德州**房地产市场调研策划书
一、调查设计
（一）调查目的
1、通过客观深入的市场调查和科学严谨的统计分析，充分了解德州市房地产市场供需空间和价格趋势，确定目标客户群及其对产品和价格的取向，对项目的现有规划提出建设性建议，合理规划小申庄项目地块，明确项目定位，较准确的发挥地块环境特质和经济指标，开发出为市场所接受的产品，实现项目投资效益回报的最大化。
2、根据对项目的定位、规划、市场前景、投资风险的调查研究分析，对后续营销推广策略提供有力支持。
3、随着全面推进小康社会的建设，为更好的把开发区建设成德州市最佳人居生态社区，充分了解德州市民对住宅消费的需求，进行了“建筑无限生活，从懂你的生活开始！”报纸公开问卷调查，树立开发区政府的爱民形象，以及**公司的品牌形象，将项目进行前期推广，获得广泛的公众认知度和关注度。
（二）调查内容
1、对德州市宏观环境的调查
（1）宏观经济及市政规划
（2）德州房地产现状
2、项目自身情况调查
（1）产品的整体研究与特性分析
（2）项目的地理位置（区域特性、区域交通状况、项目周围环境）
（3）产品公司组成 （开发商、设计单位、承建单位、策划公司、物业公
司）
3、需求市场调查
? 未来三年内市民置业意向
? 购买偏好（地段、价位、户型与结构、面积、建筑风格设计、装修档次、配套
设施重要性）
? 购买决策（决策参与、决策影响因素、信息渠道的重要性排序）
? 购买行为（适宜置业时期、销售行为主动性、付款方式）
? 价格支付能力
? 对物业配套的需求
? 购买人群
4、竞争市场调查（个案对比）
（1）基本情况
? 楼盘位置、占地面积、总建筑面积、开发商、总投资、开工竣工日期、容
积率
? 类别、档次及整体布局
? 装修材料、水平
? 硬件设备
? 配套服务功能及功能分区
? 公开销售日期
? 销售价格、开发期价格的变化情况、销售率
? 付款方式、银行按揭安排
? 车位配备
? 物业管理公司及费用
（2）营销策略
? 目标客户选择决策
? 市场定位与宣传重点
? 营销组合策略
（三）调查方法
1、宏观调查
? 房管、土地、规划等相关部门访谈
? 报刊文献资料收集与分析
2、项目自身情况调查
? 项目规划谈论会
? 项目现场考察
? 有关人员访谈
? 相关资料收集整理
3、需求市场调查
? 专项访谈问卷（200人次）
? 报纸公开问卷调查（400人次）
? 入室主体问卷（100次）
? 统计数据交叉分析（分类进行频数统计分析和列联表统计分析）
4、竞争市场调查
? 现场踩点调查
? 报刊文献收集与分析
? 深度访谈
二、调查组织与实施
调查时间安排表
三、费用预算
（一）经费预算编列（以人民币计算）
1、第一阶段至第三阶段（方案、问卷设计、访谈200份、入户100份）
? 督导、访问员培训试访0.1万元
? 访问实施(访问员费用与访问管理费用):30元*400=1.2万元
? 抽样0.1万元
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? 问卷、卡片印刷：0.1万元
? 礼品:2*400=0.8万元
小计：2.3万元
2、第四阶段补充调查100户(备选)
? 访问员费用与访问管理费用:20元*100=0.2万元
? 礼品:5元* 100=0.05万元
小计：0.25万元
3、第五阶段：走访机关、座谈会2组
? 组织实施 4000元*2=0.8万元
? 礼品: 100元*15*2=0.3万元
小计：1.1万元
4、第六阶段：数据处理分析，编写报告
? 数据录入清理:5*1000=0.2万元
? 计算机处理:1.5万元
? 报告撰写（1个总报告，入户报告、访谈报告、报纸报告、宏观报告）:2万元
小计：3.2万元
合计:8.35万元万元
（二）咨询费用：
