案例、
心晴雅苑小区业主委员会酝酿史
1．20xx年以2号楼欧阳旭、杨建静发起业主委员会成立倡导活动，后来物业对两个组织者疯狂的打击报复（限电、扣车、刁难），此事最终流产；
2．20xx年4月底以3号楼张建新、王建清、郭长宗为首发起倡导活动，后因地震等因素被搁置；
3．20xx年4月初因物业涨价停车费，以2-4号楼部分业主积极分子再次发起倡导活动，这次业主的积极性空前高涨，由以前的被动式发发牢骚变主动行动，许多业主参与了与物业公司经理的两次对话。4月中旬，小区组成了15人参与的筹备准备小组，历尽千辛万苦，在碑林区房改办、街道办事处、雁中社区三级政府间游说（递申请、投诉、申诉），61540部队领导也开展了寻求政府支持的工作，终于在业主和政府的压力下物业公司和开发商被迫提供了部分必须的资料，筹备组于6月27日宣布成立，公示7日...，最终于20xx年8月6日召开了首届业主大会，选举产生了首届业主委员会。
心晴雅苑小区成立业主大会大事记
1、20xx年3月25日，本小区物业管理公司——西安安捷物业有限公司心晴雅苑管理处在未取得新的政府价格批文，并未与业主协商的情况下，单方面擅自贴出涨价汽车停车费告示，引起广大业主的不满。小区广大业主提出涨价异议，物业公司置之不理，并于4月7日起，对未交高价停车费的车辆实施出口拦截，并强行锁住出行的多个车辆，造成小区唯一出入口大门堵塞，致使小区门前雁塔路人行道拥堵，引起社会关注，西安教育电视台等多家媒体在新闻节目中曝光，街道派出所也派出警官出面协调正在激化的矛盾。（证明材料见附件一：业主写的材料、电视台录像（待取）、照片）。
业主抗议擅自提价的依据：根据省上规定，小型汽车在最好的一类室内停车场收费标准最高150元／月；同时也明确规定各级物价部门根据停车场类别和价格等级制定物业管理区域内交通工具停放价格，并根据当地实际价格浮动，浮动上下不得超过20%。按照规定，按上浮上限计算，每个月最多只能收取180元／月。但安捷物业公司将停车费涨到450元／月，加大了业主的经济负担。
2、20xx年4月11日，鉴于小区广大业主对随意涨价问题的不满和多年来物业管理存在的其他问题，业主们对成立业主委员会的呼声空前高涨，6名业主作为发起人召开会议，讨论如何解决小区不安定因素，学习西安市物业管理条例，酝酿成立业主委员会筹备组工作事宜。（证明材料见附件二：参会业主代表签名）。
3、20xx年4月13日部分业主向社区民警张咏梅警官反映小区不安定因素，张咏梅警官建议由她出面协调小区物业管理公司和业主代表就小区物业管理相关问题进行对话。
4、20xx年4月14日28名业主代表召开会议，起草与安捷物业对话提纲，成立15人的业主大会筹备工作准备小组。（证明材料见附件三：参会业主签名、附件四：准备小组成员名单）。
5、20xx年4月15日，小区30-40名业主代表参与了与安捷物业公司对话，安捷物业公司办公室张主任、心晴雅苑物业管理处经理柴丽及部分物业工作人员到场。主要议题是：业主对安捷物业改善管理水平（尤其是安全隐患、乱收费、以收费代管理、侵占业主利益）的诉求，以及加快成立业主大会的愿望，并根据西安市物业管理条例提供业主活动室、公示栏等事宜。（证明材料见附件五：四月十五号与安捷物业对话纲要、附件六：录像）
6、20xx年4月16日，准备小组召开会议，对前一天与安捷物业公司对话情况进行总结，并起草向业主汇报对话情况的通报（告示）。（证明材料见附件七：参会业主签名）； 7、20xx年4月16日，在全小区四栋楼门前公示与安捷物业的对话内容通报，下午17：00点物业公司保安人员撕毁通报。（证明材料见附件八：告示）；
