成立业主委员会的意义

在观念上，很多业主仍然没有意识到业主委员会的作用，对成立业主委员会的态度也不积极。很多业主联系不上，即使联系上了，有些人以各种理由推脱，参与业主委员会成立的积极性不高。至于一些房子用来出租或者没有入住的业主则认为，业主委员会和自己没有关系。

“成立业主委员会对于业主来说，除了能够在维权的过程中，集合个人力量为集体力量外，更大的好处在于能够自己管理自己的物业，而这是很多业主没有意识到的。”作为业主委员会，在物业管理方面的作用主要体现在以下几个方面：

一、选聘、续聘物业管理公司

在没有成立业主委员会的情况下，当业主与物业管理公司发生纠纷时（比如认为物业管理公司无法保障小区的安全，门卫形同虚设，对物业管理公司的收费标准、服务质量不满意），业主采取的方式大多是拒绝交纳物业管理费。而物业管理公司在业主不交纳物业管理费的情况下，无心服务，服务质量每况愈下，形成恶性循环。结果损害的还是业主自己的利益。

在成立业主委员会的情况下，当广大业主认为物业管理公司提供的服务质量到位、价格合理，那么业主委员会可以代表广大业主和物业管理公司进行续约。反之，则可以解除与物业管理公司的合同，另外选聘新的物业管理公司。

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二、监督、审核各项经费的支出

业主对物业管理公司收取的费用如何使用往往不得而知，特别是专项维修基金的使用。专项维修基金主要用于物业共用部位、共用设施设备的维护和更换。但目前很多业主都不知道该基金用于何处。而业主委员会可以决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施。

三、监督和协助物业管理企业履行物业服务合同

业主购买小区的一套房子一般有两种权利，一种是专有权，指的是自己所购房屋的权利；另一种是共有权，指的是除专有权以外建筑的公共部位的共有权利。业主委员会可以及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；同时业主委员会可以代表业主行使对公共部位的共有权利，比如制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；可以要求物业整改并完善小区配套设施等。

四、沟通的桥梁

除此之外，在生活当中，业主与业主之间，业主与物业、开发商之间都有可能发生这样那样的纠纷，当纠纷出现时，业主委员会可以充当其间的桥梁，起到很好的沟通作用，避免问题的恶化。业主委员会跟开发商、物业公司不是对立的，实际上，如果处理得好，业主委员会可以解决不少问题。业主委员可以对物业管理提出意见，使物业进行相应的完善，这样整个物业管理水平也随之提高。

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业主委员会是广大业主权利实现的载体

业主依据购房合同取得相应物业的所有权后，同时也就享有了与该所有权相连的下列基本权利：

1.核验权：即业主在入住之后有权对居住的实际情况与购房合同及开发商的承诺进行核对，或重新检验，如果出现不符，可以根据合同或有关法律主张权利。

2.知情权，即业主对自己所拥有物业的有关资料及物业管理公司的有关情况（如资质、收费依据、服务标准、收支情况，有关基金的使用等）有权的了解、掌握。

3.选择权，即业主有权选择或解聘物业管理公司，并有权签订或解除《物业委托管理合同》。

4.监督检查权，即业主有权对物业管理公司的工作进行监督、检查，提出批评建议。

5.收益权，即业主对所有的公建配套设施的经营、出租等盈利性收入有收益的权利，只不过这种收益的权利应由业主委员会代为行使。

6.要求组建业主委员会，指业主为维护其共同的利益而要求组建自治性的权利保护体的请求权。

上述权利的行使仅靠业主个人的力量是做不到的，所以，业主只有通过业主委员会才能最大限度地实现自己的权利，而业主委员会对这些权利的实现起了保障的作用。

需要说明的是，业主委员会是广大业主权利实现的载体，它不是 3

个别人进行商业性交易的媒介，也不是业主有什么问题都要找的出气筒，它是一个组织，一个没有私心，只有公开、公正维护业主共同利益的组织，一个严格按照法定程序和章程运作的机构。如果有人想把它变成个人目的实现的媒介，那么就错了，如果业主委员会中这样的人多了，业主委员会也就没有资格作业主的代表了。

