《房地产估价》课程设计任务书

二、估价调查对象：

本次课程设计内容为合肥大溪地某层办公场所的估价。项目位于合肥蜀山区黄山路以北，岳西路以西，西临永久绿化带“大溪地”项目开发充分利用了坡地的地形优势，各组团空间错落有致，层次丰富，力求为置业者营造一个舒适、安全、生态、时尚的居住区。 大溪地国际BLOCK街区，是以大溪地人文精神与理想人居的全新构想，创建的一种符合国际文明居住标准的新型居住模式，包括花园洋房、多层、小高层、高层等多种住宅形态，SOHO公寓、IEO型总部办公楼、酒店、主力商业店、步行街、体育馆、艺术馆、儿童游乐中心、幼儿园、中小学等完善设施，是一个超大型开放式综合国际街区，充分体现未来居住标准。小区内部有百米风情步行街，9300多平米的艺术馆、体育馆、名牌小学、合肥50中、2所幼儿园、综合商场有家乐福超市、好又多超市、合肥协和医院、中西医院结合医院、炮院医院、105医院、合肥脑科医院等基本配套设施。园林景观:9300多平米的艺术馆、“大溪地”项目开发将充分利用坡地的地形优势，各组团空间错落有致，层次丰富，力求为置业者营造一个舒适、安全、生态、时尚的居住区。

三、课程设计进度计划：

20xx年12月19、20日————收集资料

20xx年12月21日——— 计算

20xx年12月22、23日————撰写估价报告

四、课程设计实施途径：

（一）、运用收益法估价应按下列步骤进行：

1、搜集有关收入和费用的资料;

2、估算潜在毛收入;

3、估算有效毛收入;

4、估算运营费用;

5、估算净收益;

6、选用适当的资本比率;

7、选用适宜的计算公式求出收益价格。

（二）、净收益应根据估价对象的具体情况，按下列规定求取：

出租型房地产，应根据租赁资料计算净收益，净收益为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费和税金。租赁收入包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入。维修费、管理费、保险费和税金应根据租赁契约规定的租金涵义决定取舍。若保证合法、安全、正常使用所需的费用都由出租方承担，应将四项费用全部扣除;若维修、管理等费用全部或部分由承租方负担，应对四项费用中的部分项目作相应调整。

（三）、估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，除有租约限制的之外，都应采用正常客观的数据。有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金。利用估价对象本身的资料直接推算出的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，应与类似房地产的正常情况下的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益进行比较。若与正常客观的情况不符，应进行适当的调整修正，使其成为正常客观的。

（四）、在求取净收益时，应根据净收益过去、现在、未来的变动情况及可获收益的年限，确定未来净收益流量，并判断该未来净收益流量属于下列哪种类型：1每年基本上固定不变;

2每年基本上按某个固走的数额递增或递减;

3每年基本上按某个固定的比率递增或递减;4其他有规则的变动情形。

（五）、资本化率应按下列方法分析确定：

l市场提取法：应搜集市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式，求出资本化率。

2安全利率加风险调整值法：以安全利率加上风险调整值作为资本化率。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率;风险调整值应根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测、估价对象的用途及新旧程度等确定。

3复合投资收益率法：将购买房地产的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为资本化率，按下式计算：R= M·Rm +(1-M )Re(5)式中R ——资本化率(% );M——贷款价值比率(%)，低押贷款额占房地产价值的比率;Rm——抵押贷款资本化率(%)，第一年还本息额与抵押贷款额的比率;Re——自有资本要求的正常收益率(%)。

2

4投资收益率排序插入法：找出相关投资类型及其收益率、风险程度，按风险大小排序，将估价对象与这些投资的风险程度进行比较，判断、确定资本化率。

（六）、资本化率分为综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率，他们之间的关系应按下式确定：RO=L*RL+B*RB(6)式中RO——综合资本化率(%)，适用于土地与建筑物合一的估价;RL——土地资本化率(%)，适用于土地资本估价;RB——建筑物资本化率(%)，适用于建筑物估价;L——土地价值占房地产价值的比率(%);B——建筑物价值占房地价值的比率(%)，L+B+100%.