8、20xx年4月19日，小区业主代表向文艺路街道办事处提交了“关于成立心晴雅苑业主大会的申请书”。（证明材料见附件九：申请书）
9、20xx年4月22日，文艺路街道办事处社会事务科通知准备小组受理申请，要求尽快提交1-4号楼业主同意成立了业主大会的签名表和产权信息表。
10、20xx年4月25日，准备小组召开会议，汇总登记成立业主委员会准备会情况，讨论第二天的第二次与安捷物业公司总经理对话的主要议题。（证明材料见附件十：参会业主代表签名）；
11、20xx年4月26日，30多名业主与安捷物业总经理黄宝明对话，黄宝明答复上次对话提出的问题，强调客观理由，对于业主提出的所有问题均未给予明确答复，业主提供关于“心晴雅苑”业主大会成立进程告知书，希望物业公司予以配合。黄宝明经理声称他本人支持成立业主委员会，但未表示如何支持。（证明材料见附件十一：告知书、附件十二：录像） 12、20xx年4月27日，小区31名业主联名向西安市物价局递交了停车费无端涨价的投诉书。（证明材料见附件十三：投诉书）；
13、20xx年4月28日，准备小组召开会议，讨论成立业主委员会事宜，学习《西安市房屋管理局文件（2005）171号》，明确了成立业主委员会的程序。（证明材料见附件十四：参会业主签名）。
14、20xx年4月28日，业主张丕峰停在小区内的车再一次被物业工作人员上锁，下午17：00业主大会准备小组的部分代表一起就此事及前一段时间发生的纠纷向社区民警张咏梅警官反映，张警官督促心晴雅苑物业管理处妥善处理矛盾纠纷，不要让事态进一步恶化。随后业主代表前往物业管理处，与柴丽经理达成共识——五月底之前暂停收取停车费，为“五一”和世园会的召开期间小区的和谐做出努力。（证明材料见附件十五：锁车照片）
15、20xx年4月22日至29日，1-4号楼绝大多数业主分别签署了“心晴雅苑业主同意业主代表及成立业主大会意见表和产权统计表”，全小区共有业主236户，签署同意成立业主大会及业主委员会的业主有182户，占全体业主的77.1﹪。表明小区业主对支持业主委员会成立的强烈愿望与期待（证明材料见附件十六：签名表）。
16、准备小组成员根据部分业主反映开发商挪用大修基金事宜，专门学习20xx年12月23日起执行的《西安市住宅专项维修基金管理办法》，并于20xx年4月29日上午专门去西安市房管局西安市住宅专项维修基金管理中心查询心晴雅苑小区专项维修基金相关情况。
17、 20xx年5月3日，文艺路街道办事处社会事务科派专人到心晴雅苑小区物业管理处，口头通知街道办事处已受理成立小区业主大会事宜，并责成物业管理处方协同开发商（鸿盛房地产开发有限责任公司）依法尽快提供成立业主大会的相关文件资料。
18、20xx年5月11日，业主大会筹备工作的准备小组代表前往文艺路街道办事处社会事务科正式提交全小区236户业主中的182户签署的同意业主代表及成立业主大会意见表和业主房屋产权情况表。（证明材料见附件十七：意见表）
19、20xx年5月13日，文艺路街道办事处就心晴雅苑小区成立业主大会有关事宜正式书面通知小区物业管理处，督促其尽快提交相关文件资料。（证明材料见附件十八：书面通知（待取））
20、20xx年5月20日，一号楼业主团购楼单位61540部队陈副所长就心晴雅苑小区成立业主大会事宜，专门邀请文艺路街道办事处赵晓军书记、马麦良主任，及小区部分业主代表商议，希望政府出面协调尽快促成业主大会成立。
