大连市房地产经纪企业的经营模式、组织结构和经纪活动争议的处理方法调查报告
房地产经济企业的经营模式：
随着整个房地产经济行业的快速发展，房地产经纪行业从初期的零星几家企业到近几年呈百家争鸣之势在全国各地以不同的速度蓬勃发展，这个行业以前所未有的速度书写着房地产经纪行业的发展史。
房地产经纪经营模式分析：目前存在于市场上的各种房地产经纪公司的形态良莠不齐。在街上既可以看到宽敞明亮、窗明几净的大型品牌门店；又有比较简陋（一张桌子两把椅子一部电话）的夫妻店。依据不同的分类标准可以对现存的经纪公司进行如下分类：
1、依据店数规模分类：
* 单店
单店主要是指一个公司或股东只有一家门店作为业务经营模式。是从业者初期建立经营模式的基础，很多股东一般抱着试试看的心态在自己熟悉的商圈先开一家店，有志者将单店作为门店扩张的孵化器：在单店里尝试经营模式、培养人才、锻炼管理能力等多种储备。
2、按经营标的分类：
房产经纪企业根据自身的条件不同，市场定位不同。根据经纪公司所从事物业的标的价格不同，可以分为如下几种类型：
* 中低标的：主要从事一些老公房的交易。
* 中高标的：从xx年代后，各个城市均出现了商品房，次新房的交易也逐渐活跃起来了。
* 高标的：主要是指一些经纪公司专业从事高标的的物业，掌握着一些高消费的购房群体，或与大型品牌公司合作（例如IBM HP等）。要求管理模式和从业人员的素质非常高。甚至要求有的经纪人具备说几种外语的能力。
3、按从事的物业类型分类：
根据主要从事的物业用途分为：
住宅类中介：主要针对终端消费者。
* 商业物业中介：主要针对公司和部分个人投资型的客户
4、按经营模式分类：
* 直营连锁：连锁经营是通过一定纽带，将众多分散孤立的经营单位连接在一起，并按照一定的规则要求运作。这种直营连锁的中介模式企业普遍采取了扁平式的直线－参谋制管理架构，即在公司总部设置行政管理、财务、业务、交易管理、法务等职能支持部门，公司总部下辖一定量的门店。
以上主要是从整个行业发展的角度分析了房地产经纪公司的经营模式，至于对每个企业采用什么样的模式经营，还需要对企业进行详细分析和准确认知。可以根据企业的自身资源和企业的发展策略、现有规模、技术、外部环境等因素进行选择合适的经营模式。
房地产经纪机构的组织结构：
房地产经纪机构的组织结构是指其内部部门设置及其相互关系的基本模式。对于小型的房地产经纪机构而言，其内部的组织结构较为简单，而对较大规模，特别是大型房地产经纪机构而言，其内部组织结构的合理与否，对机构的运作效率有很大影响。以下主要介绍大中型机构的内部组织结构。
(一)直线-参谋制组织结构形式
直线-参谋制(1ine and Staff System)又称直线一职能制(1ine and Function System)，是在直线制基础上发展起来，已被广泛采用的一种组织结构形式。其特点是为各层次管理者配备职能机构或人员，充当同级管理者的参谋和助手，分担一部分管理工作，但这些职能机构或人员对下级管理者无指挥权。这种形式的缺点是：①高层管理者高度集权，难免决策迟缓，对环境变化的适应能力差；②只有高层管理者对组织目标的实现负责，各职能机构都只有专业管理的目标；③职能机构和人员相互间的沟通协调性差，各自的观点有局限性；④不利于培养高层管理者的后备人才。 (二)分部制组织结构形式
对于一些大型的房地产经纪机构由于规模很大，业务繁多，不适于采用高层管理者高度集权的直线～参谋制形式，就需要采用分部制或事业部制形式(Di- vision System)。这一形式的特点是在高层管理者之下按商品类型(如住宅、办公楼、商铺)、地区(如东城区、西城区、南城区、北城区)或顾客群体设置若干分部或事业部，由高层管理者授予分部处理日常业务活动的权力，每个分部近似于一个小组织，可按直线一参谋制形式建立结构。这种结构形式的优点是：①各分部有较大的自主经营权，利于发挥分部管理者的积极性和主动性，增强适应环境变化的能力，由于房地产市场具有很强的地域性、细分市场纷繁复杂，这一点尤为重要；②利于高层管理者摆脱日常事务，集中精力抓全局性、长远性的战略决策；③利于加强管理，实现管理的有效性
