我国房地产经济企业概况
一、房地产经纪的概况
房地产经纪是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等经纪业务的经济活动。目前主要业务是接受房地产开发商的委托，销售其开发的新商品房。房地产经纪业务，不仅是代理新房的买卖，还包括代理旧房的买卖，不仅代理房地产的买卖，还代理房地产的租赁业务它的初步发育和发展对于联接、沟通房地产开发，有助于促进交易主体间的联系，活跃房地产市场、促进房地产流通发挥着积极的作用。目前，我国的房地产经纪行业存在较多问题，如何从管理上和行业自身发展上积极推动行业的健康发展，是我国房地产经纪行业发展面临的问题。
二、我国房地产经纪行业的发展
房地产经纪是指向进行房地产开发、转让、抵押、租赁等房地产经济活动当事人有偿提供 居间介绍、代理和行纪的营业性活动。中国房地产经纪行业的兴起可以迫溯到很早以前。早在元代就大量存在从事经纪活动的人，当时从事经 纪活动即房屋买卖说合的中介被称为"房牙"。1840 年鸦片战争之后，随着通商口岸的设立以及租界的设立，许多外商纷纷在中国投资房地产，房地产经纪活动随之产生，在当时出现的专门为 "二房东"。"二房东"作为一个社会阶层一直延续至解放初期。
解放初期，民间的房地产经纪活动仍较为活跃，但当时整个房地产经纪活动比较混乱。从20世纪 50 年代初开始，我国政府加强了对经纪人的管理，采取了一系列如淘汰、取代、改造、利用以及惩办投机等手段，整治了房地产经纪业。随后直到 1978 年改革开放前，房地产经纪活动基本消失了。
改革开放后，随着我国房地产业的发展，房地产经纪活动也相应开始恢复。特别是《城市房 地产管理法》出台后，房地产经纪行业的地位逐步为社会所承认。在沿海发达城市，房地产经纪 业在机构数量和从业人员数量上都成为房地产业中一个极为重要的行业。在其他一些经济相对落后的中小城市，房地产经纪业也逐渐发展起来。但从整体情况来看，目前中国房地产经纪行业仍存在着许多问题，发展和完善中国房地产经 纪业还有很多工作要做。
三、我国房地产经纪发展存在的问题
1我国房地产经纪行业在管理层面上的现状
(1)房地产经纪行业管理法律、法规不健全
目前，房地产经纪行业缺乏相应的比较完整的上位法规和行政法规。只有在城市房地产管理法、合同法中对房地产经纪的法律地位、收取报酬的条件、经纪人的法定权利和义务做了原则性的规定，但对于如何规范其经纪活动等内容几乎没有涉及。虽然有的城市制定了一些地方规章，但总的来说中央与地方的规章还显得不成体系，规定过于原则，针对性不强，缺乏可操作性，面对具体的事务难以操作，许多有关方面的问题难以涵盖。
(2)政府管理部门对房地产经纪行业的市场监管不力
在对行业实施管理中，政府管理部门多，而且管理部门职能不清，各相关主管部门之间协调不畅，不同部门各自为政，职能和规定缺乏统一性，存在多头管理的问题。由于法律、法规的滞后和部分监管职能的重叠和空白，使得房地产经纪监督管理部门不能很好地依法监管和及时有力地惩处违法、违规行为，从而助长了行业的不正之风。
(3)房地产经纪机构市场准入机制不健全
按照有关法律规定，设立房地产经纪服务机构，仅需向工商行政管理部门申请设立登记，领
取营业执照后就可开业。这种不需要前置专业行政许可的市场准入制度，对于加速发展房地产经纪行业有一定的推动作用，但由于专业化管理环节的缺失，也在一定程度上导致了上述问题。
(4)房地产经纪机构从业人员的职业资格管理制度执行不力
目前我国已基本建立起房地产经纪人职业资格制度。但是由于缺乏对房地产经纪人的惩治机制，对房地产经纪从业人员资格管理制度执行不力，导致有关规定在现实工作中没有很好地贯彻执行。另外，执业资格注册制度只是执业资格管理的开始，目前还缺乏切实可行的房地产经纪从业人员经营过程管理制度和退出机制。
2我国房地产经纪行业其自身行业发展层面上的现状
