房地产估价报告
项目名称： 上海展望集团机械制造有限公司
房地产价值评估
受托估价单位： 上海诚信资产评估有限公司
估价人： 孙锡安 魏祝平
委托估价单位（人）：上海展望集团机械制造有限公司
估价日期： 20##年1月7日-20##年1月10日
房地产估价报告编号：沪诚信房估报字（2002）第001号
致委托方函
上海展望集团机械制造有限公司：
贵方委托本估价机构评估的位于上海市金山区朱泾镇万安街105号房地产进行估价，其用地性质、建筑面积按贵方所提供的沪房地金字（1998）第001264号《上海市房地产权证》所记载的予以确认。本公司于20##年1月7日至20##年1月10日进行了估价作业，并对相关的房地产市场进行了调查，对委托的房地产进行了现场查证和鉴定。我们遵循国家房地产估价规范，估价结果依据估价项目委估目的以及估价期日房地产市场行情进行估价。
本项目为估价目的是房地产抵押贷款提供参考价值依据，委估对象在估价期日20##年1月8日的估价结果为人民币：4427495元正（大写人民币肆佰肆拾贰万柒仟肆佰玖拾伍元整）。
本结果只在估价报告设定的假设和限制条件下成立，一年内有效。
上海诚信资产评估有限公司
法定代表人 李永昌
二O##年一月十日
估价师声明
我们郑重声明：
1． 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2． 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3． 我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4． 我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5． 我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察
6． 由于房地产估价性质所限，评估中未对委估对象建筑结构隐蔽部分有无缺损进行测定。
7． 没有人队本报告提供重要的专业帮助。
中国注册房地产估价师
中国注册房地产估价师
二O##年一月十日
估价的假设和限制条件
1． 本报告估价结果有效地前提条件是基于委估方提供的资料具有完全的真实性、合法性和有效性，否则会失效。
2． 本估价结果为委估房地产在估价期日现状用途条件下的估价值，未考虑土地用途改变、环境配套改善以及国家宏观经济调控、市场变化等情况下的价值变化因素。
3． 本估价报告按估价目的提供给委托方使用，若改变估价目的而使用本估价报告，可能导致估价结果失效或部分失效，需重新评估或调整。
4． 未经估价单位书面同意，本报告的全部或任一部分不得用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何方式公开发表。
上海诚信资产评估有限公司
二O##年一月十日
房地产估价报告
第一部分 摘要
一、估价项目名称：上海展望集团机械制造有限公司
房地产价值评估
二、委托估价方：上海展望集团机械制造有限公司
联系地址： 上海市金山区朱泾镇万安街105号
联系电话：57319094-3
联系人： 袁军虎
三、估价期日：二O##年一月八日
四、价格结果：上海展望集团机械制造有限公司在上海市金山区朱泾镇万安街105号房地产价格（土地面积6886平方米；建筑面积2483.29平方米），在估价期日二O##年一月八日的价值为人民币：4427495元正（大写人民币肆佰肆拾贰万柒仟肆佰玖拾伍元整）。
五、房地产估价师：
中国注册房地产估价师
中国注册房地产估价师
六、房地产估价机构：上海诚信资产评估有限公司 （盖章）
地 址： 上海市新闸路1708号五楼
法定代表人：李永昌
联系电话： 62533185
资质类型：房地产估价B级。
二O##年一月十日
