房地产估价报告

估价项目名称：特步专卖店

委托方：李朝阳（个人）

估价方：华湘房地产评估有限公司

估价人员：**

指导老师：刘小平

报告编写：华湘评字（20##）06号

编写日期：2013.6.15-2013.6.30

目   录

一、摘要………………………………………………………………………………3

二、致委托方函………………………………………………………………………4

三、估价师声明………………………………………………………………………5

四、估价的假设和限制条件…………………………………………………………6

五、估价结果报告……………………………………………………………………7

六、估价技术报告……………………………………………………………………10

七、附件……………………………………………………………………………15

摘  要

本次估价对象为益阳市赫山步行街的一家体育服饰店，建筑面积85㎡，占地面积85㎡。用途可为多种经营，该楼为砖混结构，为中低档次服装店类型的内外装饰，位置临街，处于益阳市中心范围城区。

本次估价目的为房地产进行市场转让提供价值依据，估价时点为20##年6月28日，估价方法采用市场比较法、收益法和成本法。最终估价结果为419916元，折合单位建筑平方米7634元。

致  委  托  方  函

房屋所有权人张曦眉女士：

受贵方委托，我所估价人员，于20##年6月15日至20##年6月30日，根据委托目的，遵循国家标准《房地产估价规范》，经现场勘验和社会调查，采用市场比较法、收益法和成本法，对贵方拟进行市场转让的店铺进行了评估。

经评估，估价对象“特步专卖店”建筑面积85㎡，占用土地面积85㎡，在估价时点20##年6月28日的市场评估总值为人民币419916元，大写：肆拾壹万玖仟玖佰壹拾陆圆整，建筑面积单价7634元/㎡。

现将评估情况及结果以文字报告形式展现。

华湘房地产评估有限公司

法人代表 ：刘小平

20##年6月29日

估  价  师  声  明

我们郑重声明：

1、  我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。

2、  本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、  我们与本报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4、  我们依据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、  我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。

                              注册房地产估价师：刘小平

                                     20##年6月29日

                                                              

估 价 的 假 设 和 限 制 条 件

1、本次估价以估价对象为合法房地产，即已依法取得房屋所有权和土地使用权，且未设定他项权利为假设前提。

2、估价对象所占土地使用权类别为划拨，估价中是以出让方式获得（即已向政府补交了土地出让金）为假设前提。

3、本次估价是以估价对象现状和转让后用途不确定，但受当地政府对本地段城市规划政策的限制为前提。

4、本次估价是以委托方提供的全部资料和数据是真实有效的为假设前提。

5、本次估价结果为估价对象在估价时点上的本地区社会正常交易的市场价格，是以市场上存在着自愿购买者为假设前提。估价对象具体交易额在市场相对稳定即价格不会发生较大变动的一定时间内交易时，由转让双方依据本结果协商确定。

6、 本估价报告仅为估价目的之用，不得他用。未经本所许可，本报告不得公开发表。

估  价  结  果  报  告

一、委托方

法人代表：李朝阳

地  址：益阳市赫山步行街

二、估价方

单位名称：华湘房地产评估有限公司

法人代表：刘小平

地  址：湖南城市学院

三、估价对象

本次估价对象为益阳市赫山步行街一家运动服饰店，建筑面积85平方米，占地面积85平方米。该房地产坐落于益阳市赫山区桃花仑东路的步行街，属私人所有，有宗地征用和建房规划等手续，并已办理房屋权属证书和土地使用权证书，权属清楚，无纠纷。

该房地产建成于1994年，砖混结构，共一层，内外装饰属中低档次，为益阳市中心城区范围，交通方便，一面临街，市场广阔。

四、估价目的

委托方拟将估价对象进行市场转让。评估其市场现值，以便委托方确定市场交易价格提供参考依据。

五、估价时点

20##年6月28日

六、价值定义

估价房地产的市场转让价值，采用公开市场价值标准。

七、估价原则

1、合法原则

2、替代原则

3、最高最佳使用原则

4、估价时点原则

5、客观、公正、公平原则

八、估价依据

1、国家标准《房地产估价规范》；

2、房地产估价委托书；

3、房地产估价合同书；

4、政府部门有关计价和税费标准及目前本地区房地产价格信息；

5、委托方提供和估价人员现场勘验调查取得的全部资料。

九、估价方法

根据估价目的和估价对象实况及本地区房地产交易市场情况，确定采用市场比较法、成本法和收益法进行本次估价。

1、估价基本思路：分别按照上述三种方法对估价对象的价值进行估算，然后对三种方法分别求取的估价结果进行加权平均，求得最终评估值。

2、市场法的技术思路是：搜集多个市场上类似房地产交易实例，选取可比实例与评估对象进行比较，对其交易时间、交易情况、区域因素、个别因素等进行修正后测算出比准价格，求取估价对象的评估值。

