房地产估价报告
估价项目名称：成都百货大楼××店房地产在建工程抵押价值评估 委托方：广汉市××房地产开发有限公司 估价方：广汉市丰泰房地产评估有限责任公司 估价人员：××××××
估价作业日期：二OO五年六月十四日至二OO五年六月十九日 估价报告编号：××××××
目 录
一、致委托方函
二、估价师和估价员声明
三、估价的假设和限制条件
四、估价结果报告
五、估价技术报告
六、附件：
房地产估价委托书、《建筑工程施工许可证》、
《国有土地使用证》及估价方《营业执照》、《房地产价格评估机构资格证书》等复印件。
、《建设工程规划许可证》
致委托估价方函
广汉市××房地产开发有限公司：
本公司受贵公司的委托，对位于广汉市中山大道南一段的成都百货大楼××店在建工程进行市场价格评估，作为贵公司办理抵押贷款的价格参考依据。估价对象于20xx年10月10 日动工修建，总建筑面积为 26934．74平方米，其土地使用权类型为出让，终止日期为20xx年，使用权总面积为6436．90平方米。
本公司根据估价目的，在认真分析委托方提供的资料以及估价人现场查勘和市场调查取得的资料基础上，遵循估价原则，采用假设开发法、收益法对影响房地产价格因素进行了分析，结合估价经验，经过测算，确定估价对象成都百货大楼××店在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，在估价时点二O O五年六月十四日可能实现的市场价格为：
人民币小写：l1160．O0万元
人民币大写：壹亿壹仟壹佰陆拾万元整
估价结果报告随函发送，如有异议，请贵公司于十五日内向我公司提出。
此函。
广汉市丰泰房地产评估有限责任公司
二OO五年六月十九日
估价师声明
我们郑重声明：
1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2．本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3．我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4．我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5．我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。
6．没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
7．委托方提供的资料和陈述的情况直接影响我们的分析和结论，委托方对提供的资料和陈述的情况的合法性、真实性、完整性及其引起的后果负责，因资料失实造成评估结果有误的，评估机构和评估人员不承担相应责任。
8．报告使用人应全面阅读本报告，并特别注意本报告“估价的假设和限制条件”、“价值定义”中所载明的内容，参考本估价报告结果，合理使用本报告，否则我公司估价人员不承担相应责任。 参加本次估价的注册房地产估价师签名、盖章
估价的假设和限制条件
一、本估价报告基于以下的假设条件得出结论：
1．在估价时点估价对象未设定抵押担保等他项权力，且不存在司法和行政机关依法裁决查封和其他限制该资产权利的情形。这些事项未经我们调查确认；
2．本报告假定估价对象的处置不受可能影响其价值的权限制和负有法律义务性质的开支所约束；
3．本报告假设估价对象保持估价时点时产权记载用途继续使用，且为估价对象合法的最高最佳使用用途；
4．估价人员对估价对象的现场查勘仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，本报告假设估价对象符合国家有关技术、质量、验收规范；
5．估价对象的过去、现在和未来处于公开的市场环境中，未受特殊因素的影响；
6．委托方向本公司提供的有关资料和陈述的情况是真实，合法和完整的。
二、说明和限制条件
1．本报告估价结果是根据本次估价目的做出的，仅作为委托方办理抵押贷款的市场价格参考依据，不得用于其它用途；
2．本报告所采用的房屋建筑面积和土地使用面积以委托方提供的资料为依据；
3．本估价结果包括房屋、构筑物及其附属设施设备和占用范围内的土地使用权的价格。若以上估价对象分割处置，本估价结果无效；
