XX房地产估价报告标准化模板及评价标准

一、设计题目

XX房地产XX价值评估报告

二、房地产估价报告规范格式及要求

封面：

（标题：）房地产估价报告

估价项目名称：（说明本估价项目的全称）

委托方：（说明本估价项目的委托单位的全称，个人委托的为个人的姓名） 估价方：（说明本估价项目的估价机构的全称）

估价人员：（说明参加本估价项目的估价人员的姓名）

估价作业日期：（说明本次估价的起止年月日，即正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日）

估价报告编号：（说明本估价报告在估价机构内的编号）

要求：要素齐全，表述准确、简洁。

目录：

（标题：）目录

一、致委托方函

二、估价师声明

三、估价的假设和限制条件

四、估价结果报告

（一）

（二）

……

五、估价技术报告

（一）

（二）

……

六、附件

（一）

（二）

……

要求：内容完整，前后文字、页码一致。

致委托方函：

（标题：）一、致委托方函

致函对象（为委托方的全称）

致函正文（说明估价对象、估价目的、估价时点、估价结果）

致函落款（为估价机构的全称，并加盖估价机构公章，法定代表人签名、盖章）

致函日期（为致函的年月日）

要求：内容完整，前后内容一致，表述准确、简洁。

估价师声明：

（标题：）二、估价师声明

我们郑重声明：

1、 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2、 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、 我们与本估价报告中的估价对象没有（或有已载明的）利害关系，也与有关当事人没有（或有已载明的）个人利害关系或偏见。

4、 我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、 我们已（或没有）对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘（在本声明中应清楚地说明哪些估价人员对估价对象进行了实地查勘，哪些估价人员没有对估价对象进行实地查勘）。

6、 没有人对本估价报告提供了重要专业帮助（若有例外，应说明提供重要专业帮助者的姓名）。

7、 其他需要声明的事项。

参加本次估价的注册房地产估价师签名、盖章（至少有一名）。

要求：内容完整、规范，针对性强。

估价的假设和限制条件：

（标题：）三、估价的假设和限制条件

（说明本次估价的假设前提，未经调查确认或无法调查确认的资料数据，估

价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响，本估价报告使用的限制条件）

要求：假设和限制条件合法、必要、合理、有依据。

估价结果报告：

（标题：）四、房地产估价结果报告

a) 委托方（说明本估价项目的委托单位的全称，法定代表人和住所，个人委托的为个人的姓名和住所）

b) 估价方：（说明本估价项目的估价机构的全称、法定代表人、住所、估价资格等级）

c) 估价对象（概要说明估价对象状况，包括物质实体状况和权益状况。其中，对土地的说明应包括：名称，坐落，面积，形状，四至，周围环境，景观，基础设施完备程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况；对建筑物的描述说明应包括：名称，坐落，面积，层数，建筑结构，装修，设施设备，平面布臵，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，地基的稳定性，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况）

d) 估价目的（说明本次估价的目的和应用方向）

e) 估价时点（说明所评估的客观合理价格或价值对应的年月日）

f) 价值定义（说明本次估价采用的价值标准或价值内涵）

g) 估价依据（说明本次估价依据的房地产估价规范，国家和地方的法律、法规，委托方提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料）

h) 估价原则（说明本次估价遵循的房地产估价原则）

i) 估价方法（说明本次估价的思路和采用的方法以及这些估价方法的定义） j) 估价结果（说明本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价，并附大写金额，若用外表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格）