本咨询工作的咨询费为人民币300000元。这项费用是依据工作的时间、进度、行业特点综合制定的。
四、市场需求咨询报告
德州经济开发区是集吸收外资、发展高科技、提高工业水平于一体，以市场促发展，以产业促市场的高科技工业园区，同时本园区也担负着创造舒适、优美的人居环境，改善投资环境和生活质量的重要职能，是德城区向东发展关键性的一步。
项目的建设，是德州经济开发区响应十六大号召，建设小康住宅的重要举措，也是开发区住宅产业发展的里程碑。本次市场调研活动是在充分了解居民居住条件、居住环境需求的基础上，本着提高居民生活质量，更好的把开发区建设成为“最佳人居生态环境”的原则下展开，本次调研准备充分，调研内容全面、科学，调研数据真实、有效。
我们希望，此次专项调研可做为项目前期开发及后期销售的重要决策依据，并为**公司后续开发项目提供具可参考价值的数据资料。
问题：
1、分析上述调查中涉及了哪几各调查方法？并说明其优缺点。
2、市场调研策划中最重要也是最先要确定的什么内容？
提示：
1、二手资料收集法，优点：方便、省时、成本低；缺点：不符合要求，时效性差等 访问法，优点：得到信息详时充分，灵活性大；缺点：费时、成本高、调查人员素质要求高等
观察法，优点：方便、省时、成本低、有时信息更客观；缺点：只适用于收集表面信息
2、调查的目的。
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附录： “建筑无限生活，从懂你的生活开始！”
德州**房地产市场调查问卷（报纸公开征集用）
1.您知道德州开发区吗吗？
A.了解 B.较了解 C. 一般 D. 较不了解 E.不了解
2.提及“德州开发区”，您第一感觉是什么?（限选三项）
A.发展潜力 B.亲和 C.朝气蓬勃 D.创新 E.希望 F.承续文化 G.精明 H.权威 I.值得信赖 J.未来新市区
3.提及“小康住宅”，您第一感觉是什么?（限选三项）
A.高尚体面的物业 B.舒服的住宅 C.社区生态景观 D人文化.物业服务 E.智能化信息化 F新.都市情结 G.物有所值 H.其他
4．您常在哪些媒介中收看房产信息及广告？（限选二项）
A.《德州日报》 B.《齐鲁晚报》 C.《德州广播电视报》 D.《德州电视台》 E.《德州广播电台》 F.其它
5.您打算在什么区域购房?
A.城中 B. 城东 C.城西 D.城南 E.城北 F.开发区 G.郊县 H.其它
6.您购房优先考虑的因素?请排序
A. 区位 B.价格 C.户型 D.交通 E.楼型 F.建筑质量 G.品牌 H.区内配套 I.区外配套 J.区内景观 K.区外人文及自然环境 L.物业管理
7.您购房的总预算是多少?
A.10-20万 B.20-30万 C.30-40万 D.40-50万 E. 50-60万 F.60-70万 G. 70万以上
8.您能够承担的月供金额是多少?
A. 500-1000元 B. 1000-1500元 C. 1500-2000元 D.2000-2500元 E. 2500元以上
9.您期望的楼型？
A.高层 B.小高层 C.多层 D.别墅
10.您期望的居住总面积?
A. 60-80 m? B. 80-100m? C. 100-120m? D. 120-140m? E. 140 m?-150m2 F.150-180m2
2 G.180m2以上
11.您的户型结构需求?（说明：打“√”选择适合的数量，面积自行填写。）
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A.中心花园 B.会所 C.体育健康设施(游泳池、网球场) D.文化娱乐设施 E.医疗保健设施 F.商业购物场所 G.金融邮政设施 H.餐饮 I.农贸市场 J.幼儿园 K.
车库 L.公交站点
13.您希望物业管理提供哪些服务?
