华北水利水电大学
North China University of Water Resources and Electric Power
结课论文
题目 某小区可行性研究报告
学 院 土木与交通学院
专 业 结构工程
姓 名 田丹
学 号 201210319132
指导教师 聂相田
完成时间 2013.6.20
目 录
1项目总说明.......................................... 1
1.1项目背景............................................................................................................. 1
1.2编制依据............................................................................................................. 1
2 项目概况............................................ 1
2.1 项目名称............................................................................................................ 1
2.2 地理位置............................................................................................................ 1
2.3市政配套............................................................................................................. 2
2.4项目周边社区配套............................................................................................. 2
2.5规划控制要点..................................................................................................... 2
3项目规划设计分析..................................... 3
3.1项目规划目标..................................................................................................... 3
3.2规划设计特点..................................................................................................... 3
3.3项目建筑布局..................................................................................................... 3
3.4项目结构形式..................................................................................................... 4
4 项目进度安排........................................ 4
5 项目投资收益分析.................................... 4
5.1项目总投资及开发成本估算............................................................................. 4
5.1.1土地费用...................................................................................................... 4
5.1.2建安工程费.................................................................................................. 4
5.1.3基础设施建设费.......................................................................................... 4
5.1.4前期工程费.................................................................................................. 4
5.1.5开发间接费用.............................................................................................. 5
5.1.6管理费用...................................................................................................... 5
5.1.7 公共配套设施建设费................................................................................. 5
5.1.8财务费用...................................................................................................... 5
5.1.9销售费用...................................................................................................... 5