k) 估价人员（列出所有参加本次估价的人员的姓名、估价资格功职称，并由本人签名、盖章）

l) 估价作业日期（说明本次估价的起止年月日）

m) 估价报告应用的有效期（说明本估价报告应用的有效期，可表达为到某个年月日止，也可表达为多长年限，如一年）

要求：完整清晰，前后一致。

估价技术报告

（标题：）五、房地产估价技术报告

（一）个别因素分析（详细说明、分析估价对象的个别因素）

（二）区域因素分析（详细说明、分析估价对象的区域因素）

（三）市场背景分析（详细说明、分析类似房地产的市场状况，包括过去、现在和可预见的未来）

（四）最高最佳使用分析（详细分析、说明估价对象最高最佳使用）

（五）估价方法选用（详细说明估价的思路和采用的方法及其理由）

（六）估价测算过程（详细说明测算过程，参数确定等）

（七）估价结果确定（详细说明估价结果及其确定的理由）

……

要求：描述内容完整，相关内容分析客观，具有针对性；逐一分析各种估价方法是否适用。估价技术路线表述正确、清晰；数据来源依据充分，参数选取客观、合理，理论表述与实际应用有说服力；有必要的分析和过程；计算过程完整、严谨、正确；估价结果确定方式恰当、理由充分。

附件

（标题：）六、附件

估价对象位臵图，四至和周围环境图，土地形状图，建筑平面图，外观和内部照片，项目有关批准文件，产权证明，估价中引用的其他专用文件资料，估价人员和估价机构的资格证明等。

1、估价对象位臵图

2、建筑平面图

3、土地形状图

4、周围环境图

5、外观和内部照片

……

要求：附件资料齐全、完整、真实；其中1、2、5为必须有的附图，3、4为可选择的附图。

三、文献检索及参考资料

房地产估价毕业设计的参阅资料可从如下途径获得：

1.浏览房地产估价的相关网站，获得有价值素材与信息资源服务。比较权威的网站有中国房地产估价师学会（.cn）、重庆市国土资源房屋评估和经纪协会（.cn）北京房地产估价师和土地估价师协会（.cn）、中国土地估价师协会（.cn），中国住宅与房地产信息网（http://www.）等。

2.充分利用学校的图书馆和电子图书馆。主要参考书目有：

《房地产估价(第2版)》，赵财福，赵小虹编著．上海：同济大学出版社，2009．1．

《房地产评估》，俞明轩主编．北京：中国人民大学出版社．2012.3。21世纪房地产系列教材．

《房地产估价理论与实务》，李龙编著．北京：北京大学出版社，2012.8． 《房地产估价报告精选(2012)》，中国房地产估价师学会编著．北京：中国建筑工业出版社，2013．

四、设计要求

1、一般要求：

全面性：应完整地反映估价所涉及的事实、推理过程和结论，正文内容和附件资料应齐全、配套；

公正性和客观性：应站在中立的立场上对影响估价对象价格或价值的因素进行客观的介绍、分析和评论，做出的结论应有充分的依据；

准确性：用语应力求准确，避免使用模棱两可或易生误解的文字，对未经查实的事项不得轻率写入，对难以确定的事项应予以说明，并描述其对估价结果可能产生的影响；

概括性：应用简洁的文字对估价中所涉及的内容进行高度概括，对获得的大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进行筛选，选择典型、有代表性、能反映事情本质特征的资料来说明情况和表达观点。

2、调研要求：

针对不同的估价技术路线和估价方法，拟定估价所需收集与调查的资料及资料的获取渠道，并制定相应的调查表。

收集反映估价对象状况的资料，包括产权、房产证明、房地产图、房地产区位描述等资料；收集对房地产价格有普遍影响的资料，以及对估价对象所在区域的房地产价格有影响的资料（利用市场比较法和收益法进行估价时，收集与待估房地产相关的房地产比较案例的交易实例资料；利用成本法与假设开发法进行估价时，收集估价时点类似房地产的成本资料，以及房地产销售资料）；实地查勘估价对象主要是证明资料的可靠性及估价资料的补充，主要查看内容有估价对象的位置、周围环境和景观的优劣，估价对象的外观、建筑结构、装修和设备等状况，估价对象的临路状况以及估价所需的其它资料。

进行房地产市场调查，保留原始调查表，并进行数据的整理、分析、计算；

3、技术要求：

估价对象：自行选择，以经营性、收益性房地产为宜，有一定的规模，最好

是选择功能较复杂的综合性大楼进行估价。

估价方法：结合估计对象房地产的特点自行选择估价方法。估价对象房地产的总价在1000万元以下的，设计中至少运用三种估价方法；总价在1000万元以上的，设计中至少运用三种估价方法。

