管理员贪污物业费，被判处有期徒刑9年

一家国有物业公司的管理员朱玉锋在不到一年时间里，将业主上交的物业费、供暖费、水费近10万元据为己有并挥霍一空。记者获悉，一中院以贪污罪终审判处朱玉锋有期徒刑九年。    37岁的朱玉锋曾在1991年因犯盗窃罪被判处一年半的有期徒刑。20##年1月，他到北京羲和物业管理中心（系全民所有制企业），被安排到某小区的10号楼担任管理员，负责收取业主的物业管理费用和日常物业管理。

20##年6月至20##年2月不到一年时间里，朱玉锋违反单位规定，采取收费不上交、篡改收据底联平账和开具白条等手段，将20 多位业主交纳的物业费、供暖费、水费等公款近10万元侵吞。直到20##年3月朱玉锋被辞退，单位才发现他的违法行为，向公安机关报案。朱玉锋被抓获归案，但赃款已被挥霍。

……………………………………………………………………………………………………………………….

业主说：不要物管，我们可以活得更好！
　　不要物管，我们可以活得更好！
　　以创新的思维来看物业管理
　　“物业管理”，一个弊多利少、画蛇添足的行业，它应当消亡！
　　摘要
　　
　　1. 根据央视历年315调查“物业管理”投诉总是成为十大投诉热点之一。目前的物业管理模式剥夺了消费者的消费选择权，消费知情权。
　　2. 物业管理公司应当消失，或者说转行为专业公司。如：清洁公司、保安公司、楼宇设备维修公司等。而物业管理服务应当由业主委员会聘请几名“常任监理员”（下文详述），通过向社会上的各专业公司进行“物业专项招标”来解决。
　　3. 对社会居民小区而言，业主委员会选举是各种黑恶势力、利益集团（发展商）的角逐焦点。在公正选举的难度上，宁可信其有，不可信其无。
　　4. 恶保安问题长期无法解决。因此迫切需要形成这样的共识：只有公安局（不是派出所）才有权在全市范围内招收保安员。组建、监管保安公司。任何单位，只能向保安公司寻求保安服务。
　　 时下，物业管理费已成为一项不小的开支。居住难已成为不争的事实。物业公司与业主之间的矛盾、纠纷不断，这极大的劣化了深圳的投资环境。究其原因如下：
　　1． 物业公司是以盈利为目的的商业机构。物业公司的业绩很难在短期内（比如1个月内）定量考核。因此物业公司之间很难引入竞争机制。业主委员会很难甄别良秀真伪。
　　2． 物业公司漫天要价。一般商品房的年物业管理费上千元。这极大的劣化了投资环境。
　　3． 由于利益驱动，物业公司人员往往以个人好恶看待业主，很容易成为一些“有钱人”的看家护院的打手，使大多数业主得不到公平的服务。由此形成，一部分业主忍气吞声，大多数业主明哲保身，少数业主专横跋扈。
　　4． 以创新的思维来看物业管理，可以看出，“物业管理公司”这个形式来源于香港，并不适合国内。如果稍加分析，可以看出它是一个弊多利少、画蛇添足的行业。
　　5． 物业管理公司的职能基本有：保安、清洁、维修、消防。这些功能完全可以由社会上的专业公司完成，其效果更加多快好省。例如：保安、消防工作可以找专业保安公司，清洁工作可以找专业清洁公司，维修工作可以找专业维修公司。
　　因此建议：
　　1. 立法规定：业主委员会可以不要物业管理公司。
　　2. 如果不要物业管理公司，则需要业主委员会聘请“常任监理员”，它通常由业主委员会聘请的专业人员3——5人组成（视物业规模而定），负责处理物业管理日常工作（如：“物业专项招标”、监督、检查等）。
　　3. 有人担心“物业专项招标”工作繁杂而专业，可能推高成本。这种担心是没有必要的：如果“物业专项招标”推而广之，必定会有专业的招标公司介入，使这项工作多快好省。
　　4. 由业主委员会根据相关法规，以公平、公正、公开的程序向社会公开进行“物业专项招标”（也可委托专业招标公司），与各专业公司（保安、清洁、维修、消防等）签订服务合同，引入竞争机制。
　　5. 业主委员会选举要突出公正和可操作性，有两个方面需要详细规定：
　　1） 业主委员会选举办法。必须充分考虑社会物业居住人员的复杂性，防止黑恶势力、利益集团操控业主委员会选举。必须保证每个业主都有一票，每一票都代表真实意愿。
　　2） 在派出所、居委会对业主委员会选举进行组织监管时，同样要防止黑恶势力、利益集团渗透到派出所、居委会等基层组织，操控业主委员会选举。

 

………………………………………………………………………………………………………………………

一个小区两家物管是什么情形？

一个小区两家物管是什么情形？位于草场门大街133号的高教新村目前就出现了这样一件怪事——南京新鸿运物业从20##年初获得了业委会的签约合同，可是入驻后却发现原物业江苏安居物业始终把持着地下车库的管理权不放。

为了争夺管理权，双方物管人员屡屡冲突，前晚，新鸿运物业又调了车辆来堵车库的门，要求安居物业退出。

新旧物业交接进度慢

前晚10点左右，记者来到高教新村，大门口的物管已换成了新鸿运的人，车库就在大门的西侧，却归江苏安居物业管理。

说起两家的纠纷，新鸿运物业高教新村管理部的李主任直倒苦水。他说，20##年1月份，高教新村的业主委员会通过招投标，选择了他们来接管该小区。按照双方的“物业管理委托合同”，从20##年1月30日起，他们就全面接手该小区管理。

“之所以要辞退原来的江苏安居物业，就是因为他们管理混乱。”李主任说，江苏安居物业是从高教新村一建成就在此管理，高教新村1999年建成，至今已经9年时间，但是这么多年来，小区管理毛病很多。

“我们接手后就发现，小区的消防设施完全瘫痪！”李主任说，高教新村4幢28层高层，消防水龙头、水带等缺损严重，而且所有的消防龙头都放不出水。“这是高层住宅，一旦失火，消防车救都救不了，隐患很大。”

李主任称，他们在1月份签约后，江苏安居一直不配合，致使交接工作十分缓慢。直到4月份，他们才正式入驻小区。由于当时有业主的维修基金存在江苏安居的账户里，为了得到其配合，新鸿运直到9月份才和安居以及业主委员会签订一份三方协议，再次确认由新鸿运接管各项业务。

老物业还管着地下车库

但是在这份三方协议中，有一项却没有被提及，这就是小区门口的地下车库。地下车库可以停放42辆车，每辆车每月收费250元。

“高教新村的物管费是0.33元一平方米，非常低了，车库管理费是很重要的一块平衡砝码，没有了这块，收支很难平衡！”新鸿运人员表示。

“而且这也是相关法规所明确的，小区地下车库属于配套设施，理应归全体业主所有。现在高教新村的房子业主都有产权了，作为业主授权的群众组织， 业主委员会有权决定车库交给谁管理！”李主任说，11月23日，小区业委会主任王某特地出具了一份材料，要求江苏安居将地下车库移交给新鸿运管理。

李主任说，高教新村以前是教育厅为了解决高校教师的住房问题兴建的，但是后来居民已经逐渐获得了产权，教育厅已经从大业主变成了小业主，“安居物业虽然是教育厅当初聘请的，但无论如何，不能继续扛着这样干了。”

地下车库有单独产权？

随后，记者来到地下车库，江苏安居物业的几位管理人员还守在车库门口，“新鸿运刚才派车来堵我们的门，已经影响了我们车库的正常运行。”

据安居物业的吴大明说：“车库根本不是小区业主的，而是省教育厅的！”他出示了一份产权证明，记者看到，这份由南京市房产局出具的产权证明上明确写着，高教新村负一层1482平米的车库归属省教育厅所有。

“整个小区当初都是省教育厅兴建的，后来逐步房改后，业主都以低价购得了产权，可是地下车库是单独的，难道房改房的业主还想平白获得整个地下车库？”吴大明说。

他还出示了一份“高教新村地下车库管理服务协议”，甲乙双方分别是省教育厅机关服务中心和江苏安居物业，上面写明“车库产权归甲方所有，委托乙方进行管理。”时间从 20##年1月1日至 20##年12月31日。

“新鸿运现在还蛊惑人心，企图煽动业主干扰我们的管理。”吴大明说，最近新鸿运物业张贴公告，要求业主到他们那里办理停车登记手续，“有些业主已经把钱交给新鸿运了，对这部分业主，我们劝说他们别轻信别人，否则到时停不了车就怪不得谁了。”

省教育厅：纠缠没有道理

昨天下午，记者联系了省教育厅机关服务中心，一位负责人表示，车库之所以成为高教新村小区的“飞地”，是由历史原因造成的，当时开始建房时，是 由几家高校教师集资，以省教育厅名义盖的，并且统一办理了大产权。此后教育厅又反过来通过各高校为个人办理个人产权，卖给个人。

