致委托估价方函

XX同志：

接受你本人委托，本公司组织专业人员，于20##年3月20日对位于XXXXXXXXXX西关南路46号1号楼1单元东6层161室混合结构住宅一套，建成于20##年，建筑面积92.13㎡，产权属你和ABC共同共有的房地产进行了评估。估价目的是:为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据。估价时点是:20##年3月20日。经现场勘查和有关资料的调查，本着“客观、公开、公平、公正”的原则，依据中华人民共和国有关法规和国家标准《房地产估价规范》，对估价对象进行了评估，运用市场比较法，综合分析影响房地产价格的各项因素，经过详细的分析测算，最终确定估价对象在估价时点20##年3月20日的公开市场价值取整为人民币375605元。大写：叁拾柒万伍仟陆佰零伍元整。评估单价每平方米4076.91元。

估价结果的有效期:自估价报告出具之日起一年。

随此函附交二份估价报告

特此函告

武威XXXXXXXX评估咨询有限责任公司

法人代表：

二O##年四月十九日

估 价 师 声 明

我们郑重声明：

１、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。

２、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

３、我们与估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

４、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999)进行分析,形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、估价人员陈继东、杨多泉在委托方的陪同下对估价对象进行了详细的实地查勘。对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的实地查勘仅限于其外观和使用状况，对隐蔽及难以接触的部分，依据委托人提供的资料以及当前建筑行业一般标准或相关规范进行评估。我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。

…… …… 余下全文

房地产抵押估价报告

（市场法）

估价项目名称：XMMC()

委托方：WTF()

估价方：GJF()

估价人员：GJRY()

估价时点：GJSD()

估价作业日期：GJZYRQ()

估价报告编号：BGBH()

目    录

致委托方函..................................................... 3

估价师声明..................................................... 3

估价的假设和限制条件............................................ 3

房地产估价结果报告.............................................. 3

一、委托方与资产占有方：........................................... 3

二、估价方：....................................................... 3

三、估价对象：..................................................... 3

四、估价目的：..................................................... 3

五、估价时点：..................................................... 3

六、价值定义：..................................................... 3

七、估价依据：..................................................... 3

…… …… 余下全文

房地产抵押估价报告

项目名称: 东莞市XXXXX工业园工业房地产价值评估

委托方: XXXXXXXX有限公司

估价方: 东莞市银信土地房地产评估咨询有限公司

估价人员：侯广华   蔡远豪   XXX   XXX

估价作业日期：二○一○XXXX年十二月十一日年XX月XX日

报告编号：莞银信评字[201020XX]R-XXXX号

目录

一、... 2致委托方函... 2

 

致委托方函... 2

二、注册房地产估价师声明... 3

三、估价的假设和限制条件... 4

（一）本次估价的假设前提... 4

（二）本估价报告使用的限制条件... 4

（三）其它事项说明... 5

四、估价结果报告... 6

（一）   委托估价方... 6

（二）   受托估价方... 6

（三）   估价对象... 6

4、评估物权益状况描述与分析... 9

（四）   估价目的... 9

（五）   估价时点... 9

（六）   价值类型... 9

（七）   估价依据... 10

（八）   价值定义... 11

（九）   估价原则... 11

（十）   估价方法... 12

（十一）估价结果... 13

       估价人员... 13

（十二）估价人员.... ... 13

（十三）估价对象变现能力分析... 14

（十四）说明及风险提示... 15

（十五）估价日期... 15

（十六）估价报告应用的有效期... 15

…… …… 余下全文

抵押估价报告制作及应用注意事项

1、抵押物评估的一般流程及主要方法简介 抵押物评估的一般流程如下图：

1

房产的主要评估方法：

1）市场比较法是将估价对象房地产与近期已经发生交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的已知价格，修正得出估价对象房地产价格的一种估价方法。

2）收益法是运用适当的报酬率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益，折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的估价方法。

3）成本法就是以开发房地产所需耗费的各项费用之和为主要依据，再加上资金利息、正常利润为基础并扣除相应的折旧来确定房地产价格的估价方法

4）假设开发法是指在求取估价对象的价格时，将估价对象的预期开发完成后不动产正常交易价格基础上扣除预计的正常房屋开发成本及有关专业费用、利息、利润和税费，以价格余额估算估价对象土地价格的一种方法。

5）长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析和回归分析，来推测、判断房地产未来价格的方法。（所谓预测，就是由已知的过去和现在预先推测未知的未来）

土地的主要评估方法：

1）市场比较法是利用市场成交案例与各项修正系数，就委估宗地的区域条件和个别条件与交易案例条件相比较，对交易案例进行修正，进而求取委估宗地在估价时点价格的一种方法。

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2）收益法是运用适当的报酬率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益，折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象土地价格的估价方法。

3）成本逼近法是在土地使用权人为取得出让土地使用权时所支付的费用基础上，加上土地开发费用、土地开发期利息、土地开发管理费用、适当土地开发利润，应交纳的税金和土地增值收益等相关费用，以此为基础推算出待估宗地地价。

