物 业 案 例 分 析

案例一 陈先生去年在某小区购买了一套住房，今年3月份交房。由于工作繁忙，陈先生收房后暂时没有入住装修，可是物业公司说物业费用要全额缴纳。陈先生想知道，没有入住是否需要缴纳物业管理费。 律师解答：物业服务企业所提供的服务内容、收费标准等事项，在物业服务合同中应当有约定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位缴纳；而在业主接收了房屋之后，业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。即使没有入住，也应当根据物业服务合同的约定及时缴纳物业服务费用。 案例二 某小区业主吴女士说，该小区很多业主对现在的物业公司服务非常不满意，准备通过业主表决重新选择物业公司，请问需要什么程序？

律师解答：根据我国《物业管理条例》的规定，选聘或解聘物业服务企业由业主共同决定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，作出解聘物业服务企业的决定。但是应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，即业主持有房屋的面积过半数且业主过半数同意，方为合法有效。

案例三 业主的电动车在小区指定车棚或停车位置内丢失，物业公司是否应承担一定的赔偿责任？业主是否可以以此为理由拒缴物业费？

律师解答：这个问题不可一概而论。业主要求物业公司承担赔偿责任，则应当有物业服务合同约定的依据和法律依据。正常情况下，物业服务企业对于业主的电动车没有保管义务，是不应当承担任何责任的。但如果双方约定了物业服务企业对业主的电动车承担保管义务，并且业主为此支付了费用，而物业服务企业因保管不善而直接导致业主的电动车被盗，则应当承担赔偿责任。如果保管是无偿的，物业服务企业没有存在重大过失，则物业服务企业不应当承担赔偿责任。这里所提到的保管不善例如：电动车被抬出小区而保安没有过问、电动车被撬开保安发现后没有制止等。业主对于电动车丢失要求物业服务企业承担赔偿责任的，可以通过协商或法律途径解决，但不能因此拒缴物业服务费用。

第二篇：案 例 分 析 题

案 例 分 析 题

1、甲在A市有私房一处，19xx年4月甲以3 万元的人格将该房卖给乙，双方订立书面合同。5月甲将该房交付给乙使用，但未办理过户手续。后甲与乙因其他生活琐事发生纠纷，甲于19xx年2月又以3.5万元价格将该房卖给丙，并办理了过户手续。其后，甲将3万元房款退还乙，并要求乙搬出该房，双方发生纠纷。乙起诉至法院，请求确认对该房的所有权，或由甲赔偿其经济损失。 问：（1）乙的诉讼请求是否应予支持？

答：不能。我国法律规定不动产所有权转移以在房屋管理部门登记公示为要件，未经登记过户不发生所有权转移效力。因此，乙的诉讼请求不能得到支持。对于自己的损失，乙可以通过追究甲的违约责任得到赔偿。

（2）谁对该房享有所有权？

答：丙。丙支付了合同对价，并办理了相应的房屋过户手续，依法取得该房屋所有权。

2、孟某系某市市长秘书。一日，孟某的老同学魏某找到孟某，将某建筑队长朱某介绍给孟某，朱某想承包本市一扩建工程，请孟某“做做工作”。孟某看在老同学的面子上，将此事答应下来，朱某当场送给孟某现金5万元。孟某假借市长的名义与市建委主任王某联系，要求王某将该工程承包给不具备资质条件的朱某。朱某如愿

以偿后，款待孟某一顿，又送给孟某现金8万元。请问：本案中孟某、朱某、魏某的行为是否构成犯罪？如果构成犯罪，分别构成什么罪？

答：孟某、朱某、魏某的行为均构成犯罪。其中孟某构成受贿罪，朱某构成行贿罪，魏某构成介绍贿赂罪。我国《刑法》388条规定，国家工作人员利用本人职权或者地位形成的便利条件，通过其他国家工作人员职务上的行为，为请托人谋取不正当利益，索取请托人的财物或者收受请托人的财物的，以受贿论。孟某利用其身为市长秘书便利条件，通过国家工作人员王某将国家工程承包给不具备资质条件的朱某，收受请托人朱某的财物，其行为全部充分刑法388条规定的犯罪构成要件，构成受贿罪；朱某为谋取不正当利益，给予身为国家工作人员的孟某以财物，其行为触犯了刑法389条规定的行贿罪。魏某向身为国家工作人员的孟某介绍贿赂，其行为触犯了刑法392条规定的介绍行贿罪。

