某某国家税务局
所属房地产拍卖底价估价报告
委托方：某某国家税务局
估价方：某某房地产评估咨询有限公司
估价人员：
估价作业日期：20##年7月30日-20##年8月14日
估价报告编号：
目 录
一、致委托方函…………………………………………………………2
二、估价师声明…………………………………………………………3
三、估价的假设和限制条件……………………………………………4
四、估价结果报告……………………………………………………….5
五、附件………………………………………………………………..10
致委托方函
河北省某某国家税务局：
某某房地产评估咨询有限公司受贵方委托,根据委托的内容和特定的估价目的，遵循客观、公正、科学、独立的原则，按照《房地产估价规范》及公认的房地产估价方法、必要的估价程序，对于本次估价对象进行勘察和评定估算。现将估价结果函告如下：
估价对象为某某国家税务局位于某某大崔庄的大崔庄税务所，总建筑面积约为715.00平方米，国有出让土地使用权面积约为1120.00平方米，于估价时点20##年7月30日的房地产拍卖底价为48.04万元，大写：肆拾捌万零肆佰元整。
详见《房地产估价明细表》
以上内容摘自房地产估价报告书，与房地产估价报告书正文具有同等的法律效力。
某某房地产评估咨询有限公司
法人代表：
20##年8月14日
估价师声明
我们郑重声明：
1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实、完整和准确的。
2、本估价报告中的分析、意见和结论，是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、我们与本评估报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、参加本次评估的估价人员于20##年7月30日对估价对象进行了实地勘察，并作了详细的现场勘察笔录，但现场勘查仅限于其外观和使用状况，对于隐蔽、被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估，未能提供资料的不予揭示。估价人员不承担对建筑结构质量、地质情况以及其他隐患、瑕疵进行调查的责任。
6、没有人对本估价报告提供了重要的专业帮助。
7、本估价报告依据了委托方提供的相关资料，委托方对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。
8、本估价报告提供的估价对象的价值标准采用公开市场价值标准。
参加本次估价的注册房地产估价师签名：
姓 名 执业资格 证书编号 签 名
估价的假设和限制条件
一、估价的假设条件
1、委托方以出让方式合法取得该宗土地的国有土地使用权；
2、估价时以所☆确定的房屋用途为办公和办公土地用途评估估价对象的价值；
3、估价时假定估价对象本身具备市场性，无附带其他可能影响其价值的因素、限制等。
4、对估价对象进行结构测试、地质勘测以及技术检验应由其它专业机构负责，除非委托方提供相应资料，否则估价时以估价对象处于完好状态并能达到委托方所提供的使用功能为假设前提。
5、未经调查确认或无法调查确认的资料数据，在估价中未考虑。
二、估价的限制条件
1、未考虑特殊交易方式可能追加付出的价格对评估价值的影响。
2、未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对房地产及其价值的影响。
3、估价时点后，估价报告有效期内估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象价值产生明显的影响时，不能直接使用本估价结论。
20##年8月14日
房地产估价结果报告
一、委托方
委 托 方：某某国家税务局
二、受托估价方
某某房地产评估咨询有限公司，法人代表： ；机构 地址：路 ；企业性质：有限责任公司；资格等级：叁级；经营范围：房地产价格评估及相关业务咨询。联系电话：。
三、估价对象概况
估价对象位于某某庄，其中包括：办公楼一幢及附属用房，总建筑面积约为715.00m2，土地使用权面积1120.00 m2，及与该房产相配套的照明电、电讯等附属设施。
1、实物状况
估价对象位于某某庄，总建筑面积约715.00m2，占用的土地使用权面积1120.00m2，宗地内地势平坦，基础设施完善，已达到“六通一平”，即通路、通电、通讯、供水、排水、供暖及场地平整，宗地外达到“三通一平”，即通路、通电、通讯及场地平整。地上建筑物状况如下：
⑴、办公楼，二层砖混结构，建筑面积约为403.00平方米。外墙为绿色水刷石，木门窗。室内楼梯间、走廊水磨石地面，木扶手，白色涂料内墙、顶。自烧锅炉取暖。
⑵瓦房：砖木结构，起脊瓦房,清水砖墙，木门窗，室内水泥地面.