A.活动器械 B.城市雕塑 C.装饰街灯 D.喷泉 E.瀑布 F.水池 G.花坛 H.坐椅 I.地面铺装 J.凉亭
K.草地 L.大树 M.特色路灯 N.背景音乐 O.儿童乐园 P. 其它 15.您期望的房屋交付标准? A.毛坯房 B. 厨卫装修 C.全装修
16．在未来3年内，您认为得州房产价格将会怎样？ A.上涨 B.保持现状 C.下跌 17．您认为最有升值潜力的区域？
A.城中 B. 城东 C.城西 D.城南 E.城北 F.开发区 G.郊县 H.其它
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您的姓名性别年龄身份证号码联系电话 电子邮件 住址：德州市 区 邮编
教育程度： A.大专以下 B.大专 C.本科 D.研究生
从事行业： A.金融证券 B.文卫事业单位 C.商贸企业 D. IT通讯 E.建筑及房地产 F.政府公务员 G.制造工业 H.中介服务业 I.医药化工业 J.轻工业 K.科研机构 L.媒介宣传
M.自由职业者 N. .其它
从事职位： A工人 B.农民 C..职员 D.高级职员 E.中层管理者 F.高级管理者 家庭结构： A.单身 B.两口之家 C.二代同堂 D.三代同堂 E.三代以上
家庭人口总数：A.1-2人 B.3人 C.4人 D.5人 E. 5人以上
家庭年收入： A.3万以下 B. 3-5万 C.5-8万 D.8-10万 E.10万以上
日常交通工具：A.私车 B.单位配车 C.出租车 D.公交车 E. 其它
日常休闲活动：A.在家休息 B.运动健身 C.逛街购物 D.文化娱乐 E. 朋友聚会 F. 其它
再一次感谢您的支持！
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问卷编号
（0001）（0002）（0003）（0004）
德州市商品房市场研究
主体问卷
第一部分 商品房购买意向
Q1.（出示卡片4）您家之所以在3年之内考虑购房是因为（最主要的原因）： 本地拆迁??????1
改善居住条件????2
投资升值??????3
结婚用房??????4
地位身份的象征???5
其它????????6（请注明）___________
Q2.您上面提到的这次买房是属于：
1.第一次买房 2.二次买房 3.多次买房
Q3.（出示卡片5）您家最可能购房的地区为：
市中心????????1
城东?????????2
城西?????????3
城南地区???????4
城北地区???????5
开发区 ???????6
郊县????? ????7
其它????????? 8请注明)_________________________
Q4.（出示卡片6）您最可能购买的房价范围为多少元/平方米（确定B、C
点）？高于哪个价位（D点）您认为您家肯定不会购买？低于什么价位（A
点），您认为质量得不到保证，你也不会购买？
1000 1200 1400 1600 1800 2000 2200 2400 2600 2800 3000 3200 3400 3600 3800 4000 4200 (单位:元/平方米)
Q5.（出示卡片7）您家在购房上花费的最可能的总费用为多少（确定B、C点）？高于多少（D点）您认为您家肯定不会购买？低于多少（A点），您认为质量得不到保证，你也不会购买？
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10
12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40 42 (单位:万元)
Q6.1（出示示卡8）您家购房的总面积大约为多少平方米
80平方米以下??????????1
80-100平方米??????????2
100-120平方米????????? 3
120-140平方米???????? ?4
140-160平方米???????? ?5
160-180平方米???????? ?7
180平方米以上??????????8
Q6.2. （出示示卡9）您家最可能购房的面积大约为多少平方米（确定B、C点）？高于多少平方米（D点）您认为您家肯定不会购买？低于多少（A点），你也不会购买？
80 90 100 110 120 130 140 150 160 170 180 190 200 210 220 230 240 (单位:平方米)
