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市场调查计划
“知己知彼，百战不殆”，这是军事上打胜仗的前提条件。也是市场经济环境下打胜仗的前提条件。商家如何像战场上的大将军那样，对消费者的需求了如指掌，对各地市场环境清清楚楚，对商业竞争对手准确掌握。取得这些情报，市场调查就是不可或缺的科学手段。市场调查是在市场营销的整个领域中的一个重要元素。它把消费者、客户、公众和营销者通过信息联系起来，识别、定义市场机会和可能出现的问题，制定、优化营销组合并评估其效果。
一般而言，企业在下列情况下均应开展市场调查工作：
1．公司开张伊始，需要根据市场特点，策划出一套可资遵循的营销方案。
2．公司发展壮大，原有的营销方案已不适应新的形势，因而需要重新设计。
3．公司经营方向改变与调整，需要相应地调整营销策略。
4．公司原营销方案严重失误，需要对原方案进行重大修改或重新设计营销方案。
5．开拓新市场或市场行情发生变化，原营销方案已不适应新市场或变化后的市场。
6．公司在总的营销方案下面，需要对不同的时段，不同的地区，不同的市场特征下，根据各地实际的市场情况，设计新的阶段性方案。
市场调查目的：市场调查的目的是为管理部门提供参考依据，制定长远性的战略性规划，也可能是为制定某阶段或针对某问题的具体政策或策略，提供参考依据。调查的内容可以是涉及到民众的意见、观念、习惯、行为和态度的任何问题，可以是抽象的观念，例如人们的理想、信念、价值观和人生观等等；也可以是具体的习惯或行为，例如人们接触媒介的习惯；对商品品牌的喜好；购物的习惯和行为等等。可以是纯学术的问题，也可以是商业性的问题或是其他实用性的问题。
通过调查要能获得清晰的讯息,不准确的讯息伤害其实更大，因此不论是调查执行过程或是统计分析阶段，都要对各地市场进行严格而细心的复查和缜密地解读每一个来自市场内部的调查报告，从而使企业迅速有效的攻占开各地市场。针对存在的某个或几个急待解决的问题，通过周密地调查、收集、整理和分析，并 1
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作出有关报告与预测；在对一项调查进行设计时，首先想到的三个问题是：这项调查需要多少费用？需要多长时间？可以获取多少信息？
竞争对手分析：e-hua网站是一个集开放性、消费性、专业性、娱乐性为一体的，满足现代人们文化消费需求的"B TO C"电子商务网站，网站上精心准备了百余款花艺作品，分为：爱情、结婚周年、生日、婚礼、节庆、朋友、 探视、商务、乔迁、新生儿、 任何场合等，其中节庆赠花以母亲节、父亲节、情人节、春节、中秋、儿童节、教师节、圣诞节等重大节日为题材。访问者可以在e-hua尽情欣赏精美的花艺作品，可以直接在线订购满意的鲜花，也可以通过鲜花超市选购心目中的圣花，如果对鲜花不太在行，也可以通过导购由e-hua的花艺专家根据客户的需要配花。
在经销鲜花，提供鲜花服务的公司或企业中，一部分企业已经租借虚拟主机在网上宣传推广产品或服务，但网站的信息内容与推广的产品数量及规模却是参次不齐。从经销相同产品来分析，第五届、第六届国际电子商务大会唯一指定鲜花礼品速递网站：中国花城，就是一个与e-hua有着类似功能的网站。中国花城从功能结构上来看，主要分为“会员申请”、“购物车”、“订单查询”、“简体版”、“繁體版”、“花城首页”、“国内送花”、“国际送花”、“蛋糕选购”、“绿植”、“绢花”、“配送范围”、“配送说明”、“支付方式”、“补交款通道”、“留言簿”、“电子鲜花”“电子贺卡”、“节日提醒”、“特许加盟”、“配送加盟”、“花城链接”等几大规模；从网站色彩设计方面来看，使用橘黄色作为其主色调；商品消息的查询方式分为“类型”、“场合”、“城市”、“价格”四个方面进行搜索。除鲜花外，中国花城中还有各种精美的礼品和绿色植物供选购和送出。结算方式有网上信用卡支付及汇款等，无论订购还是付费操作都非常简单便捷，只需浏览订购指南栏目和在线结算，就能完成选购。中国花城还开设花卉大百科，浓缩了有关花卉的各种知识，包括浪漫花语 、节日与花、星座与花、花与诗、贺词宝典、察看节日、花数含义、花的保养等。中国花城的业务范围比较广，在全国所有的直辖市、省会城市及地级市都建立了配送中心。客户可以通过e-mail、电话、传真等形式通知中国花城，并选择在线电子支付、邮政汇款、银行转帐、等方式进行支付，中国花城可以以最快的速度派专人送货上门。通过对中国花城的分析，网络上有很多鲜花网站，所提供的服务也比较完善，竞争形式比较严峻。