⑶东、西厢房、车库、锅炉房：均为单层砖混结构；建筑面积均约为：36.00平方米；室内水泥地面，内墙、顶刷白；
2、权益状况
我公司对估价对象进行了必要的产权验证、实物勘查及核对。
《国有土地使用证》号为国用☆第000421号，土地使用权人：☆；座落：☆；用途：☆；土地使用权面积☆平方米；终止日期：☆；宗地四至：☆。
至估价时点，估价对象权属清晰，未设定他项权利。
3、区位状况
估价对象位于某某大崔庄村内，周围为居民住宅区，该区域基础设施一般，交通一般。
四、估价目的
为委托方拟将估价对象快速变现确定房地产拍卖底价提供价格参考。
五、估价期日
20##年7月30日
六、价值定义
本报告所评估的价格为按本报告书中所阐述的全部状况、说明、假设和限制条件以及估价目的、范围、时点等制约条件下的拍卖底价。
七、估价依据
1、委托方和本公司签订的房地产估价委托书；
2、☆；
3、☆；
4、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
5、《中华人民共和国土地管理法》；
6、国务院、国家国土资源部、国家国有资产管理局、唐山市人民政府及有关部门颁发的有关法律、法规和政策性文件；
7、《房地产估价规范》GB/T50291-1999；
8、《河北省建筑工程预算定额》、《建设工程材料预算价格》；
9、《唐山市建设工程技术经济指标》（20##年）；
10、估价对象的现场勘察记录；
11、本估价机构掌握的房地产市场相关资料。
八、估价原则
本次评估主要遵循的原则有合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。
1、合法原则：房地产估价应当以估价对象的合法使用、合法交易、合法处置等为前提进行估价。
2、最高最佳使用原则：应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。
3、替代原则：要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
4、估价时点原则：要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。
九、估价方法
㈠、估价技术路线
1、明确估价对象、估价目的、估价时点等基本事项；
2、拟定估价作业方案，根据估价对象及估价目的，选择并确定与其相适应的估价方法；
3、实地查勘估价对象，并按选定的估价方法，收集估价所需的数据及资料。
4、根据估价方法计算，确定估价结果。
㈡、估价方法
估价人员在认真分析所掌握的资料及邻近类似房地产进行实地勘查、调查后，根据估价对象的特点，遵照国家有关法律、法规、估价技术标准，经过反复研究，考虑估价对象为办公用房，因此本次评估房产采用成本法进行测算，土地使用权采用成本逼近法进行测算。
以上被评估房地产是以继续使用为前提条件的。
⑴成本法：求取估价对象在估价时点的重置价值或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格和价值的方法。
⑵成本逼近法就是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应交纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。
十、估价结果的确定
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，选用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，并结合估价经验和影响房地产价值的因素分析，经过周密准确的测算，估价对象总建筑面积约为715.00平方米，土地使用权面积为1120.00平方米，于估价时点20##年7月30日的房地产拍卖底价为48.04万元，大写：肆拾捌万零肆佰元整。
十一、估价人员签名
姓 名 执业资格 证书编号
十二、估价作业日期
20##年7月30日至20##年8月14日
十三、估价报告有效期
估价报告应用的有效期自估价报告完成之日起原则上为一年，但在市场状况有较大变化时，报告应用的有效期不超过半年。
十四、估价报告使用提示
1、估价对象现为办公用房，本次采用成本法评估是从房产成本计算角度确定的结果作为房产拍卖价格参考，拍卖的成交价取决于购买者对估价对象的购买竞价。
2、委托方应合理使用评估价值，估价结果仅供委托方在本次估价目的下使用，严禁应用于其他用途和自篡改估价报告。
十五、其他需要说明的问题
1、本估价报告中涉及的相关资料由委托方提供，委托方对其真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。
2、本报告估价结果仅供委托方在本次估价目的下使用，不适用于其他估价目的，凡因委托人使用估价报告不当引起的后果，本估价机构和估价人员不承担相应的责任。