5.1.10开发期间税费............................................................................................ 6
5.1.11 不可预见费................................................................................................ 6
5.1.12 其他费用................................................................................................... 6
5.1.13项目开发总成本........................................................................................ 7
5.1.14经营资金估算............................................................................................ 7
5.1.15项目总投资................................................................................................ 7
5.2销售收入估算..................................................................................................... 7
5.2.1销售收入估算.............................................................................................. 7
5.2.2销售税金及附加估算.................................................................................. 8
5.3投资使用计划与资金筹措方式......................................................................... 8
5.3.1资金筹措方式.............................................................................................. 8
5.3.2贷款本金的偿还及利息支付...................................................................... 9
5.4项目财务评价..................................................................................................... 9
5.4.1盈利能力分析.............................................................................................. 9
5.4.2清偿能力分析.............................................................................................. 9
5.4.3项目财务评价结论...................................................................................... 9
6可行性研究的结论.................................... 10
参考文献............................................. 11
1项目总说明
1.1项目背景
沁阳市，位于河南西北部， 因故城位于沁水之北而得名，北依太行，南眺黄河。东与博爱县毗邻，西同济源市接壤，南与温县、孟州市相连，北与晋城交界。直属河南省，由焦作市代管。
沁阳市位置优越，东南距省会郑州市128 km，南距洛阳市90 km，东距焦作市36 km，境内公路、铁路纵横交错，东邻郑焦晋高速、西邻207国道，焦枝铁路、侯月铁路、焦克公路（省道S306）、洛常公路（省道S238）、郑常公路（省道S104）、济温公路（省道S312）呈网状贯穿全境，四通八达，交通十分便利。
沁阳处于黄河、沁河冲积平原，北枕太行，南瞰黄河，境内山地和平原并存，地理多样，物种丰富，繁衍生长着猕猴、金雕、领椿木、青檀等国家珍稀动植物，是怀地黄、怀山药、怀菊花、怀牛膝“四大怀药”的原产地。境内有沁河、济河、蟒河等5条河流和逍遥、八一两座水库，是华北地区不可多得的富水区。
沁阳境内有河南十大景区之一神农山、休闲度假胜地丹河峡谷、道教上清派祖庭二仙庙、国家级自然保护区黄花岭等众多风景名胜区，被评为世界自然基金组织A级优先保护区、国家级猕猴自然保护区、国家5A级旅游区、世界地质公园、国家重点风景名胜区。沁阳先后荣获中国县级城市旅游竞争力20强、中国文化旅游大县、中国优秀旅游城市等称号。
1.2编制依据
编制依据是国家有关部门的法规、政策、规程和规范，其主要依据为：
（1）《投资项目可行性研究指南》（试用版）；
（2）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
（3）相关设计规范标准等
2 项目概况
2.1 项目名称
沁阳市书香莲郡小区开发项目。
2.2 地理位置
本地块位于河南省沁阳市南门街，西临沁阳市职教中心，南临312省道，北依河内路，小区出入口在南门街，是交通主干道，外享繁华，內得幽静。
图2-1 目标地块位置示意图
2.3市政配套
该地块南临312省道，西临沁阳市职教中心，北临河内路。
该地块水、电、通信配套齐备，将引入天然气、暖气、有线电视入户，生活成本贴近大众。
2.4项目周边社区配套
