房地产企业融资模式

资金是房地产开发企业的生命线，大多数小型房地产商的主要管理活动是围绕着融资进行的。总体来说，有以下几种融资模式：

1.自有资金+银行贷款

?传统融资方式，被普遍采用，但中小型企业很难得到银行贷款。

?融资成本最低，应优先使用。

?2.自有资金+信托计划

?新兴融资方式，目前限于短期融资，对长期的、大规模的项目作用有限。

?融资成本比银行贷款高。

?3.自有资金+股权融资

?传统融资方式，目前引进外企的比例较高。

?融资成本比银行贷款高。

?4.自有资金+投资基金

?新兴融资方式，规模很小，而且相关法律不健全。

?融资成本最高。

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融资流程介绍

一、贷款种类：信用贷款、担保贷款和票据贴现

1、信用贷款：系指以借款人的信誉发放的贷款。

2、担保贷款：系指保证贷款、抵押贷款、质押贷款。

保证贷款，系指按《中华人民共和国担保法》规定的保证方式以第三人承诺在借款人不能偿还贷款时．按约定承担一般保证责任或者连带责任而发放的贷款。

抵押贷款，系指按《中华人民共和国担保法》规定的抵押方式以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款。－主要指不动产（房屋、设备、土地等）和特别动产（车）

质押贷款，系指按《中华人民共和国担保法》规定的质押方式以借款人或第三人的动产或权利作为质物发放的贷款。－动产（比如存货）

3、票据贴现：系指贷款人以购买借款人未到期商业票据的方式发放的贷款。

另外：按照期限可分为：短期贷款（1年以内，含1年）、中期贷款（1年以上（不含1年）5年以下（含5年））和长期贷款（5年以上）

目前企业尤其是民营企业融资主要集中在担保贷款和票据贴现，担保贷款期限多为1年以下，又多以抵押和质押风险最小，也是银行最最喜欢操作方式。票据贴现由于存在大量非真实经营活动，国家对此要求非常严格，要求提供的#5@p原件。

（抵押，就是债务人或第三人不转移法律规定的可做抵押的财产的占有，将该财产作为债权的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权依法就抵押物卖得价金优先受偿。

质押，就是债务人或第三人将其动产移交债权人占有，将该动产作为债权的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权依法就该动产卖得价金优先受偿。

抵押与质押的区别在于：1.抵押的标的物通常为不动产、特别动产（车、船等）；质押则多以动产为主或者股权。2.抵押和股权质押要登记才生效，质押则只需占有就可以（指动产）。

3.抵押只有单纯的担保效力，而质押中质权人既支配质物，又能体现留置效力。4.抵押权的实现主要通过向法院申请拍卖，而质押则多直接变卖。）

二、贷款流程

1、办理贷款卡：

（1）、贷款卡是中国人民银行发给注册地借款人的磁卡条，是借款人凭以向金融机构申请办理信贷业务的资格证明。贷款卡记录了贷款卡编码及密码，是商业银行登录“银行信贷登记咨询系统”查询客户资信信息的凭证，取得贷款卡并不意味客户能马上获得银行贷款，关键看企业的资信状况是否满足贷款银行的要求。

（2）、办卡对象：具有主管工商行政管理局核发营业执照的企业（单位）法人及个体经营者；以个人名义申请贷款卡不须办理贷款卡，但个人为企业（单位）法人或个体经营者担保贷款的情况除外。

（3）、贷款卡办理处于每年3月至6月15日对贷款卡年审，当年办理的贷款卡不用年审。 企业申请所需材料:

①《贷款卡申请书》；

②《企业法人营业执照》（非法人企业为《营业执照》，

事业单位为《事业法人登记证》正本复印件及副本原件（其他借款人为上级批文复印件 ）；

③《中华人民共和国组织机构代码证》原件及复印件；

④企业的《注册资产验资报告》原件和复印件；领卡前一个月的资产负债表和上年度决算报表；

⑤法定代表人（或法定代表人授权的代理人、负责人）证及有效证件（身份证）原件及复印件；

审

核

①提交资料真实、完整性；②证、照、表相符；

③主要财务指标平衡关系表

发

卡

上机登录企业概况后发卡；

年

审

所需材料：

①《贷款卡年审报告书》；

②经工商部门年检后的《营业执照》原件及复印件；

③《中华人民共和国组织机构代码证》复印件；

④上年度会计决算报表；

⑤需变更企业要素的请携带变更后的相关资料原件及复印件；

⑥法定代表人身份证及法人代表证复印件。

2、贷款申请：

借款人需要贷款，应当向主办银行或者其他银行的经办机构直接申请。借款人应当填写包括借款金额、借款用途、偿还能力及还款方式等主要内容的《借款申请书》。同时须按要求提供借款人相关资料。

3、对借款人的信用等级评估：

应当根据借款人的领导者素质、经济实力、资金结构、履约情况、经营效益和发展前景等因素，评定借款人的信用等级。评级可由贷款人独立进行，内部掌握，也可由有权部门批准的评估机构进行。信用等级的评定涉及到授信和贷款的额度，所以非常重要。财务报表要求经审计的。每个银行对评级的等级所达到的额度要求并不一样。

4、年度授信：

银行授信额度即为简化银行信贷审批流程，经企业申请，银行审核后给予企业的一定金额及期限内，向借款人发放的可循环使用的授信。简单地说,就是银行能贷给你最高多少的钱 。是和信用评级联系在一起的。其特点是：

（1）、一次授信，循环使用，随用随还。一次授信后，在约定的时间和额度内随借随用随还；

（2）、凭证贷款，手续简便。借款人依据授信合同办理授信业务，银行不再重新进行授信调查、审批；

（3）、如果为综合授信额度，借款人除了可以获得贷款外，还可办理授信合同规定的开立承兑汇票、国际结算融资等业务。

所须提供资料：借款人和担保人的基本资料（营业执照、组织代码证书、税务登记证、法人证明及身份证等）；三年的财务报表（最好经审计的），未满三年的提供自开业至今的年度财务报表；抵押和质押相关材料；借款人和担保人企业经营状况介绍；章程以及根据企业章程需要提供的董事会或股东会决议；银行需要的其他材料。

5、部门审批流程

首先由业务部门或客户部门进行资料收集，并编写评审报告，通过后报到贷审部门进行风险评审，最后上贷审会进行最终确定。每个银行根据权限不同，报到省行审批或总行备案。 贷审会主要由行长、副行长和部门负责人参加，并实行投票表决，具体票数通过率每家银行规定不一样。贷审会集中举行，同时审理多家借款企业授信。

6、签定借款合同或授信合同，签定保证合同。

三、签发银行承兑汇票和贴现

1、签发银行承兑汇票

定义：银行承兑汇票是指由承兑申请人签发的，并由承兑申请人向开户银行申请，经银行审查同意承兑，持票人在汇票到期日或到期日前几天向委托付款人提示付款的票据。付款期限最长可达6个月；提示付款期自汇票到期日起10日。

功能：

用于真实商品交易后的债权债务结算；票据持有人在汇票到期日前若急需资金可以向开户银行或票据中心申请贴现；银行承兑汇票在到期日前可以背书转让。

如何办理：

（1）、提交书面申请，包括提交《开具银行承兑汇票申请表》、《开具银行承兑汇票申请书》、经济合同及企业近期的财务报表；

（2）、银行与申请人及担保人签订担保合同；

（3）、申请人向银行缴存保证金（20%以上）；

（4）、银行向申请人签发银行承兑汇票，并由申请人签章。

常见问题解答：

（1）．开立银行承兑汇票需要缴存多少比例的保证金？

申请人需要缴存不低于银行承兑汇票金额20％的保证金。

（2）．对银行承兑汇票单笔金额有何限制？

银行承兑汇票单笔最高金额不能超过1000万元。

（3）．开立银行承兑汇票时，不同的担保方式需要签订哪些相关担保合同？

开立银行承兑汇票时，申请人要与银行及担保人签订《银行承兑汇票契约》，若承兑采取保证方式的，还要签订《银行承兑汇票保证担保合同》，若承兑采取抵（质）押担保方式的，则要签订《银行承兑汇票抵（质）押担保合同》。

