号
房 地 产 估 价 报 告 估价项目名称：
委 托 方:
估 价 方:
估 价 人 员：
估价作业日期：
估价报告编号：
二○○九年三月二日至 二○○九年三月六日
号
目 录
致委托方函 ………………………………………………2 估价师声明 ………………………………………………3 估价的假设和限制条件 ………………………………4 估价结果报告……………………………………………5-8 估价技术报告 …………………………………………9-13 附件 …………………………………………………… 14
第 1 页
号
致 委 托 方 函
：
受您委托，我公司秉着独立、客观、公正的原则，对位于太原市 的房地产在现状利用条件下的市场价格进行了评估，目的是为委托方办理房地产拆迁手续提供客观、公正、合理的价格参考依据。
评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，利用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房地产价格的各项因素，确定委估房地产在估价时点20xx年3月2日的价格为：（币种：人民币）
单价： 元/平方米
法定代表人：
20xx年3月6日
第 2 页
号
估 价 师 声 明
我们郑重声明：
1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准（GB/T 50291-1999）《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的隐蔽工程部分，依据委托方提供的资料进行评估。
6、本报告评估中所依据的有关资料复印件系由委托方提供，我们并未进行实地测量，委托方对资料的真实性和完整性负责。因委托方提供的资料失真造成评估结果有误，估价机构和估价人员不承担相应责任。
7、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得作为其他用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托方使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应责任。
8、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
9、参与本次估价的注册房地产估价师有： 、 。
估价师姓名 注册号 签 章
第 3 页
号
估 价 的 假 设 和 限 制 条 件
1、本次估价的前提为估价对象合法性以及最高最佳使用原则。
2、本报告假设估价对象不受可能影响其价值的债权限制和负责法律义务性质的开支所约束。
3、我们没有接受进行结构测试和设施检验的要求，因此不能确定估价对象不存在缺损。
4、假设委托方提供的资料属实。
5、本报告是反映估价对象在本次评估目的下，根据公开市场条件确定的估价时点公允价格，不得用于其他目的。
6、本评估结果自估价时点起一年内有效，若在此期间内由于国家政策、经济环境及物业本身的物理状况等因素发生重大变动，且这些变动对评估结果产生重大影响时，须委托本估价公司重新评估。
7、未经本估价公司允许，不得向委托方和估价报告审查及使用部门之外的任何单位和个人提供本报告的部分或全部内容，不得发表于任何公开媒体上。 第 4 页
号
估 价 结 果 报 告
一、委托方：
二、估价方：
受托估价机构：
资质证书编号及等级：
机构地址：
法人代表：
联系电话：
四、估价对象
1、个别因素
估价对象为位于 的房地产。混合结构，做人对象房屋总局层数为六层，房屋所有权人为被拆迁住户，产权来源为购买，产别为私有房产，设计用途为住宅。
估价对象的设计户型为两室一厅一厨一卫结构，清水外墙，铝合金封闭阳台，楼道装声控照明设施，楼梯踏步水泥抹面，铁栏杆扶手，单元门装电子对讲系统。
估价对象的配套设施主要有：上下水、电、暖、煤气、有线、通讯。
2、区域因素
2.1区域特征
估价对象位于 ，小区管理规范，治安状况良好，自然环境以及人文环境较好。所属区域范围内住宅集中，交通便利，各项配套设施齐全。
委估对象所在区域范围内分布着杏花岭中心医院、山西省眼科医院、太原市第二人民医院等基本生活服务设施；太原市第十二中学、新建路小学、桃园小学等教育机构；中国银行、农业银行、工商银行、华夏银行、光大银行等金融服务设施。
第 5 页
号
2.2交通条件
估价对象位于 ，东邻半坡东街，北邻府西街，附近有602、38、19、10路公交车。交通条件较为便利。此外，太原市委、市政府围绕突出“汾河景观、文化品位、立体交通、新区引领”四大亮点，按照“南移西进、北展东扩、提升品质、重塑形象”的总体要求，新开建设一批城市建设项目，与估价对象相关的漪汾桥拓宽改造工程在一定程度上改善了居民出行和周围道路的通达度。