估价报告格式按国家“房地产估价规范”的格式完成。

4、其他要求

其余未尽事项严格按照“重庆文理学院本科生毕业论文 (设计)撰写规范”的要求进行。

五、评价标准

本设计的成绩，将依据设计成果综合评定成绩，按优、良、及格、不及格四个等级进行综合评定。具体考核标准如下：

1.优

须达到以下各项要求：

（1）能熟练综合运用所学知识，全面和按期完成设计任务；

（2）能掌握设计与计算方法，设计计算正确，数据可靠；

（3）图面质量整洁，能正确地表达设计意图；

（4）说明书表达清楚，文字通顺，书写工整；

（5）答辩时，概念清晰，能正确回答问题；

（6）学习态度认真。

2.良

课程设计的内容符合设计要求，结论正确，步骤比较完整，态度比较认真。

3.及格

课程设计的内容基本符合设计要求，设计步骤不完整，计算有部分错误，学习态度一般。

4.不及格

存在以下问题之一，按不及格处理：

（1）运用所学知识能力差，不能按期完成设计任务。

（2）设计与计算有严重错误。

（3）图面不整洁，不能表达设计意图。

（4）计算书不完整，有多处错误存在。

（5）答辩时，不能正确回答所提出的问题。

制定人：魏燕

20xx年6月

第二篇：房地产估价报告(模板)9.14

 

房地产估价报告

估价项目名称：×× 市 ×× 区 ×× 广场×号的××大厦市场价格评估

委   托   方：北京市朝阳区财政局

估   价   方：北京××房地产土地评估有限公司

估 价  人 员： ×××        ×××

估价作业日期：××××年×月×日至××××年×月×日

估价报告编号： ××××××××××××

目 录

致委托方函. 2

估价师声明. 3

估价的假设条件和限制条件. 4

估价结果报告. 5

一、委托方. 5

二、估价方. 5

三、估价对象. 5

四、估价目的. 8

五、估价时点. 8

六、价值定义. 8

七、估价依据. 8

八、估价原则. 9

九、估价方法. 10

十、估价结果. 11

十一、估价人员. 12

十二、估价作业日期. 12

十三、估价报告应用的有效期限. 12

估价技术报告. 13

附 件. 22

致委托方函

北京市朝阳区财政局：

受贵局的委托，我们对××市××区××广场×号的××大厦进行房地产市场价格评估，评估目的是为委托方了解北京市朝阳区行政事业单位20##年资产清查工作中未有账面价值的房地产价格提供房地产市场价值参考依据。

评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，运用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房产价格的各项因素，确定估价对象在估价时点的价格为：

评估单价：￥××元/平方米

评估总价：￥××万元。

大写人民币金额：××元整。

北京××房地产土地评估有限公司

二〇##年五月一日

估价师声明

    我们郑重声明：

    1.我们在估价报告中陈述的事实是真实的和准确的；

2.在估价报告中的分析、意见和结论，是我们自己独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的假设和限制条件的限制；

3.我们与估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见；

4.我们依照中华人民共和国标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告；

5.我们已对估价报告中的估价对象进行实地勘查；（应列出实地查看的注册房地产估价师的姓名）

6.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助；

7.其他需要说明的事项：

参加本次估价的注册房地产估价师（签字、盖章）

          ×××                    ×××

估价的假设条件和限制条件

1、在估价时点当时的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。

2、任何有关估价对象的运作方式、程序均符合国家、地方的有关法律、法规。

3、本次评估是以估价对象于估价时点未设定抵押、租赁等任何他项权利，无纠纷、无负债等假设条件为前提。

4、本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化、通货膨胀以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。

5、本次估价基于目前及未来的社会政治环境和房地产市场是正常、稳定的前提进行估价。本次估价中所涉及的房地产价格、成本、税额等都是根据当前市场状况确定的，均不考虑未来的变动。

6、假定估价对象在估价时点的状况与评估人员完成实地勘察之日的状况一致。

7、本估价报告依据委托方提供的相关资料，委托方对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。

8、本报告评估目的是为委托方了解北京市朝阳区行政事业单位20##年资产清查工作中未有账面价值的房地产价格提供房地产价值参考依据，不作其他评估目的之用。如果评估条件或目的发生变化，该价格需作相应调整。