二、业主委员会是协调业主与开发商、物业管理公司之间关系的载体，业主、开发商、物业管理公司三者之间应当是一个通过尊重各自合法权益，相互配合，相互制约而共同发展的关系。

对于业主，从居住的角度说，希望有一个安全、卫生、舒适、文明的环境，从置业的角度说，希望物业能保值、升值；对于开发商来说，也希望所投资的项目能够成为同业中的精品，并成为下一个项目能够引起置业者兴趣的成功先例；对于物业管理公司来说，通过提供高水准的管理服务而获得社会的认可，进而赢得可观的利润是其追求的目标。

综上，从根本上讲，业主、开发商、物业管理公司三者的利益是共同的，因为只有三方将各自的优势发挥出来并有机地结合在一起、共同的利益才能实现，反之，则可能是三败俱伤。而要做到有机的结合，就必须符合下列三个条件：

1.尊重各自的合法权益。

业主、发展商与物业管理公司作为市场经济中独立的民事主体，各自拥有各自不同的利益，若单纯只说利益，也许就会象现实生活中有人产生的错误认识一样：各利益之间存在着对立。其实，我们所处 4

在的是一个有秩序的市场经济，是法制化的市场经济，因此，在这样的条件下，我们所说的各方的利益应是指它们的合法权益，而那些没有根据的甚至是靠侵占别人的合法权益得来的所谓“利益”是不被法律认可的，甚至是非法的，要被权利人收回的。具体讲，业主(购房者)、开发商(售房者)和物业管理公司之间的利益是通过合同的方式联结在一起的，那么，各方利益得到体现和保障的依据就是合同的测验与合同中所涉及内容有关的相应政策、法规。只有尊重彼此法定和合同约定的权益，履行相应的法定和约定义务，三者的利益才能得到维护，才能正常实现。因为，合法权益不存在对立。

2.相互配合

一个物业价值的成功实现，业主、开发商与物业管理公司的互相配合是必不可少的条件，很难想象如果三方谁都跟谁过不去，结果会是什么样子，在现实生活中已经出现了因三方对立而造成相应物业出现混乱的现象，从接触的实例看，形成这种局面有业主的原因，有物业管理公司的原因，也有开发商的原因。首先，有的开发商没有严格兑现向业主的承诺，在交付房屋时问题很多（房屋质量、面积、产权证、配套设施等），在业主的要求下又不积极解决，导致问题淤积，最终激化；其次，是物业管理公司在服务过程中没有搞清楚自己的身份，财务收支透明度不高，收费与服务的标准既不与广大业主协商也不告知业主，从而形成纠纷；最后，是有的业主在上述两种情况下不能正确对待，或是把与发展商的合同争议转嫁给物业管理公司而拒付物业管理费，或是因不满物业管理公司的种种做法而与之对簿公堂， 5

有时干脆就是业主、发展商、物业管理公司三方各种矛盾搅在了一起（比如物业公司与发展商是一家的时候），真所谓“剪不断，理还乱”。

出现这种局面，小区会变成什么样子是不言而喻的。那么，这种情况能不能避免呢？我认为是可以的。那就是需要各方的相互配合。在配合过程中又怎么能够限制各方的无理要求呢？还必须得有一个相互制约的机制。

3．相互制约

一个没有制约的环境是混乱的。业主、发展商与物业管理公司三者之间如果没有一个合理的制约机制，各自的利益就会没有限制，冲突也就在所难免。建立一个对三方都有效的制约机制，这一点应是大家的共识。在实际操作中，这种制约体现在两个方面，一方面是各小区签署的《物业使用、管理、维修公约》和《业主公约》及《物业委托管理合同》。在这些公约或合同里，发展商、物业管理公司和业主的权利义务都有较为明确的约定；另一方面，就是业主委员会的组建和运作。当然，还有相应的法律、法规、政策和道德规范，所有这些，为三方相互制约提供了保障。

