课程设计报告评审表
房地产估价报告
估价项目名称：江苏省苏州市吴中区合景领峰6幢1单元2001室
房地产评估报告
委 托 方：***
估 价 机 构：***
估 价 人 员：
估价作业日期：
估价报告编号：
目 录
一 致委托方函.... 3
二 估价师声明.... 4
三 估价的假设和限制条件.... 5
四 估价结果报告.... 6
一、委托方... 6
二、估价方... 6
三、估价对象... 6
四、估价目的... 7
五、估价时点... 7
六、价值定义... 7
七、估价依据... 8
八、估价原则... 8
九、估价方法... 8
十、估价结果... 9
十一、估价人员... 9
十二、估价作业日期... 9
十三、估价报告应用的有效期... 9
五 估价技术报告.... 10
一、 个别因素分析... 10
二、 区域因素分析... 10
三、 市场背景分析... 10
四、 最高最佳使用分析... 11
五、 估价方法的选用... 12
六、 估价测算过程... 12
七、 估价结果的确定... 16
六 附 件.... 17
致委托方函
***：
受您委托，我公司对位于江苏省苏州市吴中区合景领峰6幢1单元2001 室 (以下简称估价对象)的价值进行了估价。
估价对象：江苏省苏州市吴中区合景领峰6幢1单元2001 室，即建筑面积为96.7平方米的房屋。
估价目的：为确定房地产可售金额提供参考依据而评估估价对象房地产可售价值。
估价时点：2014 年 11 月 30 日。
估价依据：全国人大常委会、国务院、建设部、国土资源部以及北京市人民政府有关部门颁布的有关法律、法规和政策文件；中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》；产权方提供的有关资料；我公司所掌握的苏州市房地产市场的有关资料及估价人员实地查勘、调查所获取的资料。
估价结果：估价人员根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，选用适宜的估价方法，在对影响估价对象价值因素进行综合分析的基础上，确定：江苏省苏州市吴中区合景领峰6幢1单元2001 室，即建筑面积为96.7平方米的房屋在 20## 年 11 月 30 日的市场价值估价结果总价为991368元人民币（玖拾玖万壹仟叁佰陆拾捌元整）。
详细结果请查阅相关报告。
某某房地产评估有限公司
法定代表人签字：***
2014 年12 月 26 日
估价师声明
我们保证,再我们的职业道德、专业知识和经验得最佳范围内:
1、本估价报告得内容是真实、准确、完整得,没有虚假记录、误导性陈术和重大遗漏。
2、本估价报告的分析、意见和结论,是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论,但要受到本估价报告中已说明得假设和限制条件的限制和影响。
3、我们与本估价报告得估价对象没有任何利害关系;对于该估价对象相关的的各方当事人没有任何偏见，也没有任何个人利害关系。
4、我们是依照中华人民共和国国家标准«房地产估价规范»(GB/T50291—1999)得规定谨行分析,形成意见和结论,撰写本估价报告。
5、我们已对本估价报告得估价对象谨行了实地查勘。
6、我们在本估价项目中没有得到本公司以外得他人得重要专业帮助。
报告编制人员
资格及证号
签名盖章
中国注册房地产估价师
某某房地产评估有限公司
二○##年一二月二十六日
估价的假设和限制条件
1、本次报告以估价对象能够按照法定及最高最佳使用用途持续有效使用为假设前提。
2、本次估价是以估价对象在估价时点销售情况为假设前提。
3、设定估价对象为符合法律、法规规定，在市场上可转让和可进行抵押登记的房地产为限制条件。
4、估价结果为估价对象在 20## 年 11 月 30 日的公开市场价值减去估价师已知悉的法定优先受偿款，其公开市场价值为在估价时点时的