4）剩余法是通过将开发后地上建筑物可实现的价值扣除其建造成本、管理费、不可预见费、销售费用、利息、税费及投资利润而得出土地使用权的价格。

…… …… 余下全文

1、商业银行对授信抵押物价值的认定，一般是参考外部评估机构的评估价值、评估方法，再使用银行内部的押品评估管理办法进行复评，从而最终确定抵押物的公允市场价值，但由于很多银行并没有专业的押品评估人员及评估管理办法，因此除几家国有银行之外，其他商业银行基本都以外部评估机构的评估价值为准（价值须在评估报告的有效期内）。
2、所谓的评估机构入围，是指各家行都会指定若干家外部评估机构，只有这些评估机构出具的评估报告才有效，才能作为押品价值的参考依据，这和银行指定会计师事务所的道理是一样的，无论是会计师事务所，还是评估机构，目前市上数量众多、鱼龙混杂、良莠不齐，因此都会选一些信用良好、评估公正、审计正规的机构入围。
3、如果银行认为外部评估机构的评估价值存在虚高、与市场公允价值严重不符的情况，轻者取消入围资格，对其出具的评估报告不予认可；重者可以举报至评估机构的上级主管部门，对其进行处罚，直至吊销评估机构及评估师的执业资格。
4、一旦贷款逾期，银行需要处理抵押物以达到信贷资产保全的目的，进入到法院执行阶段，这个时候抵押物的价值会在法院指定的外部评估机构重新进行评估，并进行公开拍卖，从而偿还银行贷款本息，及诉讼费、拍卖费等相关费用。
5、关于抵押物评估的费率问题，一般由抵押方和评估机构进行协商，银行方面原则上不参与，因为可能涉及道德风险。

…… …… 余下全文

一、

二、

三、

四、

五、

六、 目 录 房产估价报告?????????????????????????1 致委托方函??????????????????????????2 估价师声明??????????????????????????4 估价的假设和限制条件?????????????????????5 房产估价结果报告???????????????????????7 附件 ????????????????????????????11

荆门居得安房地产评估咨询有限公司

湖北辉商房地产开发有限公司

在建工程抵押评估报告

估价项目名称：湖北辉商房地产开发有限公司在建工程估价

委托方：湖北辉商房地产开发有限公司

估价方：荆门居得安房地产评估咨询有限公司

估价人员：刘淦培、刘国桢

估价作业日期：20xx年02月18日—20xx年02月20日

估价报告编号：荆居房（地）估字WW2014—0016号

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荆门居得安房地产评估咨询有限公司

致委托方函

荆门居得安房地产评估咨询有限公司接受贵公司委托,根据委托的内容和湖北辉商房地产开发有限公司： 特定的评估目的，遵循客观、公正、实事求实的原则，按照房地产价格评估规范和公允的技术标准，对贵公司拥有的位于易家岭发展路南段西“徽商国际购物中心”（负一层建筑面积为8812.36平方米，一层建筑面积为8144.5平方米，二层建筑面积为7743.15平方米，三层建筑面积为5520.84平方米，B区机房建筑面积498.2平方米，四、五层建筑面积1515.84平方米）工程项目,在建工程房产总面积为32234.89平方米，在估价时点的现时价值进行估价。

一、评估时点：20xx年02月18日

二、估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

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雷云岭拟抵押价值评估房地产估价报告

    估价项目名称:内蒙古自治区多伦县淖尔镇上都社区会盟大街东方世纪城房地产评估

委   托   方：雷云岭

估   价   方：内蒙古锦通房地产评估有限责任公司

估价作业日期：20##年5月9日至20##年5月18日

估价报告编号：内锦通2011（房）估字第0023号

目          录

一、致委托方函

二、估价师声明

三、估价的假设和限制条件

四、估价结果报告

（一）委托方

（二）估价方

（三）估价对象

（四）估价目的

（五）估价时点

（六）价值定义

（七）估价依据

（八）估价原则

（九）估价方法

（十）估价结果

（十一）估价人员

（十二）估价作业时间

（十三）估价报告应用的有效期

五、估价技术报告

（一）个别因素分析

（二）区域因素分析

（三）市场背景分析

（四）最高最佳使用分析

（五）估价方法选用

（六）估价测算过程

（七）估价结果确定

六、附件

（一）委托方提供的《房屋所有权证》；

（二）委托方及房屋所有权人身份证；

（三）估价机构资质证书；

（四）估价机构营业执照；

（五）估价师执业资格证书；

（以上均为复印件）

致 委 托 方 函

雷云岭：

受您的委托，本评估公司秉着客观、公正、科学、独立的原则，对雷云岭拥有产权的，位于多伦县淖尔镇上都社区会盟大街东方世纪城房地产进行价格评估，《房屋所有权证》:蒙房权证多伦县字第164021100407号，本次评估范围详见下表：

估价时点为20##年5月9日，估价目的为委托方向银行申请抵押贷款提供价值参考。本评估公司根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素进行分析，确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下于估价时点在目前状态下可能实现的市场价格为113589元(大写人民币：壹拾壹万叁仟伍佰捌拾玖圆整)。                                 

…… …… 余下全文