1、商业银行对授信抵押物价值的认定，一般是参考外部评估机构的评估价值、评估方法，再使用银行内部的押品评估管理办法进行复评，从而最终确定抵押物的公允市场价值，但由于很多银行并没有专业的押品评估人员及评估管理办法，因此除几家国有银行之外，其他商业银行基本都以外部评估机构的评估价值为准（价值须在评估报告的有效期内）。
2、所谓的评估机构入围，是指各家行都会指定若干家外部评估机构，只有这些评估机构出具的评估报告才有效，才能作为押品价值的参考依据，这和银行指定会计师事务所的道理是一样的，无论是会计师事务所，还是评估机构，目前市上数量众多、鱼龙混杂、良莠不齐，因此都会选一些信用良好、评估公正、审计正规的机构入围。
3、如果银行认为外部评估机构的评估价值存在虚高、与市场公允价值严重不符的情况，轻者取消入围资格，对其出具的评估报告不予认可；重者可以举报至评估机构的上级主管部门，对其进行处罚，直至吊销评估机构及评估师的执业资格。
4、一旦贷款逾期，银行需要处理抵押物以达到信贷资产保全的目的，进入到法院执行阶段，这个时候抵押物的价值会在法院指定的外部评估机构重新进行评估，并进行公开拍卖，从而偿还银行贷款本息，及诉讼费、拍卖费等相关费用。
5、关于抵押物评估的费率问题，一般由抵押方和评估机构进行协商，银行方面原则上不参与，因为可能涉及道德风险。

第二篇：银行资产评估

银行资产评估

五、价值类型和定义

根据本次拟进行股权转让的评估目的，我们选取了持续经营前提下的市场价值类型。 市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

六、评估基准日

本次选定的评估基准日为 2014 年 9 月 30 日。本基准日由委托方确定，是最接近经济行为的年度报表日。本报告中的一切取价标准均为评估基准日有效的价格取费标准。

七、评估依据

本次资产评估的主要依据有：

（一）经济行为依据

XX公司与XX资产评估有限公司签订的《资产评估业务约定合同》； XX资产评估有限公司 - 9 -

（二）法律法规依据

1．企业国有资产法 （20xx年10月28日通过) ；

2．企业国有资产评估管理暂行办法（国务院国有资产监督管理委员会令第12号）；

3．关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知（国资委产权[2006]274号）；

4．《国有资产评估管理若干问题的规定》财政部第14号令；

5．《企业国有产权转让管理暂行办法》国有资产监督管理委员会、财政部第3号令；

6．国务院国有资产监督管理委员会、财政部国资发产权《关于企业国有产权转让有关事项的通知》[2006]306号；

7．《中华人民共和国公司法》、《企业会计准则》、《企业会计制度》；

8．其他相关的法律、法规文件。

（三）评估准则依据

1．财政部关于印发《资产评估准则—基本准则》和《资产评估职业道德准则—基本准则》的通知及附件“财企 [2004]20号”；

2．中国资产评估协会中评协关于印发《企业价值评估指导意见（试行）》的通知及附件

[2004]134号；

3．中国资产评估协会中评协关于印发《资产评估准则—评估报告》等7项资产评估准则的通知：《资产评估准则—评估报告》、《资产评估准则—评估程序》、《资产评估准则—业务约定书》、《资产评估准则—工作底稿》、《资产评估准则—机器设备》和《资产评估价值类型指导意见》[2007]189号；

4．中国资产评估协会《企业国有资产评估报告指南》(中评协[2008]218号)；

5．中国注册会计师协会关于印发《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》的通知（会协[2003]18号）。

（四）权属依据

委估股权认购及确认的相关资料；

（五）取价依据

1．委托方提供的XX银行 2013、2012、2011 年XX银行审计报告及附件

2．被评估单位提供的资产评估申报表及其他资料；

3．同花顺软件查询的相关市场数据资料；

4．其他有关资料。

八、评估方法

根据本次评估目的，企业价值评估一般适用收益法、市场法和资产基础法（成本法）三种资产评估基本方法。

（一）评估方法的选择

行业监督管理委员会批准的其他业务。银行经营受国家宏观经济政策、货币信贷政策的影响较为直接，区域性的商业银行除受国家宏观政策影响外，与其所处地区可服务市场的大小和增长性关系密切，在考虑XX银行股权价值时，需要整体考虑银行业基本面以及区域经济发展状况。 考虑到 2007 年宁波银行、南京银行和北京银行相继上市，这三家城市商业 银行的估值对同属于地区性银行的XX银行有较强的借鉴意义，从而确定采用市场法评估更有利于评估目的价值实现。

