生物有机肥市场调研报告

一、市场状况

1、宏观环境分析

有机肥，是指含有有机物质，既能向农作物提供多种无机养分和有机养分，又能培肥改良土壤的一类肥料。有机肥是有机物制作的肥料，是绿色食品与有机食品生产的主要养分来源。

科技兴农是农业发展的根本道路。肥料是农业发展的重要物质基础。传统的农业、林业大量施用化肥后，造成土壤的板结和农产品品质退化，肥料利用率降低，破坏人类生存环境。近30年来,世界上越来越多的农业专家和政府都在积极倡导减少化肥的使用,多施用绿色肥料—生物有机肥,兴起了肥料的“绿色革命”与“生态产业”。由于化肥对土壤与环境的污染严重，种植（畜牧、渔业）产品对人体健康的危害已超出世界卫生组织规定的最高标准的数倍，为此，世界各国的科学家都在为改善地球环境而努力。中华人民共和国农业部在“突出十项重点工作推广十大实用技术”的会议中大力提倡发展生物有机肥的生产与应用，改善环境确保食品的安全已成为全社会发展的重要任务。重要任务。重要任务。

在我国，多年来由于长期施用化学肥料，有机肥不足，各类养分比例失调，致使农田生态环境、土壤理化性状和土壤微生物区系受到不同程度的破坏，在一定程度上影响了农产品的安全。化肥的长期使用已造成肥效下降、利用率低、土壤板结等弊端。美国等西方国家生物肥料已接近肥料总用量的50％，而我国生物有机肥的使用率在3%-5%之间。我国有机肥生产呈连年上升趋势，市场前景广阔，成为新一轮的新兴产业。一些国内外投资者正向该行业逐步渗透。逐步渗透。逐步渗透。

随着人民活水平不断提高，高产优质农产品和卫生健康食品已成为当前社会和农业生产中的迫切需求。为此，农业部于19xx年召开了绿色食品工作会议，以推动无公害健康食品的开发生产。这次会议在我国农业和食品加工业中掀起了-场绿色革命。国务院关于开发绿色食品的文件指出："开发绿色食品(无污染食品)对于保护生态环境，提高农产品质量，促进食品工业发展，增进人体健康，增加农产品出口创汇都具行深远影响"。国务院在我国生态环境保护的十大对策中明确提出要推广"生态农业"。为了发展生态农业，开发生产无污染"绿色食品"，农业生产中的施肥技术必须进行改革，即合理施用化肥，走有机无机配合施用的发展之路，而有机肥料更应大力提倡和发展。随着我国对我国环境资保护和人民生活健康水平等方面提出的更高要求。一个减少化肥、农药的污染使用，大力发展有机肥的时代已经来临．在当前的"世界贸易一体化"进程中，我国农业产品，要与西方国家和世界其它国家农产品进行竞争，其首要前提，就是要推广实施"绿色无公害"肥料，将农作物的绿色无公害肥料，进行大张旗鼓的推广、实施。这不但是我国农业的发展方向，也是我国加入"世贸"以后农业生产所面临的一个最人、最迫切的问题。 的问题。 的问题。

近年来，世界上有机农业所占比例越来越高，各国都相继颁布了相关法律法规，多数国家规定只有通过有机认证的农产品才允许进口。在国内，人们对食品的需求和食品的生产都在悄悄的改变，温饱问题解决以后，更多的人们更为重视食品的安全、口感、健康和环保。大家知道，直接关系食品安全和健康环保的因素就是农产品种植所必须的肥料和农药等生产资料，因此，在食品安全革命的背后是一场肥料、农药等农资和种植技术的革命。20xx年4月，农业部和国家质量监督检验检疫总局发布了《无公害农产品管理办法》，随后又出台了相关标准；当年7月，国务院又发布了《关于在全国范围内开展无公害食品行动计划》的纲领性文件，对食品生产所采用的肥料、农药、土质等作了全新的规定，并逐渐成为全社会的共同要求和必然趋势。一个全新的有着巨大潜力的朝阳产业和新型项目——有机农业所必备的生产资料——高效生物活性有机肥的时代来临了。近年来，国家加大了对农业的投入，大部分的省份取消了农业税并加大了农业补贴的力度，同时，农产品的销售价格大幅上扬，农民收入增加了，生产积极性高涨。但长期施用化肥、农药使土地板结，肥力下降，污染环境和土壤、影响农业的可持续生产，加上近年化肥等农业生产资料价格的大幅上涨，使农业生产成本上升，农民急需寻找一种能部分或全部替代化肥、改良土壤、优