（七）、计算收益价格时应根据未来净收益流量的类型，选用对应的收益法计算公式。

（八）、对于单独土地和单独建筑物的估价，应分别根据土地使用权年限和建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有效年限收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限长于或等于土地使用权年限时，应根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有效年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧的土地取得费用的摊销。对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限短于使用权年限时，可采用下列方式之一处理：1先根据建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有效年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销;然后再加上土地使用权年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限价值的折现值。2将未来可获收益的年限设想为无限年，选用无限年的收益法计算公式，净收益中应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。

房地产估价报告

估价项目名称：合肥大溪地某层办公场所

委托方：合肥某大溪地客户经理

估价方：

估价人员：

3

估价作业日期

第一篇 前言

致委托方函

××客户经理：

根据委托，我们对您合肥大溪地某层办公场所在估价时点2011-12-21的房地产价值进行了评估。评估的目的是为您的住房者提供价格参考。

估价人员根据估计目的，遵循估价原则，经过市场调查和实地查勘，遵照《中华人民共和国房地产管理法》、《房地产估价规范》及其他相关法规，选用收益法和市场比较法进行了评定估算，确定估价对象在估价时点的公开市场价值总额为849911.64元，平均市场单价4721元/m2。

此致

2011-12-20

模拟法定代表人：

估价师声明

我们郑重声明：

1. 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2. 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限

3. 我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有利害关系和偏见。

4. 我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告

5. 我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。

6. 没有人对本估价报告提供重要专业帮助。

7. 如未得本公司的书面许可，本估值报告书的全文或任何部份内容或任何注释，均不能以任何形式刊载于任何文件、通函或声明。

8. 最后，根据本公司的一贯做法，我们必须申明，本估值报告书仅供委托

4

方使用，本公司不承担对任何第三者对本报告书的全文或任何部份内容的任何责任。

模拟房地产估价师：

估价的假设和限制条件

1.鉴于同一估价对象，估价目的不同，估价依据以及采用的价值标准会有所不同，评估出的客观合理价格或价值也会有所不同。本次估价报告的估价结果所体现的是估价对象在完整权利状态下的现有价值，为委托方地产转让提供参考依据。因此，本估价报告的估价结果仅作为委托方确定估价对象在没有他项权利约束条件下现有价值的参考依据。

2.本次估价基于委托方所提供的全部资料具备真实性和合法性，且该估价对象具有完整和合法的产权之前提进行估价。仅在此前提下，本估价报告的估价结果才能有效地体现估价对象在估价时点的实有的公开市场价值。委托方保证所提供的全部资料具备真实性与合法性，并对此承担全部责任。

3.本次估价基于目前及未来的社会政治经济环境和房地产市场是正常稳定的前提进行估价，即本次估价中所涉及的房地产之价格、成本、税额等都是根据当前市场状况确定的，均不考虑未来的变动。对于估价对象的年收益视为恒定不变，且不考虑资本化率每年的波动。

4.房地产估价结果具有很强的时效性，因此，本次估价的估价结果是估价对象在估价时点的价格，不能将该估价结果作为估价对象在其他时点的价格。

5.根据《房地产估价规范》，本报告的估价结果体现估价对象在估价时点的实有的公开市场价值。

6.未经估价方书面同意，任何单位或个人不得将本估价报告的全部或部分及任何参考资料于公开发表的文件、通告或报告中引用，亦不得以任何形式公开发表。

7. 报告中所使用的货币为人民币。

第二篇 估价结果报告

委托方：合肥大溪地客户经理

5

模拟法定代表人：×××

写字楼：合肥国大溪地××层××号

估价方：

模拟法定代表人：

住所

估价对象

名称：合肥大溪地某层办公场所

坐落：合肥大溪地

建筑面积：180平方米；

建筑结构：框架剪力墙结构

装修情况：外墙： 涂料，干挂石材 供暖： 无 大堂： 无 内墙： 毛坯 门： 暂无资料 窗： 双层真空玻璃

设施设备：供气： 天然气 供电： 市政供电，一户一表 厨房： 毛坯 有

线(数字)电视： 有有线电视接口 供水： 市政供水 通讯： 电信 卫生间： 毛坯 消防： 按国家标准 宽带： 电信。

工程质量：经验收合格

竣工日期：20xx年×月×日

维修保养情况：物业维护及住户保养情况良好

基础设施：水电、煤气、有线电视、网络等齐全

周边设施：合肥大溪地某层办公场所位于合肥蜀山区黄山路以北，岳西路以西，西临永久绿化带“大溪地”项目开发充分利用了坡地的地形优势，各组团空间错落有致，层次丰富，力求为置业者营造一个舒适、安全、生态、时尚的居住区。估价目的