a.交通出行：该地块有3路公交车经过，去往市区、车站等方向均十分方便；
b.医疗：沁阳市联盟医院距离项目仅2公里，沁阳市人民医院距离项目也只有3公里，就医方便。
c.教育：沁阳市职教中心，沁阳市第二小学，沁阳市第一高等中学，沁阳市第二高等中学均毗邻项目，方便快捷。
d.购物：与现有万家福生活购物广场仅5分钟车程，步行仅有3分钟的福润生活广场正在建设，购物方便。
e.休闲、娱乐场所：西侧联盟文化广场，与项目仅几分钟之遥，是业主消遣、散步、放松身心的好地方。
2.5规划控制要点
规划用地性质：居住用地；
用地使用强度：容积率 1.8 建筑密度 27.54％ 绿地率>35％；
出让年限：70年；
产权类型：大产权房；
设计要求
建筑高度：多层住宅建筑，建筑限高20米满足高度要求；
建筑间距：按照现行法规要求与周边规划及现状建筑保持合法间距；
退后道路红(绿)线：退后周边道路红(绿)线10米以上；
退后周边地界：退后周边地界6米以上；
交通出入口位置：机动车出入口设置在小区西侧，交通出入口间距要符合有关道路交叉口设置规范的技术要求，组织好用地周边动静态交通；
停车规模：配备充足的停车位,停车形式为地上停车场。
3项目规划设计分析
3.1项目规划目标
充分协调经济、环境、技术等方面的相互关系，发挥创造力，深入细致地考虑建筑空间的组合，建筑风格形式，内在居住功能，住区景观等方面，创造舒适、优美、方便且具有丰富居住空间环境的宜住社区。
3.2规划设计特点
本建设项目特点为书香地产,低密居所,观景居所。小区内部景观自成一体，水声潺潺的中心水景景观成为了社区的亮点，充分利用社区的地面高差，将绿植、雕塑有机的结合，为社区业主提供了宽敞惬意的休憩空间，内外双景观，绿色生态，悠然宜居。
充分利用好自然地形，做好竖向设计，避免大填大挖，保护好用地内的水面、树木、岩石、植被及其它良好的自然景观要素。以丰富的形态和细节凸现楼盘的高档精致，并相应形成富有特色的庭院环境，体现社区整体的休闲氛围。
3.3项目建筑布局
a.本项目采用色彩明快的现代建筑风格，共6栋多层，且带有阁楼及半地下储藏室，通过错落的布局构建形态丰富的景观建筑群。户型配置根据现有市场调查情况，户型90-150平米不等，使得户型多样化，满足不同消费者的需求。小区会所、物业管理与商铺布置在裙房里。
b.规划配套：根据小区的规模，小区会所和物业管理结合东侧综合建筑布置。换热站、清洁站、居委会、治安联防、物业管理、煤气调压站、公厕、自行车停车蓬等分别依照服务半径分散布置在小区内。小区内设50余个地上停车位，可满足业主的停车需求。
3.4项目结构形式
该地块项目拟采用框架剪力墙结构，板楼。
4 项目进度安排
工程进度安排如下：
前期准备：20##年10月——20##年3月；
土建施工：20##年4月——20##年11月；
安装及配套工程：20##年12月——20##年7月；
装修工程：20##年8月——20##年10月；
设备调试：20##年11月——20##年1 月；
竣工并交付：20##年 2月——20##年4月。
5 项目投资收益分析
5.1项目总投资及开发成本估算
5.1.1土地费用
土地费用：房地产项目土地费用是指为取得房地产项目用地而发生的费用，包括土地出让金、土地征用费、城市建设配套费用、拆迁安置补偿费等。该地块是以出让方式获得的，故土地费用即为土地出让地价款。土地费用预估为5205.86万元。
5.1.2建安工程费
建安工程费：建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用等。预估为8484.61万元。
5.1.3基础设施建设费
基础设施建设费：基础设施建设是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程。其费用包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施等建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。 预估为760.82万元。
5.1.4前期工程费
前期工程费：前期工程费指在取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、 “三通一平”等前期费用。预估为381.96万元。
5.1.5开发间接费用
开发间接费用是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。主要包括：工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费用等。
以建筑安装工程费的0.6%估算，开发间接费用约为62.91万元。
5.1.6管理费用
管理费用是指房地产开发企业行政管理部门为组织和管理房地产开发经营活动而发生的各项费用。预估为566.88万元，取以上5项之和的3％。计算如下：
(7205.86+10484.61 +760.82+381.96+62.91)*3%=566.88万元
5.1.7 公共配套设施建设费
公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用，主要包括：居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。本项目不设派出所、托儿所及幼儿园。
1.居委会、公共厕所等公建设施：
2200*(101.08+226.98+100)=94.17万元
2.停车场：按120元/平方米*停车场面积（按10％占地面积计 ）估算，约为27.76万元。
合计：121.93万元。
5.1.8财务费用
财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。本项目共向银行融资15000万，贷款2年，自20##年10月到20##年10月，贷款季利率为1.7%，20##年1月开始采用等额还本付息法还款，20##年12月还清。
5.1.9销售费用
销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构的各项费用。预估为534.42万元。详见表6-5。
表6-5 销售费用估算表
5.1.10开发期间税费
开发期间税费是指与房地产投资有关的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。预估697.1万元。
