摘 要：社会经济的不断发展持续进步，与实体经济相适应的金融衍生工具不断涌现，原油期货既是其一。而今，它的波动已经成为世界经济发展的风向标，因而，把握原油期货价格变化规律进而控制风险显得尤为重要。

　　关键词：原油期货;价格因素;价格波动

　　一、原油价格影响因素的逻辑体系

　　第一，谈及原油价格，我们可以分为长期价格和短期价格，长期看趋势，短期慎交易。长期价格走势要综合考虑供求关系，立足国内放眼全球原油市场，供求是原油期货的基本面支撑。短期价格大多来源于一些自然或人为因素，全球主要产油区域很大一部分处于动乱状态，加之随时可能发生的安全生产事故等因素就构成了短期价格的特征。此外，主要原油输出国大多属于联盟，他们会通过一些政策或经济手段影响原油供求关系，供大于求可能就会限产，求大于供就会满负荷生产，从而达到影响原油价格目的，保证自身利益。 第二，虽然说原油价格是由具备市场形成的，但是受制于交易成本因素影响使之不是一般的市场结果。原油的区域特质极为明显。例如，原油消耗大国美国，其原油大多由墨西哥湾进入，而来源地遍布全球。欧洲地区原油大多来源于中东和北非。我给原油进口也大部分来自于中东。这就是原油市场区域割据的表现。美国原油供需关系对WTI影响很大，中东地区供需关系对Brent起到关键影响。另外，原油价格的指标之一，如反应交易成本的波罗的海原油轮运价指数。此外，原油价格还与其自身质量息息相关，是高硫油还是轻质油，都对价格有影响。 第三，还有一种通过资本介入对原油价格的影响，投机的影响更多是积极的，而非消极。用金融面影响作用于原油供求是投机运作的机制。依托于对市场正确判断的投机对市场的作用是抚平波动而非增加其波动。由此，打击投机就成了政治家们冠冕堂皇的政治口号，其做法是不切实际也是不正确的。

　　二、供求关系对原油期货价格影响因素分析

　　(一)影响原油价格的供给因素。供给因素取决于全球原油储量，供给结构，生产成本等。众所周知，原油的不可再生性决定了原油的产量决定于原油储量。国际能源机构给出预测，世界原油产量将于今年达到顶峰，之后全球原油供会进入滑坡阶段。世界原油市场的供给结构也对原油供给有着重大影响。目前，世界原油吃啥供给方主要包括OPEC，和非OPEC国家，其中OPEC拥有着世界上已探明原油储量的绝大部分，因而，其价格政策、产量的变动自然会对原油期货市场产生巨大冲击，近一年来，国内油价的连跌可见一斑。这样就会迫使那些市场的参与者不得不通过商业化库存来缓解风险，与此同时，大量的库存需求又会刺激原油价格的攀升。

　　此外提及的便是原油生产成本。作为一种不可再生资源，生产成本的高低会影响生产者对于跨十七产量配置的决策，从而影响原油市场供给，价格波动自然也就发生了。从一般规律开看，高生产成本的地区决定世界原油价格的下限，相反低成本的原油成产区决定着原油价格波动幅度。

　　(二)影响原油价格的需求因素。原油消费与经济增长成正相关已经是不争的事实。全球经济的增长幅度与全球原油市场价格波动休戚相关。然而，原油价格并非可以无限高，这也是不符合市场规律的。过高的油价会对世界经济发展造成阻碍，放缓的全球经济反过来有会让原油的的需求下降。

　　原油价格上限由替代能源成本决定。当原油价格明显高于替代能源成本时，消费者必然倾向于应用后者，这也是节能技术应用让世界原油供需矛盾趋于缓和的原因之一。大力发展可再生能源和节能技术成为很多国家的重大战略，这势必会对原油价格的长期走势产生巨大影响。除此之外，全球经济发展态势，地缘局势等等因素也会对原油价格产生影响。