2、贴现

定义：

银行承兑汇票贴现是指银行承兑汇票的持票人在票据到期日前，贴付一定利息将票据权利转让给金融机构而取得资金的票据行为,是金融机构向持票人融通资金的一种方式。 产品特点：

能满足客户持有的商业汇票快速变现的需求；手续方便，融资成本低。

如何办理：

1．提交书面申请书，即《汇票贴现申请书》

2．提供以下资料：

（1）经年检的营业执照或事业单位法人证书、组织机构代码证、贷款卡原件

（2）尚未到期且要式完整的银行承兑汇票

（3）交易双方签订的真实、合法的商品或劳务交易合同原件，或其他能够证实商品或劳务交易关系真实性的书面证明

（4）与出票人（或直接前手）之间的增值税#5@p原件或复印件

（5）贴现行要求提交的其他资料

常见问题解答：

1．对贴现的票据有何要求？

要求贴现的银行承兑汇票的交易合同必须是合法且要素齐全，即贴现的银行承兑汇票必须符合《票据法》，符合制度规定的银行承兑汇票的出票、背书、承兑的条款要求。

2．对贴现的期限有何规定？

贴现的期限从贴现之日起至汇票到期日止，最长不超过6个月。

四、银行贷款关注的财务指标

企业还要把握好以下12个指标：

财务结构：

1、净资产与年未贷款余额比率。必须大于100%（房地产企业可大于80%）。

2、资产负债率。必须小于70%，最好低于55%。

偿债能力：

3、流动比率。一般情况下，该指标越大，表明企业短期偿债能力越强，通常该指标在150%~200%较好。

4、速动比率。一般情况下，该指标越大，表明企业短期偿债能力越强，通常该指标在100%左右较好，对中小企业适当放宽，也应大于80%。

5、担保比例。企业应该把有损失的风险下降到最低点。一般讲，比例小于0.5为好。 现金流量：

6、企业经营活动产生的净现金流应为正值，其销售收入现金回笼应在85~95%以上。

7、企业在经营活动中支付采购商品，劳务的现金支付率应在85~95%以上。 经营能力：

8、主营业务收入增长率。一般讲，如果主营业务收入每年增长率不小于8%，说明该企业的主业正处于成长期。如果该比率低于-5%，说明该产品将进入生命末期了。

9、应收账款周转速度。一般企业应大于六次。一般讲企业应收账款周转速度越高，企业应收账款平均收款期越短，资金回笼的速度也就越快。

10、存贷周转速度，一般中小企业应大于五次。存货周转速度越快，存货占用水平越低，流动性越强。

经营效益：

11、营业利润率，该指标表示全年营业收入的盈利水平，反映企业的综合获利能力。一般来讲，该指标应大于8%，当然指标值越大，表明企业综合获利能力越强。

12、净资产收益率，目前对中小企业来讲应大于 5%。一般情况下，该指标值越高说明投资带来的回报越高，股东们收益水平也就越高。

附董事会决议样本

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第二篇：5种商业地产融资模式总结

5种商业地产融资模式可以借鉴(朱耿洲)

发布时间：20xx-08-17

当前日显艰难的中小房地产企业如何提高融资能力与生存能力？

“目前房地产行业逐渐走向一个寡头垄断的行业。而巨头下的中小房地产企业将生存艰难，有的甚至逐步退出房地产行业，未来3年内有30%左右的房企有可能被淘汰。因此，房企只有提高融资能力从而提高其生存能力！”