表6-6 开发期间税费估算表
5.1.11 不可预见费
不可预见费又称为预备费，是指考虑建设期可能发生的风险因素而导致的建设费用增加的这部分内容。按照风险因素的性质划分，预备费又包括基本预备费和涨价预备费两大种类型。不可预见费分别按以上各项费用合计3％的比例核定。总计673.66万元。
5.1.12 其他费用
表6-7其他费用估算表
5.1.13项目开发总成本
表6-8：项目总投资估算表 单位：万元
项目开发总成本为23143.75万元。
5.1.14经营资金估算
经营资金是指用于开发企业日常经营的周转资金。该项目不考虑经营资金。
5.1.15项目总投资
项目总建筑面积为4.16万平方米，总投资预估为23143.75万元，为项目开发成本与经营成本之和。
5.2销售收入估算
5.2.1销售收入估算
5.2.1.1住宅销售收入估算
用市场法确定住宅销售单价。为预估该项目住宅的销售价格，在该项目附近调查选取了3宗类似楼盘作为可比实例，分别为：联盟小区、瑞祥家园、亚星城市花园、。
此3个可比实例的比准价格（单价）分别为9000元/m2、9300元/m2、10000元/m2。这3个可比实例的权重分别为0.2、0.5、0.3，将这3个比准价格的加权平均数作为市场法的测算结果，计算8164*0.2+8852*0.5+8989*0.3=8755.5元/m2。
由于现在政策影响和竞品众多，市场压力大，且沁阳市目前房地产业处于低迷阶段，为保证本项目能够及时回收资金，故该项目住宅的销售单价预估为8000元/㎡，现售单价为8100元。
本项目总建筑面积为41622.13平方米。根据销售进度安排,20##年7月实行预售,销售单价为8000元/ m2，20##年5月开始为现售,销售单价为8100元/ m2。住宅销售收入为33338.79万元。
5.2.1.2销售收入确定
住宅销售收入为33338.79万元，
5.2.2销售税金及附加估算
销售税金及附加预估为1833.63万元，土地增值税预估为1837.52万元。
关于土地增值税：
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物并取得收入的单位或个人征收的一种税。
扣除项目：
取得土地使用权所支付的金额=6144.5万元
房地产开发成本=1061.36+381.96+10484.61+760.82+121.93+62.91= 12873.59 万元
房地产开发费用=1607.47+（6144.5+ 12873.59）*5%= 2558.37万元
与转让房地产有关的税金=1833.63万元
财政部规定的其他扣除项目（加计20%的扣除）=（6144.5+ 12873.59）*20%=3803.62万元
增值额=销售收入-扣除项目=33338.79-（6144.5+12873.59 +2558.37+1833.63+3803.62）= 6125.08万元
因为增值额未超过扣除项目金额的50%，所以土地增值税=6125.08*30%，为1837.52万元。
5.3投资使用计划与资金筹措方式
5.3.1资金筹措方式
该项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金，二是银行贷款，三是预售收入用于投资部分。具体安排如下：
(i).自有资金投资为4672.19万元，约占总投资（不含财务费用）的20%。
(ii).预售收入扣除与销售有关税费后用于投资，销售收入再投入为3471.56万元，约占总投资（不含财务费用）的15%。
(iii). 其余资金向银行贷款，贷款额为15000万元，约占总投资（不含财务费用）的65%，银行贷款季度利率为1.7%，按等额偿还本金和利息。
5.3.2贷款本金的偿还及利息支付
该项目向银行贷款15000万元，20##年10月初开始采用等额还本付息法还款，20##年12月还清。银行贷款季度利率为1.7%，按等额偿还本金和利息。
5.4项目财务评价
5.4.1盈利能力分析
a.投资利润率：该项目的投资利润率=利润总额/总投资*100％ = 6523.89/23143.75 *100% =28.19%。
b.资本金净利润率：该项目的资本金净利润率=所得税后利润总额/资本金*100％=4892.92/ 4672.19*100%=104.72%。
c.财务净现值：财务净现值是指按照投资者最低满意收益率或设定的折现率i，将房地产项目开发经营期内各期净现金流量折现到开发期初的现值之和。该项目基准收益率取12%。
由全部投资现金流量表得出税后财务净现值FNPV=2626.92万元，税前财务净现值FNPV= 3981.15万元。
d.财务内部收益率：财务内部收益率是指房地产项目在整个开发经营期内各期净现金流量现值累计等于零时的折现率。
由全部投资现金流量表得出季度税后财务内部收益率FIRR＝8%，；季度税前财务内部收益率FIRR＝10%, 均大于季度基准收益率2.87%。
e.盈利能力分析：该项目的静态评价指标：投资利润率为28.19%，资本金净利润率为104.72%，与房地产同行业相应指标比较，可以接受，故该项目从静态盈利能力分析来看是可行的；该项目的动态评价指标：全部投资税后财务净现值为2626.92万元>0，税前财务净现值为3981.15万元>0，税后财务内部收益率为36%>12%,税前财务内部收益率为46%>12%,故该项目动态盈利能力评价是可行的。
5.4.2清偿能力分析
由借款还本付息表可以看出，该项目向银行贷款15000万元，20##年2月初开始采用等额还本付息法还款，20##年12月还清。银行贷款季度利率为1.7%，按等额偿还本金和利息。资金来源为销售收入，具有很强的借款偿还能力，故该项目从清偿能力分析来看是可行的。
5.4.3项目财务评价结论
综上，由该项目的盈利能力分析、清偿能力分析来看，该项目在经济上是可行的。
6可行性研究的结论
1.本项目的建设是满足人民群众日益增长的生活水平的需求，是提高服务水平和当地群众的生活水平的需要，有助于促进经济及和谐社会的发展。
2.项目的建设符合中央文件精神和河南焦作建设的需要。
3.项目建设的设施完善，采用的设计方案合理，投资估算合理，经济效益和社会效益显著，建设方案可行。
综上所述，本项目的建设是必要的，也是可行的。
参考文献
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[12]沁阳统计信息网等官方网站.