广州房地产市场再次进入政策观望期
——20xx年1月广州商品住宅网上签约数据监测
广东价格指数平台价格分析员黎文江
距20xx年9月当年第三次调控政策出台两个月之后，政策观望期过去了。在强烈的通涨预期下，投资需求重新活跃起来。商品住宅成交在20xx年底开始回暖，导致20xx年1月商品住宅交易网签面积均高于2009和2010两年的同期。20xx年1月网签数据显示，广州十区商品住宅成交6198套，面积73万平方米，环比上升21%，同比上升29%十区楼价13451元/平方米，环比下降7%，同比上升3%，楼价稍有下调，走势趋于平稳。
20xx年1月广州增城从化两市商品住宅成交2397套，面积28万平方米，环比上升35%，同比上升19%两市商品住宅均价为7738元/平方米，环比变化不大，同比上升18%自20xx年9月广州十区限购后，增城从化两市没有限购，商品住宅销售量理想，价格平稳上升。 20xx年1月26日新国8条调控政策出台后，广州房地产市场再次进入政策观望期，成交量大幅度减少，但房价尚未见明显松动。
广州房地产市场供给分析
本文围绕广州十区2000~20xx年度土地一级市场交易情况、二级市场交易情况以及广州十区商品住宅用地交易情况等三个角度进行广州房地产市场中的土地供给分析。土地是构成房地产的重要部分，土地的获得方式、成交价格、供应量的变化、供应分布以及土地用途结构的变化会对房地产市场产生重大影响。近年来，随着国家房地产 宏观调控政策的不断调整，特别是针对土地市场的一些政策出台，使土地成为了焦点。从19xx年8月广州第一块商品住宅用地招标算起至今，广州市实行土地“招拍挂”制度整整二十二年，在20xx年“8/31大限”以前（即没否定“协议出让”以前），一二级土地市场出让方式是“协议出让”与“招拍挂”制度并行，并以“协议出让”为主，这就造成广州土地市场在20xx年之前的管理一直较为混乱。在土地一二级市场，用作房地产开发的土地多以协议出让的方式进行，土地市场并没有完全市场化，开发商可以通过多种途径获得土地。据不完全统计，从19xx年到20xx年6年间广州市政府在城市中心区共推出44宗土地实行“招拍挂”出让，其中成交28宗，无人应价16宗，失败率高达37%，究其原因是当时开发商们“手上有地、心中不慌”。当年发展商通过划拨或协议出让等各种不必竞争的渠道，以低价买入土地的情况十分普遍。20xx年“8/31大限”后，广州土地市场在政府的大力整顿下逐渐规范，各行政城区经营性土地交易都必须在土地交易中心以“招拍挂”的方式公开进行。通过分析广州2000~20xx年的土地一二级交易情况、各行政区域的土地价格、土地供应量、出
台的土地政策和未来的土地供应趋势，来探究广州一二级土地市场的特点及对房地产市场的影响，并预测未来走势。论文数据来源于土地出让内部统计资料、搜地网及广州市国土局网站等。论文中土地交易数据期间为2000~20xx年，但是考虑20xx年前土地管理的混乱，统计数据中没有全部显现当年的土地交易情况，所以2000~20xx年数据不做重点分析，仅供参考。从20xx年开始，广州土地一二级交易市场规范化后，统计数据相对全面，重点分析。另外，在所有土地数据中土地价格为该地块的土地出让综合价，即地块的实际成交价格，包括该地块的成本价、自行拆迁费用及还房费用等。土地出让建筑面积为地块规划可建的最大建筑面积。土地出让面积则为该出让地块的毛用地面积，包括净用地面积、公建、绿化等用地面积。因此文中土地单价及楼面地价均由该地块的综合价与毛用地面积算得。
广州十区土地一级市场分析
从20xx年开始，土地交易面积快速增长，20xx年为49.05万平方米 20xx年为231.08万，20xx年为427.77万，年增长幅度195.3%；到20xx年土地交易面积下降为197.42万，比上年降幅46.1%，20xx年土地交易面积又升为386.72万，比上年涨幅95.89%，土地市场回暖。另外，2000~20xx年广州十区出让宗数、规划总建筑面积和交易金额的历年走势跟土地交易面积走势一致。究其广州历年土地交易面积变化差距大的原因，我们可知政策性周期影响和市场性周期影响明显。