第二部分 估价对象界定
一、委托估价方：上海展望集团机械制造有限公司
联系地址： 上海市金山区朱泾镇万安街105号
联系电话：57319094-3
联系人： 袁军虎
二、受托估价方：上海诚信资产评估有限公司
受托估价方地址：上海市新闸路1708号五楼
资质级别：房地产估价C级。
法定代表人：李永昌
联系电话： 62533185
三、估价目的：
为确认委估对象抵押贷款提供参考价值依据
四、估价期日：二O##年一月八日
五、估价日期：二O##年一月七日——二O##年一月十日
六、估价对象概况：
1、房地产概况：
（1）委估范围：位于上海市金山区万安街105号（土地面积6886平方米，建筑面积2483.29平方米）。
（2）房屋状况：
（3）地理位置、四至及交通因素分析：
委估对象位于金山区朱泾镇，土地级别为9级，东近胜利路，南邻东林街，西靠沈浦泾路，北侧为万安街。邻近亭枫公路。公交线路有申金线等到市区。附近的商业网点有新金山商场，红星眼镜店，东林宾馆等。
（4）地块概况：
权属性质:国有；用途：工业用地；地号：朱泾镇16街坊7丘；
图号:III187-188/113-113；总面积：6886，该地块呈梯形，一面临街。
2、房地产权利状况：
房地产权证号：沪房地金字（1998）第001264号。权利人：上海展望集团机械制造有限公司，房地坐落：金山区朱泾镇万安路105号，土地权属性质：国有；用途：工业用地；地号：朱泾镇16街坊7丘；图号：III187-188/112-114；土地总面积：6886平方米；建筑面积2483.29平方米，最近一次他项权利记载已注销。
3、房地产利用现状：
该房地产目前作为上海展望集团机械制造有限公司的厂房和办公、生活用房，共有6幢建筑，幢号2门卫室，幢号5、6为办公、生活用房，其余都是作为生产用车间。
4、建筑物和地上附着物状况：
幢号1是1层楼的建筑，水泥地面，钢窗铁门，现作为车间。幢号2是1层楼的建筑，钢窗木门，现作为门卫室。幢号3也是1层楼的建筑，钢窗铁门目前作为车间。幢号4是1层楼的建筑，水泥地钢窗铁门，现作为原料库房。幢号5是2层楼的建筑，1楼为食堂，磨石子地面，墙顶涂料，2楼宿舍，木门木窗。幢号6是4层楼的建筑，1楼走廊磨石子地面，办公室内地面大理石，墙顶墙纸。2楼走廊磨石子地面，办公室内地面大理石，墙顶涂料。3、4楼走廊磨石子，室内无装修。
5、市政基础设施条件及周围环境：
该房地产所处位置，是属于原金山县的县城所在地，市政基础设施条件较好，周围有成熟的商业区和居民小区，邻近亭枫公路。交通运输方便。该房地产的水电能适应生产的需要。
第三部分 估价结果
一、估价依据
1． 《中华人民共和国城市房地产管理法》
2． 《中华人民共和国土地管理法》
3． 国家技术监督局、中华人民共和国建设部联合发布的《房地产估价规范》
4． 上海市房地产权证（沪房地金字（2001）第001264号）
5． 委托单位的企业法人营业执照
6． 估价业务约定书
7． 估价人员现场勘查以及市场调查整理的资料
二、房地产估价
1．价格定义
本报告的估价结果是在估价对象符合公开市场原则及此次估价目的要求的前提下所提出的公允价值意见。
2．估价原则
本估价遵循房地产估价合法原则、替代原则、估价时点原则、供求原则、公平原则。
3．估价技术思路与方法
合理公正的估价必须遵守一定的估价原则和适当的估价程序，科学地使用估价方法。估价方法的选择需根据估价目的、委估对象的本身特性、市场条件及资料取得情况，以合理地确定委估物现时的公允价值。本次估价采用成本法，合理地确定委估房地产的价值。在评估方法选用上主要考虑一下几点：
（1） 考虑到委估的房地产类似的成交案例较少，不能合理确定该房地产的价值，不宜采用市场比较法。
（2） 收益法适用于广大有收益或有潜在收益的房地产估价。