据了解，与高教新村差不多同时建设的龙江阳光广场等都没有地下车库，当时只是考虑高教新村比较远才建了个车库，规模也不大。在此期间，地下车库的产权一直是属于教育厅的，近10年来也是教育厅委托安居物业管理。

对于目前两家物业扯皮的事情，这位负责人表示也不太清楚，不过由于产权明确，他认为业委会出函来索要车库管理权是没有道理的。

……………………………………………………………………………………………………

　郑州市《业主管理规约》（示范文本）昨日正式启用，这成了很多业主关心的话题。

小区里常见的矛盾该怎么协商处理？业主该如何根据《规约》维权？针对业主最关心的问题，记者采访了郑州市房管局相关负责人。

■商报记者 望开源

邻家漏水殃及自己

可在居委会监督下踹门

20##年10月，郑州市管城街社区金桥小区的张先生眼睁睁看着自己家成了“水帘洞”。阳台和厨房之间的楼板有条缝，水顺着缝隙往下漏，就像是一面水帘。

张先生急忙接水，到下午4时，接了20桶，但还不见水变小。去找物业，物业说楼上没人不能破门。张先生只好请了个水管工，在通往楼上的水管上安了个阀门，来控制7楼的水。因为不知道楼上的人啥时候回来，张先生只好在7楼门上贴了个条：您家里漏水，请来6楼找我。

张先生住6楼，便条语气虽然随和，但张先生心里很生气。在这名粗心的用户回来之前，张先生和物业都束手无策，“谁也不敢擅自破门而入”，无奈， 张先生只好在自家装了个阀门，暂时断了楼上的水。晚上，楼上的人才露面。7楼的住户说，自己太粗心，开着水龙头出了门。经过一天的洗礼，张先生家的家具和 地板无一幸免。

物业说，以往住户家里发生紧急情况，我们在没有业主授权的情况下，一般不会进入现场的。我们一般都是在第一时间报警，由警察来处理。

作为此次《规约》起草部门——郑州市房管局物业管理处的赵主任说，规约专门规定，发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况，必须及时进入 物业专有部分进行维修养护但无法通知相关业主的，物业服务企业可向相邻业主说明情况，在第三方（如所在地居委会或派出所等）的监督下，进入相关业主的物业 专有部分进行维修养护，事后应及时通知相关业主并做好善后工作，维修养护发生的费用由责任人承担。

邻居家想养狗，您说了算

郑州市棉纺路鑫苑都市领地的杨先生曾在27号楼贴出一张“征集令”，想号召小区内的业主一起把养狗的邻居告上法庭。

杨先生说，都市领地小区内，经常可见“雪橇”、“松狮”，这些狗狗个头不小，主人遛狗时还“信马由缰”，随便它们在小区里四处溜达，经常和杨先生“狭路相逢”，杨先生往往“落荒而逃”。

杨先生希望以“邻居养犬未征得他的同意”为由，将邻居告进法院，要求公安部门撤销养犬许可证。但咨询了律师后，律师告之：在人家有狗证的情况下，现有法律依据不足，极有可能败诉。

郑州市房管局物业管理处赵主任说，按照《规约》17条规定， 业主和物业使用人在本物业管理区域内饲养动物不得违反有关规定，业主可以通过业委会细化这些规定，比如，养狗需要经过邻居同意。除业主外，借住或租房的市 民也可参与协商并制定相关约定，小区一旦有了这个规定，邻居家再想养狗，您说了算。

还可在《规约》里找到下面的权利

在规约中，还规定了，“小区内相关人员或组织利用小区共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主委员会、物业的同意后，按规定办理有关手续，经营所得收益主要用于补充专项维修资金”。

物业处一名工作人员解释：依据这个规定，假如你所在小区把公共用地改建成停车场的，您可以通过业主大会细化规约时约定，把部分收益用来冲抵小区的物业管理费。

规约规定，“因特殊情况需要改变物业设计用途的，哪怕是自己的家改成商店、美容院，也应在征得邻居书面同意后，报有关行政主管部门批准，并告知业主委员会和物业”。

该工作人员解释，“以前经常接到这样的投诉，对门变成了小公司，结果人员来往多，不光噪声大，电梯也超负荷，以后邻居家再出租，您就可以行使自己的权利了”。

另外，《规约》规定，业主在装修装饰时，不能擅自改变水、电、气、暖等共用设施设备，不得违章搭建、私设摊点、占用绿地等。

该工作人员解释，业主可以参照这个文本，尽可能细化权利。

业主维权依然尴尬

郑州市房管局物业管理处赵主任说，这些措施都还只能是一些简单的批评教育，还是一些“私力救济”，像“罚款”等方式，不允许个人行使。必要的时候，需要向“法院提起诉讼”。“小区的业主委员会和物业都不是权利主体”。赵主任介绍，《规约》的权利主体还是“业主”。

“业委会维权很尴尬”，作为前业委会主任，家住郑州市京广路的王先生说，“有的业主家里噪音大，我们帮着协调，人家都不让进门，咱也拿人家没办法。现在的困惑是不知道如何增加业委会的管理力度。”

据介绍，业主大会、业主委员会如何管理小区、怎样维护全体业主的合法权益、怎样与物业服务企业进行交涉？昨日，市房管局也出台了《业主大会议事 规则》示范文本，就业主大会召开程序、议事内容、投票规则、议事方式等进行了规范，供全市各小区参考使用，自今年12月1日起正式启用。

………………………………………………………………………………………………………

车停在小区被撞咋办

前几天，我的汽车停在小区内被撞坏了，我每个月都交30元停车费用，现在车被撞了，我想咨询一下，物业管理公司在这方面有没有责任？

回复：据律师介绍，周女士的汽车被撞，首先找撞车的人负责，如果找不到撞车的人负责，找小区物业管理公司负责有一定的难度。首先，周女士要咨询清楚，物业管理公司在停车方面有没有相关的管理义务，如果物业管理公司的工作人员的义务包括协调汽车停放、保管等，物管在此事上就有一定的责任。如果史女士交纳的30元钱只是停车费用，物管工作人员对停放的车辆没有管理的义务，汽车是被第三方撞的，就不该追究物管的责任。

………………………………………………………………………………………………………………….

搬家被冤枉如何处理

我是搬家公司的一名工人，上个星期我们公司给一家搬家时，房主说搬家过程中把他家的DVD和音箱丢了，经过公司查询，的确没有落下什么东西，但房主到搬家公司里吵了两次，让我们赔偿丢失的东西，后来搬去的东西都拆完后，才知道是房主自己记错了箱子，东西没有丢，但他在我们公司闹了两次，店周围的人都以为我们搬丢了东西，我们公司刚开不久，人也不多，对我们影响不好。这种情况，我们能不能要求他赔偿？

回复：据律师介绍，李先生所在的搬家公司如果认为搬家的房主侵害了公司的名誉权，就要视房主行为的后果决定他的法律责任。一般情况下，侵害人只要道个歉就算了。如果被侵害人或者单位觉得道歉是不够的，可以向法院起诉。侵害人可能视后果被处以向对方作出书面道歉、公开道歉和一定的经济赔偿等。

………………………………………………………………………………………………………………………..

业主要换物管物管坚不撤场

由于对物业管理公司不满，番禺大石桔芳园小区业主成立业委会进行自主管理，并要求原物管———东华物业管理有限公司（以下简称“东华”）限期撤出小区。昨日是业委会要求撤出小区的截止日期，东华拒绝撤出，双方发生纠纷。为此，番禺区房管局、当地居委会、东华物业管理公司、派出所和小区业委会代表召开了第四次协调会，但经过两个多小时的会议，依然没有达成任何协议。

起因：换物管后管理变差

 番禺区大石桔芳园小区是由大石公司在1989年开发并销售。在20##年以前，该小区由大石公司旗下的富丽家园物业管理有限公司（以下简称“富丽家园”）负责物业管理。其后，后者由于资金周转等原因，将物管权转让给东华管理。东华于20##年12月1日正式进驻桔芳园小区，从此，物管方和业主方摩擦不断。

 卓远福是一名退休教授，在桔芳园小区住了十多年。他告诉记者，近一年来，小区内自行车、电动车及摩托车丢失案件激增，入室盗窃案也时有发生；各种不明身份的车辆可以随便进出小区；卫生环境也越来越差……这些现象让居民们很不满意。

在多次向东华投诉无果后，许多业主萌发了换物业管理公司的想法。

……………………………………………………………………………………………………………………….

