XX地产项目开发工作计划安排（表）

开发商：云南XX房地产开发有限公司                                                     20##年5月

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                                                                                                                      编制：严彪

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空气家苑项目计划书

工程管理09-1 3090512114 容乐

一、项目建设说明

空气家苑小区，是河池新空气投资有限公司投资筹建的。该小区的筹建是为空气集团河池科技园的配套设施，为园区入驻企业及百旺经济开发区的企业提供了利于企业建设开发，方便企业员工生活，改善生活条件及美化开发区环境的项目。

二、项目选择地理位置概况

该小区位于百旺开发区内，在南新路与新建路交汇处的东南侧，毗邻两条公路旁，交通方便、地势平坦、周围环境优雅。距市中心2000多米。

三、项目建设市场的需求情况及开发策略定位

1、市场需求状况

（1）、百旺经济开发区已进入驻许多企业，如钢构厂，橡胶制品厂等，目前没有建设一定规模的、给企业提供方便条件的小区。

（2）、东江镇内没有封闭式小区。住宅建筑规划不太集中、建筑风格、标准一般。

（3）、镇内较好地段新建房价，目前已达到2400元/㎡。

2、开发策略定位

（1）、小区规模、规划占地5万平方米以内，规划建筑面积10万平方米以内。

（2）、建筑类型：门市、住宅、车库比例适宜，户型面积适合市场需求。

（3）、建筑风格、绿化、景观具有特色。

（4）、较好的施工质量。

（5）、科学的物业管理。

四、项目建设规模、小区规划、建筑风格

1、建设规模

规划占地：41506平方米，建筑面积：85407平方米（其中住宅建筑面积：58485平方米，商业门市：17683.98平方米，物业及车库：9013平方米），住宅户型60-70平方米的占60%；90平方米的占20%；50平方米的占20%，总户数约835户。车库每套面积：19.8平方米，总

套数约：400。

2、小区规划、建筑风格

（1）、小区规划有创意、道路布局合理，要人、车分流，方便进出。主入口为步行街，次入口为车辆出入口。

（2）、整个小区建筑风格要高雅，建筑线条设计合理，美观实用（尤其沿街楼面），建筑颜色搭配合谐，明朗，且有对比度。

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如何编准计划，如何考虑过程的变化因素是计划管理面临的课题。在计划编制时采取的“逐步分解、近细远粗，渐进明细”、以及“双版并行，刚柔相济”的做法可以作为参考。

 “计划不如变化快”、“计划编了也白编”，由于房地产开发周期长，过程影响因素众多，计划编制时很难把方方面面的影响因素考虑清楚，因此，很多计划编出来后执行到中途已经面目全非。到底如何才能让计划编得准呢？在计划编制时采取的“逐步分解、近细远粗，渐进明细” 以及“双版并行，刚柔相济”的做法不失为一种好方式，接下来我们通过5张图来进行阐述。

▌一、4级计划分级管理，自上而下分解，自下而上支撑

    为了让计划能够满足不同层级的管控要求，将项目分为集团关键节点、里程碑节点、主项计划及专项计划四个层级，这四个层级均体现了鲜明的管理思路。

    其中，集团关键节点主要是满足集团现金流管控要求及集团经营目标要求，主要包含方案批复、取得施工许可证、开盘预售、主体封顶、竣工交付五大节点，一般由集团总裁确定并关注；里程碑节点则在集团关键节点的基础上，将一些重要阶段性成果及正负零等重大形象进度节点纳入进来，一般由集团运营总监以及城市公司总经理确定并关注；主项计划则重点强调对质量管控的要求，对各业务部门协同的要求，包括一些质量管控点、各专业交接点及重要会议节点，一般由项目总及公司运营关注；至于专项计划，除了传统各专业口的计划外，有两个比较有特色的专项计划，一个是样板区专项计划，主要为了突出对开盘的强支撑；另外为了统筹方案设计前工作项，提升前端工作的协同性前瞻性，还专门制定专项的方案前计划。

 

 

▌二、逐步分解，近细远粗，渐进明细

    除厘清四级计划外，在计划编制上也非常有特色，其围绕项目开发全生命周期，从中选取四大节点：取得中标通知10天内（项目启动会召开）、战略规划报告5天内（项目启动会2周内）、方案完成及取得施工证，这四大节点分别触发四级计划的编制流程，计划编制分为考核版和指导版两种类型，整体思路上体现了逐步分解、近细远粗、渐进明晰的原则。具体而言：