Q7.（出示示卡10）您期望的楼型是：
1．高层； 2.小高层； 3.多层；4.别墅；5.其他（请注明）_______ Q8.（出示示卡11）您期望的户型是：
1.平层; 2.错层; 3.跃层（复式）; 4.其它_______________
250
方米
90
Q10.（出示示卡13）以下区内公共设施，您最希望有的哪些（不超过三项）？（请访问员从打“?”处循环读出答案）
1.中心花园 2.会所 3.体育健康设施 4.文化娱乐设施 5.医疗保健设施 6.购物场所 7.金融邮政设施 8.餐饮 9.农贸市场11.幼儿园 12.车库 13.公交站点
14.小学
Q11.（出示示卡13）您最希望有的物业管理基本服务有哪些（不超过三项）？ 特殊服务有哪些（不超过三项）？（请访问员从打“?”处循环读出答案）
Q12.（出示示卡13）您对以下景观设计最感兴趣的有哪些?（限选三项）（请访问员从打“?”处循环读出答案）
A.活动器械 B.城市雕塑 C.装饰街灯 D.喷泉 E.瀑布
F.水池 G.花坛 H.坐椅 I.地面铺装 J.凉亭
K.草地 L.大树 M.特色路灯 N.背景音乐 O.儿童乐园 P. 其它
Q13.（出示示卡14）您期望的房屋交付标准:
毛坯房??????1； 厨卫装修????2
全装修??????3； 其它??????4(注明)__________
Q14.您购房时希望采取什么样的付款方式：
一次性??????1；（如果回答为1，请跳问至Q17）
分期付款?????2；
按揭???????3；
其它???????4；（注明）_______________
Q15.（出示示卡15）您期望购房时首付的额度是：
1、5万以下 2、5-8万 3、 8-10万 4、10—15万
5、15—20万 6、20-25万 7、25-30万 8、30万以上
Q16.（出示示卡16）您愿意承担的月供金额是多少?
1、 500-1000元 2、 1000-1500元 3、 1500-2000元 4、2000-2500元 5、 2500元以上
Q17.（出示示卡17）以下是人们购房时通常考虑的因素?您认为这些因素的重要性如何，请您用
5分制打分（请访问员从打“?”处循环读出答案）
（5分表示最重要，1分表示最不重要，您可以用1-5分中的任何一个数字。）
Q18．在未来3年内，您认为德州房产价格将会怎样？
1.上涨 2.保持现状 3.下跌 4.不清楚
Q19．（出示示卡18）如果您购买房产用于投资，您会购买区域的房产？
市中心 2. 城东 3.城西 4.城南 5.城北 6.开发区7.郊县8.其他___
Q20.您对目前住房最为满意的是什么？（开放题，追问）
（1.物业管理 2.交通状 况 3.购物环境 4.内部装修 5.户型 6.小区环境 7.居住地点 8.通风采光 9.居住面积 10.教育 11.其它）
Q21.您对目前住房不满意的是什么？（开放题，追问）（1.物业管理 2.交通状况 3.购物环境 4.内部装修 5.户型 6.小区环境 7.居住地点 8.通风采光 9.居住面积 10.教育
91
11.其它）
_____________________________________________________________________ 第二部分 企业形象
Q22.您知道德州开发区吗吗？
1.了解 2.较了解 3. 一般 4. 不太了解 5.不了解
Q23.提及“德州开发区”，您第一感觉是什么?（限选三项）
1.发展潜力 2.亲和 3.朝气蓬勃 4.创新 5.希望 6.承续文化 7.精明 8.权威
9.值得信赖 10.未来新市区
Q24.提及“小康住宅”，您第一感觉是什么?（限选三项）
1.高尚体面的物业 2.舒服的住宅 3.社区生态景观 4人文化.物业服务 5.智能化信息化 6新.都市情结 7物有所值
第三部分 休闲活动和生活形态
媒体接触
Q25．（出示示卡21）您主要通过哪些渠道了解房产信息及广告？（限选二项）（请访问员从打“?”处循环读出答案）
1.报纸广告 2.电视广告 3.户外广告 4.相关网站 5.电台广告 6.中介机构 7.房展会
8.他人介绍9.其它（请注明）_______
Q26.（出示示卡22）您常在哪些媒介中收看房产信息及广告？（限选二项）
