方案的主要步骤

第一步:成立制订方案的工作机构

第二步:培训工作人员

第三步:经费、设备、资料准备

第四步:项目、使用人、竞争调查

第五步:研究分析调查资料

第六步:确立管理档次、管理目标、主要措施。服务管理项目

第七步:经费预算

第八步:草拟方案文本

第九步:向专家顾问征询

第十步:送公司领导审阅

第十一步:修改、研讨、再修改

第十二步:可行性研究

第十三步:定稿

第十四步:实施、反馈

8. 介入物业管理工作

1)物业的接管验收与撤管

2)物业的撤管

3) 签订物业委托管理合同

4) 物业公司入驻社区后,依法设立社区业主大会。

9. 物业管理企业与相关社会机构建立关系

l)物业管理企业与房地产行政主管部门的关系

2)物业管理企业与工商、税务、物价部门的关系

3)物业管理企业与房地产开发企业的关系

4)物业管理企业与业主委员会的关系

业主委员会可以自己设立。也可以招标选聘物业

管理企业。物业管理企业对业主委员会负责,定期间业主和用户提供管理报告,报告经营管理情况、服务情况、基金账目情况等。业主委员会不仅有权监督物业管理企业的工作,而且在必要时有权依法撤换物业管理企业。 5)物业管理企业与专业性服务机构的关系

6)物业管理企业与街道办事处和居委会的关系

7)物业管理区域建设与社区建设的关系

设的自主权,物业管理区域建设要自觉配合社区建设。

三. 物业管理费用的管理

1.物业管理费用构成

l)物业管理费用分类

一类是管理费用,如办公费、保安费、绿化管理费、卫生费、管理工作人员的工资、福利等外用的支出。

另一类是___________公用设施及公用资源费用的支出,如公用水费、电费、房屋及公用设施的维护更新技用,这部分费用一般由物业管理企业向物业产权人或物业使用人代缴、代交,是经物业管理企业代理代收转交其他应收部门的费用。

2)有关部门关于住宅小区公共性服务收费的构成

①管理、服务人员的工资和按规提取的福利费;

②公共设施、设备日常运行、维修及保养费;

③绿化管理费;

④清洁卫生费

⑤保安费;

⑥办公费;

⑦物业管理单位固定资产折旧费;

⑧法定税费。

3)住宅小区物业管理经费的来源

①定期收取物业管理服务费;

②小区维修养护专项基金;

③以业养业,一业为主,多种经营的收入;

④靠政府多方面的支持;

⑤开发建设单位给予一定的支持。

4)物业管理对物业的基本要求是:

①物业的设计要“科学、合理、适用和美观”,并要方便维修和养护。

②建筑材料质量和设计施工质量要好,减少使用成本。

③配套设施齐全,能为使用人提供多种服务。

④环境优美、安全、舒适。

⑤为物业管理提供必要的设施。

四. 物业管理企业管理制度的建设

1.物业管理制度体系的内容

l)物业管理企业内部制度

①物业管理公司员工管理条例

②物业管理企业各部门的职责范围

③物业管理企业员工岗位责任制

2)物业管理企业外部制度

①物业接管验收规定

②楼宇入住规定

③物业管理公约

④住户须知手册

⑤住宅区房屋及有关设施接代管制度

⑥房屋管理服务制度

⑦住宅区管理制度

⑧业主公约

⑨业主委员会章程

五. 管理制度示例1. 消防制度和规定

1)消防中心值班制度;

2)防火档案制度;

3)防火岗位责任制度;

4)其他消防规定。

5)消防设备管理制度

2.车辆管理制度 1)门卫管理制度

2)物业区域大门门卫的职责

3)停车场(库)门卫的职责 3.车辆保管规定

1)汽车管理规定

2)自行车、摩托车管理规定

4.住宅区内车辆交通管理规定

5.物业环境的绿化管理

1)绿化管理机构的设置及岗位职责

2) 绿化养护与管理的考核指标

六. 物业管理资金的来源和管理

1.物业管理启动资金

物业管理启动资金是指物业管理企业开展物业管理工作初始阶段所需各项必要开 支的资金及物业公共设施专用维护基金。

1)资金来源与管理

一部分是用于物业管理企业形成、建立、组成所需的资金,如物业管理企业的注册资本、办公场所的购置或租金、办公用品购置、职工薪金等,这部分资金主要由房地产开发企业、单位组织及个人出资、入股形成;另一部分是物业公共设施专用维护基金,主要用于物业机构所属物业的意外事故大修及日常维护,这部分资金一般应由物业主按一定比例和方法缴纳形成,也可由政府出资设立或按一定程序、办法由社会或开发建设单位出资建立。