(1)经纪机构的无资质、无证书、无执照经营、非法异地经营
根据建设部《城市房地产中介服务管理规定》，房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证》的人员。而未取得《房地产经纪人资格证》的人员，不得从事房地产经纪业务。由于房地产经纪行服务业在我国是新兴的一个行业，尽管这些条件比较低，但是，有的经纪机构也无法达到。
(2)从业人员整体素质参差不齐，专业人员匮乏
近年来，我国房地产经纪公司大量成立，从社会各类人员中吸引了大量的从业人员，其从业人员层次繁多，人员素质参差不齐，专业人才匮乏，从业人员缺乏必要的理论知识和实践经验，而又没有经过专门的职业道德教育和专业技能的培训。其次从业人员的流动性也较大。这些都使得从业人员之间无论是在专业素质还是道德素质乃至服务意识等方面都有着较大的差距。
(3)经纪机构在经营中存在诚信缺失现象，信誉差
房地产经纪机构在服务中存在诚信缺失，信誉不能令人满意，过分强调经济利益，而忽视操守行为的培养，“利益挂帅，操守为轻”的现象在行业中普遍存在。很多经纪机构利用信息和自己的优势地位，或钻相关政策空子，损害交易双方的利益，获取不当利益。诸如制造虚假或不实广告信息，引诱或欺骗消费者；不兑现承诺；赚取不正当差价；乱收费；合同不规范等违规操作。由于轻视操守行为的建设，使企业的生存与发展就将成为一句空话。 (4)部分经纪机构的规模小经营能力较低
由于房地产经纪行业的准入门槛较低要求相对较低，认为房地产经纪行业风险小、投资少、起步快，因此房地产经纪行市场上面出现了一批小而散、竞争力弱的房产经纪机构。也由于经纪机构规模小、资金实力弱、从事的业务,业务内容过于单一，创新形式不多，服务水平低、信息不畅通、相互间协调配套性差，业务拓展面也较小，导致部分的机构没有足够的实力应付经营风险。
一、房地产经纪行业的发展对策
1、逐步建立健全的房地产经纪管理法律法规体系
建立健全法律法规是对经纪行业进行管理的基础和前提，要进一步健全房地产经纪专项配套法规，用健全的房地产经纪法律法规体系规范它们的服务行为，使房地产市场健康有序发展。法律法规对房地产经纪的服务及从业人员应做出全面的规定，内容要覆盖整个房地产经纪服务领域，具体规范到每一项服务活动，使经纪行业的经营行为的每一个细节都有章可循。同时，各地还应从本地实际出发制定配套的管理制度，逐步形成国家、省、市三级法规体系，形成有效的房地产经纪管理法律法规系统。
2、加强对房地产经纪市场的监管
在相关法律、法规健全的基础上，在法律赋予有关房地产管理部门强制手段的前提下，房
地产管理部门应积极、主动地对房地产经纪行业及其行为进行检查，切实履行好监管职能。为了避免各行政部门分工不清、职能混淆的现象，政府各行政部门可以建立联合办公制度，进行联合监管。
3、严格推行从业人员的认证制度，健全行业自律管理机制
为了规范房地产经纪机构和从业人员的行为，应严格推行房地产经纪从业人员的认证管理。现阶段的重点应放在坚决取缔一切非法从业人员，严格管理注册人员的经纪行为，建立健全奖惩和退出机制。随着房地产中介行业的发展，行业协会应该最终代替政府管理部门成为行业具体经营活动的管理者，积极开展行业自律管理。具体手段包括：修订完善房地产经纪组织自律规则；探索建立行业协会约束从业人员行为的机制；实施房地产经纪人年度注册验证制度；建立房地产经纪行业个人会员挂牌与信息记录制度；组织行业教育培训等。
4、大力开展行业诚信建设，树立行业品牌
要通过行业诚信建设，全面提升房地产经纪人的职业道德水平和专业水平能力，塑造良好的职业形象，提高行业的社会公信力，在赢得社会尊重的同时，增强自我约束机制，增强职业责任，也促使他们提高执业水平。诚信是行业的执业之本，是企业的立身之本，生存之源。只有建立在诚信基础之上，行业才能从根本上在激烈竞争的市场中站稳脚步，获得市场的认可。