A.《德州日报》 B.《齐鲁晚报》 C.《德州广播电视报》 D.《德州电视台》 E.《德州广播电台》 F.其它
餐饮消费
Q27.请问过去的四个星期里面，您有没有去过快餐店买东西或买外卖呢？
1.有 2.没有
Q28.请问过去的四个星期里面有没有到过餐厅/饮馆等地方吃饭呢？
1.有 2.没有
信用消费
Q29.（出示示卡23）请问您购买了以下哪种保险呢？（多选）
1.没有购买 2.汽车保险 3.人寿保险 4.医疗保险
5.养老保险 6.房屋保险 7.其他保险请列出
Q30.（出示示卡24）你在以下哪些银行有银行帐户呢？（多选 ）
1.中国银行 2.交通银行 3.中国工商银行 4.中国农业银行
5.中国建设银行 6.招商银行 7.其他请列出
Q31.您是否拥有信用卡呢？（单选）
1.有 2.没有（如果回答为2，请跳问至Q38）
Q32.（出示示卡25）如果有：你的信用卡属于以下哪一种呢？（多选）
1.金穗卡 2.龙卡 3.长城卡 4.牡丹卡 5.VISACARD
6.太平洋卡 7.招行一卡通 8.其他请列出
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Q33.（出示示卡26）您通常多久会使用一次信用卡，用卡购物或其他服务呢？（单选）
1.每周一次或以下 2.每月2-3次 3.每月一次 4.每年2-3次
5.很少 6.没有
投资活动
Q34.（出示示卡27）在今后一二年，你是有否投资？
1.股票 2.债券 3.外币 4.房地产 5.彩票
体育活动
Q35.（出示示卡28）请问您通常会参加或喜欢观看以下哪些运动/活动呢？（多选）
1. 游泳 2.骑自行车 3.健身/健美操 4.跳舞 5.溜冰 6.篮球 7.羽毛球
8.足球 9.网球 10.乒乓球11.高尔夫球 12.台球13.钓鱼 14.跑步15.登山 16.保龄球 17.其他请列出
Q36.（出示示卡29）通常情况下您会参加以下哪些消闲活动呢？（多选）
1.球游戏/玩电子游戏2.打麻将 3.下棋 4.打#9@k 5.游乐场6.去公园 7.逛 街/购物 8.看电影9.看歌舞剧/戏剧/话剧 10.看电视/看录像/影碟11.唱卡拉OK
12.听音乐13.玩乐器 14.去咖啡厅/酒吧 15.走访朋友16.饲养宠物 17.种植花草 18.阅读19.集邮/集币/收藏20.其他请列出
旅行活动
Q37.最近一两年，您有没有外出旅游呢？（至少在外住宿一晚，包括探亲和出差）
1.有 2.没有（如果回答为2，请跳问至Q51）
Q38.（出示示卡30）您最近一次外出是到哪里的呢？（单选）
1.省内 2.省外3.香港/澳门/台湾4.亚洲的其他地方 5.美国
6.欧洲7.其他国家请注明
Q39.（出示示卡31）这次您外出旅游的原因是什么呢？（单选）
1.探亲/探朋友2.公差/公干3.度假4.专门旅游5.学习
生活形态
Q40. 以下各个选项是测试您对生活的态度和行为，对于左边的描述，您有不同的同意程度：“很同意”“有点同意”“不同意也不反对”“有点不同意”“很不同意”五个级别的，你对每个描述都要做回答。（每项单选）（出示卡片32）
（1表示很不同意，2表示有点不同意，3表示不同意也不反对，4表示有点同意，5表示很同意）
1）我对我现在所从事的工作比较满意????????????? ??（ ）
2）我的个人爱好很多???????????????????? ? （ ）
3）我经常参加行种社会公益活动??????????????? ? （ ）
4）我经常外出旅游、度假???????????????????? （ ）
5）我经常参加各种文娱活动??????????????????? （ ）
6）我总是同很多朋友保持联系?????????????????? （ ）
7）我经常结识新朋友，与朋友聊天???????????????? （ ）
8）我常去逛商店、购物????????????????????? （ ）
9）我经常进行体育锻炼????????????????????? （ ）
10）我对家庭生活很看重???????????????????? （ ）
11）我喜欢住的房间舒适一些???????????????????（ ）
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12）我喜欢繁忙充实的生活????????????????????（ ）