质高效、价格实惠的肥料，这就给高效生物有机肥生产提供了巨大的市场空间和商业机会。

2、市场需求状况

目前,全球正在发生第六次饮食文化的变革,这就是由消费热量食品转向消费安全、卫生、营养食品,人们更加注重食品的安全性。近年来，随着人民生活水平的不断提高，我国人民已从温饱型转向质量型。对无污染、安全、卫生的绿色食品的需求日益增加。而肥料是绿色食品的基础，只有配制绿色肥料才能达到这一目的。“生物肥”、“活性有机肥”、“生化复混肥”等无污染绿色生态系列肥料就是这一领域最先进的肥种。据FAO（世界粮农组织）肥料年鉴的有关报道，世界肥料的发展方向是：向多成分、多功能、高效、高浓度、无污染的方向发展；走有机、生物、无机相结合的道路。发达国家70—80%的化学肥料，转化成有科技含量的复混肥料类及专用肥施用。同时也在大力发展生物肥料和新型肥料。而我国的复混肥类、生物肥及新型肥料只占肥料总用量的10%不到。距80%相差太远，但也预示了我国肥料市场广阔的发展空间和前景。这是一项长远性强、见效快、风险小、就地生产、就地销售、农民使用放心的项目。我国是农业大国，约20亿亩可耕土地，年化肥施用1.14亿吨（19xx年统计），居世界首位。我国每公顷土地的肥料施用量是日本的2倍、美国的2.4倍、加拿大的4.4倍、澳大利亚的8.2倍、俄罗斯的9倍。目前我国新肥种正在发展，朱总理在“十五”计划讲话中特别提到要发展新型肥料。发达国家近年所需有机食品逐年上升，到20xx年需进口1000亿美元。所以说本公司研制并推出的21世纪无污染绿色生态系列肥料的市场发展前景特别巨大，50年内市场看好。

国际上部分国家的绿色肥料使用比例已高达45%-60%。目前，我国已出台各种优惠、鼓励政策，开始大力发展有机肥料与绿色农业，倡导有机食品与绿色消费。由于生物有机肥的诸多优势逐步被人们认可加上国家政策的倾斜，专家估计：在20xx年生物有机肥的销售总值将达到900亿元、到20xx年将超过1500亿元（平均每个省达到50亿元）。因此，生物有机肥是将来农业的主要生产资料，推广应用前景十分广阔，是一个值得投资的庞大产业，也是一项收益率极高的朝阳产业。朝阳产业。朝阳产业。朝阳产业。朝阳产业。朝阳产业。朝阳产业。朝阳产业。朝阳产业。

我国有两干多个县，农作物播种面积20多亿亩，年需化肥约1亿4千万吨，而我国年产化肥不足1亿吨，尤其是优质化肥的更是奇缺，主要依赖进口满足农业生产的需求。这就给其它新型肥料的使用带来了很大的市场空间，同时，化肥是一种高耗能产品，原材料涨价和环境污染的影响，致使许多小型化肥厂濒临倒闭状态，而国家由于受经济和能源条件的限制，目前还无能力改造这些化肥厂，限制了我国肥料总量的增加。专家门迫切呼吁减少化肥使用量，多使用新型生物肥，多施有机肥。广大农民也迫切需要-种新型肥料来满足农业生产的需要。目前，美国等西方国家生物肥料已占到肥料总用量近50％。在我国，若有机肥料能占到化肥使用量的10％，其市场容量将达到1400吨。以江苏省为例，根据江苏省农林厅厅长刘立在《江苏省无公害农产品认定实施办法》新闻发布会上的讲话，目前江苏省绿色食品，种植面积达300多万亩，按每亩施用有机肥200公斤，每年两季测算，仅此一项，全年有机肥需求就在120万吨以上，同时全省还有其他耕地约7000万亩，按2.5%施用量测算，需求量也在70万吨左右，因此仅江苏全省有机肥需求总量保守估计也在200万吨左右。