9、估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年，此次评估的取价标准均为估价时点有效的价格标准，在估价有效期内，当本报告所设定的条件及估价中遵循的估价原则发生变化时，估价结果需作相应调整，超过有效期，则需重新进行评估。

10、本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为北京****房地产土地评估有限公司所有。

估价结果报告

一、委托方

单位名称：北京市朝阳区财政局

单位地址：北京朝阳区日坛北路3号

联 系 人：王琼

联系电话：65090351

二、估价方

单位  名称：北京***房地产土地评估有限公司

单位  地址：北京市朝阳区***D座

资质证书号：京建房估资准字[2003]第***号

法定代表人：**

联  系  人：**

联系  电话：**

三、估价对象

（一）区位状况：

1、位置：（包括：）

坐落-------具体地点，详见位置图

方位------在某个大区域和某个较小区域的方向和位置。

距离------据重要场所的距离；

朝向------估价对象建筑物的正门或房间的窗户等正对着的方向。

楼层------当估价对象为某幢房屋中的某套或某层时，说明其所在楼层。

2.交通：

道路状况：-----附近有几条路；到达这些道路的距离；各条道路的路况（如：道路等级、路面状况、交通流量大小）；有无过路（桥）费、收费标准。

出入可用的交通工具-------

交通管制---------

停车方便程度和收费标准---------

3、周围环境及景观

自然环境-------

人文环境--------

景观---------

4、外部配套设施

（1）外部基础设施：

（2）外部公共服务设施：

（二）实物状况：

1、土地的实物状况：

（1）土地面积

（2）土地形状

（3）地形------洼地or平地

（4）地势------与相邻宗地、道路的高低关系；自然排水状况

（5）土壤------污染状况

（6）地基（地质）

（7）土地开发程度

（8）其他-------（商业房-----面宽，进深，宽深比）；（农用地-----排水、灌溉情况）

2、建筑物的实物状况

（1）建筑规模（如：土地、建筑物面积、医院的床位数）

（2）层数和高度

（3）外观------外立面风格

（4）建筑结构

（5）设施设备------给排水等设施设备的配置情况及性能

（6）装饰装修

（7）防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照

（8）层高、净高

（9）空间布局-------附图说明（平面图、户型图）

（10）设计年限

（11）维护情况及完损程度

（三）权益状况：

1、土地权益状况

（1）所有权----国有OR集体所有

（2）使用权

----宅基地使用权/土地承包经营权/建设用地使用权【出让（含：使用期限、起至日期、剩余期限、可否续期）OR划拨】

----单独所有/共有【含：共同共有OR按份共有（含：共有权人、每人享用的份额）】

（3）使用管制

----含：用途/容积率/建筑密度/建筑退后红线距离等

（4）目前使用情况

----利用现状/出租OR占用情况

（5）其他权利设立情况

----是否设定了抵押权、地役权等

2、建筑物权益状况

（1）房屋所有权

（2）出租或占用情况

（3）其他权利设立情况

---是否设定了抵押权、地役权等

----在抵押估价报告中，房地产估价师知悉估价对象已设立抵押权的，应当在估价报告中披露已抵押及担保的债权情况

（4）其他特殊情况

四、估价目的

为委托方了解北京市朝阳区行政事业单位20##年资产清查工作中未有账面价值的房地产价格提供房地产价值参考依据。

五、估价时点

20##年5月1日

六、价值定义

本次估价采取的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

七、估价依据

全国人大、国务院、建设部、国土资源部、北京市人民政府等部门颁发的有关法律、法规和政策文件；委托方提供的有关资料；估价人员实地勘察所获取的有关资料。主要内容如下：

（一）主要依据的法律、法规和政策文件

1.《中华人民共和国城市房地产管理法》

2.《中华人民共和国土地管理法》

3.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和抵押暂行条例》

4.《城市房地产市场估价管理暂行办法》

5.《房地产估价规范》（中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999）

6.《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）

（二）委托方提供的相关资料

1、《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》、《商品房买卖合同》

2、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、工程形象进度表、其它