3、成本法的技术思路是：假设在估价对象所处地段上，使用社会现行的建筑材料、施工工艺及有关费用标准，测算在估价时点建造与估价对象相同结构、建筑风格、装修标准和同等效用的全新状态建筑物所需的各项社会必要成本费用，扣除折旧，测算其积算价格，求取估价对象的现行价值。其基本公式：评估值=取得土地费用+建筑物建造成本－折旧

4、收益法的技术思路：在评估房地产价格时将预期的估价对象房地产的未来各期的净收益运用适当的资本化率折算到估价时点的现值，并求取现值之和来确定房地产价格的方法。 其中收益价格公式为：V=a*[1-1/(1+r)^n]/r

十、估价结果

经以上估价测算，确定益阳市赫山区赫山步行街“特步专卖店”建筑面积85平方米，在估价时点20##年6月13日的房地产市场价评估总值为人民币419916元，大写：肆拾壹万玖仟玖佰壹拾陆圆整，建筑面积单价7634元/㎡。

十一、估价人员

项目负责人（房地产估价员）：**

领导审签（房地产估价师）：刘小平

十二、估价作业日期

20##年6月15日至20##年6月30日

十三、估价报告有效期

本估价报告有效期为一年，即自20##年6月30日至20##年6月30日止。在有效期内若房地产价格发生较大变动或或受到不可抗力的影响，该价格应作相应调整。

估 价 技 术 报 告

一、个别因素分析

估价对象所在土地为商业用地，地势平坦。该房建筑为砖混结构，建于1994年，经销成人运动服饰，普通装修，设备使用正常。

二、区域因素分析

估价对象所处益阳市赫山区桃花仑东路步行街，位于益阳市中心城区范围，土地利用级别为一级。周围商业环境好，商业人文气氛较好，地区较繁华。

附近的公共配套设施有宾馆、KTV、超市、酒店、电影院等，配套较为齐全。

周围无明显污染，因交通便利车人流量较大，有轻微噪音与废气影响。

三、市场背景分析

估价对象为运动服饰店，随着人们生活水平的提高，人们对运动和健康的给予越来越多的重视，对运动服饰的需求经久不衰，这让运动服饰类型房地产有了更大的发展前景。

四、最高最佳使用分析

房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。

估价对象为小型建筑，其门面为中规模，就估价时点现状而言，经销服装是其设计的最高最佳使用用途，目前其规模档次在这一地段附近很多，加之坐落位置比较优越，因其有固定面向群体，因此具有一定竞争力。

五、估价方法选用

根据估价目的和估价对象类型，分别用市场比较法、成本法、收益法估算其现有的价值。

市场比较法定义：市场比较法是选取同一供需圈内三个近期形成的类似用途土地交易案例的交易价格、交易时间等估价相关数据资料，对所选取的案例分别进行交易情况修正，交易日期的调整，区位状况修正，权益状况修正，实物状况修正以求取比准价格。将所求取的比准价格进行技术处理以确定估价对象限制现值。

 收益法定义：收益法是在评估房地产价格时将预期的估价对象房地产的未来各期的净收益运用适当的资本化率折算到估价时点的现值，并求取现值之和来确定房地产价格的方法，即购买一宗一定使用年限的房地产，等于在这个年期内可以在将来源源不断的年收益的现值之和等同起来，这个货币额即是该房地产的价格，称为收益价格。

收益价格公式：V=a*[1-1/(1+r)^n]/r

   V————房地产的价格

          a————房地产的净收益

          r————房地产的资本化率

          n————房地产的使用年限与剩余收益年限

确定资本化率r＝安全利率 + 风险调整值 ，其中安全利率（参照银行存款利率）为3.25%，风险调整值考虑通货膨胀的影响取为3.52%，故资本化率为3.25%+3.52%=6.77%。（数据来自中国宏观经济数据网，其中20##年1月通货膨胀率为4.5%，2月通货膨胀率为3.2%，3月通货膨胀率为3.6%，4月通货膨胀率为3.3%，5月通货膨胀率为3%）