多年的科学试验表明,绿色肥料具有很多优点：(1).营养平衡,促进作物生长,增产明显,肥效高；(2).改善农产品品质；(3).抑制病原菌，减轻病虫害；(4).改良土壤，减少土壤中硝酸盐的污染；(5).增加作物对水份的吸收、增强作物抗旱及抗倒伏能力；(6).利用城乡工农业及生活废弃物，生产成本低；(7).可达到国家绿色食品和无公害食品生产基地的用肥标准。

3、市场竞争与产品市场价格

据全国农技中心肥料处最新资料，目前我国有机肥料生产企业大致可分三种模式：一是精制有机肥料类，以提供有机质和少量养分为主，是绿色农产品和有机农产品等的主要肥料；二是有机无机复混肥料类，既含有-定比例的有机质，又含有较高的养分料；三是生物有机肥料类，产品除含有较高的有机质外，

还含有改善肥料或土壤中养分释放能力的功能菌，生产企业占1l％。目前精制有机肥出厂价格每吨价格在800至1200元之间，有机无机肥出厂价格每吨价格在900至2300元之间,高尔夫球场草坪专用肥料的价格则每吨高达3000元以上。

二、市场营销策略

1．目标市场

由于本产品主要功效是培肥地力，改善作物品质，增产增收，因此本项目目标市场主要而向农村的高品质粮食与经济作物耕地，立足于农业大省，如安徽与山东(仅山东省目前的有机肥市场需求大约在320万吨)。初期销售范围在以生产设施为中心的500公里半径以内，伴随着物流配送体系的完善，逐渐将销售范围扩大到800到1000公里半径内，并争取开拓国际市场。

2、产品策略、产品策略、产品策略

针对农民对肥料的两种用途，本产品将分为基肥用肥与追肥用肥两大系列，基肥用肥以原肥本身有机质为主，追肥用肥内将适当添加氮磷钾等化肥成分，满足农民对追肥用肥见效要快的要求。另外，-般农民对基肥需求季节波动较大，而追肥需求则相对平缓，按此规律，在生产中可作调整，以保证产品满足市场需求。

3．定价策略

因为本产品是垃圾处理的产成品原料无成本，而每定额的垃圾处理量是钢性指标，所以在市场开拓的初期，采用与竞争对手相对较低的价格策略。基肥用肥与追肥用肥批发价为510元/吨，市场建议零售价在800元/吨左右，最大限度地吸收经销商加盟。未来可以采用产品差异化的方式提高某些品种的价格，增加收益。

4．分销策略

为了高效分销，拓展初期，企业将委托农垦等大型农资销售网络代理销售（销售占比约70%），并积极采取销售人员直接向终端大客户推销的方式（销售占比约30%）。中长期，销售将主要依靠公司自有的逐渐建立的销售网络与代理销售并进的方式进行。

5．促销策略

为扩大产品销量，提高市场占有率，采取人员推销、营业推销、广告和公共关系等形式促销。可利用开办培训班，试种实验田进行田间博览及广播电视广告等多种形式加大宣传力度。此外还可以通过企业的积极工作，取得国家及省、市各方面的支持和合作，从而打开大门，进入市场。 6．初期工作要点 首先是网络建设。通过多种方式联络并召集地区代理商加入，加强代理商的定货计划和配送机制。强化营销队伍和售后服务，直接贴近终端用户，积极支持和密切配合代理商的工作，保持与各渠道经销商的良好合作关系。

其次是推广政策。项目运作期间拿出销售额的8%用于广告宣传和其它推广工作。宣传和推广贴近终端用户，形成终端用户需求拉动代理商的势态。在促销策略方面，利用农业技术推广网络，把技术性的推广改为商业性的促销，让一些有代表性和集约化程度高的种植区有更多的机会直接接触产品。广告以电视广告和店铺广告相结合，电视广告侧重于提高产品知名度和品牌知名度。

三、有机肥销售渠道与方式

销售渠道主要是镇级经销商、农技站、绿色农产品基地、果园/蔬菜基地、速生经济林场、大型农场等，在南方一般很好销售，许多经销商找上门，特别上半年有许多农民到厂家排队买。

四、更新环保观念

项目的实施，将使垃圾处理开始全面向垃圾处理"无害化、减量化、资源化、产业化"迈进，同时以此项目为契机，利用政府补返还，通过公益广告和向政府捐赠环卫设备的方式，帮助政府推进垃圾分类化的工作，提高市民的环保意识，更新环保观念。