业主：自主选择物管公司

今年5月1日，由业主张云龙、沈保德等人发起，有近300人参加的业主大会在小区内召开。会上，众业主一致同意成立业主委员会，行使自治权利。张云龙等人还相继办理了税务登记证和组织机构代码证等证书，并在番禺区房管局备案。8月8日，桔芳园小区业委会正式成立。业委会还组织了66名小区居民做志愿者，进行小区管理业务，同时要求东华限期撤出小区。

据小区居民称，12月3日，东华公司工作人员与百余名自称保安的男子进入小区，向业委会索要工资，引起较大规模纠纷。当地房管局和当事各方先后进行了三次协调，都无果而终。

12月4日，业委会第二次上门征询业主意见。记者看到，在意见征集表上，全小区389户人家，除去47户长期无人居住和18户出租房外，共有213户业主明确表示“不需要东华的服务”，未表态106户，认同东华服务的只有5户。这是业委会两次调查中，第二次超过半数居民反对东华继续提供物业管理服务。

昨日是业主要求东华撤出的截止日期，双方再次发生纠纷，番禺区房管局、当地居委会、东华物业管理公司、派出所和业委会代表召开了第四次协调会，但依然没达成任何协议。对此，业主委员会代表张云龙十分不满意。他表示，业委会代表业主民意，业主有权选择物业管理公司。

东华：因有合同所以不撤

东华管理处主任杨超向记者出示了一份合同复印件，文件显示，大石公司聘请东华负责管理桔芳园、丽水湾、福泰园等小区，时间是从20##年12月1日到20##年11月30日。杨超说，正是有这份合同限制，“我们才坚持不撤出”。

杨超还质疑业委会的法人资格，“不是三五个人随便成立个委员会就是合法的”，要有“占全体1/2以上的业主参加业主大会选举产生的业委会才是合法的”。为了证明业委会的非法性，杨超还拿出有38个签名的《针对业委会的投诉书》。但据居住小区近20年的沈保德辨认，只有5人是小区居民。

杨超同时强调，根据东华与大石公司签订的合同，要更换物业管理公司，业委会必须通过业主大会形成决议，并公开招投标，等到新的物业管理公司进驻后，东华才能离开。

律师：业主有权自主选择

对此纠纷，律师周玉忠表示，根据《物业管理条例》的规定，房地产开发商应当在业主入住之前选聘前期物业管理公司，业主入住之后开发商如果擅自变更已经选定的前期物业管理公司，是没有法律依据的。

他还说，《物权法》和《物业管理条例》确认，决定以什么方式管理小区是业主的自然权利，行政部门和其他单位不宜直接过多干涉。

……………………………………………………………………………………………………………………….

暖气管漏水供暖管理处赔五千

  暖气管6月里忽然漏水，泡坏了赵先生家的家具，协商索赔不成，赵先生把供暖管理处告上法院。近日，在昌平法院的调解下，昌平区市政管理委员会供暖管理处同意赔偿赵先生5000元。

    今年6月26日凌晨，赵先生家的暖气管道忽然漏水。“我家是两层，当时客厅里水已经满了。”赵先生说，小区物业上门后，认为应该由供暖管理处负责维修。早上8时，供暖管理处的职工才来修理阀门。客厅晾干后，赵先生家被水泡过的柜子开始起毛、起皮，顶子也裂开了。他为此找供暖管理处索赔1.2万余元，但被拒绝。

    “6月份暖气管里怎么会有水？”庭审时，供暖管理处提出质疑，称停暖后，暖气管里马上就卸水，所以6月份管子里根本不可能存水，不同意赔偿。

    赵先生当庭播放了漏水时的现场录像，画面显示，水是从暖气管流出的。供暖管理处随后又质疑水的来源，认为可能是赵先生或邻居改造暖气片位置时，进行灌水打压造成漏水。对此，赵先生表示，虽过了供暖季，但供暖管理处对设施有维修、监管的义务，应担责。

    在法院调解下，供暖管理处同意赔偿赵先生5000元，赵先生表示接受。

一块玻璃引发的业主被拘案……

物管和业委会冲突已有两年历史的番禺的华荟明苑小区再掀风暴：据称因物管处的玻璃被砸，一业主11月1日被警方拘捕，引发300多名业主召开紧急大会。记者对该小区的深层矛盾进行多方调查。!

警方证实业主被拘

    华荟明苑业委会副主任陈同林告诉记者，11月1日上午，业委会一名吕姓委员打电话向他求助，称小区秩序维护员队长带了六七人冒充“警察”强闯住所。陈同林随后报警并陪同吕先生到派出所录口供，直到下午1点多一同离开。但当日下午3点多，吕又致电陈同林，匆匆告知其已被派出所以拘留后，电话便断线，之后一直不通。

    小区的物管处负责人表示知道有人被拘，并透露与物管处玻璃被砸有关。物管处称，10月15日晚上11点多，几个称自己家被莫名断电的业主在业委会两人带领下冲到物管处来打秩序维护员、打玻璃，而日前被拘捕的吕姓委员即是当时的领头人之一。

     记者昨日致电洛浦街派出所，派出所警察证明拘捕吕姓业委确有其事。

    物管与业委会的两年“战争”

     双方矛盾已有历史。

    20##年10月，业委会起诉华升物业管理公司，要求其撤场。番禺区人民法院驳回起诉，称业委会应先召开业主大会进行表决，否则无权代表业主进行诉讼；

    20##年，该案上诉至广州中院，中院又裁定，该业委会招聘新物管的整个程序合法有效，且业委会系合法成立，根据《华荟明苑业主代表大会议事规则》，有权代表业主起诉；

    20##年5月，该案发回番禺区法院再审，起诉再次被驳回：业委会在2006－20##年间新增补7名委员，但未经业主大会选举产生，“资格存疑”；

    20##年10月25日，新物管中核物业管理强行进驻华荟明苑，赶走旧物管华升物业管理公司；

    20##年10月26日，200多名业主彻夜守候至翌日凌晨，以防旧物管午夜强行进驻小区；

    20##年10月27日，旧物管折返，又将新物管赶走，数百名业主冲入秩序维护员亭质问。

    “交战”不断升级，目前发展到警方介入。

    “车位门”引业主“内讧”

    双方对峙到现在如火如荼的地步，也有部分业主表示不喜欢业委会组织这种活动煽动业主。虽说对现任物管并非完全满意，但他们觉得业委会容不得有“异见”的业主。业主植阿姨说“10月25号他们请了新物管来，直接把人家旧物管的秩序维护员押上车运走，我说了句公道话就来围攻我”。

    而更核心的矛盾是，业委会不承认包括植阿姨在内的部分业主向开发商购买的车位合法性。植阿姨说她曾以3万多元的价格向小区开发商购买一个露天车位，但只有发票而未办理房产证。业委会告诉她开发商和物管都没有权力卖车位，车位是全体业主的，要没收她们的车位，至于钱则让她们去问开发商要回来。另一位买了4个车位的朱先生则说，这样一来他们十几万就打了水漂。

    区房管工作组本周登门

    据记者从区房管局了解，由于原业委会程序不全，该局要求小区业主按规定选举产生新业委会，并迅速成立指导工作组。该工作组有60人分成30个工作小组，将从本周起上门到各业主家征询意见，开展业委会选举筹备工作。

     小区业主梁先生说，他觉得现在小区里的信息太多太杂，他认为政府的介入能让整件事走上正轨，“现在太烦了，业主们真心希望能生活在一个和谐的社区里”。而业委会不少业主则称，他们认为小区自治合情合理，不需要有关部门的“格外关心”，担心某小区新业委聘回旧物管的事会重演。

华荟明苑小区的“管家”之争究竟会何去何从，业主们能早日如愿生活在和谐之中吗？信息时报小区版将关注次事件的进展。

………………………………………………………………………………………………………………………..

一年的物业费没缴物管直接从多收的暖气费中扣

家住供电小区4号楼26层的王女士打进本报热线反映，去年10月份小区物管收了1200元的暖气预交费，暖气实用费用按表计算，多退少补。退费时，物管称王女士没有按时缴纳物管费，将王女士欠的近500元的物业管理费从预缴的暖气费中扣掉，这一做法让王女士非常不满。

    王女士告诉记者，他们小区的暖气是从去年10月开始供应的，到今年的3月31日结束。由于王女士长期不在家，暖气很少用，3月底结算时，一共用了不到200元。近日，王女士找到金沪洁士物业管理，要求将剩余1000多元的暖气预缴费退给她。

    当她来到物管公司时，却被工作人员告知，由于王女士20##年下半年和20##年上半年近500元的物业管理费一直未缴，所以物管要从剩余的暖气预缴费里将这笔费用扣除，此举引起了王女士的不满。

“我不缴物管费也是有原因的。我家的可视门铃去年安装后，用了不到一周就被盗了，找到物管也没人问；自行车也丢了，物管也不给说法，就这样的态度让我怎么把物管费交给他们？”王女士气愤地告诉记者。

王女士说，暖气费用了多少，表上都有数字，该缴多少费用她都会按时缴纳。至于物管费，那是另外计算的，怎么能不事先通知，就直接从暖气费中扣除呢？且该物管负责的，他们也没有负责好，如果没出现门铃被盗、自行车被偷的事情，她也不会不缴物业管理费的。

    记者随后采访了金沪洁士物业管理公司。工作人员岳小姐告诉记者，他们并没有接到4号楼的王女士反映可视门铃被盗的事情，而且门铃是上任物管统一收费安装的；王女士的自行车没有放在收费的地下停车场，而是直接放在小区里，所以即使是丢了，他们也给不了任何说法。

■律师说法

    红杉树律师事务所的程栋律师说，金沪洁士物管将王女士未缴的物管费从暖气预交费中扣除是合理的，但物管必须提前贴出通知，告知小区居民。可视门铃丢失，物管需要承担相应的责任，但王女士不该以物管失职为由而拒缴物业管理费，这样做是不合理的。

 

……………………………………………………………………………………………………………………….