4．根据国家规范的要求和本报告的估价目的，本次估价结果为公开
市场条件下的以其产权用途持续使用确定的估价时点上的公开市场价格，该价格仅适用于协商作价处置方式，若采用其他处置方式(如强制处分等)，该价格无效；
5．根据本报告的估价目的，在运用本报告时应在考虑产权性质、未来市场波动风险、物业变现的不确定性(估价对象可能存在不易变现或快速变现的风险)和变现的费用、物业转让时应缴纳的有关税费等因素对估价对象价值的影响和考虑本估价结果报告中对估价对象的价格定义后，参考估价结果确定担保额(担保额应低于估价结果)。抵押权利双方应按规定到有关管理部门进行抵押登记；
6．估价结果自完成估价报告起半年内有效(20xx年6月19日至20xx年l2月l8日)，若在此期间内由于国家政策、经济环境及物业本身的物理状况等因素和本报告假设条件发生重大变动，这些变动对估价结果产生重大影响时，本估价结果无效，须委托我公司重新估价；
7．如发现本报告内的文字或数字因校印或其它原因出现误差时，请通知本公司进行更正。否则，报告误差部分无效；
8．本报告未经我公司书面同意，不得向委托方及使用相关方以外的单位或个人提供，其报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上以及任何宣传资料中，报告解释权为本公司所有；
9．本报告经注册房地产估价师、本公司签章，并作为一个整体时有效；
l0．必须在本报告有效期内，正确合理地运用本报告估价结果，否则责任由委托人自负。
广汉市丰泰房地产评估有限责任公司
二OO五年六月十九日
房地产估价结果报告
一、委托方
机构名称：广汉市××房地产开发有限公司
机构地址：略
法定代表人：略
身份证号码：略
住址：略
二、估价方
机构名称：四川省广汉市丰泰房地产评估有限责任公司 机构地址：广汉市金雁广场2幢综合楼底层北面1号
资格等级：房地产价格评估(资格证号：510600P006)
三、估价对象
1．估价对象范围：
估价对象位于广汉市中山大道南一段一成都百货大楼××店(××××)在建工程，现已办理了编号为××××××《建筑工程施工许可证》；广建编号2004一××号《建设工程规划许可证》；广建编号2003一××号《建设用地规划许可证》；广国用(2004)字第××号《国有土地使用证》；
2．估价对象权属：
根据委托方提供的资料显示，估价对象为广汉市××房地产开发有限公司所有。
3．估价对象建筑物使用情况：估价对象现为在建工程，未投入使用；
4．估价对象建筑及装饰情况：该商业中心建筑总楼层为地面七层、地下一层，为整幢钢混结构多层建筑，主体结构为框架剪力墙，其容积率为3．49、建筑密度为0．62。于20xx年l0月动工修建，20xx年2月主楼四层断水，目前该大楼主体已完工，地面一至七层外装已完成一半，内装已开始贴地面砖。其水、电、电话管线已预埋，已安装主要设施、设
备有：中央空调、高、低区生活给水箱、火灾自动报警系统及自动喷洒灭火
系统、地下室通风系统、消防通风系统等设施设备均已安装。正在进行前期安装准备的设施、设备有：客用垂直升降梯两部、观光电梯一部、货用垂直升降梯一部、商场内自动扶梯六部。其中，第一层建筑面积3963．50平方米，第二层建筑面积3661．26平方米，第三层建筑面积3865．65平方米，第四层建筑面积4087．62平方米，第五层建筑面积3511．13平方米，第六层建筑面积1893．32平方米，第七层建筑面积1810．04平方米，地下层建筑面积4142．22平方米；
5．估价对象土地使用情况：
土地使用权类型为出让、用途为商服，终止日期为20xx年6月22日，使用权总面积为6346．90平方米。土地面积较大，地势平整，地块内已铺设好砼路面等其它附属设施设备。
四、估价目的
为抵押贷款提供价格参考依据
五、估价时点
20xx年6月14日
六、价值定义
1．本报告所确定的房地产价值，是根据国家规范的要求和本报告的估价目的，本次估价结果为公开市场条件下的以其产权用途持续使用确定的估价时点上的公开市场价格，该价格仅适用于协商作价处置方式，若采用其他处置方式(如强制处分等)，该价格无效。如估价目的变更，须另行估价；
2．本估价结果包括如下价值：
①房屋及其附属设施设备；
②房屋占用范围内的土地使用权。
3．币种为人民币。
七、估价依据