（3） 重置成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法进行估价情况下的房地产估价，故选用成本法作为本次评价的方法。
三、估价结果
根据估价的计算结果分析，确定委估对象的价值为：人民币4427495元正（大写人民币肆佰肆拾贰万柒仟肆佰玖拾伍元整）。
四、需要特殊说明的事项
根据有关规定本报告的有效期为一年，自估价期日起一年内有效。有效期内如遇委估对象或外部经济环境发生重大变化，报告应作相应调整。
第四部分 附件
一、业务约定书
二、委托方的营业执照
三、房地产权证（沪房地金字（1998）第001264号）
四、估价方营业执照
五、估价方资质证书。
房地产估价技术报告
第一部分 总述
一、估价项目名称：上海展望集团机械制造有限公司
房地产价值评估
二、估价对象：上海展望集团机械制造有限公司在上海市金山区朱泾镇万安街105号的房地产
三、估价目的：为确定委估对象抵押贷款提供参考价值依据
四、估价依据
1． 《中华人民共和国城市房地产管理法》
2． 《中华人民共和国土地管理法》
3． 国家技术监督局、中华人民共和国建设部联合发布的《房地产估价规范》
4． 上海市房地产权证（沪房地金字（2001）第001264号）
5． 委托单位的企业法人营业执照
6． 估价业务约定书
7． 估价人员现场勘查以及市场调查整理的资料
五、价格定义
本报告的估价结果是在估价对象符合公开市场原则及此次估价目的要求的前提下所提出的公允价值意见
六、估价期日：二ＯＯ二年一月八日
七、估价日期：二O##年一月七日——二ＯＯ二年一月十日
八、需要特殊说明的事项
根据有关规定本报告的有效期为一年，自估价期日起一年内有效。有效期内如遇委估对象或外部经济环境发生重大变化，报告应作相应调整。
九、房地产估价师
中国注册房地产估价师
中国注册房地产估价师
十、房地产估价机构：上海诚信资产评估有限公司 （盖章）
地 址： 上海市新闸路1708号五楼
法定代表人：李永昌
联系电话： 62533185
资质类型：房地产估价B级。
二ＯＯ二年一月十日
第二部分 估价对象描述
一、 估价对象概况
1、房地产概况：
（1）委估范围：位于上海市金山区万安街105号（土地面积6886平方米，建筑面积2483.29平方米）。
（2）房屋状况：
（3）地理位置、四至及交通因素分析：
委估对象位于金山区朱泾镇，土地级别为9级，东近胜利路，南邻东林街，西靠沈浦泾路，北侧为万安街。邻近亭枫公路。公交线路有申金线等到市区。附近的商业网点有新金山商场，红星眼镜店，东林宾馆等。
（4）地块概况：权属性质:国有；用途：工业用地；地号：朱泾镇16街坊7丘；
图号:III187-188/113-113；总面积：6886，该地块呈梯形，一面临街。
2、房地产权利状况：
房地产权证号：沪房地金字（1998）第001264号。权利人：上海展望集团机械制造有限公司，房地坐落：金山区朱泾镇万安路105号，土地权属性质：国有；用途：工业用地；地号：朱泾镇16街坊7丘；图号：III187-188/112-114；土地总面积：6886平方米；建筑面积2483.29平方米，最近一次他项权利记载已注销。
3、房地产利用现状：
该房地产目前作为上海展望集团机械制造有限公司的厂房和办公、生活用房，共有6幢建筑，幢号2门卫室，幢号5、6为办公、生活用房，其余都是作为生产用车间。
4、建筑物和地上附着物状况：
幢号1是1层楼的建筑，水泥地面，钢窗铁门，现作为车间。幢号2是1层楼的建筑，钢窗木门，现作为门卫室。幢号3也是1层楼的建筑，钢窗铁门目前作为车间。幢号4是1层楼的建筑，水泥地钢窗铁门，现作为原料库房。幢号5是2层楼的建筑，1楼为食堂，磨石子地面，墙顶涂料，2楼宿舍，木门木窗。幢号6是4层楼的建筑，1楼走廊磨石子地面，办公室内地面大理石，墙顶墙纸。2楼走廊磨石子地面，办公室内地面大理石，墙顶涂料。3、4楼走廊磨石子，室内无装修。