物业与业主为何总会“牙舌”相争

   业主与物业公司的矛盾也正在层出不穷地发生着，如何正确认识并处理这些矛盾已成为当前人们生活中的一门重要课题，我个人从以下几方面简单发表一下观点，也请大家一同谋略：

一　开发商在开发，销售，售后服务中遗留的隐患

1 　　房产的质量问题，连交付的物业都不过关，又何谈物业服务。

2　　销售中的虚假承诺。例如：会所，免费停车位......等等， 在售房后音影全无，物业公司也因此无法提供相应服务，但成本又已投入，造成业主与物业公司的共同浪费，甚至矛盾重重。

3　　售后的矛盾转嫁。有些本属于开发商法定的义务。在很多时候，开发商将一些本属于他们份内的事一律推托到物业公司身上，因而引发物业公司与业主的长期矛盾。

4　　一些开发商自己成立的物业公司为配合公司销售，恶意降低物业费，导致同行间的恶意竞争，业主受害。

二　政府主管部门

1　　开发商的问题大多也是政府主管部门的监管不力，甚至可以说是渎职失职造成的，尤其是质监，房管部门。

2　　主管部门说话不负责任（不依法），业务水平低也是导致物业公司与业主矛盾的原因。

三　物业公司

1　　接盘时，过分向开发商妥协

2　　市场味较浓，服务水平有待提高

3　　维权道路难

四　业主

1　　消费意识不强，公众利益观念较差，个人“上帝意识”太强。

2　　法律观念淡薄。
3　　维权道路难
　　总之，建设一个小区，维护一个家园，需要“官”　“商”　“业主”的共同努力（尤其是政府的重识）。从而实现整个社会大环境的安宁，和谐！

 

………………………………………………………………………………………………………………………..

业主说：不要物管，我们可以活得更好！

不要物管，我们可以活得更好！
　　不要物管，我们可以活得更好！
　　以创新的思维来看物业管理
　　“物业管理”，一个弊多利少、画蛇添足的行业，它应当消亡！
　　摘要
　　
　　1. 根据央视历年315调查“物业管理”投诉总是成为十大投诉热点之一。目前的物业管理模式剥夺了消费者的消费选择权，消费知情权。
　　2. 物业管理公司应当消失，或者说转行为专业公司。如：清洁公司、保安公司、楼宇设备维修公司等。而物业管理服务应当由业主委员会聘请几名“常任监理员”（下文详述），通过向社会上的各专业公司进行“物业专项招标”来解决。
　　3. 对社会居民小区而言，业主委员会选举是各种黑恶势力、利益集团（发展商）的角逐焦点。在公正选举的难度上，宁可信其有，不可信其无。
　　4. 恶保安问题长期无法解决。因此迫切需要形成这样的共识：只有公安局（不是派出所）才有权在全市范围内招收保安员。组建、监管保安公司。任何单位，只能向保安公司寻求保安服务。
　　 时下，物业管理费已成为一项不小的开支。居住难已成为不争的事实。物业公司与业主之间的矛盾、纠纷不断，这极大的劣化了深圳的投资环境。究其原因如下：
　　1． 物业公司是以盈利为目的的商业机构。物业公司的业绩很难在短期内（比如1个月内）定量考核。因此物业公司之间很难引入竞争机制。业主委员会很难甄别良秀真伪。
　　2． 物业公司漫天要价。一般商品房的年物业管理费上千元。这极大的劣化了投资环境。
　　3． 由于利益驱动，物业公司人员往往以个人好恶看待业主，很容易成为一些“有钱人”的看家护院的打手，使大多数业主得不到公平的服务。由此形成，一部分业主忍气吞声，大多数业主明哲保身，少数业主专横跋扈。
　　4． 以创新的思维来看物业管理，可以看出，“物业管理公司”这个形式来源于香港，并不适合国内。如果稍加分析，可以看出它是一个弊多利少、画蛇添足的行业。
　　5． 物业管理公司的职能基本有：保安、清洁、维修、消防。这些功能完全可以由社会上的专业公司完成，其效果更加多快好省。例如：保安、消防工作可以找专业保安公司，清洁工作可以找专业清洁公司，维修工作可以找专业维修公司。
　　因此建议：
　　1. 立法规定：业主委员会可以不要物业管理公司。
　　2. 如果不要物业管理公司，则需要业主委员会聘请“常任监理员”，它通常由业主委员会聘请的专业人员3——5人组成（视物业规模而定），负责处理物业管理日常工作（如：“物业专项招标”、监督、检查等）。
　　3. 有人担心“物业专项招标”工作繁杂而专业，可能推高成本。这种担心是没有必要的：如果“物业专项招标”推而广之，必定会有专业的招标公司介入，使这项工作多快好省。
　　4. 由业主委员会根据相关法规，以公平、公正、公开的程序向社会公开进行“物业专项招标”（也可委托专业招标公司），与各专业公司（保安、清洁、维修、消防等）签订服务合同，引入竞争机制。
　　5. 业主委员会选举要突出公正和可操作性，有两个方面需要详细规定：
　　1） 业主委员会选举办法。必须充分考虑社会物业居住人员的复杂性，防止黑恶势力、利益集团操控业主委员会选举。必须保证每个业主都有一票，每一票都代表真实意愿。
　　2） 在派出所、居委会对业主委员会选举进行组织监管时，同样要防止黑恶势力、利益集团渗透到派出所、居委会等基层组织，操控业主委员会选举。

…………………………………………………………………………………………………………………….

物业管理十大新概念

不久前，报载深圳物业管理有了以下一些新管理概念。

　　1、零干扰服务
　　汽车开到住宅区门口，门就自动开了，主人走到楼门口， 楼道门也应声而开，路口电子屏滚动显示着当天的天气预报和社区内特别通知等需要让住户们了解的当天信息。抄表、收费、浇花这些也全是“无人化”的。 1999年出现在蠊田城市花园的“零干把服务”是物业管理服务的一种新突破。

　　2、个性化服务
　　在万科俊园率先采用的“个性化服务”能根据不同的住户提供不同的服务，体现了物业管理“以人为本”的宗旨。这些全新的服务告诉我们，我们身边的物业管理服务能达到多么好的程度。

　　3、“管理报告“制
　　我们缴的管理费都用在了什么地方？所花的钱值不值？当不当？1999年3月万科物业推出的”管理报告“制度，每季向业主细说管理费如何花销、住宅区管理得好不好。

　　4、产学联手
　　1999年11月下旬，一群学生走上了金地物业管理的各个岗位；一批金地物业的管理骨干，则下次进了深圳职业技术学院建工系的考场。学生们将在金地熟悉物业管理的基础知识，完成理论与实践相结合的第一步。金地物业的管理骨干在进行了系统的理论研修后通过严格的考试和考评走上新的管理岗位。

　5、1拖N管理
　　中海物业在管理跨度加大、规模优势凸现的情况下创造出的“1拖N”管理架构弥补了过去“小而全”的不足。“1拖N”即确定一个资深的小区管理处为区域管理中心，由它对周边小区新管理处实行工作统一安排、分头实施，人员统一高度、分片服务，财务统一分支、分别核算这种“4统4分”的管理运作，“1拖N”使管理服务趋于规范化，使管理与维修人员配比降低了22%，提高了专业设备的使用率，使新小区的开办费平均减少了2成以上。

　　6、打分制
　　员工上下班要打卡，这种管理制度透明公平，特别是数字化的量化衡量工作，是大家都喜欢的。如果我们给住户一个衡量物业管理各个环节的打分表，很容易让管理公司知道自己哪个环节没有做好，也同时让客户了解到物业管理公司做得很好的一些工作。

　　7、一卡制
　　客户在社区内发生的所有费用，包括水、电、有线电视、电话、物业管理费、特别服务费及维修费用等，都可以通过一张卡全部解决，特别是，这张卡还可以帮助客户解决党政军银行贷款或收取租金的功能。个别社区甚至解决了一卡进出所有户门及社区门的问题。所谓智能化社区，应该有这样一些理念。

　　8、噪音等约束性管理
　　社区安静是每一个住户的理想，但外部交通及社会噪音，内部住户的噪音永远都是每一个住户的难题。特别是内部社区的噪音管理。如对某些住户的洫声、音响声、装修声、电视声、吵闹声及各类游戏声。物业管理是不是应该有一个公平的管理公约，对其中个别住户的违规行为进行处理以还社区一个安静环境。
　　同样，对公共绿地、设备、卫生、道路等的管理，也可以进行同样的约束性管理，住户是上帝，可上帝也有犯错误的时候，如果让这些上帝有规范居住的意识，则是物业管理的难题。

　　9、会所安排
　　特色会所是许多新社区成功的新招，但会所经营往往是物业管理公司的难点之一，能把社区住户吸引到会所里来，视会所为第二客厅，同时利用会所展开多种多样的社区文化、体育、娱乐活动，应该是新型物业管理公司追求的一个方向。

　　10、氛围管理
　　在住宅区内用中华民族传统美德营造出温馨的服务氛围，传播文明、现代的生活方式，从而感染、教育和约束在此氛围中生活的人们。由中海物业首先实践的“氛围管理”迅速被许多住宅区接受并加以弘扬，给深圳住宅区增添了传统与现代相结合的文化魅力。

……………………………………………………………………………………………………………………….

