“9.29”楼市调控政策及近期一些城市陆续出台“限外、限贷、限房”的地方调控细则是否影响消费者的购房预期？短期内市场会如何变化？日前，吉信行旗下的城市规划与地产发展研究中心与新浪网携手合作，通过新浪网的线上消费者调查数据，对消费者在目前政策状态下对房地产市场的反应进行了一次调研。

　　从得到的数据来看，近78%的消费者放弃了在九、十月的黄金季节下手买房的打算。使市场在“9.29”政策后，市场又进入了新一轮观望期。对于不买房的原因，近43%的消费者认为前期房价不降反涨，坚决不买；另有42%的消费者认为“9.29”政策正在发力，对政策对市场的调控抱有期望。对于买房的原因，市场上刚性需求占16.7%，有27.9%被开发商加大的优惠所吸引，大部分要买房的消费者原因各不相同，这部分消费者占了一半以上，达到55.4%。

　　“9.29”政策出台后，将首套房贷首付提至三成，对市场产生了很大的影响。61.8%的购房者由于购房门槛被提高，原计划被打乱，积攒的首付又不够了，从而影响到了购房的意愿和时间。未受影响的消费者只有约38%，这一类消费者本身可能资金实力比较强或原本就想采取一次性付款的方式。

　　对于“9.29”政策，一半的人希望新政能起到调控作用，但是也有一半的人对“9.29” 不抱希望，因为从20##年以来，国家出台的调控政策太多了，房地产市场没有被抑制住，反而是越来越高了，人们已经有点麻木了

　　成都楼市房价未来的走向怎么样，各种购房者的看法基本平衡。看跌的略多，占38.5%，看平的约34%，看涨的略少，占27.6%。

　　十月初，日成交量不过一百套，与九月份日均成交296套的市场形势表现出很大的反差。究其原因，有35%的购房者认为是恰遇9.29新政调控，有30.5%人认为是购房者观望惯性造成的，另有25.3%的人认为是开发商优惠不到位造成的，反映了大多数的消费者对市场看得不够清楚，没有看到销售量下降的主要原因。地产研究中心认为，十月初日成交量不过一百套的主要原因包括三个方面。一是因为房交会期间，各个销售现场都很忙，没有足够的人手进行备案的工作，备案量当然就不会高了；二是“9.29”使购房者产生观望心理。三是这段时间刚好是国庆节，很多开发商都在放假，未能做到及时备案。根据透明房产网公布成交数据，上周成交量3200多套，其中有很多成交实际上是在国庆期间的成交的。

　　主城区二手房均价目前已达6580元每平方米，多数的人不会考虑买二手房，比例占68.4%，地产研究中心认为，这反映了多数的消费者属于改善性需求，二手房在园林绿化、配套设施、物业管理等档次上不够，达不到改善性需求的要求。只有31.6%的人会考虑买二手房，间接反映了真正的刚性需求并不是太多。

　　成都今年将供应较多的保障房。超过一半的消费者认为不会考虑买，认为保障房的量太少，和实际的需求相比，可以说是杯水车薪，很难买得上。除此之外，保障房的位置、交通、档次、购房人群、价格等因素也是部分购房者放弃考虑的一些重要原因。改善性需求一般是不会考虑购买保障性住房，考虑购买保障性住房的人群主要是一些刚性需求的客户，这部分消费者占31%，他们对于位置、交通、环境、档次已经不能有太多的要求，只要能解决居住问题，不对就业和生活产生太大影响就行。

第二篇：成都市花园洋房市场研究报告

尺度研究:成都市花园洋房市场研究报告（节选） 来源：尺度地产研究中心

20xx年06月14日10:31 0)