结合上述分析，本次对XX公司拟转让所持有的 600.00 万股XX银行股权价值的评估，主要采用市场法中相对估值模型。

（二）市场法及其适用条件

市场法属于间接评估方法。一般又分为参考企业比较法(也称相对指标比较法)和并购案例比较法。由于并购案例资料难以收集且无法了解其中是否存在非市场价值因素，因此不宜选择该种方法。对于参考企业法，由于目前金融行业上市公司比较多，可以在其中选出可比公司进行比较，故选择采用参考企业比较法。

市场法的适用条件是：①需要有一个充分活跃的资产市场；②参照物及其与被估资产可比较的指标、技术参数等资料是可以搜集、量化的。

采用相对指标比较法对标的权益或风险证券等的价值估算，一般是根据评估对象所处市场的情况，选取某些公共指标如市净率（PB）、市盈率（PE）等与可比公司进行比较，通过对评估对象与可比公司各指标相关因素的比较，调整影响指标因素的差异，来得到评估对象的市净率（PB）或市盈率（PE）等，

据此估算评估对象的价值。

考虑XX银行是一家从事金融业为主的区域性银行企业，目前国内已经有多家相类似的银行企业在国内沪深股市上市交易，可参考对比的类似企业较多，而公开活跃的市场价格更能反映可比企业的价值。本次评估中，结合被评估单位的行业特点，采用市净率（PB）或市盈率（PE）等方法对XX银行进行相对估价是适宜的。

九、评估程序实施过程和情况

根据国家现行有关资产评估的政策和法规规定，我们对XX银行股权评估实施了如下的评估程序：

（一）明确评估业务基本事项

与委托方进行充分沟通，明确了解评估报告使用者本次资产评估的目的、评估范围和评估对象、评估基准日，制定评估方案，了解主要股权的形成、变更及登记情况，了解股权涉及的资产概况、企业经营业绩及委托方对资产评估时间的计划要求。

（二）签订业务约定书

我们根据具体情况，对独立性和业务风险进行综合分析和评价，并派有专业胜任能力的项目经理承接了本次评估业务。

（三）编制评估计划

由项目经理选择专业人员，并对评估的具体步骤、时间进度、人员安排和技术方案等制定本项目的评估计划。

（四）资产清查和尽职调查

1．由评估人员指导企业进行资产清理自查和辅导企业准备相关资料。包括：填写资产评估

申报明细表和资产评估资料清单，准备相关的产权证明、历史资产基础支出明细、资产质量状况，其他财务和经济指标等相关评估资料。

2．评估人员现场检查核实资产与验证相关评估资料。由评估人员依据资产负债明细表，查验相关资产的产权证明、历史成本支出明细、资产质量状况，其他财务和经济技术指标等相关评估资料；在资产现场勘察过程中与管理人员和使用人员的广泛的交流，比较充分地了解了资产的历史形成及使用现状。

（五）收集评估资料

根据企业预测申报的内容，选择评估途径和具体的评估方法，并与企业的主要管理人员、财务人员和经纪业务管理人员等进行交谈，了解被评估公司的经营情况、收入和费用情况等，查阅被评估单位前三年的主要财务资料。

（六）评定估算

根据评估目的、价值类型和评估资料的收集情况，选择适用的评估方法和相应的参数进行分析、计算和判断，形成初步评估结论。

（七）编制和提交评估报告

根据评定估算的结果撰写评估说明，起草资产评估结果报告书，经三级审核后，向委托方提交正式的资产评估报告书。

十、评估假设

1．基本假设条件

（1）假设被评估公司可以保持目前的经营方式、经营范围和管理水平持续经营下去；

（2）假设被评估公司的经营者是守法和负责的，且公司管理层有担当其职务的能力；

（3）假设被评估公司未来将采取的会计政策和编写此报告所采用的会计政策在重要方面基本一致；

（4）有关利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等不发生重大变化；

（5）无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对企业造成重大不利影响。

2．特殊假设条件

（1）假设被评估单位各类风险控制制度能够得到有效执行、从业人员能保持应有的职业道德；

（2）假设被评估单位在未来的经营中，不会出现因各种非经营性因素导致的异常而被限制或暂停相关业务等的情形；

（3）委托方提供的与评估相关的财务资料及产权资料是编制本报告的基础，我们的评估结论很大程度上依赖且假设其提供的资料是真实、可靠、完整、可实现的前提下做出的，未考虑突发事件或不可抗力的影响。