21、20xx年5月25日，一号楼业主团购楼单位61540部队陈副所长和管理处营房助理唐京新、管理处陈建华参谋为促成心晴雅苑小区尽快成立业主大会，邀请文艺路街道办事处赵晓军书记、心晴雅苑小区所属社区主任徐丽、鸿盛房地产开发公司总经理袁迎、安捷物业总经理黄宝明、心晴雅苑物业管理处物业处经理柴丽、一号楼业主3个代表聚会，共同协商成立业主大会事宜。袁迎经理口头同意成立业主大会，但始终回避实质性问题（何时向政府提交成立业主大会的相关文件资料）。
22、20xx年5月27日下午17:10，文艺路街道办事处社会事务科正式通知准备小组，截止27日（星期五）17:00文艺路街道办事处通过口头通知、书面通知、电话敦促，历时24天，心晴雅苑物业管理处仍然没有提供成立业主大会的相关资料，街道办事处视为开发商及物业公司不配合。广大业主一致认为，由于鸿盛房地产开发公司和安捷物业管理公司不及时、不按时依法提供小区的相关资料，以及言行不一致的做法，导致业主大会成立的进度一再搁浅，对业主造成了很大伤害，同时也为进一步激化物业与业主之间的矛盾埋下了隐患。
23、20xx年5月27日，业主大会准备小组召开会议，通报前期筹备情况，继续学习《西安市物业管理条例》和住房和城乡建设部出台的《业主大会和业主委员会指导规则》，商议下一步行动计划，希望得到更多的外界力量支持，特别是政府主管部门的支持。（证明材料见附件十九：业主代表签到表）。
24、20xx年5月31日，业主大会准备小组代表前往碑林区政府住房改革领导小组办公室反映情况，寻求上一级政府的支持。（证明材料附件二十：申请书）
25、20xx年6月2日业主大会准备小组代表前往碑林区政府住房改革领导小组办公室递交：关于对安捷物业公司心晴雅苑小区管理处侵害业主权益投诉书、关于计划成立心晴雅苑小区成立业主大会的求助信等
四月十五号与安捷物业对话纲要
一、 有关所有权的问题
根据物权法72条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利，权利包括占有、使用、收益处分，故要求安捷物业公开账目进行审核。
二、 聘用与被聘用的关系
虽然安捷物业不是广大业主所聘用，由于历史原因，安捷物业已收取了业主的物业费，并收取了共有部分的广告费、车辆费、自行车费，包括食堂的效益部分。客观上已促成了安捷物业是心晴雅苑的物业服务单位，理应达到业主的满意。
三、 根据物权法73条规定，建筑区划内的其他公共场所和设施及物业用房也属于业主所有，所以请安捷物业于20xx年5月1日前为业主提供房屋一间为业主活动室，包括办公家具及设备。
四、 长期以来，只收取费用，不注重投资，目前急需解决以下问题：
1、 按时、按规定维护消防设施，以达到能应急一切突发事件；
2、 定期清理水箱，以达到生活用水的安全；
3、 门禁现极不安全，亟待解决；
4、 有些电梯经常出现故障，应从根本上解决；
5、 1号楼、4号楼外墙面脱落、松动，过往人员极不安全，应尽快解决；
6、 儿童活动设施塑胶地面老化、滑梯破损；
以上6条有关人身安全问题，应亟待解决。
7、 监控设备不完备，丢东西查不出来，例如：
2-5-C 业主汽车风挡玻璃被砸
1-16-C 业主家楼道内连丢两辆自行车
2-4-C 业主摩托车丢失
2-6-A 连续丢失4辆电动车，保安说查监控看不清楚
还有一些车辆车胎被扎、严重被划等等
五、 有关服务质量
业主提出很多有关修缮问题时物业搪塞太多，4-7-A业主提出自认费用都不给好好修。
六、 有关停车费暴涨问题
特别是在地面，到底是谁说了算，是业主还是安捷物业？