3、本估价报告的使用权归委托方所有，未经本估价机构同意，不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。估价报告未经委托方许可，本估价机构亦不得向他人提供或公开。
4、本报告是对委托方所委托的评估范围进行的评估，参加评估人员，均有两年以上评估工作经验，并有两个及以上注册房地产估价师签字，符合建设部及有关评估的各项规定，所有参加评估人员与委托单位无任何利害关系。
5、本评估报告一式三份，复印无效。
6、本估价报告的最终解释权为我公司所有。
十六、附 件
附件一、现场实物照片复印件
附件二、估价对象土地使用证复印件
附件三、房屋建筑面积证明复印件
附件四、估价机构营业执照及资质证书复印件
附件五、估价师证书复印件
第二篇：房地产评估报告范例
房地产评估报告范例
一、房屋产权人(单位)：×××
二、估价目的：拆迁补偿价格评估
三、估价日期：二〇##年四月八日到二〇##年四月十五日
四、估价时间：二〇##年四月十五日(趋于拆迁日)
五、估价依据
1.中华人民共和国《城市房地产管理法》
2.中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》;
3.评估委托书：
4估价评估人员勘察了解的情况;
5.房屋所有权证(新北全字00311100号);
6.国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《新乡市城市拆迁赔偿标准》。
六、估价原则：本评估报告在遵循公正、公平、公开原则的前提下，结合评估目的和评估物业具体情况，具体遵循估价时点原则、最高最佳使用原则、替代原则。
七、估价方法：根据估价的特点和实际情况，本报告采用市场比较法和收益还原法对拆迁评估房地产进行整体性评估，至于部分无证构筑物、墙体及其占用的土地已包含在内，未单列其价值。另外虽然在本报告中未完全采用新乡市人民政府有关拆迁条例的补偿指导价，这是因为待拆迁房屋的装饰、装修及层高未在指导价中予以考虑完全。本报告主要根据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》的精神进行评估。
八、估价结果
本评估以掌握的有关标的物的信息资料为依据，根据估价的目的，遵循评估程序，采用科学的估价方法，在认真分析资料的基础上，经过周密的测算，并结合评估目的和评估经验，经计算拆迁评估对象在估价时点的拆迁补偿价格为：
人民币小写：206247元
大写：贰拾万陆仟贰佰肆拾柒元
九、评估价格有效期
本报告评估时效为半年，自二〇##年四月十五日起生效。随着时间的推移，房地产市场状况和评估对象自身情况发生变化，评估对象的市场价值将发生相应的变化，评估结果也需做相应调整。
十、评估价格应用范围
该评估报告结果仅供拆迁部门补偿时参考，不做其它用途。
十一、估价的假设和限制条件
1.估价假设条件
我们评估的价值是现时价，及在估价时点对拆迁评估对象进行补偿的参考价格，假设：
(1)有自愿销售的卖主和自愿购买的买主;
(2)该物业可以在公开市场上自由转让;
(3)有一个适当的期间完成交易，可以通盘考虑物业性质和市场情形进行议价;
(4)不考虑特殊买家的额外出价。
2.限制条件
(1)对于房产的建筑面积等有关收据，均以委托方提供的房产证为法律依据，对于土地面积委托方未提供有关土地资料。
(2)本报告中的拆迁补偿价，是指估价结果专供拆迁人与补拆迁人协商被拆迁房屋补偿价格的房地产估价，不包括搬迁补助费、拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿价格。
(3)未经评估单位书面同意，本报告的全部或部分及任何相关资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，本报告的解释权归评估单位所有。
十二、特别声明
1.本评估报告中的分析、意见和结论是人们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
2.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
3.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》和国务院《城市房屋拆迁条例》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
4.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对标的物现场勘察的客观性、真实性、公正性承担责任。但评估人员对评估标物的勘察限于标的物的外观和使用情况状况。除非另有协议，评估人员不承担对评估标的物建筑结构质量进行调查的责任，和其被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。