成交土地的分布区域分析
1、2000-20xx年广州十区土地出让区域分布总体分析
从表3-6知，20xx年广州一级市场土地出让主要来自海珠区（49.7%）和白云区（42.1%）；20xx年也主要来自海珠区（19.0%）和白云区（81.0%）；20xx年主要来自海珠区（83.9%）和天河区（16.1%）；20xx年主要来自海珠区（67.7%）、天河区（21.6%）和荔湾区（10.8%）；20xx年主要来自白云区（60.1%）和天河区（39.9%）；20xx年主要来自白云区（30.7%）、海珠区（29.8%）和天河区（21.9%）；20xx年主要来自白云区（26.1%）、萝岗区（17.8%）、南沙区（17.6%）、荔湾区（14.5%）和花都区（11.1%）；20xx年主要来自黄埔区（33.8%）、番禺区（14.4%）、花都（9.9%）、萝岗区（9.7%）、天河区（9.6%）和白云区（7.5%）；20xx年主要来自萝岗区（40.1%）、番禺区（24.3%）、南沙区（14.3%）、黄埔区（8.4%）和花都区（8.0%）；20xx年主要来自花都区（24.7%）、萝岗区（21.8%）、南沙区（13.9%）、番禺区（12.2%）、荔湾区（9.8%）和海珠区（7.5%）。
总体来讲，外围区域土地出让大热，土地供应郊区化，大型化的趋势愈发明显。20xx年广州市黄埔、番禺、南沙、花都、萝岗五个外围行政区土地成交活跃，合计成交用地面积465.96万m2，占全市总量的79.69%；其他中心城区区域也均有适量供应像天河（占9.6%）、白云（占7.54%）、海珠占（1.51%）、越秀占（1.17%）、荔湾占（0.48%）。究其原因，除了外围区域今年工业用地部分出让多造成成交的用地面积大外，而且外围区域商住、住宅用地面积成交呈现大型化供应特点，即宗数少但量大；另外中心城区因为可开发土地面积少且分布零散，
造成宗数多但量少的特点。
广州十区土地二级市场分析
总的来讲，20xx年的土地转让市场最活跃，成交量最大，超过了20xx年一级市场的成交量，以转让商住住宅用地和工业用地为主，商业金融用地占少量；20xx年土地转让市场交易量受“8/31大限”政策影响下降明显，以转让商住住宅用地和工业用地为主，商业金融用地占少量；“8/31大限”后，随着政府土地整理的完成，许多“生地”变成“熟地”，土地供应充足，所以20xx年和20xx年土地转让成交量上升，主要转让商住住宅用地和商业金融用地为主，工业占少量；20xx年土地转让成交量有所下降，主要转让工业用地和商住住宅用地为主，其次是商业金融用地；受金融危机影响，20xx年土地转让成交量大幅下降，创历史新低，商住住宅用地和工业用地下降明显，商业金融用地不降反升，20xx年以转让商业金融用地为主，商住住宅用地和工业用地占少量；20xx年金融危机过后，20xx年土地转让成交量有所上升，以商住住宅用地和工业用地转让为主，商业金融用地占少量。
主要结论：
1、在一级市场交易方面
（1）20xx年“8/31大限”前后土地一级市场出让“招拍挂”交易情况差距甚大，土地出让受政策和市场影响明显，土地出让体现出较强的政策性周期和市场性周期。
（2）2005~20xx年商住住宅和商业金融土地出让用地面积、规
划建筑面积和交易金额快速增长，20xx年达到历史新高，20xx年则大幅下降，20xx年又快速上升。
（3）20xx年工业用地面积占当年总交易用地面积的26.8%；20xx年总交易面积能与20xx年持平，主要是来自工业部分66.4%的贡献；20xx年总交易面积能与20xx年持平，工业部分贡献31.6%。
（4）广州十区一级市场土地交易在2000~20xx年间主要以协议出让为主、“招拍挂”出让为辅；而在2005~20xx年间以挂牌出让为主、拍卖为辅、协议和招标占少量。