2.3基础设施
估价对象所处区域范围内社区居住环境成熟，上下水、电力、供暖、煤气、有线、通讯等基础配套设施齐全。
四、估价目的：
为委托方办理房地产抵押贷款手续提供客观、公正、合理的价格参考依据。
五、估价时点：
年 月 日。
六、价格定义：
本次评估采用的是公开市场价格标准，评估结果中的房地产价格是指评估对象为住宅用途房地产，评估对象土地使用权取得方式为划拨，估价时点为年 月 日的完全市场条件下的房地产价格。
七、估价依据：
1、法规依据
1.1《中华人民共和国城市房地产管理法》；
1.2《中华人民共和国土地管理法》
1.3国家标准（GB/T 50291-1999）《房地产估价规范》。
2、其他相关法规。
3、受托估价方掌握的有关资料以及估价人员实地勘察所获取的资料。
第 6 页
号
八、估价原则：
我们在本次估价时遵循了以下原则：
1、合法原则
1.1估价对象应具有合法的产权，以房地产权属证书和有关证件为依据。
1.2估价对象使用应以城市规划、土地用途管制等为依据。
1.3估价对象处分应以法律、法规或合同等允许的处分方式为依据。
1.4评估出的价格必须符合国家的价格政策。
2、最高最佳使用原则
最高最佳使用指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象的价值达到最大的一种可能的使用。
3、替代原则
房地产价格遵循替代规律，某宗房地产的价格，受同类型具有替代可能的房地产价格所牵制。有相同使用价值、有替代可能的房地产之间会相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致。
4、估价时点原则
估价结论首先具有很强的时间相关性，这主要是考虑到资金的时间价值，在不同的时间点上发生的现金流量对其价值影响是不同的。所以，在房地产估价时统一规定：如果一些款项的发生时点与估价时点不一致，应当折算为估价时点的现值。
估价结论同时具有很强的时效性，这主要是考虑到房地产市场价格的波动性，同一估价对象在不同时点会具有不同的市场价格。所以我们强调：估价结果是估价对象在估价时点的价格，不能将该估价结果作为估价对象在其他时点的价格。
九、估价方法：
估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后，根据估价对象的特点和实际状况，考虑到目前太原市房地产市场比较活跃，评估人员掌握较为充 第 7 页
号
足的交易案例，能够通过市场比较法求取评估对象的客观合理价格，因而选用市场比较法作为评估的主要方法。
十、估价结果：
评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，利用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房地产价格的各项因素，确定委估房地产在估价时点20xx年3月2日的价格结果为：（币种：人民币）
单价： 元/平方米
十一、估价人员：
十二、估价作业日期：
年 月 日至年 月 日。
十三、估价报告应用的有效期：
本报告应用的有效期自估价时点之日年 月 日起一年。
年 月 日 第 8 页
号
估 价 技 术 报 告
一、个别因素分析
估价对象为位于 的房地产。混合结构，做人对象房屋总局层数为 层，房屋所有权人为被拆迁住户，产权来源为购买，产别为私有房产，设计用途为住宅。
估价对象的设计户型为两室一厅一厨一卫结构，清水外墙，铝合金封闭阳台，楼道装声控照明设施，楼梯踏步水泥抹面，铁栏杆扶手，单元门装电子对讲系统。
估价对象的配套设施主要有：上下水、电、暖、煤气、有线、通讯。
二、区域因素
1区域特征
估价对象位于 ，小区管理规范，治安状况良好，自然环境以及人文环境较好。所属区域范围内住宅集中，交通便利，各项配套设施齐全。
委估对象所在区域范围内分布着杏花岭中心医院、山西省眼科医院、太原市第二人民医院等基本生活服务设施；太原市第十二中学、新建路小学、桃园小学等教育机构；中国银行、农业银行、工商银行、华夏银行、光大银行等金融服务设施。
2交通条件
估价对象位于 ，东邻 ，北邻 ，附近有 路公交车。交通条件较为便利。此外， ，按照“南移西进、北展东扩、提升品质、重塑形象”的总体要求，新开建设一批城市建设项目，与估价对象相关的漪汾桥拓宽改造工程在一定程度上改善了居民出行和周围道路的通达度。
3基础设施
估价对象所处区域范围内社区居住环境成熟，上下水、电力、供暖、煤气、有线、通讯等基础配套设施齐全。
第 9 页
号
三、市场背景分析