5.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。
估价分析说明部分
一、估价物概况
1.评估范围及产权归属
本报告评估的标的物为一座位于新乡市胜利路XX号的房地产，房屋所有权属于XXX，该人持有新乡市人民政府颁发的房屋所有权证(新房权证字XXXXX号)，评估的具体范围为房屋所有权证所载的建筑物及部分与之配套的构筑物及占用范围内的土地。
2.位置座落及环境状况
评估标的物座落于新乡市胜利路XX号(XX号与XX交叉口)，该房屋南临XXX、北临XX商业铺面，门前为我市主干道胜利路，属新乡市二级区段(按原划分区域标准)该建筑后面(即东侧)为住宅房，监卫河河道。评估房地产属于正在出租的营业性用房，地处新乡市市级商业服务，房屋利用率极高，是理想的房地产投资、经商场所。
3.建筑物基本状况描述
评估标的物为一幢二层砖混结构建筑物。建筑时间为1981年，目前底层为出租商业经营场所，前墙粘贴古式仿砖瓷片，二层是前墙挂招牌，双开玻璃弹簧门，一层地面铺设花岗岩地板，墙壁贴纹布，顶层为轻钢龙骨吊顶，后为了经营方便设方格木棚，门框已经装饰修饰，并有磨砂单开门。二层目前为商业经营人的住所、属于出租，地面铺设普通地板砖，内墙888涂料抹平，部分粘贴壁纸，空间经磨砂玻璃隔开，予制过梁，现浇顶，二层设室外楼梯，由于该建筑物曾改造过，为经营和使用方便，楼梯靠南及二层东墙已经全封闭(含顶层临时)经评估人的现场勘测及调查了解，评估房产北墙长为8.35米，临街前墙为6.45米，建筑总面积(产权证)为78.90平方米于该幢建筑物经过二次装修使用及维护情况较好，根据新乡市人民政府《房屋拆迁补偿标准》之规定，房屋成新率为九成新。
二、估价程序
1.专业人员组织评估小组，拟定评估工作方案。
2.核定与估价对象有关的图纸、资料等有关文件。
3.对评估标的物所占地域、地形、地貌、位置、建筑结构等进行勘察。
4.评估测算，撰写提交评估报告。
三、评估方法的选择
因目前市场上同类型房地产交易安全较多，选用市场比较法进行评估较好。又因为该营业房目前为出租收益房屋，所以又可以采用还原法进行评估，最后将上述两种方法的估价结果加以权重并计算，便得出拆迁标的物的价格。
四、评估测算过程
(一)市场比较法
1.市场比较法公式：市场比较法是指在求取估价对象，房地产的价格时，将估价对象房地产与在较近时期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发现交易的类似房地产的既知价格，修正得以估价对象房地产最可能实现的合理价格的一种估价方法，其基本公式为：
待估房地产价格=交易实例价格×交易情况修正×交易日期修正×区域因素修正×个别因素修正
2.选择可比案例
经筛选，确定以A、B、C、D四个交易为可比案例。
案例
项目位置及所处区域类别用途建筑结构所在层次交易时间售价
(元/平方米)
A平原路及劳动路交叉口营业砖混六层1-2/62000.43250
B胜利路与姜庄街交叉口营业砖混六层1/61999.83100
C人民路东段营业砖混六层1/62000.42900
D新乡市旧城区东关大街营业砖混六层1/62000.82600
3. 估价计算
(1)交易情况修正
可比实例A、C、D的交易价格均属产开发公司售价，价格较正常，可比实例B为非正常交易，应作适当修正，设估价对象的交易价格指数为100，得出可比实例A、C、D的交易价格指数为100，B的交易价格指数为95。
(2)交易日期修正
实例A、C、D的交易日期均为20##年，实例B的交易日期为1999年，由于近一年来20##-20##年房地产营业房销售市场基本无变化，无需进行交易日期修正，设估价对象交易日期修正指导为100，则A、C、D交易日期修正指数为100，由于实例B发生交易时间较早，其交易日期修正指数为98。
(3)区域因素修正
因可比实例相对于估价对象在外部环境方面有所差别，如：地段、交通通达程度、繁华程度、居民区，周围环境等因素各不相同，应将其修正。经比较分析，可比实例A位于劳动路与平原路交叉口，地段和繁华程度比评估对象稍强，周围环境较适合经营，道路通达程度较好。可比实例B位于胜利路与姜庄交叉口，地段和繁华程度比评估对象较优，但交通通达程度不如评估对象，周围环境和评估对象相似。可比实例C位于人民路东段，地段和繁华程度不如评估对象，但交通通达，可比实例D位于原新乡市旧城区东关街，地段、繁华程度和交通通达程度不如评估对象，所处居民区这一因素比估价对象较优，设估价对象所在地段区域因素修正指数为100，通过列下表分析，得出可比实例A为105、B为106、C为97、D为89.5。
区域因素修正表
区域因素权数估价对象实例A实例B实例C实例D
地段0.1100110110110110
交通通达程度0.21001109510085
繁华程度0.41001051109085