品牌创建是企业取得竞争优势的主要途径，只有通过优质服务，塑造强有利的企业品牌形象，才能使消费者对品牌产生信任。在消费者的品牌意识越来越强的今天，服务品牌在市场的作用日益增大。通过塑造自己的服务品牌，建立起独特的企业形象，才能在今后的巿场中独领风骚。作为品牌的建设一要走专业化经营的道路，根据自己的特点，选取细分市场，不断探索独特的商业运作模式，做足专业化的文章；二要向客户提供可行的、周到的、贴心的服务，做足服务的文章。那些服务质量低、不讲诚信的企业将被日益成熟的市场所淘汰，而竞争力较强的企业也要不断地提升整体实力，这需要政府、行业组织、企业自身和每一名从业人员共同努力。
随着经济社会的飞速发展，随着房地产市场的日益繁荣，作为贯穿行业发展始终的房地产经纪机构，逐渐凸现他们在行业中重要地位，并将全面引导行业未来的发展。但刚刚起步的房地产经纪市场还远没有走向成熟，因此，一个规范有序的房地产经纪市场的建立，依然任重而道远。
重庆房地产经济企业概况
历史状况（19xx年以前）
自19xx年以来，随着我国经济体制改革的深入，土地使用制度及住房制度改革向纵深发展，重庆房地产市场逐步复苏。十四大之后，确立了社会主义市场经济体制改革的基本框架，极大地促进了房地产市场的发展。
第一是有偿使用制度迅速推开，逐步形成了国有土地使用权出让、划拨土地使用权转让出租、收取土地（场地）使用费（税）等多种形式并存的土地有偿使用的新格局。
第二是房地产交易日趋活跃。据统计，从19xx年到19xx年底，仅渝中区房屋买卖就达到2万多宗，成交面积近100万平凡米，成交金额近8亿元。另为，许多事实上的私房交易，采用了“赠与”的形式进行过户登记，其数量之多超过了房屋正规交易登记的数量。
第三是地产开发企业发展迅猛。从19xx年组建重庆市房地产建设开发公司，至19xx年经统一资格审查法政，全市开发企业发展到33家，到19xx年底，全市持证开发企业即高达585家，19xx年底，全市各类开发企业已近千家规模，形成了国有、集体、中外合资、外商独资等多元化开发房地产的格局。
第四是房地产中介服务逐步开展。全市及渝中区、永川市、北碚区等30多个区县组建了房地产交易市场，初步形成了以产权管理带动交易管理的运作方式，开发了包括房地产买卖、交换、抵押、租赁、赠与、继承、析产及咨询、评估、代理、经纪、信息等多种服务，实行了现场办理交易登记、产权审核和发放房屋所有权证和土地使用权证的一条龙服务，为房地产市场规范化运转，正在起着积极的推动作用。
第五是房地产市场运行机制逐步健全，政府的宏观调控与微观监管也逐步加强，这些都为未来房地产市场的培育和规范起到较大的推动和保障作用。
19xx年状况分析
19xx年重庆市房地产业，特别是住宅业发展势头强劲。重庆市土地房屋管理局突出住宅建设、耕地保护和房地产市场培育三个工作重点，全面完成了重庆市政府下达的责任目标：竣工城镇住宅831万平方米（其中经济适用房竣工64.15万平方米，危房改造和定向解危竣工35.05万平方米，解决人均4平方米以下住房困难户1.5万户，城镇人均居住面积提前2年达到9平方米，安置拆迁户1.8万户，全市住房公积金覆盖面达64.18％。
城镇住房制度改革
重庆市房改工作按国务院房改精神在推进中深化。一方面制订了《关于停止住房实物分配的通知》等一系列配套政策；另一方面又积极推行取消福利分房、公房售后提前上市再交易、单位资助购房等新举措。
住房公积金规范化管理有所加强。市政府将住房公积金的归集指标纳入了各区县（自治县、市）政府和市政府各部门的考核目标。“公积金信息管理系统”投入试运行，市住房资金管理中心与工、建、农3家银行29个经办网点联网，实现了公积金记账、核算到职工个人。全市住房公积金覆盖面已达64.18％。
公有住房租金标准调整稳步推进。按重庆市住房租金改革规划，开始了新一轮租金改革，公有住房租金标准调整为0.7元～1.88元/平方米。