面临竞争物业管理企业如何应对

市场需求增大，为物管企业提供机遇
　　均豪物业公司总经理于庆新认为，目前北京物管市场会呈现四大特点：首先是随着开发商品牌意识的提高，他们将逐步丢弃“自建自管”的观念，把项目交给专业物管公司；其次是国企改制将使
　　房管所脱离政府部门，成为自负盈亏的企业实体；第三是建设部规定今后物管项目实行招标，不称职的物管企业会被业主炒掉，由新的“管家”取而代之；第四是行政事业单位的后勤服务社会化为物管企业的发展提供了难得的机会。
　　清华大学房地产研究所副所长季如进也认为，除现有住宅小区必须进行物业管理外，伴随着政府机构的体制转轨和企事业单位的改制，政府机关、学校、医院等单位的后勤服务也将社会化，物业管理的客观需求已经产生，而且会越来越多，万科物业负责建设部机关大院的物业管理和莲花物业负责国家计委生活区的物业管理已经说明了这一点。
　　
　　物管市场目前存在哪些问题
　　北宇物业公司总经理刁会坛认为，物管市场存在如下问题：许多旧有住宅小区本身就存在着硬件设施的先天不足，急需进行二次开发和完善，政府则因百姓承受能力而将物管费定得较低，许多物管企业如何愿意接手旧有住宅小区？有鉴于此，政府能否允许物管企业涉足非住宅领域。此外，物管公司有没有义务为电力、自来水和天然气公司无偿代收电费、水费、燃气费等费用，今后是否应同这些公司签订服务代理合同？
　　香港戴德梁行物管部负责人林春丽小姐表示，物管政策可操作性较差和从业人员专业化程度不够是物管市场存在的两大问题。谈到人员素质问题，林小姐认为，现在的物管人员上岗培训时间太短，这样不利于从业人员专业化程度的提高。对此，作为物管专家的季如进表示，从业人员素质的确是影响物管企业发展的因素之一，目前执行的物管培训是有作用的，但今后还应逐步加强物管从业人员的在岗培训。
　　
　　今年的物业管理市场竞争如何体现
　　“有钱赚就应该做”是企业生存的一个基本原则，但市场有利润空间不意味着市场运作进入了良性循环。中海物业北京公司的总经理耿万岭认为，北京今年的市场竞争会更激烈，物管公司的分化组合也会逐步加大。“由于今年商品房的价格呈下降趋势，物管企业竞争的焦点会在物管费上得到体现，谁能合理收费，优质优价，谁就可能占领市场”。
　　企业发展的客观要求是走规模化道路。均豪物业的于庆新预测，破产与兼并将是今后物管市场的主旋律。“目前北京各类物管企业的发展水平差异较大，随着市场的逐步规范，会导致两种情况的产生：一是经营规模小、服务水平差、信誉低的物管公司因不能适应市场变化，最终破产倒闭；二是这些公司被实力较强、具有专业服务水平的物管企业兼并”。
　　
　　面对竞争物管公司各有对策
　　北京物管市场竞争虽然还未达到白热化的程度，但各家物管企业已明显感到了生存压力。在采访过程中，记者发现一些物管公司已经开始调整自己的经营策略，表现出功能上互相补充、业务上互相渗透的趋势。
　　作为外资企业的代表，戴德梁行今年会把物管业务从外销房市场拓展到内销房市场。林春丽小姐表示，外资企业的优势在于其服务的专业化和国际化，而内资企业由于特殊的本土化优势，在很大程度上保证了其业务量，这就形成了外资企业的互补效应，因此梁行今后的服务类型会以有针对性的顾问管理为主。
　　“不论是外资公司还是外地公司，要想真正进入北京物管市场，首先做的就是树立自己的品牌形象，拿出优秀的作品来”。中海物业的耿万岭说，中海今年的核心任务便是使已经接手管理的住宅小区在最短时间内进入优秀小区行列，让中海品牌尽快被北京人认可。
　　北宇物业公司总经理刁会坛在接受记者采访时也谈了该公司今后的经营策略：首先是加强项目实力，通过贯彻ISO9002体系提高自身服务水平；其次是加大资金投入，尝试接手高档物业项目，进行精耕细作；再就是实现公司管理层和作业层的分离，使作业层逐步实现社会化。
　　据了解，规范物业管理市场运作的《物业管理条例》将于年内出台，随着立法与执法力度的加强，物管企业的竞争会从无序逐渐变成有序，正如季如进在接受记者采访时所言，“今年的物业管理市场将是大发展前的调整期”。

……………………………………………………………………………………………………………………….

物业管理水平需要拔苗助长

就像买电器一定关心保修一样，物业管理作为商品房售后服务的重要作用已越来越被人们所重视。可近年来，物业管理在实际工作中，其市场现状难以令人满意，主要表现形式有四个方面： 

　　1．投诉率高 

　　据有关资料统计，1998年全国物业管理和商品房投诉与1997年相比增加50．7％。 

　　2．缺乏规范 

　　投诉的意见主要集中在对物业管理公司以老大身份自居、管理水平低、服务不到位、收费过高等方面。 

　　3．有市无场 

　　与市场巨大需求潜力形成强烈反差的是，物业管理市场结构不全，交易体系不完善。 

　　4．运作困难 

　　一方面有实力的物业管理企业难以找到项目，只能在原经营规模上艰难支持；另一方面企业想聘用自己满意的物业管理公司却无门路，更谈不上选择。 

　　提高物业管理对策可参考以下三条方法： 

　　第一，应加强对市场主体的培育与建设。 

　　从供应来看，物业管理要从房地产开发环节中脱离出来，一是有利于培育市场主体；二是有利于市场行为的规范；三是有利于培育和发展大中型物业管理企业和公司。 

　　从物业管理市场的需方来说，凡符合条件的社区都要成立业主管理委员会，但真正成立了业主管理委员会的不多。建议政府主管部门抓紧这一工作的实施。 

　　第二，不断发展和完善市场介体。市场介体建设主要应从以下方面入手： 

　　1．成立为交易服务的中介组织，例如，经纪公司、交易所，形成有形的物业管理市场。要制订交易的规则和方式，规定市场准入原则和方式，规定市场准入原则，招投标程序，引入竞争原则；成立经纪公司，建立市场供需双方的档案材料，发布供求信息，主持招投标过程，进行合同的签订、解除；由政府有关部门出面，成立交易所，由经纪公司集中挂牌交易。 

　　2．成立自律性中介组织———物业管理行业协会。协会应对物业管理企业进行立法治市、依法操作的教育，规范企业市场行为，对企业与城市各专业管理部门的关系进行协调，维护企业正当权益。同时收集反映业主的看法，倾听企业的呼声，向政府提供牵涉社会发展与政策重大关系方面的专业意见。 

　　3．成立规范服务监督的中介组织，例如价格审批机关和仲裁机构。物业管理服务费的价格是物业管理的一个敏感问题。如果物业管理服务费的价格不是由供需双方协商同意，并经政府价格部门审核认定，那么，由价格引发的纠纷将导致以后收费困难。 

　　物业管理公司与业主经常发生纠纷，究其原因，大多数是由于物业管理公司对物业管理中的法律关系不清楚，或许多业主不知道自己拥有哪些权利，因此，设立仲裁机构，除了规范监督企业和业主，理顺双方的各种法律关系外，还应对社区内的纠纷和矛盾进行仲裁决定。 

　　第三，不断扩大市场容量，积极引导消费升级。物业管理市场需求群体的构成单位是社区，而涵盖社区住户的所有消费需求构成了物业管理的服务体系。目前，我们比较注意一般家居、卫生医疗、生活（包括文化、娱乐）方面的服务，这还远远不够，还应关注发展信息、金融、社会保障、保险、科技等方面的特殊服务。一般来说，当人们购买了商品房后，消费目标已转向潜在的购买需求，这种潜在的需求将变为现实的购买力。因此，全面刺激社区消费经济增长，积极引导消费升级，将带动和促进物业管理的市场本身乃至更大区域的市场经济发展。

……………………………………………………………………………………………………………………….