3、估价委托书

（三）估价机构及估价人员现场勘查记录及现场照片等其它资料1、估价对象现场勘察记录；

2、本估价机构掌握的房地产市场相关资料。

八、估价原则

1、独立、客观、公正原则

要求房地产估价师站在中立的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价值。独立－要求估价师要凭借自己的专业知识、经验和应有的职业道德进行估价，而不受任何单位和个人的非法干预，客观－要求估价师要从客观实际出发，反映事物的本来面目进行估价，不带自己的好恶、情感和偏见，公正－要求估价师要公平正直地进行估价，不要偏袒相关当事人中的任何一方。

2、合法原则

房地产估价应遵循合法原则，即必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提进行。

3、最高最佳使用原则

最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能够使估价对象的价值达到最大化的一种最可能的使用。房地产估价之所以要遵循最高最佳使用原则，是因为在现实房地产经济活动中，每个房地产拥有者都试图充分发挥其房地产的潜力，采取最高最佳的使用方式，以取得最大的经济利益。这一原则也是房地产利用竞争与优选的结果。

4、替代原则

房地产价格遵循替代规律，某宗房地产的价格，受同类型具有替代可能的房地产价格所牵制。有相同使用价值、有替代可能的房地产之间会相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致。

5、估价时点原则

房地产估价之所以要遵循估价时点原则，是因为影响房地产价格的因素是不断变化的，房地产市场是不断变化的，从而房地产价格和价值也是不断变化的。实际上，随着时间的流逝，房地产本身也可能发生变化，例如建筑物会变得陈旧过时。因此，同一宗房地产在不同的时间往往会有不同的价值。价值与时间密不可分，每一个价值都对应着一个时间，不存在“没有时间的价值”，如果没有了对应的时间，价值也就失去了意义。

九、估价方法

根据《房地产估价规范》，通行的估价方法有市场比较法、收益法、假设开发法、成本法等。有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要方法；收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。在无市场根据或市场依据不充分而不适宜用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法为主要估价方法。   

根据估价对象的特点和估价目的以及估价人员对邻近地区房地产市场状况的调查和对估价对象的实地勘察，并遵循房地产估价方法的确定原则，认为近期内与估价对象处于同一供需圈，用途相同的类似房地产交易较为频繁，市场交易案例较多；且根据调查，附近区域有很多类似的房屋作出租使用，故适宜用市场比较法与收益法对该房地产进行评估。

市场比较法的估价原理，是经济学上的“替代原理”。即同一市场同一品质的相同物品具有相同价值的经济学“替代原理”。根据这一原理，在房地产估价中，选择一定数量的市场交易可比实例，在进行各种影响房地产价格因素修正之后，测算出估价对象的市场房地产价格，计算公式如下：

估价对象市场价格=市场可比实例交易价格×交易情况因素修正系数×交易日期因素修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数

收益法是以“预期原理”为基础的。预期原理说明，决定房地产价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。具体的说，房地产的价值通常不是基于历史价格、生产它所投入的成本或过去的市场状况，而是基于市场参于者对其未来所能获取的收益或得到的满足、乐趣等的预期。

求取估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值，这种估价方法，称之谓“收益法”。从收益法的观点看，房地产的价值是其未来净收益的现值之和，计算公式如下：

V= a/r×[1－1/(1+r)ⁿ]

式中：V=估价对象现值 

a=估价对象年净收益           

r=估价对象年净收益（资本化）率   

n=估价对象有效收益年期

（假设估价对象在有限收益年期内资本化率、年净收益均保持不变）

成本法求取估价对象房地产在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，其计算公式如下：

估价对象房地产市场价格=房地产重建价格-折旧

其中：房地产重建价格=土地取得费用+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

十、估价结果

评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，运用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房产价格的各项因素，确定估价对象在估价时点的价格为：