五、促进绿色农业

人们对无污染生态环境的渴望和绿色食品的需求，必将促进传统农业向生态农业转型，生态有机肥料正是为这种转变创造了必要的条件。生态农业需要大量的、优质的、环保的、成本更低的生态有机肥。生态有机肥能有效地完善土壤养分，增加土壤有机质和肥力，减少农药施用、使产品免受污染，优化土壤生态环境，改善农产品品质，让农产品品味回归自然，使农产品顺利跨过WTO的"绿色门槛"。

六、项目社会意义

1、提高城市形象

项目的实施，将提高城市形象，改善投资环境，对城市保持和创建国内模范卫生城市的地位具 有重大意义。

2、提升环保水平

项目的实施，将全面提升城市固体废弃物处理水平和能力，使垃圾处理水平得以提高，彻底摆脱单一的填埋垃圾处理方式一，真正变废为宝、变害为利。项目采用先进技术，起步虽晚，但起点较高。

七、税收优惠

生物有机肥料项目属于"环境保护","高新技术企业","综合利用资源生产"等多个优惠的项目范围内。按照20xx年<中华人民共和国新企业所得税法>(20xx年1月1日起施行),本项目可以享受如下优惠:从事符合条件的环境保护、节能节水项目的所得，给予三免三减半的所得税优惠；高新技术企业，减按15%的税率征收企业所得税；符合国家产业政策规定的综合利用资源生产的产品所取得的收入，可以在计算应纳税所得额时，减按90％计入收入总额。

新税法将企业所得税税率从33％统一降低至25％，取消了地区性优惠税率，只对小型微利企业、高新技术企业规定了照顾性税率。对符合条件的小型微利企业，减按20%的税率征收企业所得税；对国家需要重点扶持的高新技术企业，减按15％的税率征收企业所得税。

第二篇：市场调研报告

NO.2006G55地块开发与经营环境的调研报告

项目概况：

土地坐落：南京市栖霞区仙林大学城仙霞路北，学子路东地块；用地面积：用地总面积为117660.7平方米，其中市政配套用地面积9978.6平方米，实际出让面积为107682.1平方米（其中社区中心及社区绿地面积10000平方米）；规划用地性质：二类居住用地；容积率：≤1.6；建筑密度：≤25%；建筑高度：≤35米；绿地率：35%

市场调研的内容：

1、市场分析的目的和目标。

便于更快的找准市场，避免走弯路。以及更准确的确定市场目标

2、中国经济的跌宕起伏让各大投行的中国经济研究者忙得不亦乐乎，前期看空中国经济的大合唱余音尚在，近期看多中国经济的观点又此起彼伏。一位国际投行的中国区首席经济学家近日表示，中国经济的短期下行风险得以缓解，并将三季度经济增速预测从7.2%上调至7.8%，全年预测从7.4%上调至7.6%。仅仅两个多月前，同样是这家机构，却是将20xx年中国经济增长预期从7.6%下调至7.4%，20xx年增长预期从7.7%下调至7.2%。

市民收入：1、2103年前三季度南京城市居民人均可支配收入和农民人均现金收入分别达到30625元和14737元，同比增长了9.6%和11.9%。他预计全年农民人均纯收入1.64万左右，增幅11%左右。在前三季度中，南京的城乡居民收入分别高于全省平均水平0.3和0.6个百分点。在13个省辖市中，城市居民收入绝对值第二，增幅排第四。2目前，南京达到收入指标人口比例不到40%，直接导致居民感觉收入“被增长”。南京全市城镇非私营单位中，最高行业工资收入和最低行业工资收入差距近11万元，有59.8%的单位、59.6%的从业人员低于南京全市在岗工资水平。1.1%单位、0.7%的从业人数，由于经济效益很差等原因，人均在岗工资没有达到南京全市企业最低工资标准。加上不同收入阶层所享受的社会养老保险、公积金存储等各项保障水平存在很大差距，进一步加大了实际收入的差距。