5、本报告估价人员未对估价对象的土地面积和建筑面积进行测量，以产权方提供的《抵押物明细清单》中数据指标为依据。如果上述指标发生变化，本次评估估价结果应作相应调整。
6、由于产权方原因，估价人员未能对其提供的《国有土地使用证》《房屋所有权证》《房屋租赁合同》和《企业法人营业执照》、、复印件等资料的原件进行核对，本次估价以产权方提供的上述资料复印件真实、合法和完整为假设前提，特提请使用方注意。
7、本报告所得出的估价结果，仅供抵贷双方参考。抵押贷款最终数额由抵贷双方根据市场风险、兑现难易、政府有关税费缴纳等情况确定。
8、本报告对现场难于观察到的建筑物与设备内部质量不负检测责任。
9、委托方只可按照本估价报告的估价目的合理使用，本报告不可用于其它用途。
10、本报告的全部或部分内容未经本公司同意，不得发表于任何公开媒体上。
11、如果使用本估价结果的时间超过了报告应用的有效期，我们对此结果造成的损失不承担责任。
估价结果报告
一、委托方
名称：***
二、估价机构
名称：***
三、估价对象
1、区位状况
区位状况包括估价对象所处的位臵（坐落）、交通、区域环境及配套设施等。
（1）坐落：江苏省苏州市吴中区合景领峰小区地处金枫路竹园南路南侧，金枫路西侧，处于苏州市高新区与木渎镇交界处，位于轻轨和高架双脉并行处，地理位置极其优越。
（2）交通：轨交1号线金枫路站下 公交车400、2、4、30、35、38、64、622、662路线至竹园路新区水厂下 步行50米到达小区北门
（3）区域环境：估价对象周围环境良好，无嘈杂。左享天平山，灵岩山，白马涧龙池等自然景区，右享金枫，狮山等多重商圈及苏州乐园等多功能配套，
（4）配套设施：估价对象社区区位优势明显，集居住、办公、shopping-mall、五星级酒店、商业步行街等于一体的大型城市综合体，一站式休闲体验最大限度的满足居民消费需求。
2、权益状况
估价对象为位于江苏省苏州市吴中区合景领峰6幢1单元2001 室，其权属于苏州市凯誉房地产开发有限公司。
3、估价对象照片
四、估价目的
为出售该房产提供参考数据。
五、估价时点
20##年11月30日
六、价值定义
本报告提供的价格是估价对象在估价期日、在本报告的全部限制条件下、苏州市房地产市场自由开放、完全竞争状态下的公开市场价值。所谓公开市场价值是在公开市场最可能形成的价格；采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价值应是公开市场价值。
委估房地产的价格定义为：建筑物为钢筋混凝土结构，用途为居住，经济耐用年限为70年，该房地产的收益年限按剩余使用年限70年计的市场价格。
七、估价依据
（一） 行为依据
《委托评估函》。
（二）法律法规依据
1.《中华人民共和国土地管理法》。
2.《中华人民共和国城市房地产管理法》。
3.《房地产估价规范》（GB／T 50291－1999）。
4.《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2001)。
5. 地方人民政府及有关部门颁布的法规文件。
（三）产权依据
《房地产权证》
（四）其他依据
(1)《评估约定书》
(2)估价人员实地勘查所获取的关于估价对象的现场资料;
(3)本公司掌握的有关资料。
八、估价原则
㈠ 合法原则。
㈡ 公平原则。
㈢ 最高最佳使用原则。
㈣ 替代原则。
㈤ 需求与供应原则
㈥ 估价时点原则。
㈦ 协调原则
㈧ 综合分析原则及多种方法比较原则。
九、估价方法
估价人员在认真分析所掌握的资料并对估价对象及邻近类似房地产进行实地勘查、调查后，根据估价对象的特点，遵照国家有关法律、法规、估价技术标准，经过反复研究，确定选用的估价方法如下：
市场比较法：
将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
计算公式: 比准价格=可比实例成交价格x交易情况修正系数x市场状况调整系数x房地产状况调整系数