据《20xx年上半年中国房地产企业销售排行榜TOP50》显示，全国TOP10企业市场销售金额占全国为15.21%，较上年增加了2.45个百分点，面积从9.10%上升至9.85%！而据中国房协预计，未来3年内至少有30%房企被淘汰，企业总数将由目前约5万家减至3.5万家！“表明房地产行业集中度已越来越高，房地产行业逐渐走向一个寡头垄断的行业。房企融资能力将决定其生存能力！”朱耿洲博士在讲学中分析说。

房地产业务退潮或将涌现

自实现严紧的房地产调控政策以来，多家非房地产主营的上市公司宣布退出房地产市场。而且由于下半年的融资窗口可能会进一步收紧，中小企业的融资成本会进一步上升，融资也将更为困难。而这对实力较为薄弱的中小房企或相关企业的房地产业务而言，脱离房地产市场的情景也就会不断上演。

――7月上旬，在地产业摸打滚爬达七年之久的云南白药逃离了地产领域，其子公司云南白药置业有限公司的全部股权转让给四川蓝光和骏实业股份有限公司，转让价6.4亿元。

――与此同时，上海新梅、万方地产、万好万家、绿景地产等企业在不同程度上剥离地产业务。

――据不完全统计，在半年时间里，退出房地产业务的中小型房企或非主业房企超过6家。

――A股市场也表现强劲。A股市场中的中小型房企也逐渐淡化房地产业务直至完全退出市场的则有20多家。

――北京市住建委年初公布的数据显示，共288家房地产开发企业的资质被注销，其中266家房企因为资质证书有效期满但未申请延续。而非主营房地产业务的上市公司剥离房地产业务的企业为数更多。

由于楼市调控可能还会更加严厉，企业又受限于地产业务亏损，以及现金流、融资渠道、去化速度、土地储备、竞争压力等问题，实力较为薄弱的中小房企或相关企业的房地产业务，还会继续脱离房地产市场。

多种融资模式可以借鉴

以商业地产为例，多个企业的地产融资模式是可以参考与借鉴的。

1、商业地产龙头企业－万达模式：快速建设+自有资金+销（预）售回款+经营性抵押贷款+银行融资

据了解：万达用最少的资金、最快的建设速度，以销售商铺的模式快速回笼资金。万达资金来源包括企业自有资金、银行融资、预售回款，其中，预售回款占大头，基本可以回笼开发资金。

最近一年多，万达集团在国内保持每年约建设20个万达广场的节奏，同时连续签约和开工了5个万达文化旅游城，每个总投资额都在三四百亿元。万达一年要竣工20个万达广场，一个万达广场银行抵押贷款十亿八亿没问题，任何一年竣工物业抵押贷款获得的现金流都相当于一次上市了。

资料显示，万达是国内最早尝试经营性抵押贷款的企业；工商银行、中国银行、农业银行三家总行和两家股份银行都与万达有银企合作协议，每家给万达的授信高达几十亿。

银行贷款、低价拿地，通过销售物业和土地融资基本完成项目建设，商场开业之后的租金收入以及经营性抵押贷款，可以支持其完成后续建设和还贷，甚至成为下一个项目的启动资金。

2、越秀地产模式：开发+商业运营+资本运作 (REIT s－房地产投资信托基金)

据了解：越秀地产和越秀房托这两个平台的常态化互动，建立一个“开发+商业运营+资本运作”的模式。只要当商业地产项目回报率达到要求，就可以把项目注入房托，进行地产与金融结合，实现二次证券化。地产公司以此回笼资金，保证现金流顺畅；而优质的商业地产在出售后仍然由房托经营，越秀集团还可以继续享受资产升值和营运利润，从而让企业的资金和负债率得到有效控制，负债率下降，利润率自然提高，企业在香港股市的融资能力也能得到进一步提升。事实证明，越秀地产的REIT S的确很强大。