　　三、国际政治因素对原油期货价格的影响

　　从政治学角度出发，石油空间分布特点形成了石油国家特殊的区域性国际关系。

　　石油国家因其能源地位进而形成了其特殊的政治战略和对外经济战略，利用供求杠杆实现对利益的追求。若以石油为媒介，制作一份国家势力和相关关系的分布图，就很容易看出其势力的形成和国际经济地位的展现。这样的地图同样需要对每一个石油国家的石油资源、历史文化、外交等有着全面的了解。

　　波斯湾的中东国家和非洲的利比亚、安哥拉等是典型的石油国。我们也可以看到这些地区的政局，可以说，世界上的资源分布地也是政局动荡，甚至充满战乱的区域。对资源的争夺更是以各种形式进行。区域稳定也就难以平衡。除此，已经对世界原油稳定性产生严重威胁的美伊政治危机。核六国与伊朗的谈判无法有实质性进展。伊朗的危机犹如高悬的达摩克里斯之剑。从目前国际政治经济局势来看，以美元主导的石油经济下， 人民币升值和美国经济低迷，导致日益崛起的中国大肆购买石油，一方面国内经济发展对原油需求大，另一方面是为了储存石油做战略准备。

　　四、宏观经济因素对原油期货价格的影响

　　宏观经济指总量经济活动，即国民经济的总体活动。是指整个国民经济或国民经济总体及其经济活动和运行状态，如总供给与总需求。立足现实情况，用市场化观察原油市场依然离不开商品重要指标价格的分析，它是原油市场的风向标。尤其不同的是，原油价格是综合力作用下形成的结果。经济形势的变动直接作用于原油价格波动。繁荣经济下，对原油需求旺盛 ，相应价格也会走高。经济低迷疲软，对原油需求降低，价格相应下滑。当然，财政政策、通货膨胀等经济因素也会作用于原油价格。

　　五、地理位置对国际原油市场的影响

　　原油的天然属性，决定其运输会是一个比较重要的问题。除了直接表现运输成本的波罗的海轮运价格指数很重要外，一个可以预计的情况是，在某种程度上，国际原油市场是割据的：依照与产油国的远近，分别进口不同数量的原油。

　　欧洲的原油主要来自中东和北非地区，这些地区的原油含硫量相对较高，其炼油厂的特点也是可以炼制较多的含硫量高的原油，对应的产业链也比较多。同时，中东地区的局势更多的会影响中东欧洲地区的原油供给情况――这一情况体现在Brent和WTI的差价上：中东局势越不明朗，那么代表中东和欧洲地区交易情况的Brent原油价格就会越高。自2010年“阿拉伯之春”爆发以来，Brent和WTI的差价就变得明显。相对Brent这个更多体现与中东和北非地区交割原油的指标，WTI越来越变成一个反应美国国内原油市场的指标。

　　摘 要：房地产业是国民经济的支柱产业，与许多行业具有极强的关联性。合理的房地产价格是保持社会和谐和保障民生的关键。近年来，我国房地产市场持续高速发展，房地产业的繁荣推进了经济的快速发展。但是，由于我国房地产市场发展相对不成熟，存在价格持续高涨、市场供求结构不平衡、一二线城市房价涨幅过大等问题影响着我国房地产业的健康发展。究其原因，高房价的产生主要由经济、政治和社会三大因素决定。因此，本文从宏观和微观层面分别对房地产价格的影响因素进行了深入而全面的分析，进而提出了相关政策建议。

　　关键词：房地产价格;微观因素;宏观因素

　　影响房地产价格的因素，有住房和土地使用制度、经济发展状况、城市化进程、财政金融政策，税收政策等宏观因素，也有环境状况、交通设施、建筑物类型与质量、小区环境、住宅的品质、楼层、朝向等微观因素。因此，本文将分为宏观和微观因素两方面来阐述房地产价格影响因素，微观层面主要是基于房地产行业或者房地产产品属性角度的探讨，宏观层面则主要体现在宏观经济指标对房价波动的影响。