（5）2000~20xx年间广州十区一级市场土地交易中，除2003、2005、20xx年外，其余年份出让的土地主要用于商住住宅建设，其次用于商业金融建设和工业用地建设；20xx年出让的土地以商业金融用地为主；20xx年商住住宅部分与商业金融部分各占一半；20xx年出让的土地以工业用地为主，其次是商住住宅用地；2007、20xx年商业金融用地与工业用地基本持平并且它两之和跟商住住宅部分相当。
（6）外围区域土地出让活跃，土地供应郊区化，大型化的趋势愈发明显。中心城区出让宗数多但土地面积小，分布零散。
2、在二级市场交易方面
（1）20xx年的土地转让市场最活跃，成交用地面积最大，超过了20xx年一级市场的成交量，以转让商住住宅用地和工业用地为主，商业金融用地占少量；20xx年土地转让市场交易量受“8/31大限”政策影响下降明显，以转让商住宅用地和工业用地为主，商业金融用
地占少量；20xx年和20xx年土地转让成交量上升，主要转让商住住宅用地和商业金融用地为主，工业占少量；20xx年土地转让成交量有所下降，主要转让工业用地和商住住宅用地为主，其次是商业金融用地。
（2）受金融危机影响，20xx年土地转让成交量大幅下降，创历史新低，商住住宅用地和工业用地下降明显，商业金融用地不降反升，20xx年以转让商业金融用地为主，商住住宅用地和工业用地占少量；20xx年土地转让成交量有所上升，以商住住宅用地和工业用地转让为主，商业金融用地占少量。
（3）在经营性土地转让中，在20xx年的“8/31大限”前，用“挂拍招”、协议出让和划拨等途径完成；之后必须只能通过“挂拍招”方式转让，主要采用挂牌转让与合作（转让土地部分使用权）这种形式。
（4）2006、20xx年土地转让以外围四行政区为主，其余年份转让以中心六区为主。
3、在住宅用地市场交易方面
（1）2000~20xx年商品住宅用地供应通过“挂拍招”的交易量比较少，20xx年达到一个高峰，但主要来自转让市场的贡献（二级市场占87.3%）；20xx年商品住宅用地交易量开始上升，特别是2006和20xx年的成交用地面积分别达到220.2和315.4万m2，提供的规划建筑面积创历史新高。
（2）土地供应在2004和20xx年紧缩与当时调整的政策（2004
年的“8/31大限”）有关，因住宅建设都有个周期，致使未来两年提供的建筑面积出现供不应求，房价快速增长。伴随20xx年“穗七条”政策，使20xx年和20xx年住宅用地供应大幅上升，20xx年和20xx年则受经济周期性影响显著，大幅下跌后又大幅上升，应当根据政策变化和市场变化控制商品住宅用地供应规模和节奏，避免大起大落，刻不容缓。
（3）2003~20xx年一级供应量不多，但二级市场住宅供应多，缓解了供应压力；2006~20xx年广州商品住宅用地成交用地面积创新高，提供可观的规划建筑面积；2008~20xx年商住用地市场受政策、经济周期性影响大，大幅下跌后又大幅上升。
（4）20xx年“8/31大限”前土地价值被低估，大限后土地交易金额急速上升；2007、20xx年商住土地成交价大幅高于出让底价，20xx年和20xx年次之，其他年份基本平衡。
（5）2000~20xx年间楼面地价稳定上涨，20xx年达到最高；20xx年则下降；2005~20xx年楼面地价微涨，而20xx年楼面地价却大幅上涨；受经济危机、国家及地方宏观调控影响，20xx年楼面地价大幅下降；受外部经济环境好转、国家经济刺激计划及地方宏观调控政策，20xx年楼面地价又大幅回升。
（6）2003~20xx年广州供应的住宅规划建筑面积比较平均，但比2006和20xx年少很多，这是造成2006、20xx年住房供应量赶不上需求量致使房价快速上涨的原因。
（7）20xx年商品住宅用地一级市场中外围区域及金沙洲地区商
品住宅用地成交活跃；20xx年商品住宅用地二级市场以中心城区供应为主。
广州房地产市场需求分析
主要结论：
1、 在月供应量与月销售量关系方面
（1）从20xx年8月至20xx年8月间，除个别月份（20xx年10月和20xx年4月）供销平衡外，其他月份销售量远大于供应量，出现供不应求现象，而从20xx年9月至20xx年1月期间情况相反，供过于求，之后从20xx年2月到8月供给和需求量交替领先（政策调整期），总体达到平衡的状态，市场处于理性状态。从20xx年9月到20xx年1月供大于求，20xx年2月供不应求，从20xx年3月开始，供应量又大于销售量，
