房地产项目前期市场研究计划书
1、项目基本情况
2、项目开发/营销经理对前期研究的特别要求
a) 研究结果解决下列问题:
i. 项目开发计划
ii. 投资策略
iii. 单体建筑物类型组合
iv. 总体规划如何与周边建筑物协调
b) 创典策划人员特别要求研究结果解决下列问题:
i. 所属各镇购房的潜量
ii.
iii. 企业白领对 的归属感如何
iv. 各镇白领购房的规模有多大
3、项目经理对项目开发的限制要求
a) 单套面积以120-200平方米为主
b) 单价在RMB5000元/平方米以上
c) 在2001年下半年上市
4、项目面临的营销问题―――本次市场研究的目的
a) 项目的目标顾客是哪些人
b) 项目的目标顾客对住房规划设计有什么要求
c) 项目的目标顾客在购房决策及决策影响因素方面有哪些特征
5、为解决本次市场研究目的,需要调查下列问题
a) 识别商品住宅的细分市场,调查各细分市场的规模、购买力、属性和需求特征,确定项目的目标市场组合,描述目标市场组合的规模和特征。
b) 了潜在顾客的购房计划,测试其对住房位置、外部自然环境和配套、小区内部环境和配套、单体设计、总体规划、户型和厅室布局、价格和付款方式等方面的需求。 c) 调查潜在顾客的购房心理、习惯、态度、住宅使用行为、购买行为及影响因素等与营销策略有关的消费信息,提供项目营销策略建议。
6、潜在顾客的基本条件
a) 年龄在内5-60岁之间
b) 户籍或在 已连续居住两年以上
c) 2001年在 购房的可能性大于40%
d) 2001年在 购房的可能性大于10%
e) 2001年在 购房的可能性大于0%
f)
g) 个人月收高于3500元/家庭月收高于6000元/家庭年收高于10万元/个人年收入高于8万元
7、调研方法设计
a) 竞争环境研究
i. 典型楼盘研究
(1) 典型研究楼盘:
新世界花园 愉景花园 盈彩美地 景湖花园 中信东泰花园
(2) 研究内容和方法:
通过文献研究、现场观察、(销售人员、业主、策划人员等专业人员)深度访谈等综合定性调研方法,全面调查典型楼盘产品设计(包括总体规划、单体设计、景观及环境设计、车位设置、会所功能及设施)和户型设计(结构、空间形式、功能、面积及各厅房面积分配比例)、营销策略和销售推广的要领和计划(目标市场定位、价格定位策略、付款方式、广告策略、优惠折扣等促销手段)以及执行过程和效果(客户结构、销售率、内外销比例、旺销户型、空置状况及空置原因分析),评述优缺点,分析对 的借鉴作用。
ii. 文献调研:主要通过文献研究方法收集下列资料,用于分析预测2001
年 的高档住宅(均价5000元以上)市场供求状况、产品结构、需求特征和竞争态势。
(1) 20xx年 房地产市场总体供求现状和竞争态势
(2) 20xx年 房地产市场总体供求现状和竞争态势
(3) 20xx年 住宅供应量(施工面积、竣工面积、上市面积、空
置面积)和产品结构
(4) 20xx年 住宅市场需求量(预售面积、销售面积)需求产品特
征
(5) 20xx年 高档住宅(均价5000元以上)市场供求状况、产品
结构、需求特征和竞争态势
(6) 房地产市场总体供求现状、产品结构、需求特征和竞争态势
(7) 20xx年1-12月住宅用地出让情况
(8) 20xx年6-12月商品住宅项目施工许可证发放情况
(9) 20xx年6-12月商品住宅项目预售许可证发放情况
iii. 竞争楼盘调查:通过对 4万平方米以上在售住宅楼盘(不包括典型研
究楼盘)基本现状的调查,了解 当前住宅市场的产品和产品特点。
b) 潜在顾客抽样调查
i. 主要研究内容(详见问卷设计)
(1) 住房消费心理、态度、行为、购买计划和意向
(2) 住宅购买决策过程和影响决策的因素
(3) 住宅产品规划设计需求
ii. 研究方法
(1)采用三阶不等概率随机抽样方法在 成功访问600潜在顾客
(2)采用三阶不等概率随机抽样方法在市属镇进行调查,每个镇访问
30人。
c) 小组座谈会
i. 城区户籍潜在顾客座谈会3场,非城区户籍潜在顾客座谈会3场。 ii. 潜在顾客座谈会主要调查下列内容
(1)
(2) 在购房的决策影响因素
(3) 对购买商品小区住宅的态度
(4) 对项目地块的选择意向和开发建议
高档住宅(单价5000元以上)业主座谈会主要调查下列内容:
(1) 片区、楼盘、房间选择原因
(2) 当前使用行为 iii.