成本法定义：成本法评估房地产整体的价格，所谓成本法是指在估价房地产时要按被估价对象的现时完全重置价格成本（简称重置成本）减去损耗或贬值来确定被评估房地产价值的一种方法。

采用成本法对土地和建筑物价格进行评估，计算公式为： 

房地产价格=土地重置价格+建筑物重置价格-建筑物折旧

或 房地产价格=土地重置价格+建筑物重置价格*成新率

得到估价对象房地产的价格。本次估价用重置成本法对房屋所有权价格进行测算，采用基准地价修正法对土地使用权进行测算。基准地价修正法是根据替代原理，将土地的区位因素条件与区域的平均条件进行差异修正而得到的价格。

对上述市场比较法、成本法和收益法的测算结果采用简单的算术平均法，综合得到估价对象的最终评估结果。

六、估价测算过程

1、市场比较法

（1）选取可比实例（见下表）

（2）确定修正系数

①交易情况

      

     

   

A、B、C应修正为正常交易，资本化率：r=7.02%

A、可比实例一

1.年租金总收益=3800×12＝45600元

2.房地产出租总费用： a.年管理费=45600×4%=1824元

                       b.年维修费=1000×85×2%=1100元

                       c.年保险费=1000×85×2‰=110元

                       d.年税金=45600×25%=11400元

                       e.年折旧费=1000×55×（1-2%）/50=1078元

3.房地产年纯收益=45600－1824－1100-110－11400-1078＝30088元

4.综合还原利率=7.02%

收益价格=30088 *[1-1/(1+7.02%)^31]/ 7.02%=376287元

建筑面积单价=376287/85=4427元/㎡

B、可比实例二

1.年租金总收益=5600×12=6720096000元

2.房地产出租总费用： a.年管理费=67200×4%=2688元

                       b.年维修费=1000×65×2%=1950元

                       c.年保险费=1000×65×2‰=195元

                       d.年税金=96000×25%=24000元

                       e.年折旧费=1000×65×（1-2%）/50=1911元

3.房地产年纯收益=96000-3840-1950-195-24000-1911=64104元

4.综合还原利率=7.02%

收益价格=64104*[1-1/(1+7.02%)^33]/ 7.02%=815841元

建筑面积单价=815841/65=12551元/㎡

C、可比实例

1.年租金总收益=3000×12=36000元.

2.房地产出租总费用： a.年管理费=36000×4%=1400元

                       b.年维修费=1000×50×2%=1000元

                       c.年保险费=1000×50×2‰=100元

                       d.年税金=36000×25%=9000元

                       e.年折旧费=1000×50×（1-2%）/50=980元

3.房地产年纯收益=36000-1400-1000-100-9000-980＝23520元

4.综合还原利率=7.02%

收益价格=23520*[1-1/(1+7.02%)^31]/ 7.02%=294146元

建筑面积单价=294146/50=5882元/㎡

②交易日期修正

交易实例均在估价时点近期发生，市场行情比较稳定，故无需修正。

③区域因素修正

估价对象在康富北路，繁华程度相对可比实例有好有坏，以估价对象为基准，则A  为-3%、B为+2%、C为-2%。

④个别因素修正

三个实例结构、装饰等情况比较接近，但在建筑结构、建筑规模、装修标准、配套设施等方面各有特色，故需作较大修正，以估价对象为基准，实例修正系数A为+2%，B为-3%、C为-1%。

（3）计算比准价格（见下表）

评估值=（9286+12684+6062）/3 =9344元/㎡

总值：9344×55=513920元      

2、成本法

(1) 测算取得土地使用权费用

采用基准地价修正法对该宗土地进行评估。根据文件规定，估价对象占用土地主要为一级商业活动，20##年5月1日的基准地价为2875元/㎡。根据该宗土地用途、商业和环境条件、以及商业效用和发展前景均较好等因素，并参考市场行情对该宗土地的价值在基准地价基础上作上调修正,修正系数综合为1.20。评估该宗土地价格为2875×1.20=3450元/㎡。估价对象占用土地总面积为55平方米，取得土地使用权总费用=3450×55=189750元。