（2）月供应量每月都围绕“3512套”这一平均值上下波动，且波动频繁，周期大约1~3个月；而月销售量先总体走势趋于减少，直至20xx年2月销售量达到最低位，为1682套，之后进入政策调整期，销售量变化波动性大，与月供应量交替领先，从20xx年3月开始销售量开始迅速上升。
2、 在吸纳周期与建设周期关系方面
20xx年8月至20xx年8月，吸纳周期与建设周期总体持续走低，且吸纳周期小于建设周期，出现供不应求，说明这期间商品房销售市
场活跃；从20xx年9月开始至20xx年5月，吸纳周期一直往上走，建设周期保持微涨，吸纳周期大于建设周期，且差距拉大，市场呈现供大于求；之后从20xx年6月至8月吸纳周期小于建设周期，供不应求；从20xx年9月到20xx年2月吸纳周期大于建设周期，供大于求；从20xx年3月，吸纳周期小于建设周期，供不应求。
3、 在吸纳周期与月住宅均价关系方面
（1）广州中心六区每月住宅均价在20xx年8月至20xx年10月期间是一路上涨，从7734元/m2到13316元/m2，涨幅72%，市场需求活跃，与此同时，吸纳周期则是波浪式总体下降，从8.82个月到
6.53个月，降幅为26%，其中20xx年6月达到最小，为4.44个月；而在20xx年11月到20xx年2月间，住宅均价从12337元/m2下跌至9451元/m2，降幅23%，与此同时，吸纳周期快速增大，从7.17个月到15.27个月，增幅113%；这说明月住宅均价与吸纳周期存在负相关的特点。
（2）住宅交易金额与吸纳周期负相关，吸纳周期变小时，说明交易量增加，交易金额则也相应增加。住宅价格跟交易金额一样，也与吸纳周期负相关，但有自己的特点，就是吸纳周期对住宅价格的影响存在着滞后效应。吸纳周期与滞后4、5个月的商品住宅均价呈现明显负相关或相关性最大，可用吸纳周期预测房地产销售价格。
3月广州十区房价12859元/平 楼市量价齐“跳水”
3月份是广州市新政落地运行首月，广州一手住宅均价降了。昨日广州市国土房管局发布了《20xx年3月广州市10区房地产市场运行情况通报》，数据显示，上月广州一手住宅首度出现量价齐跌：签约面积再“跳水”超三成，为31.98万平方米；房价则出现了近半年最大的降幅，环比降8.2%，为12859元/平方米。
商品房预售大减近四成
临近五一黄金周，广州住宅楼市供应情况备受关注。昨日发布的报告显示，3月份广州市批准预售商品住宅1860套，同比减少48.02%，环比减少39.73%；面积20.09万平方米，同比减少44.63%，环比减少36.91%。从区域上看，越秀、荔湾、海珠和黄埔出现了零新预售的状况。
据了解，受限购政策影响，部分开发商调整了推货策略，由原先的以推住宅楼盘为主，转向推存货商铺等其他类型物业回笼资金。业界人士认为，在新政推出后，开发商通过减产来进行市场博弈是较为常见的。
此外，个别受新政影响的区域预售证发放也受到影响。据从化市相关部门人士表示，4月份该区域由于新政落地操作细则仍在研究中，也暂未发出预售证。
花都成交量抵中心六区
楼市调控初期，开发商吸金能力往往受限。3月份，广州全市10区新建商品房网上签约4832宗，同比增加3.4%，环比减少7.9%；网上签约面积44.30万平方米，同比减少1.7%，环比减少20.1%；网上签约金额64.85亿元，同比增加6.5%，环比减少22.6%。
3月份，全市10区新建商品住宅网上签约面积31.98万平方米，同比减少14.9%，环比减少31.6%。值得关注的是，越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔六区合计网上签约9.99万平方米，同比减少46.9%，环比减少43.4%。
从区域上，花都和番禺网签量最大，两个区域总共网签18.67万平方米，已占全市总量的58%。其中，花都区网签量为9.92万平方米，约相当于中心六区总量。