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市场消费者分析：随着改革开放的不断深入，人口流动已非常普遍，在大都市工作、生活、学习的企业家、白领、学生有许多来自他乡，而且他们的同学、朋友、合作伙伴等又分散在全国各地。这些亲朋好友如遇生日、乔迁、结婚等喜事，寄钱过去显得太俗气，如果选一大束鲜花送过去，会将喜庆气氛推向高潮。然而，通过传统的销售方式是不能实现异地送花的。互联网络的最大的特点是跨国界、跨地域，通过互联网络可以接受全国各地乃至世界各地的订单，并将鲜花礼品送到指定的人手中，因此这也是一个新的消费增长点。所以e-hua网站的建立是适应市场的，也存在很大一部分消费群体，它的市场前景是很明朗的。 鲜花如今成为不可缺少的“伴侣”，娇艳的郁金香、甜蜜的玫瑰、高雅的百合、温柔的康乃馨??将人们的生活装点得分外清新。用温柔的“花心”赏花买花，将美好的祝福带给亲朋好友，已成为一种逐渐流行起来的时尚。
逢年过节或是过生日，你最期望收到的礼物是什么？近日，“北京、上海鲜切花市场调查”结果表明：５４％的消费者最期望收到的礼物是鲜花，其中百合、玫瑰、郁金香是人们最希望收到的鲜花品种。其中家庭购花最普遍，一般而言，个人购花主要用于家居装饰（５８％）、生日花束（４１％）。其次是送朋友、送男／女友或配偶及节日花束。在众多的鲜花品种中，百合是人们最希望收到的鲜花品种，其次分别为玫瑰、郁金香、康乃馨和满天星，再者是马蹄莲和剑兰。其中，百合与玫瑰的芳香是最受喜爱的花香。消费者购买鲜花时的首选颜色通常为红色、白色、黄色、粉色、紫色及双色／多色，而最希望收到的鲜花颜色则依次为白色、红色、紫色、黄色、粉色及双色／多色。
作为个人购花，一般购买频率是多少呢？调查显示，个人购花频率主要集中在每月２－３次和每月１次以下的，其次是每月一次和每周一次，每月２－３次的几乎是寥寥无几。至于额度，单次购买额度多为２０元以下（２６．６％）和２０－５０元（２５％）之间，还有相当比率的是５０－１００元和１００－２００元。绝大多数消费者（８３．６％）每月鲜花的消费额度占家庭月收入的５％以下。总体而言，阻碍个人购买的因素主要是：价格（６０％）、花店少（３２％）和没有购买习惯（１６％）。
最后是商务购花。相较个人购花，商务购花的额度普遍高于个人，一般单次购买额度多为２００－３００元（５０％），其次为１００－２００元。但其购 3
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买频率主要集中在购买周期为一个月以上的（５０％），其次是每月１次和每月２－３次，而每周一次以上的比例较小。这主要取决于商务活动的频繁与否。 商务购花主要用做商务礼品（７２．７％）、其次为会议庆典、办公装饰和开业典礼，用于餐厅和酒店的装饰较少。同个人购花一样，鲜花的首选颜色为红色，其次分别为双色／多色、白色、紫色、黄色和粉色。
e-hua网站要遵循一切从消费者的利益出发，为消费者提供方便、快捷、优质的文化服务，直到消费者满意为止的原则，这样才能获得更广泛的消费者。 融资：在网站建设的融资过程中应首先制定一份商业计划书，这是开展任何新业务的指南，它能给潜在的投资者必要的信息，以供其判断是否投资。要把想法落在纸上，要在市场拓展策略、技术研究、财务计划与预测及市场分析等方面进行研究，这些在将要拓展的市场领域融资进程中是非常重要的。