太原市是山西省省会，简称并，是一个以冶金、化工、煤炭为主的重工业城市，是全省政治、经济、文化、科技、交通、信息中心，也是全国颇有影响的能源重化工中心城市。太原市住房制度改革从20xx年1月1日《太原市住房分配货币化实施方案》公布之日起正式启动，与之相配套出台了一系列相关政策，包括加强房地产市场调控、改善投资环境、推动经济适用住房建设、建立廉租住房制度、规范小区物业管理、进一步搞活住房二级市场、降低税费、鼓励住房消费等，为住宅和房地产业发展奠定了坚实的基础。
另外，近年来太原市在改善投资环境，拓展房地产开发区域方面也投入了大量的财力、人力，为房地产市场及住宅产业的发展打通了瓶颈，极大地拓展了开发空间，房地产市场有了很大的发展潜力，市场前景非常看好。
四、最高最佳使用分析
估价对象用途为住宅，与其所处区域的配套设施功能相符，根据合法和最高最佳使用原则，本公司认为按住宅用途继续使用最为有利。
五、估价方法选用
估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后，根据估价对象的特点和实际状况，考虑到目前太原市住宅市场比较活跃，评估人员掌握较为充足的交易案例，能够通过市场比较法求取评估对象的客观合理价格，因而选用市场比较法作为评估的主要方法。
六、估价测算过程
本次评估采用市场比较法进行评估。市场比较法是将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的市场价格做适当的修正和调整，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。
1、选取交易可比实例，编制可比实例说明表
第 10 页
号
根据替代原则要求，并结合委估房屋所在位臵，评估人员在实地收集并选择了与委估对象位臵相近，区域因素相似，交易情况相同，付款方式相似，交易价格基本上近似的三个比较实例，通过比较后进行必要的修正。
2、编制比较因素说明表
评估人员选择了交易情况、交易时间、交通便捷度、道路通达度、基础设施和公用设施状况、距市中心距离、环境状况、商业繁华度、付款方式、价格类型、结构、用途、建成年代、装修情况等比较因素，对估价对象和三个比较实例分别进行描述与比较。见下表：
第 11 页
号
3、编制比较因素指标表
4、求取比准价格
通过编制估价对象与比较实例的比较，实施对交易情况、交易日期修正、区域因素情况、个别因素等修正得出比准价格，从而得出评估结果。
5、估价对象价值的确定
第 12 页
号
估价对象房地产单价取整为 元/㎡
七、估价结果确定
评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，利用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房地产价格的各项因素，确定委估房地产在估价时点20xx年3月2日的价格结果为：（币种：人民币）
单价： 元/平方米
第 13 页
号
附 件
附件一 ： 资质证书复印件
附件一 ：估价师资格证书复印件
???????
?????
?????
?????
?????
第 14 页
第二篇：衡阳师范学院教师公寓房地产抵押估价报告
房地产抵押估价报告
项 目 名 称：衡阳师范学院教师公寓房地产抵押价值评估
委 托 方：**
估 价 方：衡阳**房地产评估有限公司
估 价人员：** **
估价作业日期：20##年 11 月 日至 月 日
估价报告编号：*******房产或房地产(估)字第 * 号
目 录
第一部分 致委托方函
第二部分 估价师声明
第三部分 估价的假设和限制条件
第四部分 房地产估价结果报告
一、委托估价
二、二、受托估价方
三、估价对象
四、估价目的
五、估价时点
六、价值定义
七、估价依据
八、估价原则
九、估价方法
十、估价结果
十一、估价人员
十二、估价作业日期
十三、估价报告应用的有效期
第五部分 房地产估价技术报告
一、个别因素分析
二、区域因素分析
三、市场背景分析
四、最高最佳使用分析
五、估价方法选用
六、估价测算过程
七、估价结果确定
第六部分 附件
致委托方函
衡阳**房地产开发有限责任公司：
受贵公司委托，我公司的**、**等2名房地产估价师对贵公司位于衡阳师范学院教师公寓3号楼规划建筑面积为2931平方米，土地使用权面积488.5平方米房地产的20##年出让土地使用权和商品房的房屋所有权在估价时点的公开市场价值进行评估，为贵公司向中国民生银行总行申请办理抵押贷款提供市场价值参考。
估价人员依据全国人大、国务院、建设部、国土资源部、北京市人民政府等部门颁布的有关法律、法规和政策文件，按照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）和中华人民共和国行业标准《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001），遵循独立、客观、公正的原则，经过细致的实地勘察后，在分析全部现有相关资料的基础上，运用科学的估价方法，通过周密准确的测算，得出估价对象在估价时点二○##年十二月十八日的市场价值为:
单价:2000/平方米
总价:5862000元
大写：人民币金额为俉佰哵拾陆万贰仟元整。
现将完成的估价报告书包括《房地产估价结果报告》及《房地产估价技术报告》提交给贵公司。
顺致
商安！
衡阳***房地产评估有限公司
二○##年十二日
估价师声明
我们郑重声明：
我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件限制。
我们与本估价报告中的估价对象没有任何利害关系，也与有关当事人没有任何个人利害关系或偏见。
我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析测算，形成意见和结论，撰写本估价报告。
本报告的估价人员已对估价对象进行了实地查勘。
除参与本次评估的估价人员外，没有其他人对本估价报告提供重要专业帮助。
估价人员：（签字）
估价的假设和限制条件
1、本次估价以估价对象能够通过竣工验收并办理产权登记，并且其产权在衡阳市国土资源和房屋管理局得到确认为假设前提。
2、本次估价是以估价对象未进行抵押，无设定任何他项权利，已付清全部工程款及缴纳完毕相关税费为假设前提。
3、本次估价基于目前及未来的社会政治环境和房地产市场是正常、稳定的前提进行估价。本次估价中所涉及的房地产价格、成本、税额等都是根据当前市场状况确定的，均不考虑未来的变动。
4、根据《房地产估价规范》，本报告的估价结果体现估价对象在估价时点的公开市场价值。在公开市场上，交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，交易双方具有必要的专业知识，交易公开且不具有排它性。
5、由于房地产的不可移动和价值较大的特性，房地产抵押期间可能遇到各类商业性风险，尤其是宏观经济形势、通货膨胀、金融政策、法律法规、市场供求等因素的变化，对所抵押的房地产在抵押期间的价格变动影响很大；其次，由于地震、战争及其它不能预见并且对发生后果不能防止或避免的不可抗力的因素，将造成抵押的房地产严重损坏或灭失，使其价值急剧跌落甚至消失；另外，由于房地产不易变现的特点，如出现借款人违约而引发对所抵押的房地产进行短期强制处分时，则可能导致处置价格远远低于其正常价值。因此，抵押权人在参考本报告结果确定贷款时，需充分权衡抵押期间可能出现的种种利弊。
6、在评估估价对象时未考虑估价对象欠负的债务和发生的纠纷，以及如果估价对象处分时应负担的费用和税款等可能影响其价值的因素。
7本报告附件中的材料系报告的重要组成部分。本评估报告中所依据的有关估价对象的政府批文均为委托方所提供，本公司没有接受向政府有关部门核实的委托，其真实性由委托方负责。本报告是在附件中材料真实、全面的前提下评估完成。如因材料不符、变更或委托方隐瞒有关材料，使评估结果产生偏差，委托方应对其负责。
8、房地产估价结果具有很强的时效性，在一定条件下得出的结果只能适用于特定时期。因此，本次的估价结果是估价对象在估价时点的价格，不能将该估价结果作为估价对象在其他时点的价格；同时，本估价报告的应用必须在本报告所确定的估价报告应用有效期内，且必须基于房地产市场是正常稳定的前提。随着政治、经济、社会等状况的变化，估价对象的价格或者价值可能发生很大变化，则本估价报告将失去其有效性。
9、鉴于同一估价对象，因估价目的的不同，估价依据以及采用的价值标准会有所不同，评估出的客观合理价格或价值也会有所不同。本评估报告估价目的是为委托方核实估价对象在估价时点的房地产价值并向银行抵押贷款提供依据，本报告不能挪作他用，否则该房地产的价值应作相应调整，甚至重估。
10、本报告专为委托方向中国民生银行总行申请抵押贷款而做。除按规定报送有关政府部门和贷款银行作为办理抵押登记手续和确定抵押贷款额时的参考外，未经估价方书面同意，任何单位或个人不得将本估价报告的全部或部分内容在公开发表的文件、通告或报告中引用，也不得以任何形式公开发表。
房地产估价结果报告
一、委托估价方：衡阳**房地产开发有限责任公司
地址：衡阳师范学院
电话：******
联系人：*****
二、受托估价方：衡阳**公司
资格证书号：
地 址：衡阳师范学院教师公寓3号楼
三、估价对象概况
估价对象为地处衡阳师范学院内部，前为酃湖路，后为衡州大道和衡阳市体育中心包括房屋和土地。其背景、个别因素和区域因素情况如下：
1、估价对象背景情况
“教师公寓”3#住宅楼原为衡阳市规划为衡阳师范学院教师公寓楼，并于20##年10月25日取得了《建设用地规划许可证》。20##年，衡阳***房地产开发公司与衡阳师范学院签订合作开发协议，双方合作开发该项目，并将该项目规划用途改为住宅楼。
