三亚项目前期调研重点
1、整个三亚片区（南起尖峰岭，北至）、全三亚市、海棠湾片区3年内去化率前十大楼盘，楼盘的主力户型及配套、主要销售方式及3年来的政策变化
2、海棠湾片区2年内将要推出的楼盘，主力户型，户型配比及单价
3、关于户型的深度探讨：80平还是200平？
1、 三亚片区房地产市场调研
总量指标：历年开发量、销售量、潜在供应（供应量、物业形式、规模、位置）
结构性指标：公寓、普通住宅以及别墅等不同物业类型的供应比例、户型面积供应结构，畅销户型结构。
三亚片区市场板块分析
三亚片区近三年去化率十大楼盘
（包括基本信息、地理位置、交通条件、社区环境、整体定位、设计风格、园林风景、产品配比、户型结构、营销策略、定价策略、銷售方式、推售周期等等；）
2、整个三亚市房地产市场调研
总量指标：历年开发量、销售量、潜在供应（供应量、物业形式、规模、位置）
结构性指标：公寓、普通住宅以及别墅等不同物业类型的供应比例、户型面积供应结构，畅销户型结构， 一手房和二手房的比例等。
海棠湾片区市场板块分析
海棠湾片区近三年去化率十大楼盘
基本信息、地理位置、交通条件、社区环境、整体定位、设计风格、园林风景、产品配比、户型结构、营销策略、定价策略、銷售方式、推售周期等等
3、整个海棠湾片区房地产市场调研
总量指标：历年开发量、销售量、潜在供应（供应量、物业形式、规模、位置）
结构性指标：公寓、普通住宅以及别墅等不同物业类型的供应比例、户型面积供应结构，畅销户型结构， 一手房和二手房的比例等。 海棠湾片区市场板块分析
海棠湾片区近三年去化率十大楼盘
基本信息、地理位置、交通条件、社区环境、整体定位、设计风格、园林风景、产品配比、户型结构、营销策略、定价策略、銷售方式、推售周期等等
4、三亚片区房地产整体供应状况
总量指标：历年开发量、销售量、潜在供应（供应量、物业形式、规模、位置）
结构性指标：公寓、普通住宅以及别墅等不同物业类型的供应比例、
户型面积供应结构，畅销户型结构， 一手房和二手房的比例等。
5、 房地产政策现状
海南省房地产政策现状及发展趋势
项目所在地三亚市房地产政策状况
海棠湾片区房地产政策现状及发展趋势
四、 房地产消费群体调研
1、区域消费群体调研分析
⑴、城市人口分布状况调研分析
⑵、区域整体人均年收入、人均消费水平调研分析 ⑶、消费群体商品房消费意识及习惯等特征调研分析 ⑷、区域消费群体构成调查分析
2、消费理念调研分析
⑴、影响购房的重要因素分析
⑵、影响购房的决定因素分析
3、市场消费力的研判
⑴、市场消费力的特征总结
⑵、市场消费力的发展趋势
五、 标杆项目调研（三亚市五大标杆楼盘及海棠湾五大标杆楼盘） 标杆项目的基本信息、地理位置、交通条件、社区环境
2、标杆项目的整体定位
3、标杆项目的设计风格、园林风景、产品配比、户型结构
4、标杆项目的营销策略、定价策略、銷售方式、推售周期
项目资源调研
1、 项目自身资源环境
项目区域自然资源环境
项目地块属性分析
项目SWOT分析
1、 项目优势
2、 项目劣势
3、 项目市场机会
4、 项目威胁分析
七、项目发展战略思考及定位
项目整体定位
项目客户定位
项目开发指标建议
住宅产品类型建议
住宅产品开发建议
住宅户型建议
项目规划组团及开发战略
项目物业规划建议
重点客户关注点与需求点
项目价格建议
项目经济指标测算
其他图文资料
九、市调访谈
1、政府人士：产业发展规划、城市产业特点，政府扶持政策，方向，未来建设规划，对旅游产业的发展的看法。
2、业内专业人事：对旅游地产的开发，发展趋势，前景分析，对项目的开发建议。
3、发展商工作人员：对项目的开发期望，困惑与难点，项目整体的发展计划，自身资源掌握情况。
4、投资者分析：对项目的投资意向，担心内容，投资面积需求，回报率要求，对未来增值潜力判断，投资总价承受情况，以往投资历史。
十、图文资料
1、图纸资料
城市或区域的行政图、规划图、用地现状图
2、文本资料
“十二五”计划、年鉴、政府工作报告及年度总结、总规文本或规划说明书、控规、产业发展规划及政策相关文件、交通发展规划及实施计划、重大建设项目规划。
其他要求
请提供一份以提纲整理成word格式的调研资料一份。
①非项目性房地产市场调查，包括总体经济环境调研、房地产消费群体调研、房地产宏观市场调研。请附政策数据来源的网址或链接。 ②针对开发项目的市场调查，包括项目资源调研、三亚区域房地产市场调研、重点竞争项目调研、标杆项目调研。请以目录形式附图。竞品楼盘请留下现场照片及重点人事的联系方式。
请提供按照提纲完整的PPT格式的项目建议书一份。
包含【三亚市场户型调研以及本项目的户型建议】。