评估单价：￥××元/平方米

评估总价：￥××元。

大写人民币金额：××元整。

十一、估价人员

×××              注册房地产估价师          签章

×××              注册房地产估价师          签章

十二、估价作业日期

××××年×月×日至××××年×月×日

十三、估价报告应用的有效期限

本报告估价结果有效期自估价报告完成之日起壹年

北京×××房地产土地评估有限公司

××××年×月×日

估价技术报告

一、个别因素分析

（同结果报告中的实物因素、权益因素）

二、区域因素分析

（同结果报告中的区位因素）

三、市场背景分析

[详细说明、分析类似房地产的市场状况，包括过去、现在和可预见的未来]

四、估价方法的选用

根据《房地产估价规范》，通行的估价方法有市场比较法、收益法、假设开发法、成本法等。有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要方法；收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。在无市场根据或市场依据不充分而不适宜用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法为主要估价方法。   

根据估价对象的特点和估价目的以及估价人员对邻近地区房地产市场状况的调查和对估价对象的实地勘察，并遵循房地产估价方法的确定原则，认为近期内与估价对象处于同一供需圈，用途相同的类似房地产交易较为频繁，市场交易案例较多；且根据调查，附近区域有很多类似的房屋作出租使用，故适宜用市场比较法与收益法对该房地产进行评估。

市场比较法的估价原理，是经济学上的“替代原理”。即同一市场同一品质的相同物品具有相同价值的经济学“替代原理”。根据这一原理，在房地产估价中，选择一定数量的市场交易可比实例，在进行各种影响房地产价格因素修正之后，测算出估价对象的市场房地产价格，计算公式如下：

估价对象市场价格=市场可比实例交易价格×交易情况因素修正系数×交易日期因素修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数

收益法是以“预期原理”为基础的。预期原理说明，决定房地产价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。具体的说，房地产的价值通常不是基于历史价格、生产它所投入的成本或过去的市场状况，而是基于市场参于者对其未来所能获取的收益或得到的满足、乐趣等的预期。

求取估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值，这种估价方法，称之谓“收益法”。从收益法的观点看，房地产的价值是其未来净收益的现值之和，计算公式如下：

V=a/r×[1－1/(1+r)ⁿ]

式中：V=估价对象现值  a=估价对象年净收益           

  r=估价对象年净收益（资本化）率  n=估价对象有效收益年期

（假设估价对象在有限收益年期内资本化率、年净收益均保持不变）

成本法求取估价对象房地产在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，其计算公式如下：

估价对象房地产市场价格=房地产重建价格-折旧

其中：房地产重建价格=土地取得费用+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

五、估价测算过程

（一）市场比较法

市场比较法的计算公式如下：

估价对象市场价格=市场可比实例交易价格×交易情况因素修正系数×交易日期因素修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数

⑴  选择交易案例

通过对估价对象周边商业房地产市场销售情况的调查，我们选择了与估价对象条件类似的3个比较案例，项目概况如下：

案例情况说明表

⑵比较因素的选择

根据估价对象与交易案例实际情况，选取影响房地产价格的各项因素，主要包括：交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等。

⑶确定开发完成后的销售价格

对选取的案例与估价对象进行对比分析，以估价对象开发完成后的销售价格为基数100，综合得出各项比较因素系数，详见下表。

比较因素修正系数表

经过比较分析，三个比准价格的差距在合理范围之内，其简单算术平均值为*****元/平方米。

   （二）收益法

收益法是根据估价对象的未来收益求取估价对象价值的方法，即预测估价对象的未来收益， 然后将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。

[1.采用租赁方式获取收益的如下]

假设年租金收益为等额不变，则：

计算公式： 

其中：

V：房地产的收益价格

        A：房地产的年租赁净收益

        Y：房地产的报酬率（折现率）

        n：房地产的收益年限

年租赁净收益＝潜在毛租金收入－空置和收租损失－运营费用

＝有效毛收入－运营费用

经过估价人员对周边同类物业租金水平的调查，估价对象的日租金标准确定为*.**元/平方米·日。开发完成后的房地产价格测算过程如下：

收益法测算房地产销售价格测算表

故取开发完成后的房地产售价为*****元/平方米

[2. 采用经营方式获取收益的如下]