融资过程中要考虑到公司或商业计划值多少钱？打算安排什么样的股本结构？在首期融资计划中打算出让多少股权？形式如何？风险资本到位的时间安排与检查标准？如何安排管理层的股权与期权？董事会席位安排，重大决策权及表决权如何分配？还需考虑投资期限、转让权、偿付协议与投资退出，在融资速度、融资金额、投资者自身品牌与资源等方面取得最佳平衡。
商业惯例：网站的建设要符合国际惯例，这是国际贸易的通行证，建立符合国际管理的商业网站，有助于最好地在海外宣传中国企业的优势，便于国外客户更好地沟通与了解。国际商业惯例：是由国际组织制定的，以正式文件形式颁布的规范化的商业惯例，它不同于一般的商业习惯和习惯做法。虽然国际商业惯例本身不具有强制性，但是由于有关的国际条约和国内立法承认其具有一定的法律效力，也由于许多商业合同中直接并入了商业惯例，承认他们的约束力，致使国际商业惯例成为调整商事交易的，事实上的，具有法律效力的依据。在国际经济交往中广泛地使用商业惯例，这和国内商业交往不同，是一个特点。国际商业惯例如：《国际商事合同惯例》，《跟单信用证统一惯例》。
市场前景分析：随着人们生活方式的不断演变，西方礼仪在潜移默化地影响着我国民众，追求浪漫、美好生活的人越来越多，鲜花成了人们的礼仪品。圣诞节送花、春节送花、生日嫁娶送花等已成为人们表达良好祝愿和感情的最佳 4
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选择，并被越来越多的人所接受。象征美好、吉祥的鲜花成为礼仪时尚品。
据不完全统计，去年从除夕至正月初三，仅长沙市鲜花礼仪业务就接近500万元，其中走电信礼仪电报渠道的占40％左右，走邮政礼仪的占15％左右，经过其它渠道的占45％左右。如果把这些业务通过网络来实现，e-hua网站将会有很好的发展空间。
东北网哈尔滨１０月６日电 “十一”长假天气在一天天变冷，与此相反的却是哈尔滨鲜花市场的销售热度渐渐升温。据了解，今年“十一”期间哈尔滨市的鲜花销售量是去年同期的2倍还多，哈尔滨市鲜花批发大市场里，据一位正在插花篮的店主介绍，今年国庆期间，鲜花价格飞涨，前几天20支康乃馨才卖10元钱，现在最贵时卖到2元1支。红玫瑰也由前几天的1元1支涨到现在的两块五1支，菊花每支也由原来的3角钱涨到现在的1元钱。据分析，导致今年“十一”期间鲜花热销的一个主要原因是，越来越多的人们发现：鲜花不仅可以观赏，而且还是一到好菜。在哈尔滨市道里区一家大超市的保鲜柜台上发现，用保鲜袋装着的百合花、莲花、玫瑰花、菊花花瓣等正以半成品菜对外出售，吸引了不少市民选购。据超市经理介绍，鲜花入菜是新的饮食潮流之一，因为鲜花污染少，还含有数十种人体必需的微量元素，具有一定的保健功能。
大洋网讯广州日报报道，文明广州，促进了广州花卉产业的发展。自去年9月至今，广州鲜花的批发零售猛增三成，据不完全统计，近几年一直稳步发展的广州花卉种植面积已达5000公顷。兴旺的市场，良好的环境令香港、台湾等地的商人也纷纷跑到花都、从化等地投资兴办花场。
我国花卉种植面积居世界第一据统计，截至去年底，我国花卉种植面积已达１４．７５万公顷，居世界第一位。
花卉产业的兴旺，更体现人民的精神文明建设。政府为了绿化城市的需要，想方设法扩大鲜花的种植面积，但想不到现有的种植面积还是难以满足市场所需，因此鲜花市场还得继续扩展，因为现在不少人除了喜欢买花送礼之外，更多的人还喜欢以鲜花来装点家居。据调查，如今的花店鲜花销售量一直上升，现在他们每天除了完成结婚花车和喜庆花篮的订单之外，平均每天还可以卖出50多束鲜花和小花篮，其销售量比去年同期增加了三成以上。
在青海召开的郁金香节中国花卉产业与西部发展论坛上，有关专家指出，我 5
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国花卉业经过２０多年的发展已成为前景广阔的新兴产业，正在焕发出勃勃生机。截至去年底，鲜花销售量３８亿支，盆花８．１亿盆；全国有花卉生产企业２万多个，花卉批发市场２０００多个，从业人员１４５万人。