(2) 测算建筑物开发建造成本费用

重置价格=1000×55=55000元

(3) 测算折旧

评估对象为商业用房，按国家商业用地50年规定，其折旧年限最长不能超过50年，该房地产已使用16年，假设估价对象转让扩建改造后不损坏其一般综合营业的经济寿命情况下，采用年限折旧法评估折旧=55000×(1-2%)×16/50=17248元

(4) 求取积算价格

积算价格=189750+55000-17248＝227502元

3、收益法：

1.年租金总收益=5000×12=60000元.

2.房地产出租总费用： a.年管理费=60000×4%=2400元

                     b.年维修费=1000×55×2%=1100元

                     c.年保险费=1000×55×2‰=110元

                     d.年税金=60000×25%=15000元

                     e.年折旧费=1000×55×（1-2%）/50=1078元

3.房地产年纯收益=60000-2400-1100-110-15000-1078＝40411元

4.综合还原利率=7.02%

收益价格=40411*[1-1/(1+7.02%)^34]/ 7.02%=518328元

4、最终评估值

根据估价目的，估价对象状况和估价思路，结合估价经验分析取算术平均数

评估房地产现值=(513920+227502+518328)/3≈419916元

则平均每平方米建筑面积419916/55=7634元/㎡

七、估价结果的确定

经以上估价测算，结合市场调查和估价经验分析，认为上述估价结果公正、合理、切合市场实际，故确定益阳市桃花仑东路“淑女宣言”建筑面积55平方米，在估价时点20##年6月13日的房地产市场价评估总值为人民币419916元，大写：肆拾壹万玖仟玖佰壹拾陆圆整，建筑面积单价7634元/㎡。

附 件

益阳市城区商业用地基准地价内涵

20##年益阳市中心城区级别基准地价

                                                            单位：元/平方米

益阳市中心城区商业用地级别分布范围

附件：估价对象：特步

附件：可比实例1：李宁

附件：可比实例2：

附件：可比实例3：芒果依香

第二篇：房地产节能评估报告

榆阳镇永乐东村肤施路

综合商住小区

节

能

评

估

报

告

陕西文荣房地产开发有限公司

二〇一一年三月四日

陕西文荣房地产开发有限公司“榆阳镇永乐东村肤施路”综合商住小区项目节能评估报告

目 录

一、 项目概况及建设单位 …………………………………………………………2

二、 项目基本情况………………………………………………………………………4

三、 主要能源消耗和来源条件……………………………………………………7

四、 节能措施及能耗分析……………………………………………………………12

五、 综合评估意见………………………………………………………………………19

- 1 - 陕西文荣房地产开发有限公司

陕西文荣房地产开发有限公司“榆阳镇永乐东村肤施路”综合商住小区项目节能评估报告

第一章 项目概况及建设单位

1.1项目的名称

榆林市榆阳镇永乐东村肤施路综合商住小区

1.2建设项目的性质

新建

1.3 建设单位

陕西文荣房地产开发有限公司

法定代表人：高文彪

1.4建设规模与目标

榆阳镇永乐东村肤施路综合商住小区规划建设用地21.37亩，总建筑面积115178.25平方米，住宅92110.01平方米，居住户数646户。

1.5建设单位概况

陕西文荣房地产开发有限公司成立于20xx年，注册资本1000万元，公司以房地产经营开发为主导产业，秉承“诚信为本，真情双赢”的企业理念，在企业经营、团队建设、人才管理、项目开发、客户服务上坚持“严格管理、不断创新、品味时尚、与时俱进”的经营宗旨，迅速适应市场变化，进一步强化企业管理，完善服务，逐步确立自身品牌，公司现有员工160人，其中本科2人，大专10人，高 - 2 - 陕西文荣房地产开发有限公司

陕西文荣房地产开发有限公司“榆阳镇永乐东村肤施路”综合商住小区项目节能评估报告

级工程师2人，中级工程师12人，经济师3人，统计师4人。公司下设生产部、销售部、财务部、办公室。

公司即将开发集居住、休闲、购物、娱乐等诸多功能于一体的榆阳镇永乐东村肤施路综合商住小区，小区整体设计先进、智能、人性化，创造优美的生态环境空间，塑造多层次的宜人景观。该小区将成为榆林市榆阳区南郊城区一道亮丽的风景。