十、估价结果
估价人员根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，选用适宜的估价方法，在对影响估价对象价值因素进行综合分析的基础上确定该估价对象单价为：10252元/平方米,总价为：991368元人民币（玖拾玖万壹仟叁佰陆拾捌元整）
十一、估价人员
中国注册房地产估价师
十二、估价作业日期
20##年12月22日至12月26日
十三、估价报告应用的有效期
本估价报告应用的有效期为 20##年 12 月 26日至 20## 年 12 月 26日。若在此期间市场情况发生较大变化或受不可抗力的影响，该价格需作相应调整。
估价技术报告
一、个别因素分析
1、权益状况
估价对象为位于江苏省苏州市吴中区合景领峰6幢1单元2001室，其权属于苏州市凯誉房地产开发有限公司。
2、物质实体状况
委估建筑物已建好，维护保养情况较好，成新率为100%，建筑面积为96.7平方米，属钢筋混凝土结构
二、区域因素分析
（1）坐落：江苏省苏州市吴中区合景领峰小区地处金枫路竹园南路南侧，金枫路西侧，处于苏州市高新区与木渎镇交界处，位于轻轨和高架双脉并行处，地理位置极其优越。
（2）交通：轨交1号线金枫路站下 公交车400、2、4、30、35、38、64、622、662路线至竹园路新区水厂下 步行50米到达小区北门
（3）区域环境：估价对象周围环境良好，无嘈杂。左享天平山，灵岩山，白马涧龙池等自然景区，右享金枫，狮山等多重商圈及苏州乐园等多功能配套，
（4）配套设施：估价对象社区区位优势明显，集居住、办公、shopping-mall、五星级酒店、商业步行街等于一体的大型城市综合体，一站式休闲体验最大限度的满足居民消费需求。
三、市场背景分析
（1）地理位置
苏州坐落于太湖之滨，长江南岸的入海口处，东邻上海，濒临东海；西抱太湖（太湖70%以上水域属苏州），紧邻无锡和江阴，隔太湖遥望常州和宜兴，构成中国长三角苏锡常都市圈；北濒长江，与南通、靖江隔江相望；南临浙江，与嘉兴接壤，所辖太湖水面紧邻湖州、长兴。苏州市总面积8848.42平方公里（含太湖水域面积），其中市辖区面积2742.62平方公里。20##年城市建成区面积为494.03平方公里。
（2）经济和社会发展状况
苏州是中国经济发达的城市之一，是长三角经济圈重要的经济中心之一，苏南地区的工业中心。
苏州GDP长期居全国前六、江苏省第一。20##年经济总量（GDP）为12011.65亿元（其中包含苏州工业园区1738亿元）。按20##年常住人口计算的人均GDP则达到了10.24万元，已经成为全国人均产出最高的城市之一。
20##年，苏州市实现地区生产总值13015.7亿元，比上年增长9.6%。其中，第一产业增加值214.5亿元，增长3.0%；第二产业增加值6849.6亿元，增长7.5%；第三产业增加值5951.6亿元，增长12.7%。人均地区生产总值（按常住人口计算）12.32万元，按年平均汇率计算近2万美元。 全年实现地方公共财政预算收入1331亿元。
（3）房地产市场分析
20##年上半年苏州住宅成交25693套(所有数据均不包含保障房)，同比20##年上半年的28787套减少了3094套，跌幅10.75%。不同于全国楼市一片低迷的基调，上半年苏州住宅整体成交与去年同期数据差别不大。从区域来看，吴中凭借8370套的销量，再次卫冕区域销冠。另外，园区及相城区分别以6010套、4409套的销量位列榜眼、探花。尽管上半年关于楼市降价的传言此起彼伏，相较20##年上半年11496元/㎡的成交均价，20##年上半年苏州住宅成交均价有了近1000元/㎡的增长。
四、最高最佳使用分析
房地产估价要以估价对象的最高最佳使用为前提进行。最高最佳使用，是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。最高最佳使用分析真正体现了估价的客观性。衡量、判断的标准如下：