1．《中华人民共和国城市房地产管理法》；
2．《中华人民共和国土地管理法》；
3．建设部发《城市房地产价格管理暂行办法》；
4．《中华人民共和国担保法》；
5．《房地产估价规范》(GB／TS0291—1999)；
6．广汉市人民政府颁发(2000)l6号《关于调整我市基准地价标准及有关问题的通知》；
7．委托人提供的资料；
8．估价人员通过调查及现场查勘获得的资料；
9．广汉市房地产交易市场提供的有关房地产市场资料；
lO．评估机构掌握的资料。
八、估价原则
I．合法原则。要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行；
2．最高最佳使用原则。要求房地产应以估价对象的最高最佳使用为前提进行；
3。替代原则。要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格；
4．估价时点原则。要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值；
5．公平原则。要求房地产估价人员站在中立的立场上，求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。
九、估价方法．
根据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》的规定，房地产估价方法主要有市场比较法、收益法、成本法、假设开发法四种方法。我们根据特定的估价目的、估价对象的市场情况等选择适宜的估价方法。
1．估价方法的选择
因该区域同类房地产交易实例较少，可比实例选择困难，和估价对象具有收益性的特点，结合实际情况，我们选择房地合一评估的方法对其客观合理价值进行估算，估价方法为：假设开发法，其应用方式为：采用收益法确定续建完成后的房地产价值；
2．估价方法的定义
①假设开发法的定义：
预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
②收益法的定义
预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
十、估价结果
本公司根据估价目的，在认真分析委托方提供的资料以及估价人员现场查勘和市场调查取得的资料基础上，遵循估价原则，采用假设开发法、收益法对影响房地产价格因素进行了分析，结合估价经验，经过测算，确定估价对象成都百货大楼××店在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，在估价时点二○○年六月十四日可能 实现的市场价格为：
人民币小写：II160．00万元
人民币大写：壹亿壹仟壹佰陆拾万元整
十一、估价人员××××××
十二、估价作业日期 20xx年6月14日至20xx年6月19日
十三、估价报告应用的有效期
本报告有效期为6个月，即20xx年6月19日至20xx年l2月18日。
广汉市丰泰房地产评估有限责任公司
二OO五年六月十九日
房地产估价技术报告
一、个别因素分析：
成都百货大楼××店是由成都百货大楼集团公司强势投资、打造的广汉市第一时尚购物高地。该商业中心用地面积6436．90平方米，建筑总楼层为地面七层、地下一层，为整幢钢混结构多层建筑，主体结构为框架剪力墙，其容积率为3．49、建筑密度为0．62。该幢大楼由广汉市建筑勘测设计院设计，于20xx年1O月动工修建，20xx年2月主楼四层断水，目前该大楼主体已完工，地面一至七层外装已完成一半，内装已开始贴地面砖。其水、电、电话管线已预埋，已安装主要设施、设备有：中央空调、高、低区生活给水箱、火灾自动报警系统及自动喷洒灭火系统、地下室通风系统、消防通风系统等设施设备均已安装。正在进行前期安装准备的设施、设备有：客用垂直升降梯两部、观光电梯一部、货用垂直升降梯一部、商场内自动扶梯六部。
该商业中心各层的主要功能分述如下：
第一层：建筑面积3963．50平方米，为精品百货。
第二层：建筑面积3661．26平方米，为精品百货。
第三层：建筑面积3865．65平方米，为大型主力超市。
第四层：建筑面积4087．62平方米，为餐饮娱乐。
第五层：建筑面积3511．13平方米，为办公用房。
第六层：建筑面积1893．32平方米，为办公用房。