我们的主力户型面积是80平左右或大户型200平左右的重要开发建议。
第二篇：项目调研提纲
ERP 项 目 调 研 提 纲
一、高层领导访谈提纲
1. 目前您公司在市场上的定位和目标是什么？
2. 您公司长期的发展直至达到今天的业绩，您认为，取得成功最关键的因素是
什么？
3. 企业的长期发展目标、中期发展目标是什么？您认为，有哪些重大的内外部
环境变化，会影响中期目标、长期目标的实现？
4. 您认为，当前企业的业务运营管理重点在哪里？目前，在这些重点上的投入
是否足够？
5. 您认为，企业的业务运营管理的难点在哪里？其中，最大的瓶颈环节是什
么？
6. 您认为，当前的组织架构与部门设置是否能适应业务发展的需要？有哪些优
点？还有哪些不足？
7. 项目开展难点上您的考虑：主要难点？阻力因素？变革力度？培训强度？
8. 您对企业当前信息化应用的效果怎么评价？您亲自使用哪些系统？您认为，
这些信息系统您的工作带来哪些帮助？
二、业务调研部分
（一）、销售部分
1. 销售部门组织结构及业务划分
2. 您公司销售网的结构？职责？权限？控制机制？是否有销售子公司？子公
司的作用？与子公司之间的关系？控制？
3. 销售业务所面对的主要客户类型？（如：批发商、零售商等）客户的类型的
划分原则和标准是什么？针对于不同的客户类型，在管理层次上有何不同？
4. 有哪些销售模式（批发、零售？协议销售？经销？代销？赊销），目前主要
的销售模式是哪一种？
5. 如何进行客户的信用控制，资产/现金抵押、信用额度等?
6. 有无销售预算的控制？
7. 销售定价原则？
8. 目前的销售计划或销售定单的来源，是否来自于下级分公司、经营部的要货
清单？如果是，其要货提前期？要货周期各是多少？如何进行要货计划的平衡与确认？
9. 销售过程中如何对订单的可承诺量进行检查，如现有库存、安全库存、已安
排生产计划等？
10. 对#5@p如何进行管理？
11. 目前有无对销售的商品做多种角度的分析，比如按销售商品的品种、包装、
地区、季节等因素来分析及预测在哪个季节，地区，销售哪些包装、品种的商品会获益最大？
（二）、采购部分
1. 采购部门的业务划分、主要的业务职责？
2. 目前公司对于供应商的选择有无严格的控制流程？选择的标准是什么？
3. 长期采购协议的制订及更新周期
4. 有无对供应商考核的流程？有无具体的考核标准，这些标准是否是能量化的
指标？
5. 目前主要的采购方式？
6. 基本采购政策、策略（集中/分散、面向库存/定单等）？
7. 一般采购提前期多长，及采购周期？
8. 原材料市场的环境，供需状况？在采购环节的优势与劣势（成本、可得性、
及时性）？主要供应商的地理分布、规模和技术水平？
9. 采购价格的管理
10. 安全库存方针和临时采购？
11. 如何获得原料存货信息？是否需要有预警功能？（事先设置阀值，自动提醒
各级领导）
12. 采购系统和其它系统（比如财务、库存）之间的协调有无问题？如果有，常
见的问题是哪些？
13. 采购员的业绩是如何考核？采购员的费用是如何控制的？
14. 您对采购环节有何建议？
（三）库存管理
1. 企业目前共有几个仓库，这些仓库的所属关系。这些仓库的管理是集中式、
还是分布式，即这些仓储是统一管理还是分散管理？（比如有的仓库属于采购部、有的属于销售部）。
2. 所有材料的入、转、发料是否每批明确批号？
3. 目前的原料采购入库批号管理流程？原料领料是否采用批号控制先进先出
原则？
4. 当成品流转到各销售办事处或分公司，再进一步到承销网点或终端客户，能
否追踪到每批次号码？
5. 有无对积压商品的统计、分析？对于按批次管理的物品，有无进行物料有效
期预警管理？
6. 目前针对仓库的管理，企业是否采用了ABC分类法，如果已采用，其标准？
7. 针对于仓库的物品，是否设有安全库存？最大库存？如果设有，设置的依据、
算法是什么？
8. 目前仓库的盘点方法？盘点频度、周期？（比如按ABC分类码、按本月是否
出库等因素确定周期）。
9. 针对于仓库的管理，有无具体的考核指标？比如：库存准确率分析？库存资
金周转率等？
10. 对于特殊的有存储条件要求的原辅料，在仓库管理上有无特殊要求？
11. 检验是一个重要环节，就本业务部门涉及检验的有哪些环节？如何进行？有
何执行标准？（如采购入库、成品入库过程的检验）？
12. 有关货物在各仓库之间、各分公司之间的调拨流程、授权控制？有无供应商
库？在货物移动的同时，财务如何处理（针对于内部调拨和外部的调拨）？
13. 总公司对各分公司、各经营部的库存管理目前处于一种什么状态？（是否能