按成本价出售公有住房的政策继续实行，全年出售公有住房19.27万套，建筑面积1197.12万平方米。房改售房面积已占可出售房面积的80％以上。
住房分配货币化方案已经市房改领导小组通过并开始试点。单位资助购房逐渐增多，已审批50个单位870套，建筑面积8.16万平方米，职工出资5957.56万元，单位资助6541.31万元。
住宅建设
根据中央和中共重庆市委关于扩大内需、拉动经济增长的重要指示，重庆市土地房屋管理局积极采取措施，在努力深化房改的同时，把加快住宅建设，培育房地产市场作为拉动经济增长的重要手段。全市住宅建设加大投入，19xx年竣工城镇住宅建筑面积831万平方米，占计划585万平方米的142％，据专家测算，拉动全市国民经济增长1个百分点以上。住宅建设正逐步成为重庆市新的经济增长点。
全市实施危房改造（含定向解危）项目128个，施工面积116.3万平方米，竣工面积48.9万平方米，完成投资5.2亿元；实施集资合作建房2.73万套，建筑面积266.11万平方米，职工个人集资11.12亿元，占总投资的88.11％。
全市落实经济适用房（安居工程）项目38个，总建筑面积261万平方米，总投资22.44亿元，争取国家安居工程专项贷款13.35亿元。经济适用房（安居工程）新开工238.91万平方米，竣工64.15万平方米。全市经济适用房（安居工程）销售情况良好，销售率达92％以上。 房地产市场发展
重庆市激活房地产市场的各项管理措施相继出台，差价换房等新的交易形式受到鼓励，公有住房售后提前上市再交易开始试点，房地产市场交易全面推行计算机管理，商品房预售、房屋租赁登记等更加规范。全市共办理房屋买卖登记29,323件，成交面积369.9万平方米，
成交金额52.21亿元；办理房地产抵押登记18,329件，抵押面积1011.96万平方米，担保金额106.2亿元；核发商品房预售（预租）许可证418个，准售面积639.25万平方米；办理租赁登记4088件，租赁面积22.6万平方米。
住宅消费信贷配套启动。19xx年全市发放了5000万元政策性个人购房抵押委托贷款，各商业银行也积极开展商业性个人购房抵押贷款业务，贷款总额度超过10亿元，保险公司还试点开展了保险业务。
99重庆房地产展示交易会圆满成功。吸引167家参展单位208个项目参展，3天成交面积148.72万平方米，其中销售房屋面积89.4万平方米，出让土地面积59万平方米，成交总金额19.8亿元。与19xx年交易会相比，房屋销售成交面积增长87.54％，成交金额增长98.49％。各项统计指标均突破了往届交易会的最高纪录。这次交易会私人购买商品房面积占总成交面积的80％，显示出住房已成为全市新的消费热点。
房地产中介机构得到了进一步发展。开展资质管理，搞好资质培训，积极筹建房地产估价师协会和房屋置换公司，全市有47家房地产中介服务机构取得了从业资格，其中估价机构32家。注册房地产估价师有150人，评估员63人，房地产经纪人302名。
物业管理
重庆市物业管理起步晚，条件差，基础弱，按照“打好基础、重点突破，分类指导，典型引路，逐步入轨，规范管理”的思路，重庆市加快了物业管理法制建设步伐，《重庆市物业管理办法》经市政府审议通过，《重庆市物业管理服务收费实施办法（试行）》等相关配套制度陆续出台。
物业管理企业纳入规范管理。重庆市开展了对物业管理企业的调查摸底；重新对建委原审批的物业管理企业进行资质审查；全市取得物业资质等级的企业达132家，积极开展物业管理人员岗位培训，有408名物业管理人员取得了上岗证书。
在广泛调查摸底、征求意见的基础上，重庆市选定了锦绣山庄、洋河花园、龙湖花园、渝海城小区4个有代表性的住宅小区参加全国物业管理优秀住宅小区创建活动。经过重点培养帮助，按国标逐项落实改进，4个住宅小区均通过了评审组的验收，其中锦绣山庄获全国物业管理示范小区称号，填补了重庆市空白。物业管理（示范）优秀住宅小区的产生，对推动全市物业管理上水平、上台阶起了积极的典型示范作用。
