业主委员会成立的条件及程序
一、首次业主大会的召开及业主委员会成立的条件
业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，业主委员会委员应当由业主担任。
在一个物业管理区域内，有下列情况之一的，应当在召开首次业主大会，并选举产生业主委员会。
1、物业出售并已交付使用的建筑面积达到物业管理区域总规划建筑面积百分之五十以上的和入住50%以上的住户。
2、首套物业出售并交付使用入住30%的住户而费用已交付满二年的。
二、成立业主大会筹备组
业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区建设局和街道办事处的指导下，由自荐或由业主推荐的业主代表组成业主大会筹备小组，负责业主大会筹备工作，第一次成立可由现任物业管理公司负责筹备工作，成立筹备组。
1、确立筹备组成员名单，并以书面形式在物业管理区域内公告。
2、筹备组应当做好下列筹备工作：
（1）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
（2）拟定《业主公约》（草案）和《业主委员会章程》（草案）；
（3）根据上款的征集结果，拟定业主委员会委员人数（应为单数），及候选委员名单，印刷选票。
以上的内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。
三、召开首次业主大会
1、业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加；业主因故不能参加的，可以书面委托代理人参加。
2、物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。
3、召开首次业主大会时，应当邀请物业所在地的区建设局、街道办事处的有关工作人员参加。
4、召开业主大会，介绍候选委员情况，选举产生业主委员会委员，选举决定必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。
5、大会作出制定《业主公约》、《业主委员会章程》的决定，决定必须经与会业主所持投票权2/3以上通过。
四、备案
业主委员会应当自选举产生之日起30日内，到区建设局综合管理科备案。备案需提交以下资料：
1、业主委员会筹备小组会议记录，业主委员会筹备小组成员名单；
2、召开业主大会的通知；
3、业主公约（业主委员会委员签名）;
4、业主委员会章程（业主委员会委员签名）;
5、填写《业主委员会备案表》，填写的内容包括：业主大会情况记述，投票记录；业主委员会委员名单及其个人简历；
6、其他有关资料。
五、公布结果
备案完成后，业主委员会委员应当在物业小区内公布该小区已正式成立业主委员会的消息。
附：
业主委员会由业主大会选举产生，业主委员会成员应当由业主担任。在成立之前，是由发展商负责小区的前期物业管理，并有权选聘物业管理公司。要是住宅小区入住率达到50%以上，或者自第一位业主入伙之日起满2年的，发展商或其委托单位就应当及时告知该区住宅主管部门，6个月内召开第一次业主大会。而第一届业主委员会则由物业管理行政主管部门与发展商或物业管理公司、业主代表组成筹委会，推荐业主委员会候选人名单，提交第一次业主大会选举产生。
有些小区是分期开发，如遇到这种情况，可以经过已入住半数业主的申请，成立临时业主委员会，而临时业主委员会则具有与业主委员会同样的权利和义务。因为担任业主委员会的成员，除主任可以是专职的以外，其他委员都是兼职，而且是义务地为广大业主服务，所以经常被视为是一项“吃力不讨好”的苦差事。那么，业主委员会的成员就应当是既热心公益事业、责任心强，又有一定的组织能力和时间的人(不同阶层的人员,如：年龄、族别、性别以及工作和离退休)。在通常情况下，业主委员会由11至17位成员组成，也可以适当
增减，但最少不能低于5人。其每届任期为3年，可以连任。在任期内，委员的撤换、增减，由业主委员会会议通过后，提交业主大会确认。
业主大会行使的职权
1.选举、罢免业主委员会的成员；2.监督业主委员会的工作；3.听取和审查业主委员会的工作报告；4.决定住宅区内关于业主利益的重大事项；5.修改业主公约；6.改变和撤消业主委员会不恰当的决定；7.批准业主委员会的章程。
要办理的登记手续
业主委员会的成立，并不需要政府部门的审批，只需到所辖区的政府房管部门备案即可(在房地产管理部门填写备案表,一式三份)。也就是说，即使物业公司不配合，业主们只需在“内部”完成有关程序，再到政府部门备案，即可获得法定地位。业主委员会及其成员名单应当自选取产生之日起的15日内，持下列文件报所在地的区住宅主管部门办理登记：
1、成立业主委员会登记申请书；
2、业主委员会委员名单；
3、业主委员会章程。
此部门应自受理登记申请之日起15日内，完成登记工作，而对于不符合规定成立的业主委员会不予登记，并用书面通知申请人。房地产管理部门应与公安部门(法制科)取得联系为业主委员会刻制业主委员会印章.