业内人士也指出，我国花卉业目前也存在不少问题和困难：宏观指导乏力，区域布局和产品结构不合理；产品开发和科技投入不能适应生产和消费需求，产品缺乏竞争力和后劲；盲目投资、重复建设的现象仍然十分严重，导致产品不对路，市场定位不准确，无法取得预期效果；花卉生产专业化、规模化程度低，“小而全”的生产方式普遍存在，尚未形成产业化发展的基本格局；产品质量差、经济效益低的状况还没有得到根本转变，特别是引导消费促生产的观念和机制尚未形成。
最新销售计划：根据以上的市场调查，e-hua 网站最新的销售旺季应在春节，春节原本就是鲜花销售的黄金时间，再加上今年的大年十四恰好是西方的情人节，鲜花价格因此一路飞涨。在大年初一，鲜花价格会比平时高很多。冬季本是鲜花销售的淡季，新千年的到来为鲜花市场注入了几分活力，居民对鲜花的青睐使今年市场上的鲜花销售呈现出淡季不淡的态势。
市场调查不能直接指示决定。即使没有发现错误或疏忽，调查完全按所设计的方案进行，结果也不是完全确定的，不能指示或决定最终答案。调查结果只应被当成是另外一种证据。必须参考一般经验、普通的道理和其它信息来对它进行评价。人类的感性和判断总是必要的。对调查的结果要认真思考、理解、看与我们对问题的感性认识是否基本吻合；如果不相符，原因何在；必要时需作进一步的调研和分析。
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第一小组成员：柏玮 学号：003000019
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第二篇：海口项目专项市场调查执行计划
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海口项目专项市场调查
执行计划
凌峻（中国）房地产策划代理机构
20xx年06月
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吃什么补精子 吃什么补肾 吃什么壮阳 丰胸精油有用吗 丰胸精油有副作用吗 丰胸产品有副作用吗 儿童护眼台灯 护眼台灯 护眼台灯品牌 一、市场调查目的
市场调查是项目产品开发分析和研究工作的基础部分，是所有决
策的基石。通过市场调查可以了解市场至目前为止的静态状况，并为市场未来的发展做出动态预测，从而为项目产品找到市场结构的薄弱部份、市场空白点及未来可能的需求增长点。
本次，凌峻机构对海口项目进行专项市场调查，最终目的是在充
分了解及搜集海口房地产市场有关数据的基础上，从动态角度分析地产市场，特别是所在区域地产市场和商圈的发展趋势，从而论定项目所在区域房地产市场的发展趋势、潜在机会，为项目（包括商业、住宅区二种类型）进行市场定位、产品开发提供必要的数据依据，从而为项目制定合理的产品开发策略和营销策略。
二、市场调查主要内容
本次市场调查以项目为中心，针对海口当前的经济环境，房地产市场的供求状况，项目所在区域同类型项目的现状及目标客户进行调研，包括购买力、购买习惯、投资经营心态、现有同类物业的体量、规模、位置及销售状况等。尤其针对以下核心内容进详尽调研：
１、重点区域在售楼盘及畅销楼盘的产品特征（面积、户型、户
型比例等特点）。
２、目标客户群的分布和消费特点。
３、项目区域的楼盘价格水平。
４、本地楼盘的营销推广方式和媒体运用特点。
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吃什么补精子 吃什么补肾 吃什么壮阳 丰胸精油有用吗 丰胸精油有副作用吗 丰胸产品有副作用吗 儿童护眼台灯 护眼台灯 护眼台灯品牌 ５、商业网点的分布和商圈特点的调查。
通过对上述五个核心问题的调查，对项目所在区域商圈、重点住宅项目做彻底的研究，以寻求最适宜本项目的功能定位和形象定位和价格定位，为本项目的定位推广提供参考依据。