资金市场发展形势：目前42%的银行首套房房贷维持基准利率，34%出现上浮5%至20%不等。针对利润较高的二套房业务，利率为基准利率上浮10%至40%不等，且贷款审批难度持续加大，部分银行审批的时间延长至两个月。 房贷报告是在全面分析了全国86个城市房贷市场数据后，选取了全国27个重点城市、近500家银行的房贷数据以及大量用户在线搜索行为进行的分析研究。 今年2月以来，全国利率优惠逐步消失，首套房贷利率“零优惠”渐成主流。数据显示：首套房还可执行8.5折利率优惠的城市仅剩北京、天津、南京、哈尔滨4城；执行9折利率优惠的有9城；执行9.5折利率优惠的有5城，其他城市基本提至基准利率或更高。其中，南京执行8.5折优惠的银行仅有民生银行一家。 调查还显示，中小银行在房贷发放上更缺乏积极性，有些中小银行干脆直接停止房贷业务或部分停止二套房贷业务。数据显示，在调查的27个城市中有21个城市有停贷现象。此外，由于银行近来放款额度持续地趋紧，银行房贷捆绑搭售理财产品、强制存款又“卷土重来”。 房地产市场发展态势：当前房地产业的发展态势成为社会各界关注的焦点，正确认识当前房地产业发展形势，准确把握未来房地产业发展趋势，有利于引导各方端正认识，正确投资与决策，更有利于促进中国房地产业持续健康发展。同时，随着房地产业的快速发展以及城市化进程的加快，当前在住房保障方面又出现了许多亟待解决的新问题，如城镇居民家庭夹心层的住房保障问题、流动人口的住房问题等，迫切需要进行实践探索和政策制度创新，并为下一步提出具有中国特色的完善的住房保障体系提供理论储备和经验总结。

3、目标地块所在特定开发地段的市场分析

南京市房地产开发业规模情况分析

南京市房地产开发业发展速度较快，截至20xx年，共有房地产开发企业599个，从业人数16028人，其中不乏国内外知名的房地产大颚。但是，和我国房地产行业情况相似，南京市房地产行业具有大小规模房地产公司混杂的局面。全市房地产企业资产总额共计1073.6亿元，20xx年主营业务收入为232.3亿元。从资金来源统计来看，利用外资非常有限，仅

2.5978亿元，占本年资金来源的0.5％。

南京市房地产开发业销售情况分析

从销售营业情况来看，20xx年南京市全年实际销售面积合计747.9万平方米（其中住宅销售面积为675.96万平方米，占各物业类型实际销售面积的90.4%，图1让我们直观地看出南京市各物业类型房地产项目的销售情况），实际销售额合计267万元，出租房屋面积合计9万平方米，空置面积合计66.5万平方米。从上述各指标在不同物业类型的分配情况可以看出，南京市房地产市场是以住宅型的房地产市场为主，与住宅空置比例较全国来看较低相比，办公用房空置比例较高。

衡量房地产企业另一重要指标是其经营销售情况。20xx年全年，共完成房地产销售面积747.9万平方米，实现销售金额267.3亿元。其中占房地产企业总数3.5％的一级资质企业完成销售面积68.8万平方米，占总销售面积的9.2％；94家二级资质企业完成销售面积231.6万平方米，占总销售面积的31.1％；占全市企业数量最多的三级资质企业完成销售面积385.4万平方米，占总销售面积的51.5％；分别占全市企业数量3.3％、11.7％和7.5％的四级、暂定和其它资质的房地产企业分别完成销售面积14.0万平方米、40.3万平方米和7.8万平方米，占全市销售面积的8.3％。总体看来，各资质企业开发完成销售量较平衡。

在全国空置率居高不下的情况下，南京市商品房空置率远低于全国水平，但从不同资质企业开发项目的空置面积情况与开发投资量的比例来看，一级资质房地产企业空置率较高。分析其原因有两点：一是一级资质房地产企业开发项目定位档次较高，以大户型、花园洋房、别墅类中高档社区为主，而根据南京市房地产管理局对全市房地产需求调查得出的数据看来，需求量最大的户型面积集中在81－100平方米范围内，而145平方米以上的户型需求很少，只占总需求量的不到5％；其二，一级资质房地产企业较具有品牌效应，大多是国内一流房地产企业，项目品质较有保证，升职潜力较高，是房地产投资者的首选，从而造成了一级资质房地产企业开发项目较高的空置率。

3）、2012－20xx年南京市商品房施工、竣工面积情况

近年来，南京市商品房施工面积和竣工面积稳步上升， 20xx年施工面积为2708万平方米，其中新开工820.7万平方米，较之前三年增长幅度有所减缓。20xx年竣工面积为646万平方米，比上年只增长0.3%，新开工面积出现负增长，为-33.4％。预计20xx年中低价商品房新开工面积和竣工面积为35万平方米和25万平方米，经济适用房新开工面积和竣工面积为120万平方米和120万平方米。