权利和义务
业主委员会是一个代表全体业主物业管理权益的法定组织，独立行使民事权利，承担相应的民事责任。业主委员会的民事责任由全体业主分担。
业主委员会行使的职权
1.召集和主持业主大会；2.审议决定住宅维修基金和公用设施专用基金的使用；3.采用公开招标方式聘请物业管理公司，并与其订立、变更或解除委托管理合同；4.审议管家制定的对本小区的年度管理计划、住宅区配套工程和重大的维修工程项目；5.审议住宅区物业管理服务费的收费标准；6.监督物业管理公司对本小区的物业管理工作。
业主委员会履行的义务
1.执行业主大会的各项决定；2.遵守和履行物业委托管理合同；3.不能从事各种投资和经营活动；4.对物业管理公司的正当经营和管理活动予以支持和配合。业主委员决定问题时采取少数服从多数的原则。
业主委员会必须有入住过半投票权的业主出席才能举行。如果业主外出不能参加，还可以委托代理人出席，而不满18周岁的小业主们，同样拥有说话的权利，由其法定代理人代表出席。业主大会每年至少召开一次，在大会召开的前7天，业主委员会会将召开的时间和内容送达到每位业主的手里。当只有部分业主觉得有必要就某个问题需要召开业主大会，而业主委员会又不执行时，这少部分的业主应该怎么办呢？
要是有10%以上拥有投票权的业主提议，从接到提议之日算起，20日内业主委员会应该就此提议内容召开业主大会；如果逾期未召集的，提议的业主可以向区住宅主管部门申请，那么，该部门会责令或限期业主委员会召集业主大会。而业主大会的决议，由出席会议的业主所投票数的过半数通过为效。会议可以邀请政府有关部门、居民委员会、物业管理公司等单位的人员和非业主使用人代表参加。
第二篇：业主委员会成立条件及要求
业主委员会成立的条件及程序
一、首次业主大会的召开及业主委员会成立的条件
业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，业主委员会委员应当由业主担任。 在一个物业管理区域内，有下列情况之一的，应当在召开首次业主大会，并选举产生业主委员会。
1、物业出售并已交付使用的建筑面积达到物业管理区域总规划建筑面积百分之五十以上的和入住50%以上的住户。
2、首套物业出售并交付使用入住30%的住户而费用已交付满二年的。
二、成立业主大会筹备组
业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区建设局和街道办事处的指导下，由自荐或由业主推荐的业主代表组成业主大会筹备小组，负责业主大会筹备工作，第一次成立可由现任物业管理公司负责筹备工作，成立筹备组。
1、确立筹备组成员名单，并以书面形式在物业管理区域内公告。
2、筹备组应当做好下列筹备工作：
（1）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
（2）拟定《业主公约》（草案）和《业主委员会章程》（草案）；
（3）根据上款的征集结果，拟定业主委员会委员人数（应为单数），及候选委员名单，印刷选票。
以上的内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。
三、召开首次业主大会
1、业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加；业主因故不能参加的，可以书面委托代理人参加。
2、物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。
3、召开首次业主大会时，应当邀请物业所在地的区建设局、街道办事处的有关工作人员参加。
4、召开业主大会，介绍候选委员情况，选举产生业主委员会委员，选举决定必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。
5、大会作出制定《业主公约》、《业主委员会章程》的决定，决定必须经与会业主所持投票权2/3以上通过。