(3) 使用缺憾
(4) 规划设计和户型布局建议
d) 房地产专业人士深度访谈
i. 访谈主要内容:
(1) 户籍居民的购房决策心理、行为特点 (2) 非户籍居民的购房决策心理、行为特点 (3) 对20xx年 住宅市场的基本看法 (4) 2001年 住宅市场判断
(5) 20xx年 高档住宅市场预测 (6) 项目地块规划设计和营销建议 ii. 专业人士配额:
(1) 策划人员10名
(2) 销售人员10名
(3) 建筑设计人员10名
(4) 士建、建设、规划主管官员5员 (5) 房地产研究人员5名
8、调查质量标准按《策略质量控制规范》执行 9、研究报告格式
a) 主要结果摘要(投影报告)
b) 项目执行报告,包括:
i. 调研目的、内容、方法简述
ii. 样本结构
iii. 调查督导报告
iv. 质控报告
c) 调查报告,包括
i. 典型楼盘研究报告
ii. 文献研究报告
iii. 竞争楼盘调查报告
iv. 广告媒体调查报告
v. 潜在顾客定量调查报告
vi. 户籍潜在顾客定量调查报告 vii. 非户籍潜在顾客定量调查报告 viii. 下辖镇非户籍潜在顾客定量调查报告 ix. 户籍潜在顾客定性调查报告 x. 辖镇户籍潜在顾客定性调查报告 xi. 下辖镇户籍潜在下性调查报告 xii. 非户籍潜在顾客定性调查报告
xiii. 下辖镇非户籍潜在顾客定性调查报告 xiv. 房地产专业人员调查报告
d) 研究报告,包括:
i. 20xx年市场环境分析
ii. 项目地块目标市场定位
(1) 细分市场规模和特征
(2) 细分市场需求量
(3) 细分市场结构
(4) 细分市场对高档住宅的需求量和需求结构
(5) 高档住宅供应和竞争趋势分析
(6) 目标市场定位
(7) 目标市场规模和特征描述
iii. 项目规划设计建议
(1) 总体规划
(2) 单体设计
(3) 环境规划
(4) 配套设施
(5) 户型结构与厅室布局
iv. 营销策略建议
(1) 开发计划
(2) 销售计划
(3) 促销策略
e) 投资分析报告
f) 附件
i. 项目操作文件
ii. 统计报告
iii. 深访记录
iv. 作谈记录
10、项目组成员名单:
11、调研时限
预计完成全部调研任务需时50天,自签约并收到预付款之日起算,包括节假日在内 12、调研费用
a) 竞争环境调研(典型楼盘研究、文献研究、促销策略调研、竞争楼盘调查) b) 定量调查(960个样本的随机抽样入户访问)
c) 定性调研(14场102人参加的座谈会和39名专业人士访谈)
d) 合计
包括方案设计费、印刷费、差旅费、场地租赁费、访员工资、礼品费、谢礼金、编码录入费、数据处理费、分析研究费、固定费用摊入、税金及合理利润等所有费用在内。
第二篇:房地产项目融资商业计划书(框架)
中国房地产咨询项目融资(执行)商业计划书
商业计划书(Business Plan),是创业者或经营者准备的一份书面计划,用以描述当运营一个企业时相关所有内外部要素。一份好的商业计划书将会使会使投资者更快、更好地了解投资项目,使投资者对项目有信心,有热情,促成投资者参与该项目,最终达到为项目筹集资金的作用。