一、成都市花园洋房发展调查

1、成都市花园洋房发展历史

早在19xx年，成都的开发商就开始注重楼盘的户型设计、建筑风格、环境塑造等综合品质，使成都人从“兵营式”、“火柴盒式”的建筑中走出来。当年3月正式开工的银都花园第一次在成都提出了创造一个花园洋房式高尚住宅小区的理念，花园整体布局自然流畅，错落有致，体现了后现代建筑风格，广场的大片绿地，饶有情趣的园林小品，使业主拥有"开窗见景"的私家花园式的休闲生活和大众化的社区活动，小区建筑以三至六层的多层住宅为主，配以十层的小高层公寓，面积在103—284平方米之间，三十余种户型供客户选择。 在成都，花园洋房19xx年开始兴起，当时的齐力花园率先掘起花园洋房的第一桶金，小区以“城市花园”为规划主旨，运用自由式规划布局，建筑与环境、绿地、道路有机融合，依势造景、错落有致辞，道路线条流畅，步移景异，内院空间布局灵活自然，给人以多种景色和视觉观赏，英式园林、自然生活----留英学者设计，绿化面积高达8万平方米，人均拥有绿地面积21平方米，率先修建城市共享空间，已建成1000平方米的中心下沉式花园，3000平方米的海德广场。10684平方米的内圈花园，迎宾喷泉、拱形喷泉、银杏林等众多景观及雕塑小品，更有背景音乐系统和两公里无营业店掺杂的铁花围墙，为业主营造出高雅自然的生活环境。

20xx年以后，万科城市花园、大华情融苑、中海名城、锦官新城、边城水恋等相继推出花园洋房，都成了成都楼市的抢手货。

近几年花园洋房风头正劲，无论是市区的华润翡翠城，还是华阳的左岸花都、温江的观澜半岛等都以“花园洋房”为开发主题。花园洋房的开花结果，成为业界普遍关注的热点。

2、成都市花园洋房发展现状

2.1低密度

花园洋房是低密度。在建筑学上并没有硬性的指标，但实际上，低容积率、高绿化率，足够大的楼间距离，仍然是与花园洋房挂钩的指数。目前花园洋房的容积率大多在1左右。

2.2别样风情

“洋房生活”所代表的是一种平民百姓无法企及的生活方式：与客厅甚至是卧室相连的宽大露台上，红花绿草生机勃勃、竞相斗艳，吐露芬芳。闲暇的时候，可以在花团锦簇中品茗、谈心，仰望天空之高远，俯瞰坡地之葱茏。在与自然的直接交流中，纵有千般心绪，也会豁然开朗。

2.3知富首选

花园洋房定位在“知富”人士，而从社会发展和经济发展的稳定方面考虑，“知富”人士队伍会进一步加大，届时“知富”人士就指的是中国的“大众”。近十年来，收益稳定、生活富庶的中产阶层日益壮大，包括律师、医生、文化人、企业家等各个行业的精英，他们开始过上小康生活。

二、成都市花园洋房市场供应调查

（一）总体情况概述

按产品类型来说，成都市花园洋房在总共在售项目的比例不大，市场上一共有包括有花园洋房的产品在售或者亮相的有28个项目，所占比重不到整体市场在售项目的10%。

（二）花园洋房楼盘分项研究

13、花园洋房的产品特色——舒适、自然

花园洋房住宅，强调居住室内空间与室外环境有机结合，并且达到相一致的协调和匹配。住宅室内空间的面积，在尺度上既不讲求普通住宅的经济，也不追求别墅的奢侈，而是满足一个舒适的度量。

把花园洋房建筑在自然的鸟语花香里，强调室外空间自然，强调室外空间和室内空间转换的自然。自然是花园洋房一个极其显著的的特征。公共空间少不了丰富的绿色植物和盛开的鲜花。私人空间和公共空间通过入户花园、花厅，或者绿色的藤蔓植物，小树等自然转换。当然，偌大的私家花园和宽阔的顶层花园空间，已经是这类产品中很奢侈的。

远大都市风景把围合布局发挥到极至，270度观景，360度的观景，推崇风景无处不在的视野效果。花园项目本身的品质和档次，主人有一定的社会地位，又要求有一定的私密空间保护。过分的亲近自然，同样把尽可能多的室内空间隐私暴露出去，是该项目对追求自然与私密空间保护之间均好的失衡。