四、备案
业主委员会应当自选举产生之日起30日内，到区建设局综合管理科备案。备案需提交以下资料：
1、业主委员会筹备小组会议记录，业主委员会筹备小组成员名单；
2、召开业主大会的通知；
3、业主公约（业主委员会委员签名）;
4、业主委员会章程（业主委员会委员签名）;
5、填写《业主委员会备案表》，填写的内容包括：业主大会情况记述，投票记录；业主委员会委员名单及其个人简历；
6、其他有关资料。
五、公布结果
备案完成后，业主委员会委员应当在物业小区内公布该小区已正式成立业主委员会的消息。
附：
业主委员会由业主大会选举产生，业主委员会成员应当由业主担任。在成立之前，是由发展商负责小区的前期物业管理，并有权选聘物业管理公司。要是住宅小区入住率达到50%以上，或者自第一位业主入伙之日起满2年的，发展商或其委托单位就应当及时告知该区住宅主管部门，6个月内召开第一次业主大会。而第一届业主委员会则由物业管理行政主管部门与发展商或物业管理公司、业主代表组成筹委会，推荐业主委员会候选人名单，提交第一次业主大会选举产生。
有些小区是分期开发，如遇到这种情况，可以经过已入住半数业主的申请，成立临时业主委员会，而临时业主委员会则具有与业主委员会同样的权利和义务。因为担任业主委员会的成员，除主任可以是专职的以外，其他委员都是兼职，而且是义务地为广大业主服务，所以经常被视为是一项“吃力不讨好”的苦差事。那么，业主委员会的成员就应当是既热心公益事业、责任心强，又有一定的组织能力和时间的人(不同阶层的人员,如：年龄、族别、性别以及工作和离退休)。在通常情况下，业主委员会由11至17位成员组成，也可以适当增减，但最少不能低于5人。其每届任期为3年，可以连任。在任期内，委员的撤换、增减，由业主委员会会议通过后，提交业主大会确认。
业主大会行使的职权
1.选举、罢免业主委员会的成员；2.监督业主委员会的工作；3.听取和审查业主委员会的工作报告；4.决定住宅区内关于业主利益的重大事项；5.修改业主公约；6.改变和撤消业主委员会不恰当的决定；7.批准业主委员会的章程。
要办理的登记手续
业主委员会的成立，并不需要政府部门的审批，只需到所辖区的政府房管部门备案即可(在房地产管理部门填写备案表,一式三份)。也就是说，即使物业公司不配合，业主们只需在“内部”完成有关程序，再到政府部门备案，即可获得法定地位。业主委员会及其成员名单应当自选取产生之日起的15日内，持下列文件报所在地的区住宅主管部门办理登记：
1、成立业主委员会登记申请书；
2、业主委员会委员名单；
3、业主委员会章程。
此部门应自受理登记申请之日起15日内，完成登记工作，而对于不符合规定成立的业主委员会不予登记，并用书面通知申请人。房地产管理部门应与公安部门(法制科)取得联系为业主委员会刻制业主委员会印章.
权利和义务
业主委员会是一个代表全体业主物业管理权益的法定组织，独立行使民事权利，承担相应的民事责任。业主委员会的民事责任由全体业主分担。
业主委员会行使的职权
1.召集和主持业主大会；2.审议决定住宅维修基金和公用设施专用基金的使用；3.采用公开招标方式聘请物业管理公司，并与其订立、变更或解除委托管理合同；4.审议管家制定的对本小区的年度管理计划、住宅区配套工程和重大的维修工程项目；5.审议住宅区物业管理服务费的收费标准；6.监督物业管理公司对本小区的物业管理工作。
业主委员会履行的义务
1.执行业主大会的各项决定；2.遵守和履行物业委托管理合同；3.不能从事各种投资和经营活动；4.对物业管理公司的正当经营和管理活动予以支持和配合。业主委员决定问题时采取少数服从多数的原则。
业主委员会必须有入住过半投票权的业主出席才能举行。如果业主外出不能参加，还可以委托代理人出席，而不满18周岁的小业主们，同样拥有说话的权利，由其法定代理人代表出席。业主大会每年至少召开一次，在大会召开的前7天，业主委员会会将召开的时间和内容送达到每位业主的手里。当只有部分业主觉得有必要就某个问题需要召开业主大会，而业主委员会又不执行时，这少部分的业主应该怎么办呢？