　　一、影响房地产价格的宏观因素分析

　　1.1 经济因素

　　经济的高速发展是支撑房价上涨的动力。影响房价的经济因素很多。本文主要研究国内生产总值、物价水平、利率对房地产价格的影响。

　　1.1.1 国内生产总值与房地产价格呈正向关系

　　国内生产总值，即GDP，是指在一定时期内，一个国家和地区的经济中所能生产出的全部最终产品和劳务的价值总和。国内生产总值主要从以下途径影响房地产价格：一是国内生产总值的增长带动了经济水平的提高和人民生活水平的改善。当经济水平得到提高，人民生活水平得到改善后，人们会加大对生活必需品的消费，在解决好温饱问题后，人们开始注重对住房的改善。另外，城市人口和就业人口随着经济水平的提高而上升，从而住宅需求增加。因此，房地产价格上升。二是国内生产总值的提高反映了一国或者地区宏观经济条件较好，增强了房地产开发商的信心，从而房地产投资增加，拉动经济增长。为了分析房价与GDP之间的关系，我们研究了房地产价格(源于年度数据)增长率与GDP(源于年度数据)增长率之间的关系。

　　1.1.2 物价水平与房地产价格呈正向关系

　　物价水平是一个国家或地区经济稳定的温度计，是衡量经济发展水平和居民消费水平的重要指标。物价水平对经济发展具有重要的作用。物价水平影响房价的途径主要有两个：一、物价水平上涨，代表着市场上大部分商品价格上涨。二、房地产具有投资与消费双重属性，因此房地产在膨胀时期具有良好的保值与增值功能。当物价水平较高时，货币赔值，人们倾向于将手中的货币资产转化为实物资产。房地产销售价格指数与CPI的走势基本相同，二者之间存在正向相关关系。

　　1.1.3 利率与房地产价格呈负向关系

　　利率是一定时期内利息与本金的比例，是资金使用的单位成本。利率是影响一国经济发展的重要因素。目前，涉及房地产市场的利率主要有房地产贷款开发利率和个人住房抵押贷款利率。对开发商而言，利率提高，融资成本增加，房地产销售量相对下降，使得开发商减少房地产投资开发，从而房地产供给减少，房地产价格上涨。对购房者而言，利率上涨，购房者的购房成本增加，每月还贷压力增大，降低了购房者对房地产价格的承受能力和购房的积极性，减小对房地产的需求，从而导致房地产价格的下降。因此对于房地产开发企业与购房者来说，利率对于房地产价格的影响是不同方向的。在实际研究中，要看占主要地位的是哪方面的影响。近年来，我国利率总体呈下降趋势，同时房地产价格不断上涨。实际生活中，利率上升，房地产价格下降，利率下降，房地产价格上升。

　　1.1.4 土地价格与房价长期互动

　　自从土地制度改革以来，地方政府垄断土地用途变更权，为谋取巨额地租而抬高土地价格，城市化进程推进，城市土地资源日益稀缺，土地交易价格快速上涨。土地价格作为房地产开发成本的重要组成部分，影响房地产价格;反过来，房地产价格影响住房投资和土地需求，从而对地价造成影响。地价与房价存在长期互动机制，房价对地价的影响大于地价对房价的影响。

　　1.1.5 货币供应量与房地产价格呈正向关系

　　货币供应量直接影响到银行的信贷资金规模，从而影响住房投资与消费，最终影响房地产价格。近年我国采取量化宽松的货币政策，货币供应量逐年增加，尤其是2009年我国为应对金融危机，刺激经济，发行天量货币，其中很大部分进入房地产市场，成为2010年上半年房价飙升的助推力。由此可见，货币供应量的增加，刺激了住房的投资和有效需求，推动着房价的上涨。货币供应量的稳定增长对于房地产价格波动产生了消极影响，也就是说维持货币供应量的稳定有助于抑制房地产价格波动。