5、市政基础设施条件及周围环境：
该房地产所处位置，是属于原金山县的县城所在地，市政基础设施条件较好，周围有成熟的商业区和居民小区，邻近亭枫公路。交通运输方便。该房地产的水电能适应生产的需要。
第三部分 房地产估价
一、估价原则：本估价遵循房地产估价合法原则、替代原则、估价时点原则、供求原则、公平原则。
二、估价技术思路与方法：
1、个别因素分析
委估对象由6幢建筑，幢号1是1层楼的建筑，水泥地面，钢窗铁门，现作为车间。幢号2是1层楼的建筑，钢窗木门，现作为门卫室。幢号3也是1层楼的建筑，钢窗铁门目前作为车间。幢号4是1层楼的建筑，水泥地钢窗铁门，现作为原料库房。幢号5是2层楼的建筑，1楼为食堂，磨石子地面，墙顶涂料，2楼宿舍，木门木窗。幢号6是4层楼的建筑，1楼走廊磨石子地面，办公室内地面大理石，墙顶墙纸。2楼走廊磨石子地面，办公室内地面大理石，墙顶涂料。3、4楼走廊磨石子，室内无装修。
2、区域因素分析
委估对象位于金山区朱泾镇，土地级别为9级，东近胜利路，南邻东林街，西靠沈浦泾路，北侧为万安街。邻近亭枫公路。公交线路有申金线等到市区。附近的商业网点有新金山商场，红星眼镜店，东林宾馆等。
3、市场背景分析
最近房地产市场走势上扬，中房上海指数持续大幅攀升，随着国民经济步入新的景气阶段，加上进一步规范的市场法规陆续出台，投资消费双向拉动，促进了房地产市场的稳步健康的发展，房屋的空置规模得到控制。随着加入WTO日益临近和中央开发大西北策略的实施，上海和全国间的经济活动更趋于频繁，必将会使估价对象此类房地产价格得以稳定发展。
4、估价方法选用
合理公正的估价必须遵守一定的估价原则和适当的估价程序，科学地使用估价方法。估价方法的选择需根据估价目的、委估对象的本身特性、市场条件及资料取得情况，以合理地确定委估物现时的公允价值。本次估价采用成本法，合理地确定委估房地产的价值。在评估方法选用上主要考虑一下几点：
（1） 考虑到委估的房地产类似的成交案例较少，不能合理确定该房地产的价值，不宜采用市场比较法。
（2） 收益法适用于广大有收益或有潜在收益的房地产估价。
（3） 重置成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法进行估价情况下的房地产估价，故选用成本法作为本次评价的方法。
（一） 计算公式：房地产评估价值=土地费用+重置完全价值×成新率
（二） 估价公式：重置完全价值=土地费用+（建筑工程安装费用+管理费+财务费用+利润+销售税费）
（1） 房屋重置成本
（a） 根据上海市当前建筑行业造价信息中钢混结构建安费为936-1107元/平方米,混合结构建安费为720-803元/平方米,根据委估对象的建筑状况钢混结构取950元/平方米,混合结构取750元/平方米。
（b） 根据上海市房地产估价协会上海市房地产估价所编印的《上海市房地产估价》上海市社科院研究中心、上海市房地产市场中房上海房地产开发总公司研究所编印《上海市房地产市场报告》等资料获悉些列各项费用：
（c）
A、 房屋重置成本：
（2） 土地取得费用
由于委估对象为九类工业划拨土地，故土地取得费=土地征用费+拆迁安置补偿费+配套设施费
（a） 土地征用费=土地耕复基金+粮油差价补偿费+土地、青苗补偿费+劳动力、养老人员安置费+不可预见费+征地管理费+耕地占用税
土地征用费=15+45+3.75+21.90+3.90+220+4.90+8.70+10
=333.15元/平方米
土地取得费=333.15×6886=2294139.76元
（3） 估价对象房地产价值=土地费用+重置完全价值×成新率
=2294139.76元+573575.39元+706055.50元+853724.63元
=4427495.28元。取整4427495元