如何正确“阅读”《物业管理条例》

《物业管理条例》（以下简称《条例》）自20##年6月8日颁布之后，社会各界反响强烈。从目前调查掌握的情况看，无论是业主、物业管理企业、开发商、专家学者还是新闻媒体，对《条例》总体评价是好的，认为《条例》基本解决了物业管理活动中的焦点问题，规范了业主和物业管理企业双方的权利义务关系；《条例》的实施，有利于改善人民群众的生活和工作环境，对促进社会稳定、推进全面小康社会建设都具有积极作用。但也有一些意见认为《条例》存在一些不足，有需要改进的地方。

　　日前，建设部住宅与房地产业司有关负责人回答了记者的提问。

　　问：请您对《条例》作一个总体评价。

　　答：有人认为，《条例》中没有细节描写，能够被顺利操作的内容很少，物业服务中存在的诸如业主委员会选举问题、新旧物业公司的更替问题、维修资金的管理和使用问题以及物业服务标准与服务费用等问题，《条例》都没有提出解决办法。《条例》虽规定了业主在物业管理活动中享有的10项权利，但具体如何行使并不明确，等于给业主开了张空头支票。

　　我们认为，我国东中西部社会经济发展很不平衡，不同地区物业管理发展的外部环境与具体情况差距很大，作为全国适用的《条例》，不可能就每一个具体问题作统一、细致的规定，从这一点看，《条例》的确比较“粗”。但是，笼统地说《条例》不具有操作性是不妥的。第一，在业主大会会议的召开及其决议的作出、前期物业管理阶段建设单位的责任、物业服务合同的签订、物业的使用和维护等方面，《条例》作了比较详细和符合实际的规定，具有较强的操作性。第二，《条例》虽然对首次业主大会会议上业主投票权的确定、物业管理区域的划分、专项维修资金的收取、使用和管理等问题没有作具体规定，但明确了相关具体管理办法将由省、自治区、直辖市或者有关部门另行制定。第三，贯彻执行《条例》不仅是《条例》本身，还包括根据《条例》制定的配套规章和地方性法规。《条例》给物业管理活动的规范提供了一个基本依据。在此基础上，建设部已经根据《条例》，颁布了《前期物业管理招标投标管理暂行办法》和《业主大会规程》，正会同或配合有关部门制定《住房维修资金管理办法》，修订《物业管理收费管理办法》，正在进行《物业服务合同》、《前期物业服务合同》、《业主公约》和《业主大会议事规则》示范文本、《物业管理企业资质管理办法》的修订工作，并在着手建立健全物业管理专业人员职业资格制度，指导中国物业管理协会制订《物业管理服务标准》。另外，《条例》颁布之后，各地也在按照《条例》精神，结合本地实际，制定或修订地方性物业管理条例或办法。这些配套法规和地方性法规和《条例》是一个系统的整体，使《条例》具有了更强的操作性。第四，物业管理活动中的问题，有的是直接适用《条例》进行规范，有的则由其他法律法规进行规范。《民法通则》、《合同法》、《公司法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理条例》等法律法规，都是规范物业管理活动的法律依据。

　　问：《条例》是否完全忽略了物权与业主大会的法律地位这两个重要问题？

　　答：有人认为，物权和业主大会的法律地位是解决物业管理纠纷的两个最核心的问题，而这两个问题在《条例》中都没有体现出来。《条例》若能在内容上为构造我国的财产制度起到一定的铺垫作用，将是它最成功的地方，可惜它走的仍是行业管理模式，而不是法律模式。在有关物权的内容上，《条例》也只字未提。

　　对于《条例》没有规定物权的问题，我们认为：物业管理的重要内容是对物业共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理，因而牵涉到共用部位和共用设施设备权属的划分的问题，这个问题不解决，确实影响了物业管理法律关系的彻底理顺。但这个问题的解决，属于民事基本权利的确立和划分的范畴，根据《立法法》规定的原则，只能以制定法律的形式来完成。目前我国《物权法》正在制定之中，《物权法》的出台将解决这个问题。《条例》作为行政法规，不能将对物权关系的规范调整作为此次立法的对象和内容。从实际出发，《条例》先解决当前物业管理活动中的急需规范的问题，今后随着国家物权法律制度完善，再对物权的有关问题加以规定，这样的立法思路是可以接受的。对于业主大会和业主委员会的法律地位的问题，有人提出，应当明确业主大会是法人或者自治组织的法律地位，这种观点不妥。首先，业主大会没有自己的财产，不能独立承担民事权利和民事义务，所以不是法人。其次，业主大会是业主基于对自有物业实施管理，必须达成一致意见而建立的一种共同意志形成机制，主要职能在于对物业管理共同事项（主要是财产性的事项）达成共同意志，因而也不是自治组织。而且，《条例》虽然没有明确业主大会是法人或者自治组织的地位，但明确规定了业主大会应当代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益，业主委员会是业主大会的执行机构，详细规定了业主大会和业主委员会的各项职责，已经能够充分保障业主大会在物业管理范围内开展活动。另外，根据《立法法》的原则，自治组织的设立，只能通过制定法律的形式来完成，《条例》作为行政法规，不能明确业主大会是自治组织。

　　问：为何要对业主大会会议的召开作出比较严格的规定？

　　答：根据《条例》规定，业主大会会议应有物业管理区域内持有1／2以上投票权的业主参加，方可召开。业主大会作出的决定，必须经与会业主所持投票权1／2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。有意见认为，实践中多数社区连一年举行一次会议都不能保证，此条规定可能会使本意要有效维护全体业主权利的规定流于形式。必须认识到，《条例》之所以做出这样的规定，主要是为了体现大多数业主的共同意愿，避免开发商和少数业主委员会成员滥用权利，保护全体业主的共同财产和共同利益。共同财产和共同利益是构成业主之间联系的基础。业主共同财产和共同利益的平衡，需要有民主协商机制来实现。业主一旦共同决定委托物业管理企业开展物业管理，就将共同财产的管理置于整体的共同契约中。共同契约就必然要在单个业主利益的分散性与众多业主利益的协调性之间实现均衡。业主加入共同契约就意味着要遵守少数服从多数的原则。对于重大问题，如大家关心的选聘和解聘物业管理企业问题，审慎行事还是完全必要的。

另外，从国外的通常做法来看，大多也对业主大会（国外一般叫建筑物区分所有权人会议）决定的作出规定比较严格的条件。因而，《条例》对召开业主大会会议和作出决定规定了比较严格的条件。当然，规定严格的条件确实会给业主大会会议的召开和决定的作出带来一定的困难。为了解决这个问题，《条例》对业主大会会议的召开作了灵活性规定，首先，业主大会会议可采用或集体讨论或书面征求意见的灵活方式召开，其次，业主还可以委托代理人参加业主大会会议。第三，《业主大会规程》作为《条例》的配套文件，规定了业主人数较多的，可以推选业主代表参加业主大会，业主代表应当真实反映所代表的业主意愿。这些规定在保证业主大会作出的决定真实反映全体业主利益和意志的基础上，增强了召开业主大会会议和作出决定的可操作性。

……………………………………………………………………………………………………………………

最高法院：小区里人身受损可要物管担责

最高法公布两个有关《物权法》的司法解释征求意见稿
    本报讯　据《财经》杂志报道　6月16日，最高人民法院对外公布两个有关《物权法》的司法解释征求意见稿，向社会公开征求意见，征求意见截止日期为20##年7月16日。这两个司法解释分别是《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。
    在《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(征求意见稿)》中，对于现实中争议最多的车位、车库的权属问题，司法解释明确，建设单位没有按照规划文件中的配比首先满足业主的需要，而将车位或者车库出售、赠与或出租给业主以外的人的，业主可以请求确认该行为无效。
    此外，部分业主将住宅改变用途为商业用房或者办公用房等经营性用房导致的纠纷，司法解释明确，因此致使业主的正常居住和生活环境的安全或安宁受到损害的，有利害关系的业主可以请求排除妨害或者恢复原状，造成损害的，还可请求赔偿。
    在《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(征求意见稿)》中，关于物业服务企业的安全保障义务的规定最为引人注意，即物业企业如果未尽合理限度范围内的安全保障义务，致使物业服务区域内发生人身损害结果，赔偿权利人可以请求其承担相应赔偿责任。因第三人侵权导致损害结果发生的，如果物业企业有过错，应当承担相应的补充赔偿责任。
    对于物业服务区域内的车辆丢失或者毁损，应当根据物业服务企业的过错程度、收费情况等因素确定其是否承担赔偿责任以及承担赔偿责任的范围。而有车辆保管服务协议的，则按协议约定处理。