和高效率；④利于培养高层管理者的后备人才。但它也有缺点：①职能部门重叠，管理人员增多，费用开支大；②如分权不当，易导致各分部闹独立性，损害组织整体目标和利益；③各分部之间的横向联系和协调较难。这种形式适用于特大型组织，在采用时也应注意扬长避短。
(三)矩阵制组织结构形式
前已提及，在实行直线一参谋制形式的组织中，职能部门按管理业务性质分设，横向沟通协调较为困难。通力协作才能保证任务的完成，这就有必要按楼盘项目设置临时陛的机构(如××楼盘项目组)，由有关职能部门派人员参加。而对于大型房地产居间机构，由于业务量大，不同区域市场特点不同，常常需要按区域分片设置常设性管理部门，并通过这些部门来整合各职能部门的人员。这样就诞生了矩阵制(Matrix System)的组织结构形式(见图3-4)。在一些大型的复合型房地产经纪机构，这种矩阵制组织结构就更为复杂，常常可以看到专业性职能部门、按房地产类型或区域分设的事业部和各种临时的项目部门同时并存。
(四)网络制组织结构形式
网络制(Network System)是一种最新的组织形式。公司总部只保留精干的机构，而将原有的一些基本职能，如市场营销、生产、研发开发等，都分包出去，由自己的附属企业和其他独立企业去完成。在这种组织形式下，公司成为一种规模较小，但可以发挥主要商业职能的核心组织一虚拟组织(Virtual Organi— zation)，依靠长期分包合同和电子信息系统同有关各方建立紧密联系。与传统的组织结构形式中公司各项工作依靠各职能部门来完成截然相反，在网络制组织结构形式下，经纪机构从组织外部寻找各种资源，来执行各项职能。
每一种组织形式都有它的优点和缺点，在运用中应该根据实际情况包括公司的战略、规模、技术、环境等因素进行综合考虑，注意扬长避短，灵活运用，克服各种组织形式的缺陷。在组织结构的设计中，要充分考虑控制跨度以及集权与分权之间的关系。从现在流行的趋势来看，即使是在传统的职能制结构中，也开始出现控制跨度加宽，结构扁平化以及分权化的趋势。这些变化趋势都是为了应付激烈竞争隋况下出现的纷繁复杂的市场变化，尽可能快地做出反应，与传统的组织结构形式相比更灵活。
房地产经纪活动中争议的处理方式：
当事人之间对房地产经纪合同的履行有争议的，可以通过以下方式处理：
⑴当事人双方本着平等自愿的原则协商解决。
⑵如双方协商不成，可以报请有关政府管理部门投诉，由其从中进行调解。
⑶如经调解不能达成协议，双方可按照合同中的有效仲裁条款进行处理，仲裁裁决为终审裁决。
⑷合同中无仲裁条款，事后又无法达成仲裁协议的，可以向不动产所在地人民法院提起诉讼。
1、建设项目未经批准怎么办理土地房屋权证?
答：对未经批准的建设项目按如下办法处理：(一)19xx年x月x日之前开工建设的项目(含城镇私有房屋)未经市规划管理部门审批或与市规划管理部门审批的指标、内容不符的，或超出用地红线的，由国土房产管理部门按规定收取城市基础设施配套费后予以办理权属登记手续。(二)19xx年x月x日之后开工建设的项目未经规划管理部门批准的，须经规划管理部门处理同意后给予办理权属登记手续。(三)20xx年x月x日之前未办理建设项目用地红线但其余批建手续完整的建设项目，经权属调查项目用地四至清楚无权属争议的，可按建设年份的标准补城市基础设施配套费后，予以办理权属登记手续。
2、房屋未办理竣工验收手续能否办理产权登记?
答、20xx年x月x日之前竣工，但未办理房屋竣工验收手续的非商品房住宅项目，经市土地房屋权属管理部门审核同意后，由开发单位向市房屋安全鉴定机构申办房屋安全鉴定，经鉴定为可安全使用的房屋，可办理权属登记手续。
建设项目未通过竣工验收或经市房屋安全鉴定机构鉴定为存在安全隐患的，由市建设主管部门牵头处理。
3、什么是土地权属争议?
答：土地权属争议是指土地所有权或者土地使用权(包括国有土地、集体土地)归属争议。