而更重要的就是业主委员会的组建和运作。由于业主委员会是个组织，它能够以理智、专业的态度对待业主与物业管理公司及发展商之间的问题，能按照法律规定和章程约定的程序和内容处理三者之间的矛盾，能够把三者的合法权益放在一个公平的前提下加以维护，所以，它又是一个平衡点。围绕着这个平衡点而建立起来的机制才是 6

趋于完善的机制，同时，现在有的小区业主委员会在开会时允许业主旁听，会后还可以提出建议或质询，而且将此做法作为一重要条款写进了业主委员会的章程。这种形式将业主委员会的活动置于广大业主的监督之下，确保业主委员会公开、公正议事，增加了工作的透明度，也使业主委员会的公平性得到了进一步的体现

三、业主委员会是使小区物业保值、升值目标实现的载体 每一个业主都希望自己所在的小区物业能够保值、升值。那么，这个目标靠什么来实现呢？应该靠发展商的承诺完全兑现，靠三方的鼎力配合，靠业主委员会的科学运作！

业主委员会的成立不仅是为了解决一些具体问题（不管这些问题是过去遗留的还是眼前要处理的），更重要的是要制订出一个长远规划，这个规划的前景就是提高小区的知名度，树立良好的公众形象而使它成为精品；规划的目的是使小区物业保值、升值。而要实现这一目标，可以说要有一个长远且不凡的历程，这就需要业主委员会不断的努力。任何与此目标不和谐的认识和行为都将最终被摒弃。

随着房地产市场的逐渐完善，业主委员会这一代表广大业主共同利益的新生事物将会得到大力提倡。越来越多的业主已经意识到业主委员会在自己长期居住的物业中所起的积极作用是任何其他形式所不能替代的。

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第二篇：成立业主委员会的必要性及业主委员会所代表的巨大利益

成立业主委员会的必要性及业主委员会所代表的巨大利益

> 北京市天为律师事务所 居永和

> [成立业主委员会的必要性]

> 之所以必须成立业主委员会，是因为：业主在购买房屋的同时也购买了房屋下面的土地使用权。业主所购买的房屋是能为业主单独占有和使用的，而业主所购买的土地使用权却不能与其他业主所购买的土地使用权进行划分。每一位业主所购买的土地使用权只能与其他业主所购买的土地使用权一起为全体业主共同享有。因而，只有全体业主共同行使土地使用权才能实现每一位业主对土地使用权的行使。但，全体业主共同行使土地使用权并不是事事都由全体业主坐下来讨论，这在客观上既无必要也不可能，所以，必须有一个能代表全体业主的常设机构来代表全体业主行使土地使用权。这一常设机构就是业主委员会。业主委员会代表全体业主行使的土地使用权不仅仅是房屋投影所覆盖的土地使用权，而是整个小区的土地使用权，因为，在开发商将小区的房屋全部出售以后，开发商在此小区已没有一砖一瓦、没有属于开发商的一寸土地，小区的土地使用权只能属于小区的全体业主。

> 小区的土地使用权是一块巨大的不动产，若没有业主委员会代表全体业主行使小区的土地使用权，这一巨大的不动产将被白白搁置，这一巨大的不动产所能创造的巨大财富将白白地丢失。有这一巨大的不动产而不用，岂能没有人垂涎？！开发商正是看中了这一巨大的不动产所能创造的巨大财富才拼命打压业主委员会的成立；开发商正是看中了这一巨大的不动

产所能创造的巨大财富才在不得已的情况下拼命扶植一个所谓的“业主委员会”为其傀儡。 > [业主委员会所代表的巨大利益]