2)物业管理启动资金的管理:其中物业公共设施维护基金的管理一般应由物业管

理委员会设账,存入银行专户,掌管这项基金。同时,委托物业管理企业实际操作使用,并做到专款专用,实际操作使用时报物业管理委员会批准并接受监察。这项专用基金应划给物业

管理企业还是物业管理委员会管理,应视具体情况而定,一般不宜划给物业管理企业直接掌管使用。新建物业的物业公共设施专用维护基金应在确保安全的前提下,从事适宜的短期投资,使其产生最大增值收益。

3)日常物业管理资金

包括物业管理服务费、物业管理机构开展多种经营的收入、其他收入等。其中物业管理服务费收取应考虑物业产权人、使用人的经济承受能力及各项物业管理服务的价值补偿,由物业管理委员会、物业管理企业、政府物价管理部门几方面综合考虑,共同协商决定。

4)日常物业管理资金的管理

2.利用会计手段进行经济管理

3.物业管理资金的使用与运作

(l)物业管理资金的性质

物业管理资金的性质由多种因素决定。根据物业管理资金所有者的不同,可划分为国有资金、集体所有资金、私有资金及混合多产权所有资金;根据物业管理对象和目的的不同,可划分为经营性资金和消费性资金。物业管理资金性质的不同决定了物业管理经营者对物业管理资金管理和使用方式的不同。

(2)物业管理资金的使用

物业管理资金使用要实行总量控制法,既要集中统一计划,又要保证一定的灵活性。 具体包括三方面:

①成本性资金支出与使用:

②公益性资金使用

③投资性资金支出与使用

(3)物业管理资金的使用原则

①保障物业管理需求的原则。。

②节约支出,合理收益原则。

③制约性支出使用原则。

(4)物业管理资金使用的责任制

5.物业管理资金的预算管理

(l)物业管理资金预算的准备工作

①物业管理资金预算管理的概念

②物业管理资金预算管理的前提条件

3)职业化管理水平以及员工的职业道德水平;

4)要充分利用管理会计的职能。

(2)物业管理资金预算编制程序和编制原则

①物业管理资金预算编制的程序

②物业管理资金预算编制的原则

七. 综合经营服务

1. 综合经营服务的内容

l)综合服务的内容

①为物业自身服务

②清扫保洁服务

③绿化养护服务

④治安保卫服务

⑤家庭居民生活服务

2)经营性综合服务的内容

①衣着方面:包括洗涤服装服务和裁剪、制作服装服务。

②饮食方面:如餐馆店、快餐服务和音乐茶社、咖啡屋酒吧的便民服务。

③家居方面:提供搬家、房屋装修、装满、房屋修缮等服务。

④教育方面:可合作开办幼儿园、托儿所、小学、中学、社区大学、老年大学。 ⑤娱乐方面:如成立棋牌社、读书社,举办影视、歌舞、健身活动等。

⑥购物方面:包括日用百货供应和副食供应。

⑦金融方面:开办信用社。

⑧经纪中介服务方面:如房屋出租、出卖中介,房屋评估、公证,家政服务中介; ⑨广告业务方面:可利用小区的户外广告牌和小区的闭路电视进行广告宣传。

3)开展综合经营服务的要求

①效用。这是用户对服务者的相应素质和使用价值的需求,它是由服务者的知识、技能或体力转化所带来的实际效果。

②方便。这是业主在讲究效用的同时对省力、省时、省麻烦服务的要求。

③态度。这是用户对服务者行为方式上的需求。

④满意。这是用户对于效用、方便和态度的心理感受。

2. 综合服务的方式

l)常规性服务

这是综合服务的基本方式。它主要包括公共的、经常性的、全体业主认为必不可少的服务项目。它的服务范围,就是物业管理公司管理业务的范围。这部分服务是有偿的,但又是非盈利性的,带有社会公益的性质。

2)委托性服务

这是具有委托代理性质的服务方式,是一种临时性的,不固定的、专项性的,(用) 户自愿选择的特约服务。

3)无偿性服务

3. 综合经营服务的运作

综合经营服务的条件从总体上可分为软件和硬件两方面。“硬件”是指资金和场所,解决经营什么的问题,“软件”是指经营内容或项目与经营思路及体制,解决的是如何经营的问题。