面对我市今年加快城市建设步伐的机遇与挑战，公司将继续秉承“诚信为本，真情双赢”的经营理念，进一步强化企业管理，完成服务，回报社会，尽快跻身一流房地产开发企业的行列。

- 3 - 陕西文荣房地产开发有限公司

陕西文荣房地产开发有限公司“榆阳镇永乐东村肤施路”综合商住小区项目节能评估报告

第二章 项目基本情况

2.1建设地点

榆阳镇永乐东村肤施路综合商住小区位于位于榆林市榆阳区肤施路红太阳家具城以南、气象局以北地块进行开发,在此修建集商业和居住于一体的高档小区，工程竣工后，将为榆林城市建设品味的提高增加色彩。

2.2主要建筑概况

建筑面积：115178.25平方米；住宅92110.01平方米；商业建筑面积11456.60平方米；公共建筑面积11611.64平方米。

单体：4栋

建筑层数： 19层

结构形式：框架结构。

建筑合理使用年限：住宅70年，商业50年。

工程类别及耐火等级：二类建筑，耐火等级为二级。

屋面防水等级：二级。

设计技术标准为：

1. 建筑类别：二类

2. 防火等级：二级

3. 抗震设防烈度：6度以下

- 4 - 陕西文荣房地产开发有限公司

陕西文荣房地产开发有限公司“榆阳镇永乐东村肤施路”综合商住小区项目节能评估报告

4. 抗震等级：非抗震区

5. 活荷载设计值

阳台：2.5KN/㎡；

楼梯间：2.5KN/㎡；

非上人屋面：0.5KN/㎡

其余房间：2.0KN/㎡

项目各项主要技术指标为：

总用地面积：14238.6平方米；

总建筑面积：115178.25平方米；

地上建筑面积：104720.21平方米；

地下建筑面积：10458.04平方米；

住宅面积：70480.31平方米；

商业面积：11456.60平方米；

会所面积：1153.60平方米；

幼儿园面积： 1600平方米；

其他：650平方米；

容积率：4.9；

建筑密度：44.2%；

绿地率：31.2%；

户数：646户；

最大生活用水量：496m?/日

- 5 - 陕西文荣房地产开发有限公司

陕西文荣房地产开发有限公司“榆阳镇永乐东村肤施路”综合商住小区项目节能评估报告 最大生活排水量：382 m?/日

供热总负荷：5.42MW

变压器总装机容量：2400KVA

最大时用气量：220Nm/h

电话装机总量约为：720门

- 6 - 陕西文荣房地产开发有限公司

陕西文荣房地产开发有限公司“榆阳镇永乐东村肤施路”综合商住小区项目节能评估报告

第三章 主要能源消耗和来源条件

本项目消耗能源主要有：水、电、暖、气。项目建成设计用水量总计为416 m?/日；本小区单位建筑面积用电负荷密度指标为用户8KW/户，居住区公建为40W/M，商业为80W/M；供热总负荷为

5.42MW；燃气用所量最大时为220 m?/h。

3.1给水

3.1.1水源

水源引自外围供水管网，引入管径150毫米的给水管线，随着给水管网的进一步完善，能够提供本区域足够的用水。本小区供水管网最不利点水压应满足自由水头不低于52米。

3.1.2用水量

该小区用水量主要为居民综合生活用水量和浇洒道路、灌溉绿地用水量，此外还包括部分市政用水、公建用水及示预见用水量。该区人均综合用水量标准取160升/人.日，用水量预测：

综合生活用水量：160升/人.日×1938人=310m?/日

市政用水、公建用水及未预见用水量：310 m?/日×25%=77.5 m?/日

消防用水量：

- 7 - 陕西文荣房地产开发有限公司

陕西文荣房地产开发有限公司“榆阳镇永乐东村肤施路”综合商住小区项目节能评估报告

小区按同一时间内发生火灾次数为1次，一次灭火水量为15升/秒。

3.1.3给水系统

给水管网采用环状管网与枝状管网相结合的布置方式。同时考虑小区内消防用水的要求，完善管网系统。消防用水可以从管径大于等于100mm的给水管线取水。给水管线布置见规划图。管材选用非金属管材，工作压力不得低于0.6Mpa，消火栓在小区内保护半径不大于150米，沿道路布置不得大于120米，给水管埋深1.0米，一般采用砂石基础铺设，如遇回填土，挖到原土层，回填级配砂石料至所需标高。