为该业主出租办公楼提供有效参考。

估价时点

20xx年12月21日

价值定义

本次估价采用收益法来确定其市场价值。

估价依据

6

1．国家和合肥市有关的法律法规

（1）《中华人民共和国城市房地产管理办法》

（2）《中华人民共和国土地管理法》

（3）《合肥市土地管理办法》

2．合肥市蜀山区规划详图

3． 委托方提供的有关资料

（1）估价委托书

（2）购房合同

（3）产权证明

4．估价人员向有关部门查询、市场调查和现场勘查收集的资料。

估价原则

本次房地产估价遵循以下原则:

1．合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。

2．最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。

3．替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

估价方法

根据收益法对本栋办公场所进行估计，最终得到待估房地产的价格。 估价结果

合肥大溪地某层办公场所于估价时点2011-12-21在价值定义设定条件下房地产的价值为：市场价值总额为849911.64元，平均市场单价4721元/m2。

估价人员：

估价作业日期：

第三篇 估价技术报告

一、估价方法选用：

由于有较多的可比对象，本次估价选用的是收益法。

二、估价测算过程：

（一）、根据估价对象状况：

合肥大溪地某层办公场所180平米，框架剪力墙结构，土地使用年限为50

7

年，从20xx年12月22日算起。

估价需要：评估该商铺20xx年12月22日的购买价格。

估价过程：

1、选择估价方法：

该宗房地产是出租的写字楼，为收益型房地产，适用收益法估价，故选用收益法。具体是选用收益法中的报酬资本化法，公式为：V=∑Ai／(1+Y)i

2、搜集有关资料。通过调查了解，并与类似写字楼的正常租金、出租率、经常费进行比较分析，得出了估价对象的有关情况和正常客观的数据如下：

（1）可供出租的面积为180㎡.

（2）月租金为50元/㎡.

（3）出租率年平均为100%。

（4）经常费平均每月210元，包括人员工资、水、电、空调、维修、清洁、保安等费用。

（5）房产税以房产租金收入为计税依据，税率为12%。

（6）其他税费为租金收入的6%。

3、测算年有效毛收入：

年有效毛收入=180*50*12*100%=108000元

4、测算年运营费用：

（1）经常费：210*12=2012元

（2）房产税：

年房产税=1108000*12%=12960元

（3）其他税费：

年其他税费：108000 *6%=6480元

（4）年运营总费用=2012+12960+6480=21425元

5、计算年净收益：

年净收益=年有效毛收入-年运营费用

=108000-21425

8

=86572元

6、确定报酬率：在调查市场上想似风险的投资所要求的报酬率的基础上，确定报酬率为10%。

7、计算房地产价格：根据过去的收益变动情况，判断未来的净收益基本上每年不变，且因收益期限为有限年，故选用公式为：V=A/Y[1-1/(1+Y)^n]

上述公式中的收益期限n为45年（建筑物经济寿命为60年，长于土地使用年限。土地使用年限从20xx年12月起计为50年，20xx年到20xx年12月为8年，此后的收益期限为42年），因此：

V=86572/10%[1-1/(1+10%)^42]=849911.64元

估价结果：根据计算结果，并参考房地产估价师的估价经验，确定本估价对象与20xx年12月21日的总价为849911.64元，平均市场单价4721元/m2。

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第二篇：房地产估价报告范例

房地产估价报告

估价报告编号：深国众联评报字（2009）第1-20501 号

估价项目名称：深圳市科技园北区科丰路2 号特发信息工业大厦4、 5、6 层房地产市场价值评估

委 托 方：深圳市特发集团有限公司

估 价 方：深圳市天健国众联资产评估土地房地产估价有限公司 估 价 人 员：黄荣真、余伟、王新梅

估价作业日期：2009 年03 月20 日至2009 年07 月6 日 深圳市天健国众联资产评估土地房地产估价有限公司

公司地址：深圳市深南东路2019 号东乐大厦第10 层1008 电 话： 25132325 25132276 25132267

传 真：25132275 邮政编码：518002

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目 录

一、致委托方函 .............................................. 2

二、估价师声明.............................................. 3

三、估价的假设和限制条件.................................... 4

(一)、估价假设条件.................................... 4

(二)、限制条件........................................ 5

四、估价结果报告............................................