鉴于以上问题，广大业主不同程度的权益受到侵害，也无处讲理，所以安捷物业必须在20xx年5月1日前解决业主活动室及设备的问题，并提供公示栏。如果不能解决，广大业主一致决定缓缴物业费及一切费用。
此纲要征求了1至4号楼，推举出40多户业主的参与，我们认为基本代表了广大业主的心声。
关于对安捷物业公司心晴雅苑小区管理处侵害业主权益投诉书
碑林区政府房改办：
西安市安捷物业管理有限公司是本小区建筑商西安泓盛房地产开发有限责任公司指定的前期物业公司，于20xx年运营至今，其管理水平与服务质量使广大业主越来越不满意，经常性发生侵害业主权益事件。主要投诉内容如下：
（1）置业主的安全于不顾
1号楼、4号楼面的高层外墙瓷砖呈脱落状态（照片为证），是悬在业主头上的危险物，自20xx年来一直得不到维修；小区安全通道不畅，北门长期锁死并被停滞车辆阻挡，给消防通道畅通埋下安全隐患；2-4号楼的生活饮水水箱自20xx年后多年无清理和质量检验报告；20xx年-20xx年各楼灭火器没有安全年检，在业主的强烈谴责下才被迫安检、更新；门禁经常性故障，无法确保楼内业主安全；有些电梯经常运行故障，得不到根本上解决；监控设备不完备、有许多盲区，业主丢失东西、停放汽车受损无法查证。
（2）擅自提高服务项目价格，并采取暴力收费
1．高价水电费。西安居民市场电价0.49元／度，小区电价0.65元／度，高出市场电价33%；市场水价2.99元／吨，小区水价3.26元／吨，高出市场水价的9%。违反《西安物业管理条例》第58条规定。
2．高价停车费：20xx年3月底在未取得新的政府价格批文，也未与业主协商的情况下，擅自大幅度提高汽车停车费，地面停车费由150元／月提高到350元／月，涨幅达133%；业主车辆同非业主车辆一样收费进入小区6元／次，并于4月7日调用外小区近10名保安气势汹汹地群集小区出口，企图产生“威慑”、“震慑”效果，对未交高价停车费的车辆实施出口拦截，强行锁住多个出行车辆，造成小区唯一出入口堵塞，并与业主发生肢体冲突，受到西安教育电视台连续4天的跟踪曝光（参见视频截图像片），及社区治安民警的警告。
（3）阻挠业主大会和业主委员会的成立
4月15日下午，物业管理处保安，撕毁业主大会筹备工作准备小组贴在4栋楼门口的业主大会成立进程告知书，以及业主代表与安捷物业公司对话提纲；5月3日和13日，辖区街道办事处两次派专人到小区物业管理处，分别口头、书面通知物业管理处协同泓盛房地产开发有限责任公司，依法尽快提交成立业主大会的相关文件资料，而时过近月两公司既未如期
提交资料，也没有任何回应，导致业主大会成立进度一再搁浅；根据物业管理条例第17条规定，请求物业管理处提供的业主委员会办公用房（临时活动会议室），被断然拒绝，使业主大会筹备工作准备小组缺乏议事场所。
（4）开发公司与物业公司未分离，实属一家
西安泓盛房地产开发有限责任公司与西安安捷物业管理有限公司实则为一家公司，事实上为母子关系，违背了物业管理条例第11条“建设单位应当按照房地产开发与物业管理相分离的原则，逐步采用投招标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施为前期物业管理”。物业公司的不作为与劣质管理得到开发公司的长期庇护。
（5）侵占法定属于业主的公用部位、公用设施的收益
长期以来，物业管理处侵占小区公用部位电梯广告费、小区外墙广告费、路面停车费、小店经营租赁费；物业管理处长年来，一直利用属于业主所有的地面汽车通道和自行车车棚对外经营收费，每汽车进区收费6元／次。违反物业管理条例的第72条、第75条规定。