3.2供电

3.2.1供电电源

电源引自外围供电电网。

3.2.2负荷估算

本小区最大用电负荷预测采用单位建筑面积负荷密度法。负荷密度指标借鉴国家有关规范，国内外先进地区的负荷密度指标，最后采用专家论证法进行确定。

3.2.3供配电系统及电压

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陕西文荣房地产开发有限公司“榆阳镇永乐东村肤施路”综合商住小区项目节能评估报告

本小区项目设置10KV变电所，电压等级为10KV/0.38KV。小区变电所采用箱式变电所。设置2座，变压器容量分别为2*1200KVA。变压器正常负载率在75%～85%范围内。变电所低压配出线路采用电缆线路，在小区内直埋敷设。

3.2.4照明

小区内做庭院灯照明，灯杆高3.5米，单侧布置，间隔15-20米，灯具功率80W。

3.3采暖通风

3.3.1热源

热源引自供热站，建设换热站。

3.3.2热负荷的估算

估算方法采用《城市热力网设计规范》中推荐的采暖热负荷计算方法：

Qn=q×A×10-3

其中：Qn----采暖热负荷（kw）

q----采暖热指标（w/m?）

A----采暖建筑面积（m?）

依据以上所述，计算供热总负荷为5.42MW，折合热源蒸汽量 - 9 - 陕西文荣房地产开发有限公司

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为7.76t/h。

3.3.3供热系统

3.3.3.1本小区采暖在小区建设换热站一处，管线引自邻近管线。采用汽—水采暖换热机组实现自动控制，机组自带浮动盘管换热器、循环泵、补水泵、稳压装置、补水箱、膨胀水箱、压力控制装置、安全保护装置等。供回水温为80/60℃。

3.3.3.2热力网的布置采用闭式双管系统，枝妆与环状管网相结合。敷设方式：直埋，保温材料为聚氨酯，保护层为玻璃钢。

3.3.3.3本小区采暖系统不分高低区，为克服自然作用压头的影响，各楼设有势力入口，供回水主力管采用异程式布置，下供下回。

3.3.3.4采暖系统供回水立管均设置在公共走廊内的采暖井中，在主立管分向每一户的供水平分支处设铜质截止阀、Y型过滤器、热量表，回水分支管设手动调节阀，均安装在公共走廊暖井间内，以便物业管理开关阀门，并可现场自动抄表，实现全面按户热计量收费。供回水主立管顶端应安装自动排气阀。

3.3.3.5各户采暖系统形式均为挂式-螺旋式暖气片。

3.3.3.6供回水主管采用镀锌钢管，丝扣连接，外包20mm厚B1级橡塑保温管壳，户内采用PP-R铝塑管，热熔连接。

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3.3.3.7各户厨房、卫生间散热器可采用铝合金散热器。每组散热器上均设温控阀、自动排气阀。

3.4燃气

3.4.1供气源

气源引自外围供气管网。

3.4.2用气量的估算

居住用气标准：3100MJ/p.a

气化率：100%

居住用气量：740标米?/日

居住用户于共建用户（包括未预见量）的用气比例取5：1 类别 耗气量（标米?/日） 居住用户用气量 620

公共福利及未预见量 124

最大时用气量为：184Nm?/h

3.4.3燃气供气系统

管道采用聚乙烯（PE）燃气管直埋地敷设，热熔连接。燃气管过路处设大2号的刚套管（外表面作加强级防腐）。

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第四章 节能措施及能耗分析

4.1项目节能评价依据

国家发改委印发的《固定资产投资项目节能评估及审查指南（2006）》 （发改环资[2007]21号）

《中华人民共和国节约能源法》 19xx年11月1日 《工程设计节能技术暂行规定》 GBJ6-85 《公共建筑节能设计标准》 GB50189-2005 《陕西省公共建筑节能设计标准》 J10786-2006 《建筑照明设计标准》 GB50034-2004 《综合能耗计算通则》 GB2589-1990 《节电措施经济效益计算与评价》 GB/T13471-1992