………………………………………………………………………………………………………………………

如何做好物业设备管理

一、熟悉设备的运行情况
    管理好物业设备是关系到业主的切身利益，关系到物业能否保值增值。掌握物业设备的运行管理，首先应熟悉小区(大楼)的各类管线，结构的分布情况，因为它是设备与终端业主之间的联系纽带，同时工作人员还需熟悉设备的结构原理、工作方式，对各类发电机组、变压器，水泵等设备性能要做到了如指掌。对新接管的物业，要加强设备接管验收，对设备运行情况进行跟踪、监测，记录，消除设备存在的隐患，日常管理要根据物业设备运行的负载变化，如夏季业主用水，用电为高峰期和夏季天黑较晚的特点，工作人员可对路灯进行合理、适时调度，通过物业设备负载能力和调配特点，发掘设备潜能，做到物尽其用，充分发挥设备的使用价值。
    二、建立设备管理体系
    俗话说“没有规矩、不成方圆”，要做好物业设备管理就必须建立和完善设备管理体系，对设备进行规范化、标准化、专业化的管理，具体如下： 
     1．建立设备管理质量体系。设备管理是一项长期性，综合性的工作，对设备管理要引入ISO9001质量管理体系，如建立机房管理制度，供、配电管理制度，设备维修制度等，对设备进行规范化、标准化管理操作并严格执行，做到责任到岗、任务到人，用科学化的管理来提高服务质量和管理水平。
    2．建立绩效考核机制。为了提高工作效率和服务质量，建立设备管理考核，督查机制．制定设备管理考核标准，如设备上要有设备卡、设备台账，水泵阀门开启要灵活不得渗漏，设备房要保持清洁不得堆放杂物等，定期，不定期对各小区(大楼)的设备进行现场检查、考核，做到优胜劣汰，赏罚分明，调动员工的工作积极性，增强企业凝聚力和向心力。
    3．建立设备档案。物业的设备结构复杂，管线纵横，对设备原始档案要进行归档，汇总、登记造册，对设备系统的资料如竣工图等进行保管，对系统中一些常出现问题的重点部位拍照并在资料中予以注释，为以后解决问题提供依据。如发电机等一些重大设备发生故障时需原生产厂家维修时，通过设备台账及时与生产厂家和联络人取得联系，为设备及时维修赢得宝贵时间。故对设备建立设备卡、设备台账、技术档案等，按照档案管理要求，实行专业化、科学化管理，使设备管理适应现代化管理需求，同时为设备的及时维修，确保设备的完好与使用安全提供科学依据。
    三、对设备进行维修保养
    设备在于管理，好的设备若得不到及时维修保养，就会常出故障，缩短其使用年限。对设备进行维修保养是保证设备运行安全，最大限度地发挥设备的有效使用功能，因此，对设备进行维修保养，做到以预防为主，坚持日常保养与科学计划维修相结合即：
    1．坚持做到“三好、四会、五定”。“三好”即对设备用好、修好、管理好；“四会”即是对设备会使用、会保养、会检查、会排除故障，“五定”即对设备进行清洁，润滑、通风、检修时做到定人、定点、定时、定质和定责。对重大的主要设各采用预防性维修，防止设备出现故障，对一般设备做好日常维修保养。
    2．注重安全管理。对设备进行维修保养时，要以人为本，做好安全管理工作，操作人员应严格按照操作规程和制度开展工作，如操作人员在检修电气设备时，应做好必要的防护，操作人员使用个人防护工具，在闸刀上挂“有人操作、禁止合闸”等标识牌，提高安全意识，防止意外事发生，因为设备管理最基本和最重要的要求是保证设备体系运行安全，用户使用安全和操作人员操作安全。
    3.结合实际、降耗节能。物业管理企业必须建立适合于自身特点的设备维修保养方案，遵循“安全、经济、合理、实用”的原则，有计划，有步骤地进行，做好设备的预防性维修保养，将设备故障隐患消灭在萌芽状态，同时在物业设备维修中提出节能改造可行性方案，尽可能采用节能设备、经济适用且品质优良的材料，修旧利废、合理更新，达到降耗节能、延长设备使用寿命的目的，从而降低设备运行维修费用，培养管理队伍的创新精神，维护业主的权益。
    四、以人为本、提高员工综合素质
    一流的设备有赖于一流的管理人才，在智能化程度较高，硬件设施配备完善的物业中，高素质的专业人才在设备管理中的作用尤显突出，因此，以人为本，合理开发和利用人才，精心培育一支技术精湛、作风优良的管理队伍是做好设备管理的精髓，而培养一支高水平的管理队伍，应坚持做到：
    1．树立质量服务意识。物业管理是服务性行业，员工即使有一流的技术，但没有为业主服务的意识也是搞不好物业设备管理，因此培养员工的服务意识和责任心，把为业主服务贯彻到具体工作中去，至真至诚为业主服务，确保设备运行安全。
    2．提高员工业务技能。业务技能的高低直接反映出服务质量和工作效率，对各岗位专业操作人员做到岗前培训、持证上岗、在岗轮训，对员工做好传、帮、带，即根据设备性能特点由老员工搭配新员工，老员工带新员工，公司技术骨干人员将理论联系实际，对设备进行现场操作、指导相关人员，通过各种途径，切实提高相关人员的业务技能，使员工能满足各岗位要求。
    总之，随着物业管理的内外环境的不断改善，各物管企业在物业设备管理中结合自身设备运行状况，总结设备运行管理经验，创新发展，加强高新技术应用，降耗节能，提高设备的使用率和完好率，为业主创造一个良好的工作和生活环境，使其物业最终保值、增值。

……………………………………………………………………………………………………………………

试论如何建立物业管理立体安全防范体系

根据物业的基本情况以及物业的特点、使用性质、管理目标，应制定有效的管理对策来搭建人防体系。主要体现在六个方面：
    （一）建立安全管理约束体系，是安全生产法律、法规的延伸，是约束人的不安全行为，改善安全环境条件，以及物的不安全状态的一种强制措施和规范标准。
    （二）选好保安人员，确定人员管理模式，是在一定时期内指导安全工作的综合管理体系。实行“责任安全事故为零，企业一把手负责制为保证，以两化（即制度化、规范化）运作为基础，以三全（即全员教育、全面管理、全线预防）为对策的”安全管理模式。
    （三）建立激励机制，充分发挥员工、保安员的工作主动性。
    （四）定期进行安全培训，是提高职工安全技能的重要平台，是企业安全管理工作的永恒主题，是提高人防体系效能的重要手段。 
    （五）制定多层次的安全管理目标，层层落实责任制，开展“ PDCA ”管理循环，即工作计划、实施措施、检查方法、纠正与整改的实现方式。
    （六）正确、科学、合理的利用人防、技防、物防措施，达到全方位安全监控要求。

考试样题

说明：

本试卷采用百分制（即满分计100分）。选择题部分（含单项选题和多项选择题）占总分值的60%，计60分；案例分析题部分占总分值的40%，计40分。

（一）单项选择题（每题1分。在每题的备选项中，只有1个最符合题意）

1．物业管理企业成立须经（ ）。

A 业主大会批准    B 工商行政管理部门登记

C 房地产行政管理部门批准

D 居民委员会批准

答案：B

2．物业管理企业资质等级分为（ ）。

A 国家级、省级、地市级  B 甲级、乙级、丙级

C 一级、二级、三级     D 高级、中级、初级

答案：C

(二)多项选择题（每题2分。在每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，且至少有1个错项。错选则该题不得分；少选则所选的每个选项得0.5分）

1．新设立的物业管理企业在进行资质申报时，除应提供营业执照、企业章程、验资证明之外，还要持（ ）向当地房地产主管部门申报。

A 企业法定代表人身份证明

B 企业总经理身份证明

C 物业管理专业人员职业资格证书和劳动合同

D 管理和技术人员职称证书和劳动合同

E 物业服务合同

   答案：ACD

2．公共秩序管理部门的主要职责范围是：（ ）。

A 治安防范          B 消防管理

C 车辆停放管理       D 交通秩序管理

E 处罚犯罪行为

答案：ABCD

（三）案例分析题（每题20分，请根据背景材料，按要求作答）

1．某建设单位在销售房屋期间，物业管理公司应建设单位的请求，派出三名电梯工在白天帮助操作电梯，方便购房人上下，在此期间，发生了电梯滑梯困人事件。

问题1：当电梯困人时，电梯工应采取何种紧急处理措施？

答案要点：

（1）通过电梯对讲或其它方式安抚被困乘客，稳定乘客情绪；同时，告知乘客不要自行采取措施，以免发生意外。

（2）立即联系另外两名电梯工盘车放人（即解救被困乘客）。

问题2: 电梯故障的后续处理应做好哪些工作？

答案要点：

（1）在解救出被困乘客后，乘客如有不适，应立即联系建设单位送乘客入院检查，相关费用由建设单位承担。

（2）将电梯困人情况书面报告建设单位。

（3）建议建设单位对出现故障的电梯立即进行必要的检查检修等处理。

（4）故障电梯在检查、检修前应暂停使用，做好电梯安全防护；同时，在现场设立标牌、标识以警示乘客避免意外。

2．A公司是某商品房住宅小区的建设单位，在预售商品房前，拟选聘物业管理企业为该小区提供物业管理服务。

问题1: A公司应如何正确选聘物业管理企业?