　　1.2 政策因素

　　1.2.1 房地产调控的货币政策

　　房地产调控的货币政策主要是指与购房相关的各种银行信贷政策。目前我国现有货币调控政策主要是以提高首付款比例来进行调控，体现为提高首套房及二套房的首付比例，暂停发放三套房及以上的住房贷款等等。我国现今的房地产货币政策主要问题在于信贷发放差异性不强。由于房价上涨过快，调控政策往往较为注重实效，在提高首套房首付比例控制炒房的同时，也抑制了一部分中低收入群体的住房需求。

　　1.2.2 房地产调控的财政政策

　　房地产调控的财政政策主要是指与税收相关的各种收费，其中包括现下热议的房产持有环节的税收以及二手房交易税。我国的房地产财政政策主要是通过调整税收种类和税率来影响房地产市场，而其中最为有效的手段是增设持有环节相关的房产税、物业税以及通过征收二手房交易税费来增加交易成本。目前多数省份现只能利用房地产管理部门核准的基准房价作为计税依据进行参考，确定的计税依据往往难以正确反映房地产市场供求。

　　1.2.3 房地产调控的行政政策

　　我国的房地产调控主要以行政政策为主，近几年政府部门对房地产市场的行政调控措施层出不穷，常常与财政、货币和土地等相关政策相结合，调控力度大，效果明显，是现今最为有效的调控手段。目前我国房地产调控的行政政策主要以限购政策和保障性住房政策为主。

　　1.3 制度因素

　　对房地产价格起决定性影响的是住房制度和土地制度。1998年的住房制度改革是我国房地产市场发展过程中的一个重要分水岭。1998年以前，在传统的低租金和福利制住房制度下，我国住宅价格水平一直处于低落状态。1998年实行商品房制度以后，我国住宅价格一直处于快速上涨阶段，且涨幅呈现不断扩大趋势，住房制度成为现今高房价的一个起因。

　　1.4 社会因素

　　影响房地产价格的社会因素主要是指人口增长、心理预期、社会安定等反映，还包括政治安定、社会治安等。在政局稳定，治安良好、安定和谐的社会环境背景下，居民对未来市场发展预期稳定，有利于增强投资者的购房信心，成为房地产行业正常运转和房价稳定的有力保证。

　　二、影响房地产价格的微观因素分析

　　房地产价格是房地产市场上供需双方共同作用的结果，其影响因素错综复杂，不仅包括宏观因素对房地产价格的影响，还包括住房本身的品质特征即微观因素对商品房定价产生的影响。本课题主要从个人情况、软件配套及人文因素，个人财务因素、社区和市政规划以及楼盘品质几个方面，做出了一份《关于房地产需求的调查问卷》。本次调查是以全国居民为主体对象，通过入户调查、楼盘调查、网络调查三个途径共发放调查问卷共2000份，回收率为96%。问卷共有37个问题，涵盖了云南、北京、上海、山东青岛、广西南宁、湖南长沙、辽宁大连、山西太原、浙江杭州等全国各地。问卷结果：无论在哪个因素方面，目前已经看好一套房子并且准备购买的人群比例仅仅占据了三分之一以下，而更多的是有购房需求，但还在对比观望等待时机以及暂时没有购房需求的人群占据很大部分。而在有购房需求的人群中，软件配套及人文因素、楼盘的品质越来越受到人们的关注，占比50%。我们可以看出，现在人们置业也不仅仅是要求水电齐全，同时要求在自己的生活区内要有大型娱乐场所及设施，要满足自己购物、医疗、教育的需求。通常，小区配套情况影响程度会受到交通情况、小区周边环境等其他因素的影响。近年来，人们对优质生活环境的要求使越来越多的置业者在更重视小区及周遍的环境状况。环境状况的好坏决定生活品质的好坏;而个人财务和社区市政规划因素在有购房需求的人群中比重相当，占据了将近40%。