4.2项目用能特点及节能原则

本项目消耗能源主要有：水、电、暖、气。本项目用水量总计为416m?/日；本小区单位建筑面积用电负荷密度指标为用户8KW/户，居住区公建为40W/M，商业为80W/M；供热总负荷为5.42MW；燃气用气量最大时为220Nm?/h。

随着我国国民经济的高速发展，国家把节能作为宏观调控、调整经济结构、转变增长方式、贯彻科学发展观和构建和谐社会的重要手 - 12 - 陕西文荣房地产开发有限公司

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段。

节能原则：

按照国家节能设计规范要求，本项目设计采用的设备与材料，应采用与项目规模相适应的、先进可靠的节能新工艺、新技术、新设备和新材料，凡属于已被国家颁布淘汰高能耗设备，设计中一律不予采用。

凡能综合利用和循环使用的能源均应设置综合利用设施和循环系统，以提高能源利用率，降低能耗。

对各种能源消耗均应计量并按有关规定配置计量器具。

民用建筑能耗指标：含采暖、空调、照明、热水和民用燃气能耗，分品种实物能耗问题、综合能耗总量，按单位建筑面积计的分品种实物能耗和综合能耗均不能超过现行国家和行业标准。建筑围护结构保温隔热水平（外墙、屋顶、地板传热系数值和门窗密封性能指标、级别）。单位面积能耗指数应达到现行国家或行业标准水平和国内先进水平。建筑围护结构、供热管网必须采取保温隔热措施。采暖供热、热水及空调制冷系统规模按设计负荷设置，不得加大，并设有调节控制装置及能量计量表。节能性建筑设备与产品的选用，包括门窗、室内供热系统控制与计量设备及散热器、空调、燃气燃烧器具、太阳能 - 13 - 陕西文荣房地产开发有限公司

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热水器、照明电器及控制系统等必须采用节能降耗的新材料、新工艺、新设备，以求最大限度节约能源。

优化建筑规划设计在建筑规划阶段，要慎重考虑建筑物的朝向、间距、体型、体量、绿化配置等因素对节能的影响，改善热环境。在建筑的平面布局方面，朝向的选择很重要。

冬季应有适量的阳光射入室内，避免冷风吹袭；夏季则应尽量减少太阳直射室内及外墙面，并有良好的通风。主要房间宜设在冬季背风和朝阳的部位，减少围护结构的散热量。同时，注意建筑间距与节能的关系，使建筑南墙的太阳辐射面积在整个采暖季节中不因其它建筑的遮挡而减少。

在建筑设计中，原则上应减少建筑物外表面积，适当控制建筑体型系数，即建筑物外表面积与其所包围的体积之比，减少建筑面宽，加大进深或增加组合体，建筑外型选用长条形，而体型复杂、凹凸面过多的塔式住宅对节能不利。应重视造型规整，如应尽量采用多单元的“一”字形，避免建造单元少特别是点式平面的低层住宅。另外，要重视屋檐、挑檐、遮阳板、窗帘、百叶窗等的构造措施，这对于调节日照节省能源是十分有效的。

提高围护结构节能的科技含量。建筑物的能耗是由其围护结构的 - 14 - 陕西文荣房地产开发有限公司

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热传导和冷风渗透两方面造成的。为降低能耗，要从单项如墙、顶、门、窗等围护结构着手，重视其热工特性，设计中应该找出其经济热阻，同时还必须考虑其围护结构的：“吸热性”和“热容性”指标。

节能措施综述如下：

4.2.1设计节能措施方案

4.2.1.1墙体节能

墙体是建筑围护结构的主体，其主要功能是承重、防水、防潮、隔热、保温。在节能的前提下，应进一步推广空心砖墙及其复合墙技术。复合墙体越来越成为当代节能墙的主流。

复合墙的做法有三种：1.内保温，将绝热材料在外墙内侧、施工简易，目前应用较广泛；2.外保温，将绝热材料复合在承重墙外铡，这样稳定性好，可避免冷桥，居住较舒适，但外保温要经得起日晒雨淋和冰冻的侵袭；3.中间保温，将绝热材料设在外墙中间，可取得良好的保温性，但要填充实心密实，避免内部空气对流，并要做好内外墙体间的拉接。