> 业主委员会成立以后，不仅能为小区全体业主节省物业管理费的大笔支出，而且将为小区全体业主创造物业管理方面的巨额收入。绝大多数业主关心的只是物业管理费的支出而忽

视或不知道物业管理方面的收入。事实上，物业管理方面的收入远远大于物业管理费的支出。

> 在业主委员会成立之前，开发商向已经入住的业主提供物业管理服务应是开发商应向购房人履行的后合同义务，然而，现实是：业主不仅承担了业主委员会成立之前的全部物业管理费用，而且，物业管理费的收取既不明不白亦没有任何协商的余地，业主只能照单付款。以某小区为例：该小区每户每月交纳的物业管理费约200元，每年每户交纳的物业管理费约为2400元，该小区总共约有20xx多户，物业管理公司每年从小区收取的物业管理费即超过500万元。但是，物业管理公司付出了哪些管理成本呢？小区的供电和通讯线路、供水供气供暖管道、电梯、道路、绿地等必要的配套设施都已经具备，而且，这些必要的配套设施是 作为公摊面积列入建房成本由业主在购房款中承担了，无需物业管理公司再掏一分钱。物业管理公司所做的物业管理服务基本上就是保安和保洁服务（物业管理公司受开发商之托为业主提供的安装、维修等服务是物业管理公司代开发商履行与业主签订的购房合同中的义务，不属于物业管理服务的范围）。在物业管理公司每年收取的500万元的物业管理费中，保安人员和保洁工人的工资又能用去500万中的多少呢？保安人员和保洁工人的工资其实少得可怜，这500万元中的绝大部分就是“暴利”。业主委员会成立以后，业主委员会将委托会计师事务所为小区的物业管理提供会计服务，每一项物业管理方面的开支都在阳光之下。如果业主委员会管理有方，不仅小区的物业管理方面的开支会远远少于500万，而且，业主委员会通过行使小区的土地使用权所创造的收入即能完全满足小区物业管理方面的开支，无需业主为小区的物业管理掏一分钱。也许还会有赢余用于小区的建设（即物业管理零收费，上海的部分小区已经做到这一点）。

> 业主委员会能通过哪些方式为小区创收呢？比如：小区内的车库、店面和场地的出租收入，住宅楼的楼顶和墙体悬挂广告的收入，银行存款利息，投资于产业或证券的投资回报等等。业主委员会通过行使小区的土地使用权创收还有其它多种方式。业主委员会能创收多少，是无法预计的。

> 在业主委员会成立之前，小区的土地使用权所能创造的收入被谁拿走了呢？被开发商拿走了。开发商出卖了车库和店面，楼顶和墙体悬挂广告的收入被灌进了开发商的腰包，小区内的球场被开发商开办的物业管理公司用来向业主挣钱，有些开发商甚至将小区的土地也切 出一块卖掉了。除了住房以外，小区内一切所能被出卖和出租的属于业主的东西，几乎都被开发商出卖和出租了。业主委员会成立以后，所有被开发商非法出卖和出租的都将被收回，属于全体业主的共同财富终将回到业主手中。

> 除了以上物业管理中的支出和收入这两项巨大的物质利益以外，业主委员会的成立亦将 使小区的管理步入真正科学和法制的轨道。比如：业主每年向业主委员会交纳多少物业管理费，小区内是否允许开办公司、商场、歌厅或美容院，小区内的垃圾应如何投放等等都将在《业主大会公约》中作出规定，如果业主拒交或不按时交纳物业管理费，或违反《业主大会公约》在小区内开办公司、商场、歌厅或美容院，或不按《业主大会公约》的规定乱投乱放垃圾，业主委员会即可代表全体业主对违反《业主大会公约》的业主提起诉讼。若没有业主委员会，物业管理费难以收取，开不开公司、商场、歌厅或美容院、垃圾如何投放等都由业主随心所欲、各行其是，因为没有法律的限制。再比如：业主委员会委员再也不像以前的类 似的组织那样是一个轻松、没有责任的差事。业主委员会委员的活动若超出《业主委员会章程》的范围和权限给业主造成损失的，业主可以对业主委员会提起诉讼要求赔偿；业主委员会对业主作出赔偿后，业主委员会可以要求实施超出《业主委员会章程》的范围和权限行为的委员对业主委员会作出赔偿。除了以上民事责任以外，业主还可以依《业主大会公约》所规定的程序，提议罢免该业主委员会委员，选举新的业主委员会委员。若没有业主委员会，就会有一个凌驾于全体业主之上的统治者。统治者靠吸取业主的血汗稳享富贵，业主只有听命和上交贡赋的份儿。现实也正是如此。