3、某省公路局为了修建一条高速公路，与某道路建筑公司签订协议。双方约定，由该公司自筹资金并负责修建高速公路；高速公路修建完毕五年内，由道路建筑公司按物价部门批准的收费标准向使用高速公路的车辆收费，作为其收回投资和利润的回报。试问：

（1）省公路局与道路建筑公司签订的上述协议是行政合同还是民事合同？为什么？

答：行政合同。行政合同是指，行政机关为实现行政职能，同公民、法人或者其他组织经过协商达成一致设立、变更和终止双方行政法上权利义务的协议。

（2）如果以该协议发生争议，双方协商不成，道路建筑公司应向人民法院提起民事诉讼还是行政诉讼?为什么？

答：行政诉讼。因为行政合同纠纷属于行政诉讼的受案范围。

4、19xx年5月，某市公交公司（单位在D区）司机张某在营运途中不慎将路边一电线杆撞倒形成短路。事故发生后，张某立即打电话告知市供电局（单位在C区），要求组织抢修，但供电局没有及时出车排障，致使事故状态持续3个小时，损坏了A区和B区45户居民的电视机45台。45户居民推举王某为代表，与公交公司和供电局交涉，但没有结果，5月4日，王某等45户居民一起起诉至法院，要求赔偿经济损失总计1万元。试问：

1、本案中谁是被告？他们之间是什么关系？ 答：公交公司和供电局。他们之间是连带责任关系。

2、本案应由哪个法院管辖？ 答：本案可由D、C区人民法院管辖。

3、在诉讼过程中，王某处于什么地位？他与其他受侵害居民是什么关系？答：王某为诉讼代表人。他与其他受侵害居民共同原告关系。

4、王某进行哪些诉讼行为需经被代表的居民同意？ 答：王某的

承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起上诉的行为需要经被代表的居民同意。

5、20xx年月日晚，被告人赵某将17岁的钱某骗至家中奸污，后来钱某向公安机关报案。同年8月，人民检察院依法对赵某提起公诉，法院开庭审理此案。开庭时，审判长宣布此案依法不公开审理，但同时又邀请赵某单位领导和司法机关部分干部共8人出席旁听。

1、本案是否应该公开审理？

答：不应该公开审理。本案涉及未成年人犯罪和个人隐私，依法不公开审理。

2、法庭的做法是否正确？

答：不正确。依法不公开审理的案件，任何公民包括与审理无关的法院工作人员和被告人的近亲属都不得旁听。

6、甲、乙、丙、丁拟共同组建一有限责任公司，经营商品批发业务。其中甲、乙以货币出资，分别为60万元和20万元，丙以实物出资，经评估为20万元，丁以劳务出资。公司成立后，丙欲将其出资转让给戊，甲表示同意，丁称无所谓但并不反对，乙表示反对并要购买但出价没有戊高。后丙将其出资转让给戊并办理了变更登记手续。乙认为转让无效。

1、本案中丁能否以劳务出资？

答：不能。有限公司股东可以用货币、实物、工业产权、非专利技术和土地使用权出资。

2、丙转让出资行为是否有效？为什么？

答：有效。《公司法》35条规定，股东向股东以外的人转让其出资时，必须 全体股东过半数同意不同意转让的股东应当购买该转让的出资，如果不购买该转让的出资，视为同意转让。