13）我喜欢买一些新产品来试试??????????????????（ ）
14）我喜欢做家务????????????????????????（ ）
15）我喜欢看电视、听广播或读书读报???????????????（ ）
16）事业上的成就感对我很重要??????????????????（ ）
17）我认为自己的能力比多数人强?????????????????（ ）
18）我比较关注政治形势和社会舆论热点??????????????（ ）
19）我认识参加社会公益活动很有必要???????????????（ ）
20）我喜欢钻研业务，提高自身素质????????????????（ ）
21）我认为发展经济是最重要的??????????????????（ ）
22）我认为应该更加注重教育???????????????????（ ）
23）我希望有不断推陈出新的产品设计???????????????（ ）
24）我对未来满怀信心??????????????????????（ ）
25）我欣赏富有文化味、艺术性的东西???????????????（ ）
26）我试用过认为好的牌子，我会经常使用它????????????（ ）
27）我宁愿买国产产品??????????????????????（ ）
28）使用名牌可以显示我的身份 ????????????????? （ ）
29）购物时，我不太注重品牌?????????????????? （ ）
30）我喜欢尝试新品牌 ????????????????????? （ ）
31）进口品牌令我买得放心 ??????????????????? （ ）
32）我极少注意报纸/杂志上的广告???????????????? （ ）
33）电视上的广告及节目我同样喜欢????????????????（ ）
34）我喜欢收听广播电台?????????????????????（ ）
35）电视广告的可信程度较高???????????????????（ ）
36）我会尝试购买曾经在广告上见过的品牌?????????????（ ）
37）我喜欢参加各种媒介（电视、报纸和电台等）主力的游戏及抽奖节目（ ）
38）购物时，我通常比较几间商店同类产品的价格??????????（ ）
39）我不能抗拒昂贵的化妆品???????????????????（ ）
40）对于质量好的产品，稍贵一点也值得??????????????（ ）
41）我认为合资产品的质量不及原装进口的好????????????（ ）
42）每次遇到喜欢的商品，我会因为价格问题而犹豫不决???????（ ）
43）我赞同便宜无好货的观点???????????????????（ ）
44）商店的大减价对我非常吸引 ????????????????? （ ）
45）我对电视中有关国外生活节目很感兴趣?????????????（ ）
46）我不介意花钱购买能使生活更方便的东西????????????（ ）
背景资料（以下为甄别部分，我们完全保密，仅作统计分析用！） 背景资料（以下为甄别部分，我们完全保密，仅作统计分析用！） 您的姓名 性别 年龄
身份证号码 联系电话
电子邮件 住址：德州市 区 邮编 教育程度：1.大专以下 2.大专 3.本科 4.研究生
单位属性： 1.金融证券 2文卫事业单位 3商贸企业 4 IT通讯
5建筑及房地产 6政府公务员 7制造工业 8中介服务业 9医药化工业
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10轻工业 11科研机构 12媒介宣传 13自由职业者 14 .其它
从事职位：A工人 B.农民 C..职员 D.高级职员 E.中层管理者 F.高级管理者 家庭结构：1.单身 2.两口之家 3. 二代同堂 4.三代同堂 5.三代以上 家庭人口总数：1、 人
上下班交通工具：1.私车 2.单位配车 3.单位班车 4.出租车 5.公交车 6. 自行车 7.摩托车（电动车） 8.其它（请注明）_________
再一次感谢您的支持！
访问员声明
我特此声明：此份问卷是根据我所接受的访问指示所做的准确的完整
的访问，若有假，我所做的所有问卷都作废，并赔偿委托方的损失。
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