（6）开发商侵吞住宅专用维修基金利息
开发商西安泓盛房地产开发有限责任公司于20xx年收缴业主的住宅专用维修基金后挪用7年，于20xx年3月才将住宅专用维修基金缴存西安市住宅专用维修基金管理中心的专用账户，侵吞了之前（属于全体业主）的利息收益。
（7）违反条例关于物业服务重大事件报告制度的要求
西安市物业管理条例第五十七条 本市实行物业服务重大事件报告制度，物业管理区域内发生下列情况之一的，物业服务企业应当向区县物业管理行政主管部门及相关部门报告：
（二）建筑物及其附属设施设备发生安全隐患，且在8小时以内难以排除，严重危及业主、使用人及建筑物安全；（20xx年5月12日一号和四号楼外墙脱落，业主反映多次至今没有解决。照片为证）
（四）发生群体性突发事件，影响社会和谐稳定；（20xx年4月7日至9日，小区物业暴力收费引发群体突发事件，西安电视台连续跟踪报道四次，照片为证）
以上情况，请碑林区政府住房改革领导小组办公室核查。
心晴雅苑小区业主大会筹备工作准备小组
关于加快成立心晴雅苑小区业主大会的求助信
碑林区政府房改办：
我们是位于雁塔路中段17A心晴雅苑小区的业主大会筹备工作准备小组代表，应本小区广大业主为维护业主合法权益及尽快成立业主大会的倡议，于20xx年4月初启动筹备业主大会成立程序和工作。
根据《西安市物业管理条例》第23条规定，小区于20xx年就已经具备了成立业主大会和业主委员会的法定条件。但小区开发商——西安泓盛房地产开发有限责任公司一直没有成立业主大会的作为。
为尽快实现小区广大业主成立业主大会和业主委员会的迫切愿望，准备小组代表于4月19日向文艺路街道办事处提交了“关于成立心晴雅苑小区业主大会的申请书”。4月22日，街道办事处社会事务科通知受理申请，要求尽快提交1-4号楼业主同意成立了业主大会的签名表和产权信息表。并且于5月3日至27日，街道办事处社会事务科派专人到心晴雅苑小区物业管理处，分别口头、书面通知和电话敦促物业管理处方协同泓盛房地产开发有限公司，依法尽快提供成立业主大会的相关文件资料。
小区业主代表3次与安捷物业公司管理层接触、对话，指出了物业公司管理服务严重缺失、以收费代替管理等问题，并提出了改善意见及成立业主大会的强烈愿望与诉求。
5月11日，业主大会筹备工作的准备小组代表前往辖区街道办事处社会事务科正式递交全小区占77%比例的182户业主（全小区共236户业主）签署的“同意业主代表及成立业主大会意见表和业主房屋产权情况表”。
种种迹象表明，西安泓盛房地产开发有限责任公司总经理袁迎、西安安捷物业管理有限公司总经理黄宝明、西安安捷物业管理有限公司心晴雅苑物业管理处经理柴丽，口口声声说支持业主大会的成立，但始终回避何时向政府提交成立业主大会相关文件资料的实质性问题，同
时拒绝改正其管理中存在的问题。我们认为，西安泓盛房地产开发有限责任公司和西安安捷物业管理有限公司不及时、不按时依法提供小区的相关资料，以及言行不一致的做法，导致业主大会成立的进度一再搁浅，对业主造成了很大伤害，激化了业主与物业管理处的矛盾且有引发更大矛盾，甚至危害社会稳定的隐患。
鉴于西安安捷物业管理有限公司心晴雅苑物业管理处侵害业主权益（参考投诉书）和拖延阻挠业主大会成立的问题一直得不到解决，广大业主一致同意暂缓交纳物业费和高价停车费，直到业主大会成立之时。
我们广大业主代表殷切期望得到碑林区政府住房改革领导小组办公室的指点与支持。 心晴雅苑小区业主大会筹备工作准备小组
20xx年6月2日