第七层：建筑面积1810．04平方米，为办公用房。
地下层：建筑面积4142．22平方米，为停车库。
二、区域因素分析
估价房地产位于广汉市中山大道南一段与西湖路交汇处，其四面均临城市主干道，市政设施齐全、密布的道路网络连接城市四面八方，方便快捷的交通带来如织人流。故该地段具有地理位置优越、人口流动量大、经济区位好、交通条件十分便利等特点。
三、市场背景分析
广汉市经济将继续保持高增长的势头，未来的房地产市场前景良好。而估价对象所处地段中山大道，人潮涌动、车水马龙己天然形成不可限量的投资价值。加上××国际商业中心，充分满足城市规划和使用功能，以现代简约的建筑风格，充分张扬大都市商业建筑特色的外立面造型，必将成为广汉市的标志性建筑。成都百货大楼人住××国际，以强大的商业运营能力和品牌号召力，打造20000平方米的大型综合性商业卖场，开创广汉商业百货之先河。故这些因素将会给估价房地产的市场价值带来不可估量的正面影响。
四、最高最佳使用分析
房地产估价应当以估价对象的最有效使用为前提进行估价。最有效使用是指法律上允许，技术上可能，经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。估价对象设计用途：地下层为停车库，
一、二层为精品百货，三层为大型主力超市，四层为餐饮娱乐，五至七层为办公用房。从房屋位置结构、套型、设施状况来看不适宜用于住宅等其它用途，故估价对象以保持其设计用途使用为最高最佳使用。
五、估价方法选用
根据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》的规定，估价方法有市场比较法、收益法、成本法及假设开发法等四种估价方法。因该区域同类房地产交易实例较少，可比实例选择困难，和估价对象具有收益性的特点，结合实际情况，我们选择房地合一评估的方法对其客观合理价值进行估算，估价方法为：假设开发法，其应用方式为：采用收益 法确定续建完成后的房地产价值。
六、估价测算过程
1．假设开发法公式
在建工程价格=续建完成后的房地产价值一续建成本一管理费用一投资利息一销售费用一续建投资利润一买方购买在建工程的税费；
2．采用收益法确定续建完成后的房地产价值
收益法基本数据情况简介：
①基本假定：
a、房地产每年收益额相同；
b、资本化率每年不变且大于零；
C．有限年期为n。
②收益法公式：
3．估价测算：
(1)续建完成后的房地产价值
①总收益：
根据估价人员现场调查，认真分析了评估对象的实际情况，结合广汉市房地产交易市场的交易资料，比较德阳岷江路成都百货大楼、都江堰成都百货大楼、龙果成都百货大楼、南充成都百货大楼，考虑到一至四层及地下层可出租面积和不可出租面积的权重，确定该房地产的社会平均租金水平为：
一层每平方米建筑面积月租金为6O．00元，则年总收益为：720．00 平方米；
二层每平方米建筑面积月租金为55．00元，则年总收益为：660．00元／平方米；
三层每平方米建筑面积月租金为45．00元，则年总收益为：540．007r_／~z方米；
四层每平方米建筑面积月租金为4O．00元，则年总收益为：480．00 平方米；
五层每平方米建筑面积月租金为2O．00元，则年总收益为：240．00元／平方米；
六层每平方米建筑面积月租金为18．00元，则年总收益为：216．00元／平方米；
七层每平方米建筑面积月租金为16．00元，则年总收益为：192．00 平方米；
地下层每平方米建筑面积月租金为16．00元，则年总收益为：192．00 平方米；
②总支出：
A．折旧费
根据川建厅发[2000]013号文《四川省建筑工程计价定额》(SGD1—2000)以及分析、比较与估价对象相同区位、结构、用途和设施、设备的建筑物，确定该宗物业现行工程造价1800元／平方米。根据估价对象土地使用权终止日期为20xx年6月的期限和中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》第五章第四节第十一条“建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用权年限折旧”的规定，确定其建筑物的经济耐用年限为39年，残值率为O。
则年折旧费=1800÷39=46．15元／平方米