1、合法性（规划及相关政策法规许可）。即检查估价对象是否为法律、法规、规章、政策和出让合同等所允许。估价对象已取得《国有土地使用证》《房屋所有权证》、，其所占宗地为国有出让用地，土地法定用途为综合，估价对象为居住用房，符合合法原则。
2、维持现状前提。估价对象建筑物建成年代不久，周边新近建成的居住房价值与其价值差异不大，故现有房地产维持现状、继续利用最为有利。
根据上述标准，判定现状居住用途为最高最佳利用方式。
五、估价方法选用
估价人员在实地勘察的基础上，对委托方提供的各种资料进行了认真分析，根据估价时点委估房地产用途、估价目的、资料状况和苏州市房地产市场的实际情况，决定采用市场比较法来测算委估房地产的价格。
市场比较法：是将估价对象房地产与在近期已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的已知价格修正得出估价对象价格的一种估价方法。
六、估价测算过程
运用市场比较法的步骤是：在所调查的交易实例中选取可比实例，进行交易日期、交易情况、交易方式、土地用途、区域因素、个别因素等修正，求取估价对象的比准价格。根据土地估价替代原则，利用市场比较法，必须以发育健全的房地产市场为基本条件，并掌握有充足的交易实例资料。由于估价对象所在区域土地出让实例较多，与估价对象比较具有相关性和替代性，故可以采用市场比较法，即：将估价对象与在较近时期内已经发生交易的类似土地实例进行对照比较，并依据交易发生的已知价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正后得出估价对象在估价时点的地价。
基本公式：比准价格=可比实例价格*交易情况修正*交易日期修正*区域因素修正*个别因素修正
（1） 比较实例的选择：
根据市场调查，在同一供需圈内，搜集与估价对象类似的三个房地产案例。
（2） 因素选择：
结合评估对象与比较案例的具体情况，我们选择影响房地产价格的主要因素有：
交易情况修正：由于房屋具有不可移动的特性，市场一般是个不完全市场，因此其价格往往容易受当时的一些特殊行为的影响，必须将个别的特殊交易剔除。以上所选择的几个可比实例，均为公开市场上正常交易，故不用修正。
交易日期修正：估价对象与可比实例的交易日期有时间差异时，随着时间的推移，房地产价格有较明显的变化，因交易日期至今地价无较明显变化，故不进行修正。
区域因素：主要指居住社区成熟度、交通便捷度、环境条件、自然及人文景观、公共服务设施、基础设施状况、与商业中心的接近程度等。
个别因素：建筑结构、装修状况、设备设施情况、楼层、朝向、成新率等。
三个可比实例均为周边地区的交易案例，但小环境可能有不同，故根据交通通达状况、公共配套设施、基础设施、环境条件等因素找出各因素优劣造成的减价或增价修正。
（3）.编制因素条件说明表
通过对估价对象和三个比较案例交易时间、交易情况、区域因素和个别因素的调查，列表对影响房地产价格的各种因素条件进行了说明，详见下表。
表1 因素条件说明表
(4).编制比较因素条件指数表
表 2 比较因素条件指数表
(5).因素修正系数表
表 3 因素修正系数表
(6).求取估价对象价格
根据上述所选可比案例 A、B、C、测算修正后的比准价格，考虑可比案例与估价对象所处的区位环境、市场需求及其他各项条件较为相似，故采用简单算术平均法确定估价对象价格：
(10724+9776+10285）/ 3 = 10252元/平方米
总价 = 991368元
七、估价结果
估价人员根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，选用适宜的估价方法，在对影响估价对象价值因素进行综合分析的基础上，确定江苏省苏州市吴中区合景领峰6幢1单元2001室在2014 年 11 月 30 日的估价结果：
房地产总价为： 991368元人民币（玖拾玖万壹仟叁佰陆拾捌元整）
房地产单价为： 10252元/平方米
附件