7、20xx年11月，A公司与B厂签订了一份购销合同。合同中约定：“因履行合同发生的争议，由仲裁机构仲裁。”20xx年5月4日，双方发生纠纷，A公司向其所在地的深圳仲裁委员会申请仲裁，但B厂拒绝答辩。同年9月3日，双方经过协商，重新签订一份仲裁协议，约定争议提交北京市仲裁委员会仲裁。事后A公司向合同履行地广州法院起诉，起诉时并没有说明此前双方约定仲裁的情况。法院受理后，向B厂送达诉状副本，B厂就此应诉答辩。法院经审理判决B厂败诉，B厂不服立即上诉，理由是双方事先有仲裁协议，法院判决无效。

1、双方两次订立的仲裁协议是否有效？请说明理由。

答：第一次订立的仲裁协议无效，第二次订立的仲裁协议有效。《仲裁法》16条第二款规定，仲裁协议应当具有下列内容：（1）请求仲裁的意思表示；（2）仲裁事项；（3）选定的仲裁委员会。另外18条又规定，仲裁协议对仲裁事项或者仲裁委员会没有约定或者约定不

明确的，当事人可以补充协议；达不成协议的，仲裁协议无效。

2、A公司向法院起诉正确与否？为什么？

答：正确。《民事诉讼法》24条规定，因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。

3、法院审理本案是否正确？为什么？ 答：正确。当事人之间存在仲裁协议又向人民法院起诉，另一方未提出异议应诉答辩，人民法院对案件享有管辖权，可依法审理裁判。

8、王某因抢劫被判处有期徒刑20年，服刑13年后被假释。在假释考验期的第6年，王某盗窃一辆汽车而未被发现。假释考验期满后的第4年，王某又因抢劫被捕，交代了自己在假释考验期内盗窃汽车的行为。

1、对王某是否撤销假释？为什么？

答：是。根据《刑法》86条规定，王某在假释考验期限内重新犯罪，应当撤销假释。

2、对王某假释考验期内的盗窃行为应当如何定罪量刑？

答：应当撤销假释，将前罪未执行完的刑期与因犯盗窃罪被判处的刑期按照《刑法》71条规定实行数罪并罚。

3、对王某假释考验期满后的抢劫行为应当如何定罪量刑？

答：应当从重处罚。《刑法》56条规定，被判处有期徒刑以上刑罚的犯罪分子，刑罚执行完毕或者赦免以后，在五年内再犯应当判处

有期徒刑以上刑罚之罪的，是累犯，应当从重处罚，但是过失犯罪除外。

4、对王某最后的刑罚应当如何确定？

9、王某与刘某（女）一地19xx年6月结婚。20xx年7月刘某向A市西区法院起诉离婚，西区法院受理后，查明刘某户籍、工作单位均在该A市东区，王某的户籍、工作单位地在江西怀县，王、刘二人婚后住该A市东区。基于此，西区法院认为此案不属其管辖。遂将案件移送A市东区法院。东区法院受理后，以王某的户籍地为江西怀县为由将案件移送至江西怀县法院。怀县法院接案后不久，给A市东区法院复函称王某要求到A市东区法院处理此案，便又将全部案卷移送A回市东区法院。

1、此案应由哪个法院管辖？各法院适用移送管辖是否正确？为什么？

答：应由A市东区法院管辖。A市西区法院适用移送管辖是正确的，A市东区法院与怀县法院的移送管辖是不正确的。因为《民事诉讼法》36条规定，人民法院发现受理的案件不属于本院管辖的，应当移送有管辖权的人民法院，受移送的人民法院应当受理。受移送的人民法院认为受移送的案件依照规定不属于本院管辖的，应当报请上级人民法院指定管辖，不得再自行移送。因此，A市西区法院适用移送管辖是正确的，而A市东区法院移送管辖是不正确的。而江

西怀县法院根据当事人的要求移送更不符合民诉法关于移送管辖的规定。

2、王某和刘某能否协议确定案件的管辖法院？

答：不能。我国民诉法关于协议管辖的规定，只允许当事人就合同纠纷在书面合同协议中选择管辖法院，并且不能违反级别管辖和专属管辖的规定。本案当事人之间的纠纷不属于合同纠纷，因此不能协议确定管辖法院。