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第四章  房地产项目计划系统

第一节  房地产项目计划概述

1、简述房地产项目计划的作用？

答：（1）通过房地产项目计划可分析研究项目的投资、工期、质量效益的目标能否实现，以及各目标之间能否相互协调。

（2）房地产项目计划既是对项目目标实现的方法、措施和过程的安排，又是对项目目标的分解过程。

（3）房地产项目计划是项目实施的指南和实施控制的依据。

2、简述房地产项目计划的要求？

答：房地产项目计划有较为特殊的要求：

（1）必须按照批准的项目总目标和总任务作详细的计划。

（2）项目计划必须符合环境条件、客观规律以及项目各参与者的实际情况。

（3）满足客观的经济性要求。

（4）具有全面性。

（5）项目计划必须有一定的弹性。

（6）详略得当。

（7）项目计划与项目风险的适应性。

3、简述房地产项目计划前的准备工作？

答：房地产项目计划准备前应做好以下准备工作：

（1）确立目标。

（2）确定制定计划的指导思想、原则和策略。

（3）分析、研究制定计划的前提条件和环境。

（4）分析项目结构。

（5）各项目单元定义和范围的界定。

（6）制定详细的实施方案。

（7）总工程师计划和资源投入限制的确定、项目各项开支数额的工程估价确定等。

4、简述房地产项目计划的内容？

答：项目的多目标性和多层次性，使项目计划内容具有复杂性和多样性。

（1）工期计划。

工期计划主要是对项目的总工期目标进行分解，确定项目结构各层次单元的持续时间，确保各个项目活动开始结束的时间，并作时差分析。

（2）投资计划。

投资计划包括以下几点。

①各层次项目单元成本计划。

②项目的“时间—计划成本”曲线及其成本模型。

③项目现金流量及其财务评价指标的计算。

④项目的资金筹集计划等。

（3）资源计划。

资源计划包括以下几点。

①劳动力的招聘、使用和培训等计划。

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房地产工程项目常规进度计划           

 

          

 

 

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XXXX项目实施计划书

XX县位于豫西伏牛山区，洛阳市西南部，总面积2147平方公里，辖14个乡(镇)，全县总人口32余万人，一直有“洛阳后花园”美称。XX县矿产资源丰富，其中钼的储量206万吨，居世界第三、亚洲第一。钨储量68万吨，居全国第二。黄金储量60.3吨，是全国30个重点产金县之一。XX县旅游资源丰富，目前，已拥有老君山?鸡冠洞“5A”景区和重渡沟、龙峪湾、养子沟、伏牛山滑雪场等4家“4A”级景区。近年来，XX县先后被授予中国旅游强县、全国卫生县城、全国文明县城、全国生态建设示范县、全国造林绿化百佳县、全国最佳人居环境范例奖、全国社会治安综合治理先进县等荣誉称号。

XX县20##年全县完成生产总值164亿元，同比增长21%；社会消费品零售总额实现38亿元，同比增长19%。旅游产业和矿业产业的飞速发展，促使XX经济迅速崛起，催生大批财富人群，奠定了此项目的可行性基础。

第一项：基本经济数据

我们和xx营销筹划、设计院三家公司根据地形地貌、产品定位、以及XX乡政府的还建要求，经过实地考察，反复磋商，形成目前的

开发方案，其主要经济数据如表（一）：

开发基本数据表（一）

                                               单位：m²

此方案是严格按照洛阳市规划对日照间距要求，设计容积率只能达到3.2，同时，在方皮路上少退让红线3米（要求15米）。另外，在还建区设计上增加两个连排楼，人防和架空车库方面，后边详叙。

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第5章 房地产开发项目规划设计

5.1、建设规模

本项目规划规划用地面积55100M2，,总建筑面积65684M2，住宅54517 M2、商业11167M2；停车位500辆，小区规划总居住户数478户,绿化覆盖率41.2％，容积率1.2，建筑密度22％。项目建成后，将形成一个集商业超市、健身娱乐、游玩购物、市民居住于一体的布局合理、配套齐全、功能完善的现代化住宅综合小区。

5.2、指导思想

1、本着“以人为本”和以科技为先导的设计思想，以人为核心，以提高居住环境质量和使用功能，满足不同心理需求和丰富多彩的居住行为为目标，努力创造一个经济合理、使用方便、建筑新颖、环境优美且充满良好文化氛围和交往空间的现代化文明住宅公寓。

2、追求住宅经济效益、社会效益和环境效益的统一。在保证高质量居住环境的同时，注意合理提高开发效益，充分发挥该地段土地价值，更好地为居民服务。

3、动用城市设计理论和方法，力求创造舒适、优美、高雅的居住环境，赋予该项目浓郁的生活情趣和活力，建设富有现代化文明和具有富宁地方特色的住宅公寓。

5.3、规划原则

1、综合考虑该项目所在地理位置的性质、居住对象、生活习惯、文化习俗，结合周边环境，因地制宜，合理布局，以人为中心，为居民创造舒适、安全、卫生、优美的居住环境。

2、住所建设的经济技术条件，当前建筑业的发展动态，消费者的承受能力来确定各项合理的建设标准，既能满足当前的实际需要，又具有一定的超前性和导向性。

3、综合考虑商业、绿化、居住、公建等与空间环境设计的内在联系，注重空间景观的连续性和完整性。

4、坚持社会效益、环境效益、经济效益三个统一，在创造良好居住环境的前提下，努力节约用地，开发空间，采取新型建材，节约能源，使各项资源达到最佳配置。

5、突出“整体性”，处理好整体与局部，总体与分区，保留与发展之间的关系，重点要突出。

5.4、建筑选型

总体布局考虑该项目的地理特点，在现状基础上因地制宜，统筹兼顾，合理布局，强调文化性和时代性，力求塑造安静、舒适的生活环境。总体布局依据城市道路布局原有之特点，充分尊重原有城市商业活动的特性—商住楼模式。拟建成布局合理、建筑造型新颖的多层商住楼，住宅平行排列，并在靠近小区入口处设置车辆出入口，以避免车辆进入社区内部对居民形成干扰。

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