4）、2012—20xx年南京市商品房空置面积情况

南京市商品房销售供需两旺的态势，使空置商品房得到逐年消化。从图11显示的南京市商品房空置面积变化情况可看出，20xx年以来，南京房地产市场的空置率逐年下降。20xx年全市空置房面积仅为40.73万平方米，其中空置住宅为24.38万平方米。商品房空置率不足5％，远低于全国平均水平。

5）、2012-20xx年南京市商品房供销情况

除土地市场以外，房地产市场整体的供需格局也是影响南京市未来产品市场的重要方面。20xx年以前，房地产市场基本是卖方市场，房地产企业所要做的只是建好房子卖出去而已，而到了20xx年以后，地产供给需求渐渐平衡，房地产买方市场格局已经形成。在需求总量预期变化不大的情况下，地产产品的供给对市场的影响显得尤为重要。

4、SWOT分析

优势：

1．政策优势：作为省市在南京地区工件的唯一一所大学城，仙林大学城得到了省市政府给予的极大的关注和支持，并在建设发长过程中享受省市政府制定的一系列优惠政策。如规费扶持政策，仙林大学城47平方公里规划范围的各项见者规费，由管委会收取，作为是政府对管委会的扶持投入，全部留管委会统一使用。

2．地理优势：项目地处仙林大学城，位于城市规划确定的仙林新市区西北部，北靠栖霞区和国家级南京经济技术开发区，南依灵山山脉，西置上城头路，东临规划城市二环。大学城内有近十多所高校，且就项目而言，与南邮，南紫荆，南工院等多所高等院校相界，浓郁的文化气息与本楼盘销售理念想应，必将成为部分购房者的居家选择。

劣势：

1．公交路线相对较少。目前在本楼盘南面的仙霞路上，只有324路公交车，即使向东

南再延伸一点，也只有310路和108路。况且公交车次较为缓慢。在节假日期间， 成为公交紧张状况。车次无法满足人们的需求，此处对于乘公交出行较为不便。

2．响应配套缺乏。目前在仙林大学城内只有一家大型综合商业中心。当仙林大学城学生入住高答8万人之多时，仙林一度出现商业匮乏的现象。消费者在选择居住时，商业配套也必将成为主要考虑因素之一。总之相应的生活配套设施不太完善，这会使之成为本楼盘的销售缺陷。

机遇：

1.新规划称，地铁2好线在仙鹤片区工设4个站，分别是仙鹤门站，和亚东城站。本次项目也完工。地铁线的开通，将会“拉近”仙林也市区的距离。使得本楼盘的住户出行摆脱公交路线少的干扰。

2.区域机会分析。当前，市区和河西等区段房价较高，且城中用地紧俏。离仙林较近的马群一带，由于邻近紫荆山，市场供应一直非常稀缺。但为了保护紫荆山，南京目前已经不在供应紫荆山片区土地，因此不排除人们会将目标东移，着眼于仙林大学城。

风险：

1.当仙林这个片区成为新的居住地区是，许多开发赏将目标投向这里，一系列的楼盘相继推出，本盘位于仙林大学城西北部，较其他楼盘与大学城中心地带远，所以，搞好本盘的会所以及商业中心是此盘的一大重点。

5、市场预测

20xx年南京房地产市场将呈现总量稳中有升、需求真实旺盛、价格基本稳定的态势。20xx年将是南京房地产业的宏观调控成果巩固年，乐观分析预计20xx年二季度将基本回暖，保守分析最迟20xx年底将会回升。

1）、市场供给预测

近几年我市商品房建设力度稳步加大，市场供应充足，基本形成了供略大于求的态势。在省政府“继续重点支持南京城市建设，充分发挥省会城市的作用”的指引下，预计20xx年全市商品房供应会保持稳步增长，商品房可售面积预计达到1400—1500万平米，其中河西、江宁、江北仍旧是主要供应板块。同时，由于政策导向以及企业的主动调整，供应结构将会得到进一步改善，中小户型和节能省地型的产品份额将得到提升。

2）、市场需求预测

从自主性需求方面，南京市经济的快速发展，人均收入水平的不断提高，城市化进程的加快，以及居民改善居住条件的迫切愿望从根本上保证了房地产业发展的动力，20xx年南京房地产需求必然呈现稳步增长的态势。