重庆市物业管理协会于19xx年底成立，发展会员单位131家。
房地产行政管理
根据重庆直辖和土地房屋管理体制改革的新要求，市土地房屋管理局及时搞好立法调研，起草、论证、上报了10余个法规规章，并利用世界住房日等积极开展法制宣传教育活动。 按照建设部规定，重庆市从19xx年7月1日起开始换发全国统一式样的《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》；根据市政府要求，从8月份开始在全市8个街（镇）进行了国有土地使用证书验证试点。
房屋拆迁管理力度加大。对新开工的拆迁项目，要求安置房源和拆迁资金落实；坚持一次性现房安置政策，并积极探索货币安置方式。全年安置拆迁户18,657户，是全市城市房屋拆迁中安置被拆迁户最多的一年。
房地产开发
19xx年，重庆市房地产开发完成投资97亿元，比上年增长43％，其中住宅完成投资44亿元；房地产开发房屋施工面积达2059万平方米，比上年增长24％，其中住宅施工面积达到1224万平方米，为历年最高水平；全年房地产开发新开工面积为914万平方米，其中住宅新开工面积为596万平方米，分别比上年增长93％和97％。19xx年房地产开发商品房竣工面积为572万平方米（其中住宅竣工421万平方米），销售商品房面积419万平方米（其中住宅达362万平方米），分别比上年增长24.35％和50.64％，销售面积占竣工面积的比重
达到73.25％，比历史水平高出二十多个百分点。19xx年，全市房地产增加值达到42.68亿元，比上年增长59％。
商品房空置状况
重庆市城市建设综合开发管理办公室先后于19xx年4月和19xx年9月会同市统计局、市企调队等单位进行2次三级以上房地产开发企业空置商品房调查，基本摸清了全市空置商品房的总量及地区分布、空置时间分析、空置房屋类型分布等方面的情况，并写出了调查分析报告和出版了《重庆房地产市场调查》一书，为国家和重庆市制定有关房地产开发和房改政策，进行房地产市场调控提供了详细参考资料。调查表明：全市截至19xx年4月底止有空置商品房200.44万平方米。
重庆房地产市场近期动态
20xx年上半年重庆房地产市场形式可以概括为：房地产市场投资规模仍呈快速增长态势，投资结构有所调整；增量房、品牌楼盘销售和存量房交易明显增长，形成了目前的市场热点；房地产市场理性化程度进一步提高，但需求总量大与消费力太低使得市场供给矛盾仍未根本解决。
20xx年1-5月重庆市房地产开发投资继续快速增长，房地产开发完成投资33.98亿元，同比增长32.12%，占全市固定资产投资的比重为29.43%；土地开发投资3.25亿元，同比增长
2.45倍。房地产开发作为新的经济增长点和支柱产业的地位越来越明显。
20xx年1-5月房地产开发投资中：住宅投资完成19.47亿元，同比增长63.71%，占重庆市房地产开发投资的比重由去年的46.24%提高到57.31%；非住宅投资完成14.50亿元，同比增长4.88%，大大低于住宅建设增长速度。房地产开发结构调整正朝着向住宅开发建设为主的方向发展。
20xx年1-5月，竣工房屋面积大幅增长。全市房地产开发竣工面积143.58万平方米，同比增长52.51%，其中住宅竣工面积104.97万平方米，同比增长58.63%；写字楼竣工面积
7.52万平方米，同比下降27.87%，商业营业用刚竣工面积19.43万平方米，同比增长110.46%。 近期重庆的房地产呈现如下特点
重庆市房地产销售市场呈现马太效应
20xx年1-5月重庆市房地产销售市场热点相对集中：新增楼盘销售好，如天骄俊园、皇冠东和花园、大帝花园、爱丁宝、蔚蓝世纪等平均销售出率在75%以上；品牌楼盘销售好，如洋河花园，龙湖花园西区，金岛花园、南方花园、华宇花园、竞地城市花园、星宇花园等现房平均售出率达90%；经济适用房销售好，如四海花园，大渡口的几个小区等。出现上述现象，主要原因是房地产开发投资者和购买者行为逐步理性化从过去只追求地段和价格较为单一因素，逐渐过渡到追求物业品牌、小区环境、楼盘品质等综合因素上来了。