要是有10%以上拥有投票权的业主提议，从接到提议之日算起，20日内业主委员会应该就此提议内容召开业主大会；如果逾期未召集的，提议的业主可以向区住宅主管部门申请，那么，该部门会责令或限期业主委员会召集业主大会。而业主大会的决议，由出席会议的业主所投票数的过半数通过为效。会议可以邀请政府有关部门、居民委员会、物业管理公司等单位的人员和非业主使用人代表参加。
第三篇：小区业主委员会章程
小区业主委员会章程
（_______年_____月_____日第一届业主代表大会第一次会议通过）
区域范围东到__________路，西与__________，与__________，北__________。
第一章 总则
第一条 坚持党的领导，接受房地产行政主管部门和社区居委会的指导和监督。
第二条 管理事项范围：（包括共用场地、公共设施及纳入物业管理的其他共同事项，凡业主大会讨论决定纳入物业管理范围由全体业主共同承担的事项应详细列举）。
第三条 业主委员会是本物业管理范围内代表全体业主实施管理的自治组织。 业主委员会由全体业主推选代表，由代表组成业主代表大会选举产生的。业主委员会是业主代表大会的执行机构，对业主代表大会负责。接受业主代表大会和业主监督。
第四条 业主委员会宗旨：代表全体业主，维护全体业主的合法权益。保障物业的合理、安全使用，维护本物业管理区域内的公共秩序，创造安全、整洁文明的环境。
第五条 本章程所称业主是指房屋所有权人和土地使用权人。
第二章 组织及职责
第六条 业主委员会组成人员共十三名。其中主任委员一人，副主任委员四人，执行秘书一人。主任委员由委员会全体会议选举产生。
第七条 业主委员会任期三年，其成员可连选连任。
第八条 业主委员会依法享有下列权利：
1．如今和主持业主代表大会；
2．监督物业管理单位执行物业管理合同的情况；
3．管理物业共用部位共用设施设备维修基金；
4．监督公共建筑、公共设施、公共场地的合理使用。
经业主代表大会授权，业主委员会可以行使下列权利：
1．采用投标或其他方式，聘请物业管理单位管理物业，并代表全体业主与其签订合同；
2．与物业管理单位议定服务费等费用的收取标准及使用方法；
3．与物业管理企业议定年度管理计划，年度费用概算及决算报告；
4．维修基金的使用及维修基金不够使用时，提出筹集维修资金方案；
5．制定本物业管理区域涉及业主共同利益的规章制度；
6．讨论决定业主代表大会给予其成员的津帖分配；
7．业主代表大会授予的其他权利。
第九条 业主委员会义务：
1．按时筹备和召集业主代表大会；
2．向业主代表大会报告工作；
3．执行业主代表大会的各项决议、决定；
4．向业主代表大会报告物业维修基金，以及其管理的业主其他资产的管理使用情况；
5．听取业主和物业使用人的意见、建议和质询，接受业主监督；
6．制定物业共用部位、公用设施、场地的管理使用制度，维护业主权益，维护物业管理区域内的公共秩序，制止损害共用部位、共用设施设备的行为；
7．贯彻执行并督促业主遵守物业管理方面的法律、法规、政策规定及本区域的物业管理制度；
8．接受物业管理行政主管部门的监督和指导；
9．保障本区域内物业管理目标的实现；
10．业主代表大会要求履行的其他义务。
第十条 委员会研究决定本物业管理区域的重大问题，制定重要的规章制度，应当符合本章程的宗旨规定并事先听取业主意见和建议。
第三章 业主委员会会议
第十一条 委员会讨论决定事项，应当召开委员会会议。
委员会会议讨论决定问题，采取少数服从多数的原则。会议进行表决时，每位委员会成员有一票表决权。
第十二条 委员会会议每1个月至少召开一次。有三分之一委员会成员提议或主任委员认为必要时，可以召开委员会会议。