20##年10月30日衡阳市***房地产开发有限责任公司与衡阳房屋土地管理局签订了《衡阳市国有土地使用权出让合同》，20##年3月7日取得了该项目的《建设工程规划许可证》（20##-规建字-1344），20##年7月22日衡阳市计划委员会以京计投资字（2007）33号文件《关于开发建设衡阳师范学院教师公寓楼工程项目建议书（代可行性研究）的批复》批准了本项目由衡阳市***房地产开发有限责任公司开发建设。20##年13月30日取得了该项目的《建筑工程施工许可证》（施020010777），20##年6月22日取得了《国有土地使用证》。
2、估价对象个别因素情况
（1）基本情况
“教师公寓”整体规划设计是由衡阳**建筑设计院设计的，占地2亩，规划建筑面积近488.5平方米，建筑外形采用欧式风格，在户型设计上有一居至四居及跃层；小区内规划有会所、健身房、棋牌娱乐室、老年活动区、儿童游戏区等休闲娱乐场所，是园林化、会所化的中档生活社区。
估价对象的产权为出让土地使用权和房屋所有权，在估价时点的剩余土地使用权年限为67年。但租赁权、抵押权、典权等他项权利情况不清，估价人员也未核实委托方在估价对象上是否拖欠工程等债务情况。
（2）设施设备情况
估价对象配有电话系统、internet接口、有线电视系统、火灾自动报警系统、安防系统、消防系统。小区内采用集中方式供暖、天然气入户、24小时生活热水。
（3）装修情况：
外墙：1至4层及15至16层外墙为挂贴烧毛花岗石板，其余外墙为涂料。
住宅入口及电梯间：地面、墙面为花岗岩、大理石；天花采用复式吊顶配高级装饰灯具；大理石电梯门套；
住宅各层内部及电梯间：防滑地砖、乳胶漆内墙及天花；
电梯：沈阳“东芝牌”电梯。
分户门：实心防火防盗子母门，配双保险门锁及防盗眼；
户内地面：水泥沙浆找平；
户内墙面和天花：乳胶漆内墙面及天花；
外窗：塑钢窗配双层中空玻璃；阳台另配有铸铁铁艺装饰件。
3、估价对象区域因素情况
（1）位于衡阳市酃湖路，在酃湖路边50米处，。
（2）所处生活社区较成熟
（3）公共配套完善，衡阳市体育中心，衡阳师范学院，湖南工学院等都在附近。
（4）交通极为便利，前有公交40、10、经过，后有K1，K2，K3，K4，K5公交经过，距高铁站只有2000米。
四、估价目的
为衡阳市**房地产开发有限责任公司向中国建设银行衡阳分行申请办理抵押贷款提供市场价值参考。
五、估价时点
二○##年九月八日
六、价值定义
本报告中的评估价格，是指估价对象在剩余50年的出让土地使用权和商品房的房屋所有权条件下，于估价时点（二○##年九月八日）现状下的公开市场价值。
七、估价依据
全国人大、国务院、建设部、国土资源部、北京市人民政府等部门颁布的有关法律、法规和政策文件；委托方提供的资料；估价人员实地勘察所获取的资料。主要内容如下：
（一）、《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）
（二）、《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）
（三）、主要依据的法律、法规和政策文件：
1.《中华人民共和国担保法》
2.《中华人民共和国城市房地产管理法》
3.《城市房地产抵押管理办法》
4.《中华人民共和国土地管理法》
5.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
6.《城市房地产开发经营管理条例》
7.《城市房地产市场估价管理暂行办法》
（四）、委托方提供的相关资料
1.衡阳师范学院与衡阳***房地产开发公司签订的《合作开发协议书》
2.衡阳市城市规划管理局颁发的《审定设计方案通知书》(98-规审字-0549)
3.衡阳市计划委员会颁发的《关于开发建设衡阳师范学院教师公寓住宅楼工程项目建议书(代可行性研究)的批复》(衡计投资字(2007)**号)
4.委托方与衡阳市房屋土地管理局签署的《衡阳市国有土地使用权出让合同》(衡房地出让[合]字（66）第**号)
5.衡阳市国土资源和房屋管理局颁发《国有土地使用证》(衡海国用(2001出)字第**号)
6.衡阳市城市规划管理局颁发《建设用地规划许可证》(编号94-市规地字-0186)
7.衡阳市城市规划管理局颁发《建设工程规划许可证》(编号20##-规建字-1344)
8.衡阳市建设委员会颁发《建筑工程施工许可证》(编号施0020010666建）)
（五）估价人员实地勘察所获取的资料
八、估价原则
本报告是在独立、客观、公正的前提下，遵循下列原则完成的：
1、合法原则
即在估价对象有合法产权，并在合法使用、合法交易或合法处分的前提基础上估价。
2、最高最佳使用原则
最高最佳使用原则是指法律上允许、技术上可能和经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用。