居民区0.1100100110110115
周围环境0.21001051059580
小计11021051069789.50
<4>个别因素
因构成房地产本身的使用功能，质量好坏等因素方面的差异所产生的价格差别，如临街状态、建筑结构、装饰装修，使用性质、面积、形状等各有不同，从而影响交易价格。经比较分析，A、B、C、D都为未经装修的新建房屋，其结构都比估价对象优，使用性质都是营业出租，面积及形状都比估价对象好。设估价对象的个别因素修正指数为100，通过列下表可得出A、B、C、D的个别修正因素指数分别为118、115、110、109。
个别因素修正系数表
个别因素权重估价对象实例A实例B实例C实例D
建筑结构0.3100140140140140
装饰装修0.210095959595
使用性质0.2100100100100100
临街状态0.21001201109085
面积形状0.1100130120110110
小计1100118115110109
<5>比准价格计算
根据市场比较法计算公式，比准价格计算如下表：
项目交易价格交易情况修正交易日期修正区域因素修正个别因素修正比准价格
(元/平方)
A3250100/100100/100100/105100/1182623
B3100100/95100/98100/106100/1152731
C2900100/100100/100100/97100/1102718
D2600100/100100/100100/89.5100/1092655
由于以上四个比准价格较接近，求其算术平均值即为对象价格：
2632+2732+3718+2655
估价对象单价=———————————=2682元/平方米
4
估价对象价格=2682×78.9=211609
<二>收益还原法
1.收益还原法(称收益法)是一种运用恰当的还原利率，将未来的纯收益折算为现值的估价方法，其基本公式为：
V=a/r[1-1/(1+r)n]
式中：V为房地产价格
r为还原利率
n为未来可取得收益的年限
运用此方法评估时，其纯收益和还原利率的确定十分关键，在确定纯收益时，我们既考虑物业的实际，更考虑物业的客观收益，即排除实际收益中属于特殊的、偶然的要素后所得到的一般正常收益。
2.资料的收集及参数的选择
通过调查，分析收集有关资料如下：
(1) 按照新乡市不同区段房屋租赁状况，测算房屋租金水平，确定房地产总租金2300元。
(2) 房地产税(房产税、营业税、城建税教育费附加)取提总收入的17.5%。
(3) 修缮费按房屋现值的3%。
(4) 年折旧费按房屋重置价的1.5%计算。
(5) 保险费为房屋现值的3‰。
(6) 管理费按年租金的3%计算。
3.计算总收益=12×2300元/月=27600元
4.计算总费用
(1) 房地产税
房地产税=56400×17.5%=4830元
(2)管理费：
管理费=56400×3%=828元
(3)修缮费：
房屋折旧费=830元/平方米×1.5%×21×78%=20628平方米
房屋现值=830×78.9-20628=44859元
修缮费=44859×2%=897元
(4)折旧费:
折旧费=830×1.5%×78.5=982元
(5) 保险费:
保险费=44859×3%=134元
(6) 总费用:
总费用(1)+(2)+(3)+(4)+(5)=4830+828+987+982+134=7671元
5.年纯收益
年纯收益(a)=年总收益-年总费用=27600-7671=19929元
6. 确定房地产的综合还原利率
还原利率的确定我们采用安全利率加风险调整值的办法确定.根据中国人民银行近期发布的一年定期存款利率(安全利率)1.89%，按照影响评估对象的各种社会经济因素确定低风险下的土地风险调整系数为7%，房屋风险调整系数为8%，利用公式：
风险调整系数=Xγ1+Yγ2
其中X为土地价格在房地产价格中的比重，Y为房产价格在房地产价格中的比重。
风险调整系数=7%×0.6+8%×0.4=7.4%
γ=安全利率+风险调整系数=1.89%+7.4%=9.29%
7. 计算房地产价格
选用计算公式
a 1
V=— × [ 1 — ———— ]
r (1+r)n
n为房屋使用年限，该拆迁评估房屋为砖混结构，非生产用房按规定经济耐用年限为50年，该房屋建于1981年，已使用21年，则尚可使用年限n=50-21=29。将上述有关参数代入公式可得：
119 1
V=——— × [ 1 — —————— ]=198204
9.29% (1+9.29%)29
(三)通过以上两种估价方法的不同运用，用市场比较法评估得出的房地产价值为211609元，用收益还原法评估得出的房地产价值为198204元。根据房地产估价规范的要求，取市场比较法估价结果权重值为0.6，取收益还原法评估结果权重值为0.4，综合得出评估房地产价值为：
211609×0.6+198204×0.4=206247