而商业用房、写字楼和积压商品住房虽然销售价格一再回调，市场仍然冷清。20xx年1-5月重庆全市商品房空置情况仍然十分严重，达360.7万平方米。其中，住宅空置面积175万平方米，同比下降4.1%；写字楼、商业营业用房分别为50.5万平方米和104.13万平方米，与上月末分别上升1.1%和0.3%，仍呈上升趋势。商品房空置面积过大，反映了前几年房地产开发投资过热，投资结构不合理带来的影响尚未消除。
住宅消费热点形成，个人购房比例进一步上升
随着居民消费结构的调整，加上住房分配制度的改革，个人购房比例呈上升趋势。在去年1-12月中，个人购房面积占总销售面积的86.4%，今年1-5月已经上升到91.24%，说明个人购房已经完全上升到主体地位。
房地产金融事业得到长足发展
20xx年1-4月，重庆市共办理房地产抵押登记4365件，积压面积169.28万平方米，抵押
贷款金额26.27亿元。其中，个人住房抵押贷款共办结3311件，占总登记件数的72.99%，同比增长高达72.99%，同比增长高达62.21%。反映出金融机构对住房消费的支持力度逐年加大，消费信贷比例及规模正逐年扩大。
存量房交易趋向活跃，各项指标均有一定增额
随着一系列法规政策的出台，房地产交易活动逐步走向规范，存量房交易十分活跃。20xx年1-4月重庆全市存量房交易7852件，交易金额4.70亿元，交易面积60.38万平方米，同比增长52%。存量房交易逐步成为房地产交易市场的主流，并促进增量房的销售。
综上所述，经过近几年的调整，重庆房地产业一度“过热”所产生的问题正在逐步消化之中，房地产市场没有出现大幅度的波动，已经步入平稳理性发展期，为重庆经济增长做出了较大贡献。重庆房地产市场的动力主要来源于三个：一是实物分房停止和集团消费退出，个人住房消费市场占主导地位；二是新增优势楼盘、品牌楼盘和质优价低的经济适用房广泛收到置业者青睐；三是存量房交易迅速升温，摆脱了多年配角地位，交易量大幅攀升。
重庆市房地产发展中存在的问题
供给过剩和有效需求不足的矛盾
截至20xx年5月底，重庆市商品房空置面积达到360.70万平方米，其中住宅空置面积为175万平方米。从增量商品房部分看，销售状况较好，空置率仅为9.58%；从发展趋势看，由于开发企业售房面积总量连续两年来均低于新上市供应量，加上前些年的积压面积，实际空房率会进一步增大。一方面，重庆居民收入在全国大中城市中偏低，消费力相对较弱；另一方面，新一轮房改政策实施后，全市范围内一律停止单位购建住房进行实物分配，集团购买大幅下降，而住房货币化分配的具体实施政策至今尚未落实到位，加之经济实用房包括部分安居工程项目销售价格偏高等等，这些可能都是直接影响有效需求，造成空置增大的主要因素。
商品房空置量大，给房地产市场带来负面效应。如何控制供给量，扩大市场有效需求，已经成为当前重庆市房地产市场关键的问题。
住房分配货币化难以兑现与形成消费群体的矛盾
住房分配制度改革最大的难点自于住房分配货币化补贴资金来源筹措困难，特别是国有企业效益不理想，亏损企业更是难以承受。面临着占职工大多数的国企职工住房分配货币化资金落不到实，中低收入家庭买不起房，住房消费群体就难以真正形成。这给当前房地产市场的发展带来极大的制约因素。
房地产市场（软硬件）建设仍不适应本地经济社会发展需要
随着房地产业的逐步专业化、社会化、专业开发与经营管理的分离，土地开发与房屋开发的分离已成为必然趋势。信息不同、中介服务不发达、购房手续繁琐已严重不适应房地产社会化开发建设的需要。因此，大力发展房地产市场建设，培养和完善市场体系，以理顺流通环节，增加信息量、规范和扩大中介服务机构。下表是国际统计局咨询中心发布的20xx年1-3月35个大中城市房地产价格指数。