包括广州IFC、财富中心、财富天地广场等位于核心地段的优质商业项目，越秀地产目前共拥有总面积达300万平方米的优质商业地产项目，资产规模在港上市房企中排名第二。

3、凯德置地模式：国际化的私募基金+房地产投资信托(REIT s)

据了解：凯德置地以私募基金为项目开发提供资金支持，待商业物业成熟后，私募基金则向REITs输送项目同时退出。

凯德置地作为跨国企业，擅长做房地产金融，有一整套国际化的企业管理、项目开发模式，风险控制、信息披露规范准确。 早在20xx年，嘉德置地就发起了“凯德置地中国住宅基金”私募基金，专门用于中国主要城市中高档住宅房地产项目开发。20xx年，又成立了规模达4亿美元的“凯德中国发展基金”，专门用于在中国进行房地产投资，吸引了包括花旗集团在内的投资者。20xx年，资金总额高达10亿美元的凯德商用中国发展基金Ⅲ也成功设立。目前凯德集团是亚洲最大的房地产基金管理者之一。集团旗下共管理六只房地产投资信托(REIT s)和17只私募基金，其中涉及中国业务的信托有2只，私募基金有12只。

4、华润模式：“都市综合体、住宅+区域商业中心、住宅+欢乐颂”。

据了解：从20xx年开始，华润改变以往专注住宅地产的单一开发模式，开始探索以商业地产开发带动住宅销售的创新之路。目前，华润置地已形成清晰的商业地产架构，上述三种商业开发模式并举。

综合体模式体现了华润独特竞争力。成名作是深圳的华润中心，这个历时8年、总投资达60亿港元的项目，是深圳第一个也是至今最大最高端的综合体，在20xx年卖出了深圳非别墅类住宅单价的新高。

50万平方米的华润万象城，汇集了L V、G U C C I、PR A D A、C A R T IE R等十多家国际一线品牌的旗舰店，不仅开创了深圳购物中心难以逾越的典范，也成为全国商业ShoppingM all的标本。现在，华润正将“万象城模式”复制到杭州、成都、大连等城市。

未来华润置地将每年新开1～2个持有型物业，通过稳定持续的租金收益，提高抵抗行业周期波动风险的能力，目标是5年后的商业物业占整体盈利比重的40%

5、住宅式开发：以返租的形式销售产权商铺，快速回笼资金。

据了解：这种“产权式销售、售后包租返租”的方式，易为资金不太雄厚的介入商业地产开发的公司所采用。

“产权式商铺，售后包租经营、返租年限5～xx年、年净利润在8%以上”近几年，在住宅市场频繁受政策重压下，多家品牌房企改变昔日“以开发住宅为主”的策略，开始大规模地攻占商业地产市场，试图同分“一杯羹”。其中，在销售策略上，往往采取“以返租的形式销售产权商铺”，这被业内专家称为回笼资金最为快捷的方式。

对一个大型商业综合体而言，如果商铺几乎销售一空，对后期经营会有一定的影响。一般而言，商铺过半销售对商场后期经营有一定的风险，如果品牌商家有限，商场难成气候，人流量或许有限。但如果开发商具备较强的经营能力，引进多家品牌商家，对后期的经营则会有一定的保障。

“上述各种融资模式，有的可能容易复制，有的则不行，比如万达的模式，基本上属于“挖走人也挖不走模式”的那种融资与资本运作方式。而“产权式销售、售后包租返租”容易陷于融资的法律误区，且由于销售物业过多，对整体商厦失去品牌定位、不易管理、有市无价等问题。”朱博士表示说。“关键还是要找好合适自己的融资渠道。无论是住宅还是商业地产，将‘定位开发+管理经营+资本运作”融为一体，才是做房地产业的赢家之道。”