普罗旺斯是花园洋房的一个理想，把室内外间发挥到最大理想化的境界，竟然让延伸出去的室外空间可以与室内空间一样的大，或者超出了室内空间的面积，让室外空间变得过分奢侈，那是居住别墅才可以拥有的奢侈。舒适与奢侈尺度的不协调，导致该项目没有一个固

定的目标客户群指向。想拥有花园洋房的，觉得浪费过多的空间不值得买单，能够购买别墅的客户又嫌室内空间过小。因此，该项目销售一直缓慢，尺度把握的失衡，是一个很重要的影响因素。

?院

底层的私家小院，或者三、四层围成的院落，能够容纳几个座椅，一张小桌，在有阳光的春天和冬天，茗茶、下棋等，有而已，不适宜过大。

?错

通过错实现空间的分区，动静相错，室内和室外空间转换相错，增加空间的动感和层次感。左岸花都，枫林秀色等项目都引入了室内的错层空间转换。

?退

退台的目的是为了让没有接地的楼层延伸更大的室外空间，增加室内空间与室外空间的 接触面。

?露

把尽可能多的室内空间暴露给自然，通过增大开窗面积，增大开窗数目等手法，比如远大都市风景，把更多的室内空间暴露给自然。

三、成都市花园洋房市场需求研究

为了全面把握市场特征，我们研究了市场供应之外，还要分析市场需求特点。通过项目销售特征和目标客户群组成特征的分析来体现市场的需求特征。

3、需求特点综述

3.1销售特点：

? 成都市场上花园洋房的销售总体情况良好，只有少许项目出现明显的销售迟缓现象； ? 市区的花园洋房由于总供应量较小，而需求旺盛，所以销售同多层和电梯相比没有明显的缓慢特征；

? 花园洋房销售周期比多层和电梯住宅更长，这与花园洋房在同一区域档次较高，面积较大，总价相对较高以及大多处于郊区交通和配套设施很差有很大的关系；

? 同为郊区的花园洋房，房地产区域开发越成熟，交通条件越好，价格越具竞争力的项目销售速度越快。

3.2需求客户特点

? 购买花园洋房主力年龄集中在20—50周岁之间；

? 绝大多数选择购买花园洋房的被访者户口在成都六城区；

? 接近一半的选择购买花园洋房的被访者认为城南是最适合居住的区域；

? 绝对多数愿意购买花园洋房的被访者以自用为目的；

? 影响购房者首选的条件是价格；

? 选择购买花园洋房的被访者家庭年收入集中在2—10万。

六、成都市发展趋势预测

（一）影响花园洋房发展的因素

1、房地产市场郊区化发展的特点

经过几年房地产的飞速发展,市区可开发土地越来越少。大量的人口拥入城市，城乡一体化和城市扩张的加剧，房地产开发的重心已由市区转向郊区。

2、中产阶层人口数量的增多

从社会发展和经济发展的稳定方面考虑，收益稳定、生活富庶的中产阶层日益壮大，包括律师、医生、文化人、企业家等各个行业的精英，他们开始过上小康生活。这类群体对花园洋房需求的增加。

3、消费习惯和消费心理的变化

成都市民对住宅消费从满足基本需要，追求舒适和奢侈消费的消费心理变化，对花园洋房发展都有一定的影响。

附：报告提纲

一、成都市花园洋房发展研究

1、 成都市花园洋房发展历史

2、 成都市花园洋房市场特点

二、成都市花园洋房市场供应研究

（一）总体情况概述

（二）花园洋房楼盘供应特征研究

三、成都市花园洋房市场需求研究

1、 销售状况研究

2、 需求客户特点

3、 需求特点综述

四、成都市花园洋房竞争力评估

1、竞争产品市场概述

2、花园洋房竞争优劣势研究

3、花园洋房市场竞争力评估

五、其他城市花园洋房典型个案借鉴

1、北京——褐石

2、重庆：枫林秀水

六、成都花园洋房发展趋势预测

（一）影响花园洋房发展的因素

（二）花园洋房发展趋势