3、综合分析原则
房地产价格受自然、经济、社会、政策等诸多因素的影响，因此，估价时要充分考虑影响房地产价格的多种因素，抓住主导因素，进行综合比较分析，这样才能得到比较合理并切合实际的房地产价格。
4、多种估价方法相结合的原则
随着房地产估价业的发展，国际上创立了几种通用的估价方法，如收益法、市场比较法、成本法等方法，这些方法都有自己的特点和适用范围。由于不适宜的估价方法可能使估价结果产生较大的误差，因此在进行估价时，就要根据委估房地产的实际情况，选择几种最适合的估价方法进行综合评定，力求得到科学、合理、公正、公平的房地产价格。
5、替代原则
替代原则的理论依据是同一市场上相同物品具有相同市场价值的经济学原理。房地产价格水平由具有相同性质的替代性房地产的价格所决定，房地产价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场交易案例因素比较后所决定的价格，房地产价格可通过比较房地产的具体条件及使用价值来确定。
6、估价时点原则
估价结论具有很强的时间相关性和时效性，估价结果是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。
九、估价方法
房地产抵押评估不同于一般的房地产评估，评估人员严格按照房地产抵押估价的保守性和安全性原则，在认真分析研究了所掌握的资料和对邻近地区同类物业调查之后，按照《房地产估价规范》规定的估价程序，对上述房地产的正常抵押价格进行了客观公正的评估，其具体步骤如下：1、估价方法
根据《房地产估价规范》，估价方法通常有市场比较法、收益还原法、成本法、假设开发法及基准地价修正法等五种估价方法。
根据估价对象的特点和实际情况，经过研究，选取市场比较法和成本法进行估价，可以最为确切地评估该估价对象在估价时点的房地产市场价值。
2、估价的思路
①、选取在近期已发生了交易的与估价对象相类似的房地产,与估价对象加以比较对照，从已知价格修正得出估价对象的比准价格。
②、根据等量资金获取等量收益的投资原理，选取成本法对估价对象进行估价。具体为：根据估价对象所在区域内类似物业的正常土地取得费用、开发成本、管理费用、投资利息、销售税费及合理的开发利润，求和得出估价对象积算价格。
③、根据目前北京市房地产市场状况及估价人员所掌握的资料分析，以上两种方法各有其自身的特点，它们分别从不同的侧面说明了房地产价值，考虑到市场对房地产价值的实际接受情况，我们把市场比较法和成本法求取得到的结果在综合计算评估结果时给予适当的权重，得出估价对象最终结果。
3、估价方法定义：
（1）市场比较法
是指将估价对象与现在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
市场比较法公式为：
房地产价值=比较实例房地产价格×交易情况修正系数
×交易时间修正系数×区域因素修正系数
×个别因素修正系数
（2）成本法
以房地产价格各构成部分的累加为基础，来估算房地产价格的一种估价方法。
成本法公式为：
房地产价值＝土地取得费用＋开发成本＋管理费用＋投资利息+销售税费＋开发利润[1]
十、估价结果
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照规范的估价程序，选用适宜的估价方法，经过认真的估价分析和周密的估价测算，并在运用估价人员经验综合分析房地产价值影响因素和市场行情的基础上，确定“国宾嘉园”剩余的67年出让土地使用权和商品房房屋所有权，在估价时点二○##年十二月十八日的市场价值为:
单价:2000元/平方米
总价:5862000元
大写：人民币金额为伍佰捌陆陆贰仟元整。
十一、估价人员
十二、估价作业日期
20##年10月12日至20##年12月05日
十三、估价报告应用的有效期
本报告完成之日为20##年12月05日，根据有关规定，本次估价的估价结果有效期到20##年9月20日。
十四、估价报告应用建议
1.估价对象的变现能力分析及贷款额度建议（略）
2.此抵押贷款业务的主要风险及规避措施（略）
衡阳市***房地产评估有限公司（公章）
二○##年十二月伍日
房地产估价技术报告
一、个别因素分析
估价对象土地使用权年限的起算日期从20##年12月22日起算，在估价时点还剩余67年的土地使用权年限，建筑结构为框架结构，而框架结构的耐用年限为60－80年，取其平均值为70年，由此可见，估价对象剩余的67年土地使用权的价值能够得到充分地发挥。