《中国房地产咨询项目融资(执行)商业计划书》可以向投资人全面的展示公司和项目目前状况、未来发展潜力,我们的商业计划书具有更加关注产品、敢于竞争、充分市场调研,资料说明、表明行动的方针、展示优秀团队、良好的财务预计、出色的计划概要等特点。 本商业计划书在经过前期对项目科学地调研、分析、搜集与整理有关资料的基础上,可以帮助公司、企业或项目单位为了达到招商融资和其它发展目标等作用,其主要内容包括: 经营者的理念、市场、客户、比较优势、管理团队、财务预测、风险因素等等。商业计划书对市场的分析由大入小,从宏观到微观,以数据为基础,深刻的描述公司/ 项目在市场中将争取的定位。在比较优势方面,对企业本身强弱情况及竞争对手的战略而作出详尽的分析;在管理团队方面,从各人的背景及经验分析其对公司/ 项目中不同岗位的作用;在最关键的财务预测上,报告将对绝大部分的财务假设及其所引致的财务影响彻底的描述及分析。 通过《中国房地产咨询项目融资(执行)商业计划书》,经营者会更了解生意的整体情况及业务模型,也能让投资者判断该生意的可盈利性,是项目市场融资的一个关键而有效的工具。
第一章 房地产咨询项目概要
一、项目公司 二、项目简介 三、客户基础 四、市场机遇
五、项目投资价值
六、项目资金及合作
七、项目成功的关键
八、公司使命
九、经济目标
第二章 公司介绍
一、项目公司与关联公司
二、公司组织结构
三、历史财务经营状况
四、历史管理与营销基础
五、公司地理位置
六、公司发展战略
七、公司内部控制管理
第三章 项目/房地产咨询项目产品介绍
一、产品(分类、名称、规格、型号、产量、价格等)
二、产品特性
三、产品生产原料
四、产品加工工艺
五、生产线主要设备
六、核心生产设备
七、正在开发/待开发产品简介 八、研发计划及时间表 九、知识产权策略 十、无形资产(商标知识产权专利等)
十一、项目地理位置与背景
十二、项目建设基本方案
第四章 房地产咨询项目产品市场分析
一、产品原料市场分析
二、目标区域产品供需现状与预测(目标市场分析)
三、产品市场供给状况分析
四、产品市场需求状况分析
五、产品市场平衡性分析
六、产品销售渠道分析
七、竞争对手情况与分析
1、竞争对手情况
2、竞争对手情况分析
八、行业准入与政策环境分析
九、产品市场预测
第五章 房地产咨询项目产品生产项目发展战略与实施计划
一、项目执行战略
二、项目合作方案 三、公司发展战略 四、市场快速反应系统(IIS)建设 五、企业安全管理系统(SHE)建设
六、产品市场营销策略
1、产品市场定位策略
2、产品定价策略
3、产品市场促销策略
4、产品的电子网络营销
七、产品销售代理系统
八、产品销售计划
第六章 房地产咨询项目产品项目SWOT综合分析
一、项目优势分析
二、项目弱势分析
三、项目机会分析
四、项目威胁分析
五、SWOT综合分析
第七章 项目管理与人员计划
一、组织结构
二、管理团队介绍
三、管理团队建设与完善
四、人员招聘与培训计划
五、人员管理制度与激励机制
六、成本控制管理
七、项目实施进度计划
第八章 项目风险分析与规避对策
一、经营管理风险及其规避
二、技术人才风险及其规避
三、安全、污染风险及控制
四、产品市场开拓风险及其规避
五、政策风险及其规避
六、中小企业融资风险与对策
第九章 房地产咨询项目产品项目投入估算与资金筹措
一、项目中小企业融资需求与贷款方式
二、项目资金使用计划
三、中小企业融资资金使用计划
四、贷款方式及还款保证
第十章 房地产咨询项目产品生产项目财务预算
一、财务分析说明
二、财务资料预测
1、销售收入明细表
2、成本费用明细表
3、薪金水平明细表
4、固定资产明细表
5、资产负债表 6、利润及利润分配明细表 7、现金流量表 8、财务收益能力分析
8.1 财务盈利能力分析
8.2 项目清偿能力分析
第十一章 公司无形资产价值分析
一、分析方法的选择
二、收益年限的确定
三、基本数据
四、无形资产价值的确定
附件附表:
一、附件
二、附表