在被动性需求方面，受十运会召开的影响，南京20xx年的拆迁规模有限，预计20xx年全年拆迁力度可能加大，被动需求将有所增加，因而20xx年房地产市场需求可能比20xx年有所增加，预计市场需求将在850－950万平方米左右，基本保持稳中有升的态势。

3）、二手房供需预测

政策因素对二手房的影响将逐步减弱，市场成交也将恢复到较为正常的水平，在不考虑新政策出台的前提下，预计明年的二手房市场将会保持稳中有升的格局，预计需求总量将达到450万平米左右。

市场调研分析报告

一）现阶段南京市房地产业存在的主要问题

虽然近年来南京市房地产市场仍保持健康稳定的发展势头，持续供略大于求，市场更加理性成熟、主体行为更加规范，但同样存在一些需要引起我们重视并予以解决的问题。

1）、供求结构性矛盾明显

据有关部门20xx年4月对南京市房地产需求调研报告显示，所销售的商品房中，单价在3000元/平方米以下的仅占2.7％，3000－5500元/平方米的也只占28.7%；建筑面积80

平方米以下的户型仅占1.1％，80－120平方米的也只占27.9%。南京市上市的商品房住宅户均面积分别达到123平方米和135平方米；同时，南京市潜在购买者对单价的承受能力5500以下的占69.7％，对需求户型面积也主要集中在80－110平方米范围内，占55.1％。

一对尖锐的矛盾显现在南京市目前的房地产市场：市场供应的商品房与大部分潜在消费者的需求两个数字明显不相称。一方面中低档住房供给严重不足，另一方面城市中存量的中高档住宅所占比重又过大；一方面城市中存在着相当大量的“很少有人住”或“只有很少人住”的闲置存量资源，另一方面增量资源即新房市场又供不应求。突出表现为中低价位、中小户型住房供应不足。

2）、市场观望气氛较浓，亟需引导合理的投资消费需求

20xx年新政之后，部分市场供求受到抑制，销售形势发生变化，开发企业对后市看法谨慎，投资信心不足，更愿等待市场明朗后入市，直接表现在开发投资增幅持续回落，20xx年全年较上年回落58.2个百分点，同时土地市场竞争激烈程度下降，多数地块以底价成交；同时由于消费者获取正确资讯渠道较少，新政出台后，在部分媒体片面报道的影响下，在开发企业各种营销手段的冲击下，处于信息劣势地位的消费者出于“买涨不买跌”的心理预期，越来越多的选择了持币观望。因此，要努力通过信息公开和税收信贷等手段，对市场的投资消费心理进行正确、及时的引导，促进市场信心恢复，维护市场理性发展。

3）、媒体部分报道失真，需加强舆论引导

宏观调控政策出台之初，部分新闻媒体由于缺乏房地产专业知识和片面追求新闻关注度，未充分理解宏观调控政策精神，做出一些不符合市场实际情况的报道。这产生的负面影响，误导了消费者对宏观调控的理解，加重了其观望情绪，影响了市场的稳定发展。因此，主管部门应充分利用媒体的导向性作用，及时公布市场准确信息，促进市场信息透明化、准确化和及时化，引导市场健康发展。

4）、郊区进入入住高峰期，市政及交通仍存在瓶颈

近年来，随着一城三区战略的稳步实施，当地房地产市场也取得了较快的发展，市场份额大幅提高，达到全市70%左右。这些地区楼盘陆续交付入住，而周边生活配套缺乏，部分地区出行方式单一，城郊结合部交通压力依然较大。这些因素都将影响居民生活的便利度，也制约当地房地产市场的进一步发展。因此，必须进一步加强一城三区生活配套及交通设施的投入，更好的满足居民居住需求。

5）、交房退房现象有所增多，验收管理工作需加强

20xx年，尤其新政以后，市民购房心理更加谨慎，维权意识有所提高，因房屋质量、买卖合同、规划设计等多种原因造成的交房、退房纠纷时有发生，受到社会各界广泛关注。综合来看，原因有二：一是由于施工质量、规划设计、产权不明以及交付流程和手续等问题，导致购房者要求退房；二是面对市场变化，部分购房者市场经济意识淡薄，无法接受已购物业降价，希望得到赔付而引发纠纷。因此，有必要加大对交房验收工作的管理力度，对验收标准进行进一步明确和宣传，明确合同双方权利与义务，促进房地产市场和谐发展。