随时跟踪各分公司、经营部的成品、半成品的库存？）对各级部门的跟踪能否细化到批次管理？有无报表的汇总、统计？
14. 您认为目前在库存管理方面，最困扰企业的是什么？日常工作量最大的部分
是什么？企业急需解决的问题是什么？
（四）生产部分
1. 生产部门组织结构与职责分工
2. 物料如何分类（如：采购件、半成品、成品等）？物料有无统一的编码？其规则如何？
3. 请介绍主要产品系列，并产品如何分类？
4. 请简述物料清单与工艺路线定义的主要过程? 及目前物料清单/工艺路线管理与使用方面，存在哪些问题？
5. 对于替代物料的管理？
6. 请详细描述典型的产品工艺，如片剂、制剂等产品生产工艺
7. 生产计划策略？面向库存生产或面向订单生产？
8. 周生产计划与每批生产记录的制订与下达流程？目前的车间计划是属于周计划还是月计划？
9. 在年、月、周生产计划的制订中，如何平衡设备能力，是否存在能力瓶颈？
10. 计划部门如何监控计划的执行情况？
11. 车间生产任务变动的频率有多大？计划有变是如何进行调整的？
12. 车间领料的流程：仓库部门对备料区的管理、前处理工作、以及与车间的交接工作
13. 生产部门有无自己的仓库，如原料暂存区、中间产品库存或成品库区？是如何管理的？
14. 如何跟踪每批生产记录的数据统计，如材料投料情况、生产工艺参数的控制、每批的完工情况、残次品的记录等。
15. 生产过程中发现的不良品或偏差情况如何处理？
16. 生产过程中/产品产出与质量检验的接口
17. 生产成本的估算与实际成本统计是否需要具体到每一批生产记录？
18. 有否外协加工业务，及相应处理流程？
19. 车间在制品盘点是如何处理的？
20. 对ERP系统有哪些需求和期望？
（五）财务部分
1. 集团整个财务核算体系组织结构及各岗位设置。
2. 集团财务和各主体、非主体核算单位财务之间关系，集团财务担任何种角色？
3. 集团需合并哪些会计报表，借助哪些工具和手段？
4. 运费如何核算和管理？
5. 是否建立客户信用额度控制制度，由谁控制？
6. 有无折扣、让利、返利核算，现金返利如何控制？
7. 应付帐款管理流程，包括#5@p审批、付款审批等？
8. 材料#5@p如何与采购定单、送货单、检验验收单核对，如何保证财务帐与仓库帐相符？
9. 材料采购价格由谁制定和控制，价格变动频率，如何保证#5@p价格和采购定单价格相符？
10. 固定资产管理流程，包括固定资产购置、调整、转移、重估及报废等？
11. 固定资产使用哪种折旧方法，和税务使用的折旧方法是否相同？
12. 成本管理流程？
13. 目前采用何种成本核算方法，实际、标准或平均？
14. 成本核算能否核算到各半成品及加工工序？
15. 是否有副产品或中间产品，其成本如何核算？
16. 质量成本如何控制？
17. 如何对成本差异进行分析，如何归集和分摊？
18. 如何进行成本考核和控制，考核到公司、车间还是工段？
19. 如何进行成本分析，事前、事中还是事后？
20. 是否有完善的预算管理制度、制定的依据和原则？
21. 融资与对外投资管理？
（六）品质管理部分
1. 请您介绍公司在品质管理工作方面的现状（工作流程、策略、标准、人员等）。
2. 请您介绍公司在未来的品管工作方面应该如何去改进和提升、达到什么水平。
（七）项目工程管理部分
1. 请您介绍公司在项目工程管理工作方面的现状（工作流程、策略、方法、人员等）。
2．请您介绍公司在项目方面的分类。（比如研发、基建）
3．公司在项目前期有没有可行性研究？
4．公司在项目预算方面有没有控制，如何控制?
5．公司如何控制项目的进度？
6．公司如何配备调度项目资源？
7．公司如何控制项目的成本？
8、公司如何确保项目的预期目标？
9． 请您介绍公司在未来的工程管理工作方面应该如何去改善、达到什么水平。
（八）人力资源部分
1. 集团整个组织结构
2. 集团人力资源战略与规划？
3. 集团人力资源现状(分析)？
4. 人事招聘,培训,绩效考核,员工发展,薪资核算等业务流程?
5. 各业务部门对人事部门不满的主要原因有哪些?
6. 人事部门是否对员工进行职业生涯设计,员工是否清楚自己发展?
7. 员工是否认同公司的企业文化?企业文化存在问题在哪?
8. 人事部门在选人,用人,吸引人,留人,激励人方面有哪些行之有效的方法?
9. 员工绩效考核调研;员工是否认同考核的方法及结果?
（九）信息技术架构部分
1. 信息技术架构现状（信息系统、网络、主机、客户机部署的现状）
2．公司目前有多少在使用什么系统？
3．公司有无静态IP？
4．目前集团内信息共享状况如何？
5．预计将来有多少系统用户？
6． 对未来信息技术架构的期望