4.2.1.2门窗节能

门窗是薄壁的轻质构体，是耗热的薄弱环节。普通单层玻璃窗的能量损失约为建筑特冬季保温或夏季降温能耗的50%以上，改善其绝 - 15 - 陕西文荣房地产开发有限公司

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热性能是节能的重点工作之一。应区别不同朝向控制窗墙比，尽量避免东西向开大窗，提高窗户的遮阳性能（可用固定式或活动式遮阳板）。同时，要根据空调设备的价格的制冷、采暖费用的比较区确定合适的玻璃品种，从各种玻璃的太阳能阻隔特性的导热性两个方面去比较其节能效果，选择吸热玻璃、热反射玻璃、地辐射玻璃和中空玻璃等，并提高其气密水平。但是，加强窗户的气密性以减少窗气渗透耗热量的同时，应保证室内空气质量达到基本的卫生要求。

4.2.1.3屋顶节能

屋面的节能措施要求，其一是屋面保温层不宜选用密度较大、导热系数较高的保温材料，以免屋面重量、厚度过大；其二是屋面保温层不宜选用吸水率较大的保温材料，以防屋面湿作业时因保温层大量吸水而降低保温效果。

4.2.1.4对采暖系统及空调系统的节能要示

改善采暖供热系统的设计和运行管理，加强管道的保温，以提高室外管道的输送效率。应积极发展集中供热，以最大限度地节省燃料消耗。从尽可能节省制冷设备用能的角度考虑，最好的方法莫过于不使用制冷或通风设备即可降低室内温度，如抑制在室内产生热、促进室内的热吸收、减少热量进入室内、引导热量向室外散失。 - 16 - 陕西文荣房地产开发有限公司

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4.2.1.5其它节能要求

建筑节能设计必须依靠各专业的通力合作，建筑节能作为一个系统工程涉及到方方面面的问题。比如，住宅建设节能是一个综合性的问题，它涉及到自然地理环境、小区规划、建筑设计以及居民使用方式等诸多因素。作为建筑设计的技术人员，必须改变高耗能的建筑设计现状，除了在实际设计中仍以使用功能与形式为主体外，还要增加一个重要内容—建筑节能。若使建筑科学技术各学科（建筑规划、设计、物理、结构、材料、水、暖、电等）通力协作，则潜能更大。所以需要多方面，各种专业的互相支持，配合和共同努力，创作出既符合建筑学原理，又符合节能原则的优秀建筑。

4.2.2建筑节能措施

4.2.2.1采用高效、经济的节能型建材和先进的构造技术。轻质墙体材料、屋面材料、门窗材料、保温隔热材料、密封材料等到名种节能型建筑，能够大量节约建材生产能耗、房屋使用能耗。

4.2.2.2本工程各户采暖系统形式均为挂式。

4.2.2.3所有设备、电器等选用符合国家规定要求的节能型设备、新型高效电器。

4.2.2.4小区市场、路灯均采用集中控制，以节约用电。

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4.2.2.5卫生洁具采取节水措施，选用节水型卫生洁具，以节约用水。

4.2.2.6采用中水回用系统，排放标准按照国家《污水综合排放标准》GB8978-1996 和《杂用水水质标准》GJ25.1-89。中水系统采用自控设计，中水回用系统的控制全部集成在电控柜中。本系统的突出特点是工艺单元齐全、操作稳定、生物处理效果好、耐冲击负荷能力强、可达标排放并回用于绿化、冲厕、建筑用水和洗车等，既满足了污水处理的要求，又具有明显的社会效益、环境效益和一定的经济效益。

除上述措施外，小区管理机构应加强管理，完善各种规章制度，按期对各类设备、管道、器具等进行检修，减少跑、冒、滴、漏等现象，以减少不必要的浪费。

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第五章 综合评估意见

5.1本项目符合国家有关节能方面的法律、法规和产业政策。

5.2该项目能耗指标符合行业准入条件。

5.3该项目符合合理用能标准和节能设计规范，对全区能耗负荷影响较小。

建议项目实施过程中严格执行《中华人民共和国节约能源法》、《工程设计节能技术暂行规定》GBJ6-85、《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005、《建筑照明设计标准》GB50031-2004、《陕西省节约能源条例》等国家及地方相关法律、法规、标准、规范，实现国家的可持续发展战略和能源发展战略。

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