第十三条 委员会会议由主任委员召集并主持，也可以由主任委员委托副主任委员召集、主持会议。
委员会会议召开前，召集人应当事选通知委员会成员讨论的议题，并事先告知有关情况，有书面材料的，应事先发给。主任不管因任何原因不能履行职务时，由副主任（或由执行秘书）代替。
第十四条 委员会会议应当由二分之一以上的组成人员出席。委员会讨论决定事项，须经全体成员的过半数通过。
第十五条 委员会召开会议时，可以邀请业主代表、物业使用人、物业管理企业代表、及期限相关人员（如 ）。列席人员可以发表意见，但无表决权。
第十六条 委员会会议讨论决定的事项，应当在3日内向全体业主公布。
第十七条 委员会会议应当对所议事项的决定作成会议记录，出席会议的委员会成员和记录人应当在记录上签名。
第十八条 委员会成员应当对委员会的决定事项负责。委员会决定的事项违反法律、法规或者本章程规定，致使业主利益遭受重大损失的，参与决定该事项并造成该决定的委员会成员应当承担赔偿损失的责任，反对该违法、违章决定的委员会成员可以免除责任，对该决定在表决时表明异义，并记载在会议记录的，也可以免除责任。
第四章 业主委员会成员
第十九条 本委员会的成员由业主代表大会在符合下列条件的业主中选举产生。
1．能遵守物业管理法律、法规、规章和政策，遵守业主公约和本章程。
2．有履行业主委员会成员职责的能力；
3．热心公益事业；
4．品行端正无劣迹。
第二十条 委员会成员缺额时，应在下一次业主代表大会上补选。
第二十一条 委员会成员因将自己的物业出售、交换、赠予他人，失去本物业管理区域内业主资格的，其委员会成员的资格即行丧失。
第二十二条 委员会成员辞职的，应当向业主委员会提交辞呈，由委员会会议接受其辞职的，提交下一次业主代表大会备案。
第二十三条 不再担任委员会成员的，应当在离任的3日内将其管理，保存的本委员会的文件、资料、帐薄及有关的财物移交给委员会。 第二十四条 委员会主任委员的职责：
1．召集和主持委员会会议；
2．代表委员会对外签约或签署文件、公告，签署经济合同时，由一名主任和四名付主任共同签署；
3．监督维修基金的帐目管理；
4．确定委员会成员的分工；
5．提出委员会会议的议事规则案；
6．督促委员会成员的工作；
7．业主代表大会和业主委员会授权的其他事项。
第二十五条 业主委员会成员的职责
1．参加委员会会议；
2．参与委员会决策事项的讨论和表决；
3．提议召开委员会会议；
4．执行业主代表大会和委员会的决议、决定，完成交办工作；
5．提出建议和意见；
6．委员会赋予的其他职责。
第二十六条 业主委员会成员应当遵守本章程，忠实履行职务，维护业主利益，不得利用其地位和职权为自己谋取私利，不得利用职权收受贿赂或其他非法收入，不得侵占业主的财产和业主的公共利益。
第二十七条 业主委员会成员不得挪用属于全体业主共有的维修基金及其他资金，不得将上述资金借贷他人，也不得以上述资金为自己或他人债务提供担保。
第二十八条 业主委员会及其成员不得以业主委员会的名义从事经营活动，不得经营本物业管理区域内的物业管理事宜，不得以个人名义与本委员会订立合同或进行交易。
第二十九条 委员会成员违反法律、法规、规章规定或本章程规定，造成业主共同利益损失的，应当承担赔偿责任。
第五章 经费和财物来源
第三十条 委员会的经费来源：由业主代表大会决定。
第三十一条 委员会的开支范围：（列明开支事项，如业主代表大会和委员会会议费用，必要的办公费，有关人员的津帖等）。
第三十二条 委员会应当建立财务制度。每三个月公布一次财务收支情况。
第三十三条 委员会的办公用房和其他财物（根据实际情况确定）。（另外，可根据实际情况，专门规定维修基金的管理事宜）。
第六章 附则
第三十四条 本章程或本章程的修订须经业主代表大会占全体业主二分之一（或五分之三、三分之二）以上多数通过。
业主代表大会按前款规定通过的有关本章程的规定都是本章程的组成部分。 第三十五条 本章程式自业主委员会成立之日起实施。