假设年经营净收益为等额不变，则：

计算公式： 

其中：

V：房地产的收益价格

A：房地产的年经营净收益

Y：房地产的报酬率（折现率）

n：房地产的收益年限

房地产的年经营净收益

=商品年销售总收入-商品年销售成本-年经营费用-商品年销售税金及附加-管理费用-财务费用-年商业利润

=年有效毛收益-年经营成本-年经营总费用-年经营利润

估价人员通过对周边的同类经营项目[如酒店、会馆（含娱乐、餐饮、KTV、洗浴等）]收入情况进行调查，结合本项目的具体情况，计算本项目的收入情况如下：

[酒店：客房数×客房平均价格×入住率%×365]

[餐饮：可就餐人数×人均消费额×就餐率%×翻台次数×365]

[其他娱乐：可容纳消费人数×人均消费额×上座率%×365]

收益法测算房地产销售价格测算表

房地产单价=房地产总价÷总建筑面积=****元/平方米

（三）成本法

成本法求取估价对象房地产在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，其计算公式如下：

估价对象房地产市场价格=房地产重建价格-折旧

其中：房地产重建价格=开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

成本法计算过程如下：

1、求取重新建造成本

①求取建安综合成本，根据规定及市场调查计算结果如下：

A、建安费用取****元/平方米

B、红线内市政费，取建安费用的*%

****×*%=***元/平方米

②不可预见费，取建安费用的*%

****×*%=***元/平方米

③专业人士费，取建安综合费用*%

（A+B）×*%=(****+****)×*%=***元/平方米

④重新建造成本总计

①+②+③=***元/平方米

2、求取正常利息、利润和销售费用

① 求取利息 项目开发周期定为*年，土地开发费用一次投入，建安费用于半年后均匀投入，利率取*.**%，按单利计：

 ***×*.**%×（*-*）/2=***元/平方米

② 求取利润，项目开发周期为2年，利润率取20%

****×**%=***元/平方米

③ 销售费用

两税一费取销售价格的*.*%，代理费取*%

（***+***+***）÷（1-*.*%-*%）×（*.*%+*%）=***元/平方米

3、求取估价对象总值

总价=3443元/平方米
4、建筑物折旧：根据现场勘查，委估对象成新为*.*成新。

****×**%=****元/平方米

5、成本法估价结果：

建筑物价值：=****万元

（四）假设开发法（一般适用于在建工程）

1、完工后的房地产价值（售价）

采用市场法和收益法进行求取，具体过程参照市场法和收益法。

完工后的房地产价值=****元

2、估价对象续建成本

根据专业人士分析，该在建工程的完工率为*.*%，该类工程的建安成本为****元/平方米，则续建成本为****元/平方米×*.*%×（规划总建筑面积）=****元

3、管理费用

管理费用是指为组织和管理估价对象改造工程所必须的费用，包括开发商人员工资及福利性支出、办公费、差旅费等，估价中该项费用取续建成本的*.*%，则为****元×*.*%=****元

4、销售费用

销售费用是指销售改造完成的估价对象所必须发生的费用，包括广告宣传费、销售代理费等，估价中该项费用取售价的*.*%，则为****元×*.*%=****元

5、销售税金

销售税金指销售改造完成的估价对象时，应由开发商缴纳的税费，包括**、**、**等，约为售价的*.*%，则为****×*.*%=****元

6、买方购买估价对象时的税费

买方购买估价对象时的税费主要为契税，取值为售价的*.*%，则为****×*.*%=****元

7、利润

利润取值为售价的*.*%，则为****×*.*%=****元

8、利息

该在建工程若按照正常的施工进度，从估价时点计起，约需*个月，则为（**+**+**）**.*%=***元

9、估价对象的价值

估价对象的价值=1-2-3-4-5-6-7-8=***元

六、估价结果

*种方法计算的结果从各个角度反映了房地产的市场价值，故最终结果取**法、**法的算术平均值，最终结果如下：

评估单价：￥××元/平方米

评估总价：￥××元。

大写人民币金额：××元整。

附 件

1、委托书

2、估价对象地理位置示意图

3、估价对象现状照片

4、调查房产收取的其它资料

5、估价机构企业法人营业执照（复印件）

6、估价机构资质证书（复印件）

7、估价人员执业资格证书（复印件）