答案要点：

（1）A公司应当按照《前期物业管理招标投标管理暂行办法》（或物业管理招投标相关法规等）规定的程序，通过招投标的方式选聘物业管理企业。

（2）A公司在通过招投标的方式选聘物业管理企业时，如果投标人少于3个，须经政府房地产行政主管部门批准，采用协议方式选聘物业管理企业。

问题2: 若A公司决定聘请B公司为小区提供物业管理服务，应签订何种合同，如何签订？

答案要点：

（1）A公司与B公司应签订《前期物业服务合同》。

（2）A公司与B公司应针对该项目的服务要求和项目特点进行充分协商，且不得违反法律法规的规定。

（3）合同的签订应当采用书面形式。

六、考试选择题解答思路

全国物业管理师执业资格考试中，选择题是主要的考试题型。特别是《物业管理基本制度与政策》、《物业经营管理》这二科的考试题型均为选择题。

选择题包括单项选择题和多项选择题。答好选择题，是考试取得成功的关键。在此，我们对选择题题型特点和解题思路进行分析，相信对考生复习、应试会有很大帮助。

对于一道选择题，考生可以从不同的角度入手，分析判断以求得正确答案，除了能直接寻找正确答案之外，还有排除法等方法，如果一时难以判断，可用以下方法一试。我们在这里揭示的只是一种答题的技巧。要取得考试的好成绩关键还是要扎实掌握基本知识，牢固记忆与正确理解才是应对考试最有效的方法。但当你实在对以往所学所记全无印象之时，不妨依本节讲述的技巧一试。因为，进行了选择就存在正确的可能。放弃选择，则永远不存在正确的可能。

住宅专项维修资金管理知识问答

1、什么是住宅专项维修资金？

    答：根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《住宅专项维修资金管理办法》（建设部令、财政部令第165号）的规定，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳住宅专项维修资金。住宅专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。

2、为什么要建立住宅专项维修资金制度？

    答：设立住宅专项维修资金的目的是为了保障商品住宅及其相关公共设施的大中修和更新改造，延长房屋的使用寿命，为维护住宅小区的良好环境，保证住宅小区设施设备的正常使用创造必要的条件。住宅专项维修资金是“取之于民、用之于民”的一项住房保障资金，又称为“住宅养老保险金”。

 3、住宅专项维修资金的主要用途是什么？

    答：住宅专项维修资金专项用于物业管理区域共用部位、共用设施设备保修期满后的大中修和更新改造。

    共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

    共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库和共用设施设备使用的房屋等。

 4、首期住宅专项维修资金交存的标准及规定是什么？

    答：1999年1月1日实施的《住宅共用部位公用设施设备维修基金管理办法》（建住房[1998]213号）所规定的标准为购房款的2%—3%。

    20##年2月1日实施的《住宅专项维修资金管理办法》（建设部令、财政部令第165号）所规定的标准为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%—8%。

 5、住宅专项维修资金怎样支出？

    答：业主委员会成立前，需使用维修资金的，由物业服务公司或相关业主提出使用方案，并经专有部分占建筑面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上业主讨论通过后，由市、县人民政府房地产主管部门审核同意后，向专户银行发出划拨住宅专项维修资金的通知。

    业主委员会成立后，需使用维修资金的，由物业服务公司或相关业主提出使用方案，并经专有部分占建筑面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上业主讨论通过后，报市、县人民政府房地产主管部门备案后，业主委员会向专户银行发出划拨住宅专项维修资金的通知。

6、共有部位、共用设施设备的维修费用如何分摊？

    答：共有部位、共用设施设备的维修费用按受益人的房屋产权的建筑面积从住宅专项维修资金中扣除。未缴存或缴存不足住宅专项维修资金的业主，维修费用应予以补交。

7、在保证住宅专项维修资金正常使用前提下，闲置资金如何处理？增值部分归谁所有？

    答：在保证住宅专项维修资金正常使用前提下，闲置资金可以购买国债，但应经业主大会同意，未成立业主委员会应经专有部分占建筑面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上业主同意。住宅专项维修资金的法定孳息和增值部分归业主所有，转入住宅专项维修资金滚存使用。

 8、住宅专项维修资金与物业管理费有什么区别？

    答：住宅专项维修资金是用于住宅共用部位共用设施设备保修期满后的大中修和更新改造，相当于房屋的养老统筹。物业管理费的收取是指对小区公共秩序、环境绿化等进行的日常管理服务并对小区共用部位共用设施设备的日常维护、保养，而向业主收取的报酬，主要用于人员工资、垃圾清运、小修费用等。

9、住宅转让时，住宅专项维修资金如何处理？

      答：业主转让房屋所有权时，原业主已缴存的住宅专项维修资金不予清退，住宅专项维修资金余额随着房屋所有权同时过户。

10、什么情况下可以退还住宅专项维修资金？

    答：房屋灭失时，按照房屋分账中结余的住宅专项维修资金返还业主。

11、住宅专项维修资金不敷支出时怎么办？

      答：住宅专项维修资金不足首次归集的维修资金的30％时，由业主委员会按业主所拥有的房屋建筑面积比例续筹。续筹额应不低于首次归集的维修资金总额的70％。

 12、不缴交住宅专项维修资金的法律责任？

   答：根据《住宅专项维修资金管理办法》（建设部令、财政部令第165号）规定，“不缴交住宅专项维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付买受人”，“违反该规定将房屋交付买受人的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以3万元以下的罚款”。

13、维修基金使用范围的确定原则和主要内容是什么？

答：维修基金应当按照实事求是、量入为出的原则合理使用。维修基金的使用范围主要包括房屋共用部位大修工程和共用设施设备大修、更新改造工程。

14、房屋共用部位大修工程范围包括什么？

答：房屋主体结构部位，包括基础、墙体、柱、梁、楼板、屋顶等，因损坏影响住用安全，需要拆换加固的；整栋楼屋面因损坏影响正常使用，需要重做防水或者保温层的；外檐面层脱落、保温层损坏达到整栋楼外檐面积30%以上，影响安全和正常使用，需要修缮的；整栋门共用部位楼地面面层、门窗及楼梯扶手因破损影响正常使用，需要修缮的。

15、共用设施备大修、更新改造工程范围包括什么？

答：物业管理区域内路面破损50%以上，影响安全和正常使用，需要整体修复的；整栋门排水管道老化、损坏，需要更新改造的；整体更新改造消防控制系统或者更换、维修主要部件，一次性费用超过原造价20%的工程；整体更新电梯或者更换、维修主要部件，一次性费用超过电梯原造价20%的工程；二次供水、排水及消防水泵因损坏影响安全和使用，需要更新改造的；小区围墙或者大门因损坏影响安全和使用，需要整体修缮、更新的。

16、大修、更新改造方案应当由谁来制定，主要内容包括什么？

答：物业管理企业应当按照维修基金使用范围，根据房屋现状以及业主会或者相关业主的意见，制定大修、更新改造方案，包括：大修、更新改造内容；工程预算；涉及户数及按户分摊费用；维修基金缴存余额；大修、更新改造组织方式。

17、.大修、更新改造方案如何进行业主确认？

答：物业管理区域内共用设施设备维修，涉及全体业主利益的，应当由业主会决策；整幢住宅或者每个栋门共用部位、共用设施设备维修，涉及部分业主利益的，应当由相关受益业主集体决策。

业主委员会应当在物业管理企业的协助下通过召开会议或者按户走访等形式对大修、更新改造方案进行书面确认。大修、更新改造方案进行书面确认。大修、更新改造方案应当征得所持票权三分之二以上的业主书面同意。

经业主书面确认的大修、更新改造方案应当在物业管理区域内进行公示，公示期7天 。业主对公示内容有疑义的，业主委员会或者物业管理企业应当认真作好解释工作。

18、维修费用如何进行分摊？

答：商品住宅共用部位、共用设施设备的维修费用分摊原则：整幢商品住宅共用部位、共用设备维修的，由该幢业主按照拥有商品住宅建筑面积的比例分摊；每个门号共用部位、共用设备维修的，由该门号内的业主按照拥有商品住宅建筑面积的比例分摊；物业管理区域内共用设施设备维修的，由全体业主按照拥有商品住宅建筑面积的比例共同分摊。

物业管理企业应当按照决算费用作出《大修、更新改造工程费用决算分摊清册》，并在物业管理区域内进行公示，业主进行确认。

19、房屋主体结构修缮前是否需要经过安全鉴定，费用如何处理？

答：房屋主体结构因损坏影响使用安全的，经业主会或者相关业主申请，房屋安全鉴定机构对房屋主体结构进行安全鉴定，鉴定费用应当计入大修、更新改造成本。

20、因工程施工，造成业主地面窗体顶端瓷砖损坏的，业主应该找谁赔偿？

　　答：因工程施工不可避免造成业主房屋自用部位 窗体顶端装修损坏的，应当修复或者给予合理补偿，费用计入大修、更新改造成本。