估价对象的设施设备匹配属于大众化的标准。（1）电话系统、internet接口、有线电视系统、火灾自动报警系统、安防系统、消防系统、集中方式供暖、天然气入户、24小时生活热水。这些都是一般小区所必须具备的设施设备匹配标准。（2）“地面、墙面为花岗岩、大理石，天花采用复式吊顶配高级装饰灯具，大理石电梯门套”的住宅入口及电梯间，“防滑地砖、乳胶漆内墙及天花” 住宅各层内部及电梯间，“实心防火防盗子母门，配双保险门锁及防盗眼”的分户门，“水泥沙浆找平”的室内地面，“乳胶漆内墙面及天花”的墙面和天花，“塑钢窗配双层中空玻璃，阳台另配有铸铁铁艺装饰件”的外窗等装修标准也属普通标准，而且属于中偏下的装修标准。
估价对象的劣势在于（1）户型过多，客群虽然广泛，但同时也较为复杂，如果借款人将来不能清偿借款，将来在拍卖变现的时候，大户型住宅的变现会有一定的困难。（2）容积率较高，绿化率较低，小区环境较差。（3）外墙中5-14层均为涂料，使得整个小区的档次较低。
二、区域因素分析
（一）生活社区比较成熟
估价对象位于衡阳市酃湖路该地区具有优美自然景观及较多的人文景观，已经形成了较成熟的生活社区。
（二）公共配套设施完善
区域内有二十一世纪学校衡阳师范学院，湖南工学院，衡阳高铁学院（
三）交通便利
（四）环境优越
具有良好的人文环境及自然环境。
、三、市场背景分析
通过对近年来有关数据进行分析，衡阳房地产市场已进入调整期，但依然保持增长，是一种在增长中进行的调整，目前市场依然表现为购销两旺，预计未来的房地产市场将持续走高。
四、最高最佳使用分析
最高最佳使用分析即是要确定估价对象的最佳用途，具体有定性和定量两种分析方法。定性的最高最佳使用分析采用的是“从原因推算结论”的技术思路，定量的最高最佳使用分析采用的是“从结果反算原因”的技术思路。根据本项目的特点，本报告对估价对象最高最佳使用分析采用定性分析的技术思路，具体过程如下：
（一）影响因素的选择
房地产的最高最佳使用在本质上由其在若干因素上的特性决定的；可以说，某宗房地产的最佳用途是客观存在的，最高最佳使用分析只是把这个客观存在的最高最佳用途揭示出来。因此，最高最佳使用分析首先要选择决定估价对象最佳用途的影响因素。
通过本估价机构有关专业人员的反复讨论和咨询有关专家，本报告的两位估价师最后选择下列因素为决定估价对象最佳用途的影响因素：
1.估价对象的通达性：衡量的内容包括“公交车线路数、公交车次、机动车拥挤水平、道路瓶颈及障碍”
2.估价对象的配套设施：衡量的内容包括“周边商业设施的密度、银行、订票旅行社、酒店和饭馆、菜场、中小学、幼儿园、医院、邮局”
3、估价对象的可视性：衡量的内容包括“地点的高度、障碍及建筑的遮蔽、树木的遮挡、从入口处的视点”
（二）各影响因素的评价
1.影响因素评价方法
对影响因素的评价采用权重与作用水平评分相乘的方法，来确定某一因素对估价对象的影响程度。权重的确定按重要性程度打分的方法确定，具体如下：
1＝不重要
2＝有些重要
3＝比较重要
4＝非常重要
5＝极为重要
作用水平评分按如下的方法确定：
+2＝作用远远超过正常水平
+1＝作用超过平均水平
0＝正常水平
-1＝作用低于正常水平
-2＝作用远远低于正常水平
2.估价对象通达性的评价（略）
3.估价对象配套设施的评价（略）
4.估价对象可视性的评价（略）
（三）影响因素评价的结论
通过对上述各因素各项目的评价，得出如下的结果
估价对象影响因素评价结果表
结论：由于项目的可视性较好，通达性较好，配套设施一般，加上现状设计为住宅用途，因此，估价对象作为商业用途和写字楼用途均不合适，住宅用途为估价对象的最高最佳使用方式。
五、估价方法选用
根据估价对象的特点及市场情况，我们决定选取市场比较法和成本法分别进行评估，将两种方法计算结果加权平均后得估价对象最终结果。
六、估价测算过程
（一）市场比较法的估价测算过程
1、估价对象及可比实例基本情况表
参考委托方提供的资料数据，公司评估人员到项目现场展开调查，并将调查结果进行整理。通过对近一年内的市场行情进行收集整理分析
2、估价对象及可比实例因素指数确定
根据估价对象的实际情况，对以上比较案例进行各项修正，包括交易情况修正，交易时间修正，区域因素修正和个别因素修正。
3、可比实例各因素修正系数的确定
在确定了各种因素修正指数的基础上，将估价对象的因素条件指数与比较实例的因素条件进行比较，得出各因素修正系数，详见下表：
可比实例各因素修正系数表
4.可比实例的比准价格
从上表可以看出，估价对象与可比实例的交易情况与交易时间相同，因此只需要进行区域因素与个别因素的修正，而不需要进行交易情况修正和交易日期修正；同时，从表中可知，区域因素和个别因素分别由若干个子项目构成。其实，这些子项目对房地产价值的重要性是不同的，即它们的权重不同。估价人员利用特尔菲法，确定区域因素中的“公共设施配套完备程度、商服配套、周边环境、交通情况”等4个子项目的权重分别为：0.3、0.2、0.2、0.3，个别因素中的“小区规模、入住时间、小区绿化、设施设备、装修状况”等5个项目的权重分别是0.15、0.1、0.25、0.25、0.25，故3个可比实例的比准价格分别为：
实例A：3100×
×
＝