　　通过本次课题研究，结合宏观经济指标的数据分析和房地产的市场需求问卷调查，我们得出以下结论：影响房地产价格的主要因素有三个方面，一是房地产自身因素，包括房地产周边环境、交通状况、配套设施等方面，这也是影响房地产价格的首要因素;二是房地产宏观环境及市场状况，即市场需求状况及国家政策等方面，这也是影响房地产价格的重要因素;三是房地产成本压力方面，这对房地产价格有着直接的影响。

　　三、政策建议

　　3.1 以满足老百姓基本住房需求为主要目标，大力发展经济适用房。对于城市化进程不断加快、旧城改造不断加快过程中形成的大量需求，国家及各级政府应加强引导，鼓励开发适合老百姓消费的住房。并加强监管，要控制房地产市场里出现过度“妙房”行为引起的人们对房价的“担忧”，及房地产开发商和消费者的非理性行为。政府应加大廉租房、中租房、经济适用房等保障性住房的供给力度，根据不同群众的收入水平的差异，尽可能构造多层次的住房供给体系，以满足不同收入群体的住房需求，从而可以有效地消减房地产市场的刚性需求，对于稳定房价有一定的积极作用。

　　3.2 通过改变货币供应量、银行利率等货币政策的实施，国家可以比较有效的控制房地产价格的“过热”现象。近年来采取的稳健货币政策既控制了通货膨胀，也对房地产市场的良性发展创造了条件。在房地产“过热”的时期，可以通过控制银行利率，采取适度收紧的货币政策等措施进行调节。

　　3.3 国家财政政策对房地产价格的调节是有效的。实证发现，积极的财政政策抑制了房地产价格的过快增长。比如设计合理的税收制度，严厉打击投机性购房行为。目前，我国在房地产财产持有环节上税收的缺失，使得房地产市场上存在大量的投资和投机性需要。为了使这样的市场需求得到有效地遏制，可以采用税收这一“调节器”，即对房地产持有环节征税，以实现对房地产价格的控制。比如，对于家庭已拥有一套住房而进行二套或多套购房者，应建立房地产保有环节的税收政策，对投资、投机性购房进行高课税，使其无利可图进而从房地产市场抽出资金。对二手房开征营业税及转让个人所得税;对空置房屋征收高额的闲置税;对低度利用或未利用的私有农地征收荒地税等等。这样有利于房地产投机行为得到一定程度的遏制，使房地产市场的供需状况能够得以真实地反映，最终有利于房地产价格回归到理性的状态。

　　3.4 增加居民收入水平和稳定房价并举。中国目前的住房价格体系存在明显的缺陷，对于城市大多数低收入家庭来说，住房的问题始终严峻。总之稳定房地产价格一方面要通过宏观调控政策控制房地产价格的过快上涨，另一方面也要努力提高居民收入水平。

　　3.5 对于房地产开发企业来说，一方面要根据国家货币政策及财政政策及时调整自己的发展战略，另一方面，更为主要的是要以消费者的需求为基本导向。如今市场上的实际情况是，价格合理的经济适用房是非常紧俏的。因此，定位于普通老百姓的需求是非常必要和合理的。

　　3.6 发展资本市场，完善居民投资渠道和完善制度建设并举。当前房地产价格居高不下，主要还是因为有大量的资金不断的投向房地产市场，使得房地产价格不断上涨，这就需要中国政府一方面要不断完善中国的投资渠道，为投资者提供更多的投资方式。另一方面中国政府也要完善房地产市场的投融资制度，防止大量投资资金流向房地产市场。

　　总的来看，中国的房地产市场是一个不够成熟和完善的市场，既有房地产开发企业的非理性开发，也有消费者的非理性判断。但就目前来说，中国的房地产主要还是为了满足人们的基本需求，还不能成为一种普遍的投资商品。在中国房地产走向成熟的过程中，一方面要求国家加强财政政策、货币政策等各项宏观政策的引导，另一方面，房地产开发企业应以诚信为基础，以广大老百姓的实际需求为导向，从长远的健康发展为目标，合理开发，避免涨价过快，否则，将会影响消费者的信心和房地产经济的良性发展。

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