10、某贸易公司与某沙发厂签订了一份买卖合同。合同规定：贸易公司向沙发厂订购100套四人沙发，总计金额为5万元，贸易公司在合同签字后3日内向沙发厂给付20%的定金，交货时间为20xx年5月20日，货到付款。合同签订后，贸易公司未能按约定给付定金，沙发厂按合同约定交货，但贸易公司却以“未给付定金，合同不能生效”为由拒绝收货付款。沙发厂认为贸易公司违约，遂诉至法院。

1、该买卖合同是否生效？ 答：生效。

2、贸易公司是否违约？ 答：是。

3、沙发厂可以向贸易公司提出什么诉讼请求？ 答：判令贸易公司继续履行合同，支付货款5万元；要求贸易公司承担违约责任，赔偿自己的有关损失；贸易公司承担诉讼费用。

11、山前村和山后村相邻，由于历史原因，两村对位于交界处

“神山”的使用权存在争议。两村经集体商议，提请大山乡政府裁决。该乡政府将“神山”上的树木划归山前村看管并可依规定采伐，将该山的采矿权划归山后村依法行使。事后，山前村得知“神山”有“宝藏”，便后悔，又与山后村发生冲突。大山乡政府以不服本政府裁决为由，对山前村村长吴某与村委书记张某予以行政拘留5日，以息纠纷。山前村集体对关于“神山争议”的行政裁决和对村干部的行政处罚不服。请问：

（1）、“神山争议”是否属于行政裁决的范围？ 答：属于。本案为自然资源使用权争议，属于行政裁决范围。

（2）、对该裁决不服是否能提起行政诉讼？ 答：可以。该裁决为具体行政行为，又不属于法律规定由行政机关最终裁决的具体行政行为，因此可以依法提起行政诉讼。

（3）、若乡政府对吴、张的行政处罚被确认违法，吴、张二人能否获得行政赔偿？为什么？获得该赔偿的途径有哪些？该赔偿金额应如何计算？

答：可以。《国家赔偿法》第2条规定，国家机关和国家机关工作人员违法行使职权侵犯公民、法人和其他组织的合法权益造成损害的，受害人有依照本法取得国家赔偿的权利。受害人可以单独向行政赔偿义务机关提出赔偿请求，在赔偿义务机关不予赔偿或者赔偿请求人对赔偿数额有异议时，赔偿请求人才可以向上级行政机关申请复

议或者直接向法院提起诉讼；受害人也可以将确认行政行为违法与要求赔偿两项一并提出，并要求并案处理。由复议机关或法院确认行政行为是否违法，然后再决定是否赔偿。国家赔偿法第26条规定，侵犯公民人身自由的，每日的赔偿金按照国家上年度职工日平均工资计算。

12、20xx年6月某日晚，某厂工人汤某在自己家附近遇见两个男青年正在侮辱他的女朋友，即上前制止，因其中一男青年殴打而被迫还手。在对打是，便衣警察王某路过，见状抓住汤某的左肩，但未及表明其警察身份。汤某误认为王某是对方的帮凶，便拔刀刺王某左肩一刀后逃跑。汤某的行为是否构成犯罪？为什么？

答：汤某的行为不构成犯罪，应属意外事件。假想防卫是指，行为人误认为存在不法侵害，因而进行所谓防卫的。本案王某的制止行为虽然没有及时表明其警察身份，但是其行为并非是针对汤某的不法侵害，而汤某误认为王某是帮凶而进行所谓的防卫，在当时的情况下汤某不可能分辨出王某是否是帮凶，也就是说其主观上既不存在故意也不存在过失，应当认定为意外事件。根据刑法第16条规定，行为在客观上虽然造成了损害结果，但是不是出于故意或者过失，而是由于不能抗拒或者不能预见的原因所引起的，不是犯罪。