＝2000（元/平方米）
实例B：3100
＝
＝
＝6769.52（元/平方米）
实例C：6500
×
＝
＝2000（元/平方米）
5.估价对象比准价格的确定
从上述的测算过程可知，估价对象与3个可比实例的交易情况和交易日期相同；可比实例A在区域因素条件上和估价对象相同，而在个别因素条件上要比估价对象好，因此，估价对象的价格要比可比实例A的比准价格低；可比实例B的区域因素条件和个别因素条件均比估价对象要好，所以估价对象的价格也要比可比实例B的比准价格低；而可比实例C的区域因素条件和个别因素条件均比估价对象差，所以估价对象的价格要比可比实例C的比准价格要高。将上述比较过程排列起来可以构成下表：
估价对象与可比实例价格顺序与整体可比较性表
从上表可知，估价对象的价格应该在可比实例B和可比实例C的比准价格之间，如果取它们的平均值则为（2000＋210000）/2=2050（元/平方米）
考虑到可比实例B和C的比较、修正项目均为5个项目，但是可比实例B修正幅度的绝对值之和为15％，而可比实例C修正幅度的绝对值之和为9％，因此，估价对象的价格应该更接近可比实例C。可比实例B和C修正幅度的绝对值之和合计为24％，它们之间的价格差为2100-2000＝100，因此，估价对象的价格为2000元/平方米
（二）成本法的估价测算过程
1.土地取得费用
（1）地价款
根据委托方提供的国有土地出让合同，结合估价对象周边发生过的土地交易情况，综合确定其地价款为100元/平方米。
（2）土地契税
根据北京市有关规定，契税税率为4%，则土地契税为6元/平方米。
（3）土地补偿及拆迁安置费
根据该估价对象实际情况，土地补偿拆迁费用为600元/平方米。
（4）土地取得费用合计
土地取得费用=100+6+600=706元/平方米
2.开发成本
（1）建筑安装工程费用（以下简称“建安费用”）
按衡阳市现行建筑工程概（预）算标准及类似物业建安成本测算，估价对象为剪力墙结构，现状为初装修，取建安费用1000元/平方米。
（2）勘察设计和前期工程费
勘察设计和前期工程费，主要包括临时水、电、路及场地平整费，勘察、设计、可行性研究等费用，取建安费用的5%。
勘察设计和前期工程费=1000×5%=50元/平方米
（3）红线内市政费用＝1000×10%＝100元/平方米
4）不可预见费用取前三项之和的10%，得
不可预见费用=（1000+50+100）×10%=115元/平方米
3.管理费用
主要是指开办费和开发过程中管理费用支出，以土地取得费用和开发成本之和为计算基础，按3%提取，则：
管理费用=（976+1025）×3%=42。5元/平方米
4.投资利息
经过调查估价对象的正常开发周期为1年，而20##年一至三年的固定资产贷款利率为7.49％，考虑还有一些融资费用，估价人员经过研究确定投资利息率为7％。
根据惯例，土地取得费用于开发初期一次性投入，开发成本在开发期内均匀投入,管理费用随土地取得费用或开发成本的发生而发生，故有：
投资利息
=6071+3％）×
+1050（1+3％）×
＝140＋136＝276元/平方米）
5.销售税费
房地产销售税费包括房地产销售税金和房地产销售费用，前者为售价的5.5％，后者根据市场代理佣金惯例取售价的2％，合计为售价的7.5％，故：
销售税费＝房地产价值×7.5％
6.开发利润
以土地取得费用和开发成本作为计算基数。估价人员根据市场行情，取直接成本利润率取15%，得：
开发利润=(607+1050)×15%=300.74元/平方米
7.房地产价值
房地产价值＝土地取得费用+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润
（三）测算结果的确定
根据目前衡阳市房地产市场发展状况及估价人员所掌握的资料分析，以上两种方法各有其自身的特点，它们分别从不同的侧面说明了房地产价值，采用加权平均法估算最终结果，在权重的选取上，市场比较法取60%，成本法取40%，确定估价对象总价值：
估价对象单价：2000元/平方米
估价对象总价：5862000元
七、估价结果确定
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照规范的估价程序，选用适宜的估价方法，经过认真的估价分析和周密的估价测算，并在运用估价人员经验综合分析房地产价值影响因素和市场行情的基础上，确定“衡阳师院教师公寓3号楼”剩余的67年出让土地使用权和商品房房屋所有权，在估价时点二○##年九月二十日的市场价值为:
单价:2000元/平方米
总价:5862000元
大写：人民币金额为伍佰捌拾陆万贰仟元整。
衡阳****房地产评估有限公司
二○##年九月二十日
[1]注：根据估价规范，开发利润是以土地取得费用与开发成本之和为基础，根据开发、建造类似房地产相应的平均利润水平求取。