本次市场调查的内容包括：
1、宏观环境调研
（1）城市经济发展环境调查
? 海口市城市发展水平；
? 海口市居民人均收入水平、可支配收入水平
（2）城市人口环境调查
? 城市人口总量、人口的地理分布情况
? 高、中、低收入人群所占比例及其分布情况
? 居民的职业特征及年龄结构、性别结构等特征
（3）人文环境
? 城市价值环境
? 审美观念
? 风俗习惯
（4）商业环境
? 城市零售商品消费总量
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吃什么补精子 吃什么补肾 吃什么壮阳 丰胸精油有用吗 丰胸精油有副作用吗 丰胸产品有副作用吗 儿童护眼台灯 护眼台灯 护眼台灯品牌 ? 城市主要商业区的分布状况及其规模、性质、商圈特征
? 城市商业网点的密度及其分布特点
? 主要大型零售商店和商业物业的经营状况
（5）其他宏观环境
? 城市发展环境
? 房地产开发法规
? 城市自然生态资源
2、项目地段环境调研
1）周边居民环境
? 地段交通环境
? 地段交通道路的性质
? 地段交通辐射的区域
? 地段交通车流状况
? 项目地块交通条件状况
? 其他对外交通设施
2）地段商业环境
? 地段环境中的商业区的类型
? 地段环境中商业区的经营规模、销售规模
? 地段环境中商业区商业构成及业态组合情况
? 地段环境中商业区的规划布局及租金水平
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3）地段区位特征
? 地段所在区域的性质、特征
? 地段所在区域在城市中的地位
4）地段未来规划状况
? 地段所在区域的交通规划
? 地段所在区域的商业规划
? 地段所在区域的居住区域规划
? 其他公共设施的规划状况
5）项目开发条件
? 项目地形地貌调查
? 项目可进入性、可视性调查
3、项目商圈调研分析
1）项目商圈范围的确定
? 预测分析项目的商圈范围
? 商圈调查
? 描绘项目的商圈范围
2）商圈分析
? 商圈消费者的人口统计特征，包括人口规模与密度、人口的年龄吃什么补精子 吃什么补肾 吃什么壮阳 丰胸精油有用吗 丰胸精油有副作用吗 丰胸产品有副作用吗 儿童护眼台灯 护眼台灯 护眼台灯品牌
吃什么补精子 吃什么补肾 吃什么壮阳 丰胸精油有用吗 丰胸精油有副作用吗 丰胸产品有副作用吗 儿童护眼台灯 护眼台灯 护眼台灯品牌 结构和性别特征、人口的置业分布、人口的收入水平等
? 商圈消费者的社会特征、包括商圈居民的社会文化、社会阶层等 ? 商圈消费者的心理因素，包括认知程度、行为倾向以及期望的经
营形式等
3）经营者调研分析
? 各类商户的承租能力、承租条件
? 经营者对项目的要求
4、同类型竞争项目调研分析（包括商业、住宅楼二类）
? 商业
1）硬件设施
? 建筑设施
? 入口、中庭等整体形象
? 内部装饰
? 电梯布置
? 指引设施
? 银行、ATM等金融服务
? 商铺间隔
? 层高设计
? 理货区及停车场等其它配套设施
2）软件设施
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吃什么补精子 吃什么补肾 吃什么壮阳 丰胸精油有用吗 丰胸精油有副作用吗 丰胸产品有副作用吗 儿童护眼台灯 护眼台灯 护眼台灯品牌 ? 服务台所提供服务内容、服务质量
? 商场氛围营造
? 促销、推广手段采用
? 特色经营内容
? 经营管理内容与质量
? 物业管理内容与质量
? 招商特点
3）业态组合
? 现有业态种类、分布情况
? 商家构成
? 业态经营情况
4）租售价格
? 租售价格策略（包括优惠措施）
? 具体租售价格
? 价格走势预测
5）辐射能力与辐射范围
? 住宅
1）硬件设施
? 整体布局规划
? 户型特点（比例、间隔、创新特点及各类型消费者对户型的需求吃什么补精子 吃什么补肾 吃什么壮阳 丰胸精油有用吗 丰胸精油有副作用吗 丰胸产品有副作用吗 儿童护眼台灯 护眼台灯 护眼台灯品牌