B．维修费
按我市惯例，维修费为房屋现行造价的1．5％ ．
则年维修费=1800×1．5％=27．00元／平方米
C．管理费
年管理费=(46．15+27．00)×10％= 7．32元／平方米
D．保险费
年保险费=1800×2％o= 3．6O元／平方米
E．房产税
年房产税=1800×1．2％= 21．60元／平方米
F．其它税及不可预见费
年其它税及不可预见费为1．86元／平方米
G．土地使用税
年土地使用税约为O．72元／平方米,故年总支出：
46.15 + 27.0O + 7.32 + 3.6O + 21.60 + 1.86 + 0.72 = 108.25元／平方米
③纯收益：
一层：720.O0 – 108.25 = 611.75 元／平方米
二层：660.O0 – 108.25 = 551.75 元／平方米
三层：540.O0 – 108.25 = 431.75 元／平方米
四层：480.O0 – 108.25 = 371.75 元／平方米
五层：240.O0 – 108.25 = 131.75 元／平方米
六层：216.O0 – 108.25 = 107.75 元／平方米
七层：192.O0 – 108.25 = 83.75 元／平方米
地下层：192.O0 – 108.25 = 83.75 元／平方米
④资本化率的确定：
资本化率的确定采用投资复合收益率法和安全利率加风险调整值法。
A．投资复合收益率法
假设委估房地产的取得是一种房地产投资行为，取得该房地产的资
金来源可分为抵押贷款和和自由资本两种，通常抵押贷款占七成，自有资本占三成。目前中长期贷款的年贷款利率为5.49％，自有资本所有者一般要求的年收益率为10％。则：
资本化率=70％ × 5.49％ + 30％ × 10％ = 6．843％
B．安全利率加风险调整值法
根据国家的现行银行存款利率及有价证券的利率分析，目前货币的安全利率在2％～ 3％ 之间，取其中间值2.5％作为安全利率。根据我市的经济状况及未来预测，委估对象的用途和房屋成新分析，取风险补偿率为2.5％。则：
资本化率 = 安全利率 + 风险补偿率 = 2.5％ + 2.5％ = 5％
C．资本化率的确定
因委估房地产的标的额较大，所以资本化率的确定用投资复合收益率法更符合评估目的，故取两种方法得出资本化率的权数分别为0．75和0．25。则：
最终资本化率为：
6.843％ ×0.75+5.0％ ×0.25=6.38％
⑤收益年限的确定：
估价对象土地使用权类型为出让，终止日期为20xx年6月，故确定其收益年限为39年。
⑥将上述数据代人公式
(2)续建成本
根据对施工现场的勘察，以委托方提供的在建工程工程量完成情况表为依据，经测算确定：整个工程续建成本为11000000．O0元。
(3)管理费用
按续建成本的3％计：
11000000.O0 × 3％ = 330000.O0 元
(4)投资利息
根据委托方提供的在建工程施工进度来看，其续建周期为3个月，利息以一年期贷款利率：6.93％o／月为推。则，
(5)销售费用
按续建成本的5％计：
11000000.O0 × 5％ = 550000.O0 元
(6)续建投资利润
按续建成本的10％计：
11000000.O0 × 10％ = 1100000.O0 元
(7)买方购买在建工程的税费
按续建成本的6.5％计：11000000.O0 × 6.5％ = 715000.O0 元
(8)在建工程的评估值
在建工程价格 = 125513399.73 – 11000000 - 330000 –
230278.48
- 550000 -1100000—715000 = 111588121.O0 元
则：在建工程价格总额为：11160.O0万元
七、估价结果确定
本公司根据估价目的，在认真分析委托方提供的资料以及估价人员现场查勘和市场调查取得的资料基础上，遵循估价原则，采用假设开发法、收益法对影响房地产价格因素进行了分析，结合估价经验，经过测算，确定估价对象成都百货大楼××店在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，在估价时点二○○五年六月十四日可 能实现的市场价格为：
人民币小写：11160．O0万元
人民币大写：壹亿壹仟壹佰陆拾万元整