吃什么补精子 吃什么补肾 吃什么壮阳 丰胸精油有用吗 丰胸精油有副作用吗 丰胸产品有副作用吗 儿童护眼台灯 护眼台灯 护眼台灯品牌 特点）
? 外立面整体形象
? 售楼部布置
? 园林景观规划
? 停车场设置
? 其它配套设施（会所、商业及入口等）
2）软件设施
? 促销、推广手段采用
? 物业管理
3）其它
? 周边的配套
? 目标客源及构成特点
? 销售状况
? 售租价
5、主流媒体（电视、报纸、户外广告、外销特色房展会等）调查
1) 主流媒体构成与特点
2) 各种外销房展会的了解和分析
三、市场调查主要方法
本次市场调查以项目为核心，首先通过与项目发展商部门负责人访谈，了解对项目的总体开发战略、开发目标，从而制定切实可行的吃什么补精子 吃什么补肾 吃什么壮阳 丰胸精油有用吗 丰胸精油有副作用吗 丰胸产品有副作用吗 儿童护眼台灯 护眼台灯 护眼台灯品牌
吃什么补精子 吃什么补肾 吃什么壮阳 丰胸精油有用吗 丰胸精油有副作用吗 丰胸产品有副作用吗 儿童护眼台灯 护眼台灯 护眼台灯品牌 市调内容，有针对性地确定市调对象。通过与销售人员的访谈，迅速快捷的了解当地房地产总体状况，购买习惯、购买倾向，租售整体价格等关键数据，为市调结果的修正提供客观依据。
同时，在竞争性同类项目调查中，主要针对同类型项目、在营项目、区域地块、项目地块进行调查，通过市场调查小组人员的走访获取第一手市场资料。在对于竞争项目调查中，通过市场调查小组事先设定的问题，以买家身份向销售人员获取资料，同时，通过观察、推算等方式进一步得到该楼盘的准确市场资料。
整个调查过程将以定性式的访谈为主，访谈对象包括当地的消费者、经营者和行业内的销售人员等。
四、市场调查日程安排
日程：6月29日调查队伍从广州出发，7月4日返回广州
（一）第一阶段：海口商业及住宅调查
? 第一天（6月29 日，星期三）
1、调查小组抵达海口，与发展商会面沟通；
2、前往项目地块了解现场及周边的情况，并着手展开实地调查。
3、调查项目周边商住项目的情况；
4、调查项目地块周边项目规划分布情况
? 第二天（6月30日，星期四）
1、区域典型商业项目与主力竞争商业项目调查；
2、 区域典型住宅与主力竞争住宅项目调查；
3、夜晚间对本地主要商业街的调查
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? 第三天（7月1 日，星期五）
1、主要商圈的商铺租金、经营业态市场的调查；
2、市内典型商业项目与主力竞争商业项目调查；
3、市内典型住宅项目与主力竞争住宅楼调查
? 第四天（7月2 日，星期六）
1、对重点商业物业、住宅进行补充调查，购买统计、规划与相关房
地产资料；
2、当地媒体、广告价格、折扣、目标消费群覆盖情况和外销巡回房
展会的成效调查；
3、专业人士访谈。
（二）第二阶段：三亚住宅调查
? 第五天（7月3日，星期日）
（1）三亚市中心典型住宅调查
（2）消费者调查
（3）专业人士访谈
? 第六天（7月4日，星期一）
（1）三亚市中心典型住宅调查
（2）重点对岛外消费者进行调查
（3）三亚外销楼盘的营销推广特点
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吃什么补精子 吃什么补肾 吃什么壮阳 丰胸精油有用吗 丰胸精油有副作用吗 丰胸产品有副作用吗 儿童护眼台灯 护眼台灯 护眼台灯品牌 ? 第六天晚（7月4日，星期一）调查人员返回广州。
（具体的执行情况根据实地调查的进行情况再作调整）
五、本次市场调查人员组成
此次负责项目市场调查工作的人员由凌峻（中国）房地产咨询有限公司富有经验的同事组成。他们已经分别为多个大型综合性房地产项目提供优质的服务，在房地产市场调查、产品研究、营销推广、销售、招商方面有着专业的经验，对各类地产项目有着深刻的认识和研究。
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